Строительство без противоречий
Возможности владельцев загородной недвижимости этим летом расширились. Последние изменения в законодательстве позволяют бурить артезианские скважины без лицензии и решать спорные вопросы о пересечении границ участка с лесными угодьями в пользу собственника.
Сразу два Закона, регулирующие отношения с загородными объектами недвижимости, были приняты в России 29 июля текущего года: 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (закон о садоводствах) и 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесная амнистия»). Большая часть положений первого Закона начнет действовать только с начала 2019 года, второй Закон вступил в силу 11 августа текущего года и уже значительно расширил поле возможностей для собственников недвижимости на спорных участках.
Особенности национального садоводства
О ключевых изменениях, которые принесет новый закон о садоводствах, рассказал партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Во-первых, 217-ФЗ исключает из регулирования понятие «дачное хозяйство» (участки для дачного строительства причислены к садовым), оставляя только «садовое хозяйство» (садовый участок с домом) и «огородничество» (без дома, только с хозяйственными постройками, не являющимися объектами капитального строительства). Во-вторых, вводит понятие «садового дома» (который выполняет функцию сезонного жилища, в то время как жилой дом – постоянного). Порядок признания садового дома жилым и наоборот будет установлен Постановлением Правительства РФ.
Закон отменяет многообразие организационно-правовых форм и видов юридических лиц – садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Так, последние отнесены к товариществам собственников недвижимости (ТСН) (ст. 4 Закона) и подразделены в соответствии с назначением земельных участков в границах управляемой территории на два вида: садоводческие и огороднические товарищества. Дачные некоммерческие объединения попадают в разряд СНТ.
Как уточняют юристы, существующим объединениям, за исключением садоводческих (огороднических) кооперативов, реорганизация не потребуется. «С первого января 2019 года у нас остается две формы объединений: СНТ и ОНТ – садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества. При этом садоводческие по сути приравнены к ИЖС, там можно и строить жилые дома, и регистрироваться в них, и постоянно проживать, и проводить коммуникации, то есть эта форма ничем не отличается от коттеджного поселка. А ОНТ – это такие «избушки на курьих ножках», на таких участках допускаются только временные хозпостройки», – комментирует юрист консалтинговой компании «В рамках закона» Анна Василянская.
До приведения уставов товариществ в соответствие с новым законом применяются положения о соответствующих некоммерческих товариществах. Но при внесении любых изменений в устав его наименование и редакция должны быть приведены в соответствие с законом. При внесении изменений в наименование корректировать правоустанавливающие и иные документы не требуется.
Таким образом, СНТ может быть преобразовано в ТСЖ при наличии следующих условий: соответствие нормам ЖК РФ; расположение территории садоводства в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках в границах садоводства – жилые дома.
Уравнять в правах
Закон также вносит ряд изменений в деятельность СНТ. Для учреждения садоводческого товарищества теперь требуется 7 человек, а не 3, как раньше. Зато учредителями могут быть все собственники участков, без возрастного ценза. Много внимания уделяется порядку внутри СНТ. Законодательство фактически уравнивает в правах членов СНТ и собственников, которые не вступали в СНТ. Последние получают право голосовать по вопросам общего имущества, знакомиться с документами о деятельности товарищества и обжаловать решения совета СНТ. Они также обязаны вносить плату за расходы на общее имущество и соблюдать решения общего собрания. «В имущественных правах «не члены» приравнены к членам, так что расходы также несут одинаково», – уточняет г-н Некрестьянов. «Остается всего два формата взносов – членские и целевые. Целевые взносы переводятся по безналичной форме расчета, смета размещается на общедоступном ресурсе и согласовывается с членами садоводческого товарищества, – разъясняет Анна Василянская. – Если раньше СНТ сталкивались с проблемой, когда ряд собственников отказывался вступать в товарищество и платить взносы, то теперь «индивидуалисты» должны будут платить взносы на равных с членами СНТ».
По мнению юриста общественной организации «Урожай» Юлии Самсоновой, при внимательном анализе отдельные положения 217-ФЗ вызывают вопросы, но в целом новый закон закладывает фундамент для прогрессивного регулирования этой сферы отношений. Так, с 1 января 2019 года строительство жилого дома на садовом участке потребует получения разрешения на строительство (садовый дом по-прежнему можно будет возвести без такого разрешения, но с соблюдением градостроительных регламентов).
«Новый закон упрощает доступ к управлению товариществом, дисциплинирует как товарищество, так и его членов, а также индивидуальных пользователей, обеспечивает прозрачность управленческих и финансовых процессов, что, на мой взгляд, выступит стимулом развития загородных территорий и инфраструктуры», – резюмирует Юлия Самсонова.
Уточнение прав собственности
«До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены аналогичных товариществ, созданных путем реорганизации, имеют право независимо от даты вступления в члены НКО, приобрести в собственность земельный участок для садоводства, огородничества или дачного хозяйства – без проведения торгов, бесплатно», – говорит Дмитрий Некрестьянов. Участок должен отвечать ряду условий: быть образован из земельного участка, предоставленного НКО для садоводства до дня вступления в силу 137-ФЗ («О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); распределен потенциальному собственнику решением общего собрания НКО или другим документом, устанавливающим распределение участков в данной НКО; участок не изъят из оборота, не ограничен в нем и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В случае, если участок относится к землям общего назначения, до 31 декабря 2020 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность владельцев земельных участков, в границах территории садоводства или огородничества. Зарезервированные или ограниченные в обороте участки могут предоставляться в аренду. При этом размер арендной платы не может превышать размера земельного налога на данный участок.
В отношении имущества общего пользования также вступает в силу ряд новых правил: все недвижимое имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019-го, будет считаться общей долевой собственностью не только членов СНТ, но и всех собственников участков в садоводстве.
Недвижимость, приобретенная СНТ до 2019 года, при единогласном решении всех собственников, безвозмездно передается в общую долевую собственность.
Предусмотрено право безвозмездной передачи имущества общего пользования (автодороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие) в собственность субъекта РФ или муниципалитетов. Для этого решение о передаче должно быть принято общим собранием членов СНТ (или единогласно всеми собственниками в случае общего долевого имущества); имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; обращение должно исходить от имени СНТ либо его членов.
СНТ могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Юристы обращают внимание на то, что при формировании границ СНТ в них не могут быть включены национальные парки, земли ООПТ, сельхозугодья, земли лесного фонда и тому подобные участки и территории, включение которых не допускает закон (см. таблицу). Кроме того, образование территории СНТ не должно привести к ограничению или прекращению свободного доступа к территориям общего пользования за пределами границ СНТ. Но при этом, как уточняет Дмитрий Некрестьянов, «нигде не сказано, что доступ к водоему должен быть удобным и самым коротким. Задача собственников СНТ – обеспечить проход к водоему. Как – остается на их усмотрение».
Переходные положения закона дают собственникам участков ряд возможностей. Так, бурить артезианские скважины для хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года можно без оформления специальной лицензии. При этом, для подготовки техплана потребуются подписанная председателем СНТ декларация и правоустанавливающие документы на землю.
Расставить приоритеты
«Лесная амнистия» уже вступила в силу, и ее преимущества очевидны – устранение двойного учета и противоречий между ЕГРН и лесными реестрами, с закреплением приоритета первого над вторыми. «Амнистия» применима в ситуациях, когда по сведениям ЕГРН участок относится к землям населенных пунктов или сельхозназначения, а также соблюдено одно из следующих условий: участок предоставлен до 8 августа 2008 года; вид разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН для него прописан как ведение садоводства или огородничества, строительство жилого дома; ведение личного подсобного хозяйства.
Также «амнистия» применима в случаях, если участок относится к другой категории и выбыл из госсобственности раньше 1 января 2016 года, не входит в перечень исключений (участки в границах ООПТ, территорий ОКН, если границы этих территорий были установлены до вступления 280-ФЗ в силу); если на участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Для участков сельхозназначения «амнистия» допустима при наличии выявленных государственным земельным надзором фактов использования не по назначению или с нарушением законодательства, а также если по истечении трех месяцев со дня выявления этих сведений в Росреестр не поступило уведомление Рослесхоза о судебном иске об оспаривании зарегистрированного права на такой участок.
«Формально, в лесу объект недвижимости существовать не может. Если раньше такая ситуация возникала, это был коллапс: получить в аренду или в собственность землю под объектом недвижимости было невозможно, хотя такое право у собственника есть. Ранее компаниям, сталкивающимся с такой проблемой, приходилось выстраивать логическую цепочку, доказывать фактическое отсутствие пересечения границ. Сейчас, даже в случае пересечения, приоритет за ЕГРН», – комментирует Дмитрий Некрестьянов.
До 1 января 2023 года Росреестр и Рослесхоз самостоятельно устраняют противоречия между реестрами на основе сведений ЕГРН. По заявлению заинтересованного лица Рослесхоз снимает лесные участки с учета (если они не внесены в ЕГРН, есть пересечение границ и договор аренды леса в отношении них прекратился). При образовании участков под объектами недвижимости в лесу границы участка утверждаются схемой размещения, в которой определяется вид разрешенного использования и категория земли. «Если вид разрешенного использования участка – ИЖС или дачное/садовое использование с категорией земли «земли лесного фонда», то категория меняется как реестровая ошибка на «земли поселений» или «земли сельхозназначения». Это очень удобно и является важным исключением из общего правила для перевода земель», – комментирует г-н Некрестьянов.
«Нормы данного Закона в определенных случаях допускают инициирование уполномоченным государственным органом спора о категории и границах земельного участка, что кардинально отличается от ранее существовавшего положения дел, когда инициатором должен был выступить заинтересованный правообладатель, а государственный орган, даже не имеющий принципиальных разногласий по границам, в силу известной инертности отказывался от внесения необходимых изменений», – комментирует преимущества 280-ФЗ Юлия Самсонова.
В генеральном плане должны быть указаны границы лесничеств и лесопарков. При подготовке границ населенного пункта в генплан участок лесного фонда может быть включен только при условии, если он граничит с населенным пунктом по всему периметру. Для границ лесных поселков и военных городков предполагается специальное регулирование.
Регламент для бывших лесных участков может быть установлен не раньше, чем через год после их включения в границы населенного пункта. До этого они носят статус «городские леса» и не могут использоваться для строительства.
Мнение
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Задача закона о садоводствах – сподвигнуть собственников подготовиться к новым положениям заранее, перестроить взаимоотношения и порядок реализации проектов. Для профессиональных девелоперов, работающих по определенной процедуре (например, оформляют участки на себя или на дачное некоммерческое партнерство), это позволяет выбрать, что делать с общим имуществом. Есть девелоперы, которые предпочитают на нем зарабатывать и остаются управлять поселком, а есть те, кому проще избавиться от этих активов. Норма о переводе статуса садовых домов в жилые – очень правильная. Давно было необходимо остановиться и определить, где жилые дома, а где садовые, здесь законодатель это разъясняет. Какова будет практика – сейчас сложно сказать однозначно. Ведь даже самую правильную норму можно испортить плохим применением.
В «лесной амнистии» отдельно стоит отметить уникальную норму, которую вводит закон: даже проиграв все суды, сейчас собственник получает возможность заново оспорить решение суда. Удастся ли выиграть – неизвестно, но, по крайней мере, такой шанс дали.
Власти города намерены снести рынок у станции метро «Рыбацкое».
Собственники объекта пытаются остановить демонтаж судебным решением. Предприниматели, работающие на нем, готовы к более радикальным мерам.
В Петербурге обостряется конфликт между собственниками открытого рынка у станции метро «Рыбацкое» и властями города. Чиновники намерены снести павильоны и построить на их месте перехватывающую автостоянку. Владельцы рынка резко выступают против этого. Не хотят терять место продажи и около 150 предпринимателей. Разрешение на работу рынка с нестационарными торговыми объектами площадью 6 тыс. кв. м на Тепловозной ул. было выдано городом бизнесмену Ирине Лагун в 2010 году.
Договор аренды земли был определен до сентября 2013 года. После этого срока контракт был автоматически продлен на неопределенный срок. Однако уже осенью 2014 года власти направили собственникам рынка уведомление о предстоявшем расторжении договора ввиду планируемого строительства паркинга. До конца января 2015 года рыночные торговцы должны были покинуть площадку. Судебная тяжба началась весной прошлого года. Ирина Лагун подала иск к КУГИ (в настоящее время КИО – прим. ред.) с требованием признать незаконным расторжение договора аренды земельного участка, в том числе из-за того, что официальное письменное уведомление по почте получено не было. Первая инстанция не поддержала иск, после чего началось апелляционное производство, которое отклонило жалобу предпринимателя. Сейчас дело вновь находится в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти. Рассмотрение иска назначено на 21 апреля. Стоит добавить, что за рыночный комплекс решило заступиться УФАС по Петербургу. В середине февраля этого года ведомство направило КИО предупреждение о нарушении им антимонопольного законодательства в форме недобросовестной конкуренции.
Кроме того, отмечают в УФАС, в соответствии с городским законом «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством» действующий арендатор имел преимущественное право на заключение нового договора аренды. В КИО подчеркивают, что нарушений с их стороны никаких нет. Договор аренды расторгнут, территория, занимаемая рынком, должны быть от него освобождена. Предположительная дата начала сноса рынка – 11 апреля. Центр повышения эффективности использования государственного имущества уже взял в разработку заявку комитета. Сособственник рынка Сергей Лагун отмечает, что до окончания судебных разбирательств демонтаж можно считать незаконным.
Он добавляет, что предприниматели, работающие на территории комплекса, в том числе и фермеры, готовы к более радикальной защите рынка, чтобы привлечь внимание общественности и властей города к ситуации. «Мы имеем социальную направленность. Летом дачникам выделяем 50 бесплатных мест. В прошлом году 5 тыс. местных жителей уже собрали подписи за сохранение рынка, тем более что в округе такого нет», – подчеркнул он. Напомним, в августе прошлого года в Петербурге снесли Северный рынок также из-за непродления договора аренды. Правда, собственник рынка – компания «ЭВэК» – обанкротился ранее начала демонтажа. Организация набрала кредитов на строительство на участке торгово-развлекательного комплекса, но проект был свернут из-за вступления в силу новых правил высотности. Сейчас на площадке Северного рынка пустырь.
Реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов нуждается в корректировке. Так считают эксперты и полагают, что в первую очередь необходимо усилить контроль над проводимыми работами.
Рабочая группа «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского народного фронта в Петербурге и Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в субъектах РФ. Эксперты обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и реализацию политики импортозамещения в строительной отрасли.
Качество под вопросом
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин напомнил, что масштабная ликвидация аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта многоквартирных домов проводится в рамках исполнения известного 600-го президентского указа. В соответствии с ним в СЗФО к сентябрю 2017 года должны улучшить свои условия 73 тыс. человек. «В целом ситуация непростая. В округе выявляются все новые и новые аварийные объекты. Темпы строительства домов для переселенцев достаточно низкие. При этом постепенно ухудшается качество такого вводимого жилья», – отметил он.
С капремонтом, считает помощник полпреда, ситуация также оставляет желать лучшего. Причем это касается как Петербурга, так и других регионов СЗФО. Люди вносят взносы за капремонт, но не имеют четкого понимания, когда и как их дом будет отремонтирован.
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов сообщил, что Народный фронт проводит мониторинг 600-го «майского» указа и поручений Президента РФ по итогам второго «Форума действий» ОНФ в области капремонта. Он подчеркнул, что многие жилищные проблемы граждан до сих пор не решены. В частности, Павел Созинов заострил внимание участников совещания на низком качестве проводимых в рамках капитального ремонта работ. По его словам, одна из причин такого положения дел – слабый контроль над их проведением государственных органов. Эксперт добавил, что строительного надзора в капремонте, кроме отдельных видов проектирования, нет. «Все работы ведутся на основании технического задания, которое формируют региональные фонды капремонта. Также на фонды возложены остальные функции: выбор ремонтируемого объекта, подрядчика, контроль над ним, приемка работ. Остальные стороны не задействованы в программе капремонта», – отметил он.
Госжилинспекции, добавил Павел Созинов, на которые также возложены надзорные функции, не во всех регионах принимают активное участие в контроле над проведением капремонта. Связано это и с недостаточным количеством сотрудников, и с отсутствием хорошей инструментальной базы. Ранее Минстрой предложил переподчинить ГЖИ главам субъектов, но не везде данное нововведение было реализовано.
Координатор по организационной работе исполнительного комитета ОНФ в Санкт-Петербурге Андрей Рябоконь рассказал участникам совещания о мониторинге исполнения поручения Президента России о реализации региональных программ капремонта. Существует вероятность того, что при реализации региональных программ капитального ремонта качество ремонтных работ может носить неудовлетворительный характер. Один из этапов мониторинга предполагал блиц-опрос 150 горожан, в домах которых в 2015 году были проведены работы по капремонту. Люди пожаловались на множество недоделок строителей, оставленную грязь.
Ставка на экспертизу
Представитель регионального отделения ОНФ, первый заместитель директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Игорь Юдин высказал мнение, что надзор за проведением капитального ремонта необходимо начать с обязательности экспертизы проектной документации. «Несмотря на то что согласно действующему законодательству работы по капитальному ремонту не подлежат обязательной экспертизе, в большинстве случаев когда расходуются бюджетные средства на проведение какого-либо вида подобных работ, заказчики или те организации, которые выполняют работу, обращаются в экспертизу прежде всего для того, чтобы провести проверку достоверности сметной стоимости. Практика уже показала эффективность проведения такой процедуры», – отметил специалист.
Глава петербургского Фонда капремонта Денис Шабуров согласился со значимостью проектной экспертизы, но отметил, что это платная процедура, соответственно, не продуман механизм, кто за работу специалистов должен платить. Он добавил, что в случае проведения экспертизы необходимо будет готовить дополнительные комплекты документов, дожидаться выводов экспертов, все это может увеличить сроки работ по капремонту. Денис Шабуров также напомнил, что за прошлый год с собственников помещений в Петербурге удалось собрать 2,64 млрд рублей сборов в Фонд капремонта. Это около 85% от изначально обозначенных объемов, что по сравнению с другими регионами неплохой результат.
Председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленобласти Константин Полнов также пока не видит целесообразности в обязательности проектной экспертизы. По его словам, она может повысить стоимость работ на 30-40%. Чиновник также отметил, что за прошлый год Фонд капремонта Ленобласти собрал около 2 млрд рублей взносов. Однако, посетовал он, при этом регион вынужден платить налоги с процентов, которые начисляют банки на взносы граждан, собранные на капремонт по принципу «общего котла».
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что в области также были выявлены факты, когда приходилось переделывать работу подрядных компаний. Поэтому он полностью поддерживает тезис, что необходимо усилить контроль не только над проведением строительных работ, но и проектно-сметных. Он добавил, что в этом месяце ОНФ проведет ряд встреч с руководством региона, муниципалитетами, представителями управляющих компаний, председателями советов домов, в рамках которых будет изложена точка зрения о том, как необходимо реализовать финансовую и информационную прозрачность проводимых в рамках капремонта работ.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба отметил несовершенство системы тендеров. По его словам, из-за этого банки достаточно неохотно кредитуют организации, занимающиеся сферой ЖКХ. Генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков предлагает задействовать в капремонте страховщиков. Эксперт считает, что страховые компании могли бы взять на себя контроль над соблюдением качества проведения работ.
Выбираем российское
В рамках совещания специалисты строительной отрасли также говорили об импортозамещении. Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Петербурга Игорь Шикалов отметил, что в настоящее время ведомством подготовлен специальный электронный каталог. В нем представлена продукция отечественных производителей, рекомендованная к применению в бюджетном строительстве.
Член совета Союза «Национальный центр «Специальный ресурс» Евгений Лубашев полагает, что для развития российской строительной отрасли необходимо, чтобы деятельность отечественных компаний соответствовала утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг, считает он. Ввиду объемности задачи одномоментно ввести реестр будет сложно, поэтому будет предусмотрена трехуровневая процедура ранжирования.
Примеры некачественного капремонта на основе мониторинга ОНФ
Адмиралтейский район
Канонерская ул., 5. Проводился ремонт фасада. Стены фасада покрашены разными цветами: малиновым и розовым. Также претензии к качеству работ по ремонту кровли.
Псковская ул., 8. Работы по внутридомовым системам электроснабжения не выполнены.
Галерная ул., 11. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения. Жильцы доделывали самостоятельно.
Галерная ул., 47. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения и водоснабжения. Работы не выполнены.
Василеостровский район
Гаванская ул., 12. Во время ремонта внутридомовых систем теплоснабжения произошли протечки, затопило подвал дома.
Гаванская ул., 15. Должны были сделать ремонт внутридомовых систем электроснабжения. Работы начаты, но не сделаны.
Гаванская ул., 32, и Гаванская ул., 35. Работы выполнены по отдельным видам, большинство планируемых работ внутридомовых систем в 2015 году также не выполнены.
Петроградский район
ул. Лизы Чайкиной, 17, и Малый пр., 26-28. Ремонт внутридомовых систем газоснабжения. Работы не выполнены.