Строительство без противоречий
Возможности владельцев загородной недвижимости этим летом расширились. Последние изменения в законодательстве позволяют бурить артезианские скважины без лицензии и решать спорные вопросы о пересечении границ участка с лесными угодьями в пользу собственника.
Сразу два Закона, регулирующие отношения с загородными объектами недвижимости, были приняты в России 29 июля текущего года: 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (закон о садоводствах) и 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесная амнистия»). Большая часть положений первого Закона начнет действовать только с начала 2019 года, второй Закон вступил в силу 11 августа текущего года и уже значительно расширил поле возможностей для собственников недвижимости на спорных участках.
Особенности национального садоводства
О ключевых изменениях, которые принесет новый закон о садоводствах, рассказал партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Во-первых, 217-ФЗ исключает из регулирования понятие «дачное хозяйство» (участки для дачного строительства причислены к садовым), оставляя только «садовое хозяйство» (садовый участок с домом) и «огородничество» (без дома, только с хозяйственными постройками, не являющимися объектами капитального строительства). Во-вторых, вводит понятие «садового дома» (который выполняет функцию сезонного жилища, в то время как жилой дом – постоянного). Порядок признания садового дома жилым и наоборот будет установлен Постановлением Правительства РФ.
Закон отменяет многообразие организационно-правовых форм и видов юридических лиц – садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Так, последние отнесены к товариществам собственников недвижимости (ТСН) (ст. 4 Закона) и подразделены в соответствии с назначением земельных участков в границах управляемой территории на два вида: садоводческие и огороднические товарищества. Дачные некоммерческие объединения попадают в разряд СНТ.
Как уточняют юристы, существующим объединениям, за исключением садоводческих (огороднических) кооперативов, реорганизация не потребуется. «С первого января 2019 года у нас остается две формы объединений: СНТ и ОНТ – садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества. При этом садоводческие по сути приравнены к ИЖС, там можно и строить жилые дома, и регистрироваться в них, и постоянно проживать, и проводить коммуникации, то есть эта форма ничем не отличается от коттеджного поселка. А ОНТ – это такие «избушки на курьих ножках», на таких участках допускаются только временные хозпостройки», – комментирует юрист консалтинговой компании «В рамках закона» Анна Василянская.
До приведения уставов товариществ в соответствие с новым законом применяются положения о соответствующих некоммерческих товариществах. Но при внесении любых изменений в устав его наименование и редакция должны быть приведены в соответствие с законом. При внесении изменений в наименование корректировать правоустанавливающие и иные документы не требуется.
Таким образом, СНТ может быть преобразовано в ТСЖ при наличии следующих условий: соответствие нормам ЖК РФ; расположение территории садоводства в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках в границах садоводства – жилые дома.
Уравнять в правах
Закон также вносит ряд изменений в деятельность СНТ. Для учреждения садоводческого товарищества теперь требуется 7 человек, а не 3, как раньше. Зато учредителями могут быть все собственники участков, без возрастного ценза. Много внимания уделяется порядку внутри СНТ. Законодательство фактически уравнивает в правах членов СНТ и собственников, которые не вступали в СНТ. Последние получают право голосовать по вопросам общего имущества, знакомиться с документами о деятельности товарищества и обжаловать решения совета СНТ. Они также обязаны вносить плату за расходы на общее имущество и соблюдать решения общего собрания. «В имущественных правах «не члены» приравнены к членам, так что расходы также несут одинаково», – уточняет г-н Некрестьянов. «Остается всего два формата взносов – членские и целевые. Целевые взносы переводятся по безналичной форме расчета, смета размещается на общедоступном ресурсе и согласовывается с членами садоводческого товарищества, – разъясняет Анна Василянская. – Если раньше СНТ сталкивались с проблемой, когда ряд собственников отказывался вступать в товарищество и платить взносы, то теперь «индивидуалисты» должны будут платить взносы на равных с членами СНТ».
По мнению юриста общественной организации «Урожай» Юлии Самсоновой, при внимательном анализе отдельные положения 217-ФЗ вызывают вопросы, но в целом новый закон закладывает фундамент для прогрессивного регулирования этой сферы отношений. Так, с 1 января 2019 года строительство жилого дома на садовом участке потребует получения разрешения на строительство (садовый дом по-прежнему можно будет возвести без такого разрешения, но с соблюдением градостроительных регламентов).
«Новый закон упрощает доступ к управлению товариществом, дисциплинирует как товарищество, так и его членов, а также индивидуальных пользователей, обеспечивает прозрачность управленческих и финансовых процессов, что, на мой взгляд, выступит стимулом развития загородных территорий и инфраструктуры», – резюмирует Юлия Самсонова.
Уточнение прав собственности
«До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены аналогичных товариществ, созданных путем реорганизации, имеют право независимо от даты вступления в члены НКО, приобрести в собственность земельный участок для садоводства, огородничества или дачного хозяйства – без проведения торгов, бесплатно», – говорит Дмитрий Некрестьянов. Участок должен отвечать ряду условий: быть образован из земельного участка, предоставленного НКО для садоводства до дня вступления в силу 137-ФЗ («О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); распределен потенциальному собственнику решением общего собрания НКО или другим документом, устанавливающим распределение участков в данной НКО; участок не изъят из оборота, не ограничен в нем и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В случае, если участок относится к землям общего назначения, до 31 декабря 2020 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность владельцев земельных участков, в границах территории садоводства или огородничества. Зарезервированные или ограниченные в обороте участки могут предоставляться в аренду. При этом размер арендной платы не может превышать размера земельного налога на данный участок.
В отношении имущества общего пользования также вступает в силу ряд новых правил: все недвижимое имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019-го, будет считаться общей долевой собственностью не только членов СНТ, но и всех собственников участков в садоводстве.
Недвижимость, приобретенная СНТ до 2019 года, при единогласном решении всех собственников, безвозмездно передается в общую долевую собственность.
Предусмотрено право безвозмездной передачи имущества общего пользования (автодороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие) в собственность субъекта РФ или муниципалитетов. Для этого решение о передаче должно быть принято общим собранием членов СНТ (или единогласно всеми собственниками в случае общего долевого имущества); имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; обращение должно исходить от имени СНТ либо его членов.
СНТ могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Юристы обращают внимание на то, что при формировании границ СНТ в них не могут быть включены национальные парки, земли ООПТ, сельхозугодья, земли лесного фонда и тому подобные участки и территории, включение которых не допускает закон (см. таблицу). Кроме того, образование территории СНТ не должно привести к ограничению или прекращению свободного доступа к территориям общего пользования за пределами границ СНТ. Но при этом, как уточняет Дмитрий Некрестьянов, «нигде не сказано, что доступ к водоему должен быть удобным и самым коротким. Задача собственников СНТ – обеспечить проход к водоему. Как – остается на их усмотрение».
Переходные положения закона дают собственникам участков ряд возможностей. Так, бурить артезианские скважины для хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года можно без оформления специальной лицензии. При этом, для подготовки техплана потребуются подписанная председателем СНТ декларация и правоустанавливающие документы на землю.
Расставить приоритеты
«Лесная амнистия» уже вступила в силу, и ее преимущества очевидны – устранение двойного учета и противоречий между ЕГРН и лесными реестрами, с закреплением приоритета первого над вторыми. «Амнистия» применима в ситуациях, когда по сведениям ЕГРН участок относится к землям населенных пунктов или сельхозназначения, а также соблюдено одно из следующих условий: участок предоставлен до 8 августа 2008 года; вид разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН для него прописан как ведение садоводства или огородничества, строительство жилого дома; ведение личного подсобного хозяйства.
Также «амнистия» применима в случаях, если участок относится к другой категории и выбыл из госсобственности раньше 1 января 2016 года, не входит в перечень исключений (участки в границах ООПТ, территорий ОКН, если границы этих территорий были установлены до вступления 280-ФЗ в силу); если на участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Для участков сельхозназначения «амнистия» допустима при наличии выявленных государственным земельным надзором фактов использования не по назначению или с нарушением законодательства, а также если по истечении трех месяцев со дня выявления этих сведений в Росреестр не поступило уведомление Рослесхоза о судебном иске об оспаривании зарегистрированного права на такой участок.
«Формально, в лесу объект недвижимости существовать не может. Если раньше такая ситуация возникала, это был коллапс: получить в аренду или в собственность землю под объектом недвижимости было невозможно, хотя такое право у собственника есть. Ранее компаниям, сталкивающимся с такой проблемой, приходилось выстраивать логическую цепочку, доказывать фактическое отсутствие пересечения границ. Сейчас, даже в случае пересечения, приоритет за ЕГРН», – комментирует Дмитрий Некрестьянов.
До 1 января 2023 года Росреестр и Рослесхоз самостоятельно устраняют противоречия между реестрами на основе сведений ЕГРН. По заявлению заинтересованного лица Рослесхоз снимает лесные участки с учета (если они не внесены в ЕГРН, есть пересечение границ и договор аренды леса в отношении них прекратился). При образовании участков под объектами недвижимости в лесу границы участка утверждаются схемой размещения, в которой определяется вид разрешенного использования и категория земли. «Если вид разрешенного использования участка – ИЖС или дачное/садовое использование с категорией земли «земли лесного фонда», то категория меняется как реестровая ошибка на «земли поселений» или «земли сельхозназначения». Это очень удобно и является важным исключением из общего правила для перевода земель», – комментирует г-н Некрестьянов.
«Нормы данного Закона в определенных случаях допускают инициирование уполномоченным государственным органом спора о категории и границах земельного участка, что кардинально отличается от ранее существовавшего положения дел, когда инициатором должен был выступить заинтересованный правообладатель, а государственный орган, даже не имеющий принципиальных разногласий по границам, в силу известной инертности отказывался от внесения необходимых изменений», – комментирует преимущества 280-ФЗ Юлия Самсонова.
В генеральном плане должны быть указаны границы лесничеств и лесопарков. При подготовке границ населенного пункта в генплан участок лесного фонда может быть включен только при условии, если он граничит с населенным пунктом по всему периметру. Для границ лесных поселков и военных городков предполагается специальное регулирование.
Регламент для бывших лесных участков может быть установлен не раньше, чем через год после их включения в границы населенного пункта. До этого они носят статус «городские леса» и не могут использоваться для строительства.
Мнение
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Задача закона о садоводствах – сподвигнуть собственников подготовиться к новым положениям заранее, перестроить взаимоотношения и порядок реализации проектов. Для профессиональных девелоперов, работающих по определенной процедуре (например, оформляют участки на себя или на дачное некоммерческое партнерство), это позволяет выбрать, что делать с общим имуществом. Есть девелоперы, которые предпочитают на нем зарабатывать и остаются управлять поселком, а есть те, кому проще избавиться от этих активов. Норма о переводе статуса садовых домов в жилые – очень правильная. Давно было необходимо остановиться и определить, где жилые дома, а где садовые, здесь законодатель это разъясняет. Какова будет практика – сейчас сложно сказать однозначно. Ведь даже самую правильную норму можно испортить плохим применением.
В «лесной амнистии» отдельно стоит отметить уникальную норму, которую вводит закон: даже проиграв все суды, сейчас собственник получает возможность заново оспорить решение суда. Удастся ли выиграть – неизвестно, но, по крайней мере, такой шанс дали.
Темами онлайн-брифинга заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина стали итоговые объемы ввода жилья в регионе, градостроительные ограничения в Мурино, Девяткино и Буграх, а также достройка проблемных объектов.
Отвечая на вопрос об объемах ввода жилья, Михаил Москвин сообщил, что с января по ноябрь текущего года, в Ленинградской области было введено 2,15 млн кв. м, в том числе ИЖС – 511 тыс. кв. м. «План по вводу жилья выполнен на 110%, – констатировал Михаил Москвин. – На разных этапах строительства в Ленобласти находится почти 9 млн кв. м».
Особое регулирование
Михаил Москвин отметил, что Правительство Ленобласти ведет планомерную политику по обеспечению новостроек социальными объектами. Для территории Мурино, Девяткино и Бугров, после того, как полномочия по выдаче градостроительных документов были переданы на региональный уровень, Правительством Ленобласти было выдано всего семь разрешений на строительство и утвержден всего один проект планировки территории. «До этого местными органами самоуправления было выдано 56 разрешений на строительство», – сравнил Михаил Москвин.
На недавнем совещании с участием губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко принято решение ввести понятие «зона особого строительного регулирования» применительно к микрорайонам Мурино, Девяткино и Бугры. В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, Правительство области будет пересматривать градостроительные планы.
«Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет, – пояснил Михаил Москвин. – Там, где нет разрешения на строительство и/или нет дольщиков, будем смотреть, насколько эти градпланы соответствуют законодательству, действующему на момент их выдачи. Областной Комитет по архитектуре и градостроительству направил предписания в муниципалитеты об отмене проектов планировки. Например, такое предписание уже было направлено в Бугровское сельское поселение – по поводу проекта планировки территории, застройкой которой занимаются ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО».
Михаил Москвин сообщил, что Правительством области уже создана специальная карта Мурино, Девяткино и Бугров – с наименованием всех существующих там проектов и действующих застройщиков. В частности, это компании «Мавис», «Норманн», Setl City, «Петрострой», «Полис», «Лидер», «Монарх» и др. «Это наш дежурный документ, всю территорию будем инспектировать», – пообещал зампред.
Без конкретики
Михаил Москвин также прокомментировал ситуацию, которая сложилась вокруг проблемного объекта «Силы Природы» компании «О2 Девелопмент».
«По итогам совещания по ситуации с проблемным объектом «О2 Девелопмент», которое состоялось сегодня, 16 декабря, с учетом того, что компания не представила внятного бизнес-плана и документов, подтверждающих ее финансовую устойчивость, принято решение, что следующие переговоры будут проходить только в присутствии реального инвестора, о котором заявил нам «О2 Девелопмент». Нам было заявлено о двух таких структурах, только в их присутствии мы будем продолжать работу. Руководство «О2 Девелопмент» назначило новую дату переговоров – 19 декабря текущего года», – сказал Михаил Москвин.
На вопрос о ЖК «Воронцов», который планируют передать для достройки СК «Стоун» (которая сама имеет репутацию проблемного застройщика), Михаил Москвин ответил так: «Застройщик жилого комплекса «Воронцов» «СпецКапСтрой СПб» был готов передать добровольно компании «Стоун» свои права и пригласил эту компанию для переговоров, однако пока никаких документов о передаче объекта не предоставил. Очевидно, что тут нужно менять застройщика через процедуру банкротства, на это согласны и дольщики. Есть и заявление от конкретного кредитора о начале соответствующей процедуры. Мы пошли таким путем: для потенциальных инвесторов нами подготовлены технические характеристики для проблемных объектов – ЖК «Воронцов» и ЖК «Ванино». В них указаны объемы строительства и нагрузки на инженерные сети, а также то, чем Правительство Ленобласти может помочь в части улучшения экономики на этих объектах. На основании этих технических характеристик мы будем вести переговоры с кандидатами на достройку этих объектов».
Для ЖК «Ванино» инвестор также не найден. Ведутся переговоры с компаниями «УНИСТО Петросталь», «Строительный трест» и «Навис», а также с первоначальным инвестором. «Надеемся, что в ближайшее время мы получим положительные результаты от этих переговоров», – говорит Михаил Москвин.
Новые дороги
«Будут ли строиться дороги за счет застройщиков в следующем году?» – интересовались у г-на Москвина журналисты. По его словам, сейчас готовится приказ Комитета по архитектуре и градостроительству, где будет прописан новый порядок утверждения проекта планировки территорий: «Проекты планировки территорий мы будем утверждать только при наличии соглашения о строительстве социальной и дорожной инфраструктуры, а выдавать разрешения на строительство жилых домов мы будем только одновременно с выдачей разрешения на строительство перечисленных объектов. Так, за счет инвесторов в Буграх будет устроен перекресток улицы Шоссейной и технологической дороги, которая идет вдоль КАД от Западного Мурино. Застройщики на свои средства сделают здесь перекресток, восстановят технологическую дорогу и организуют проезд по КАД. Срок выполнения этих работ – 1 июня 2017 года. Также в следующем году мы проведем конкурс на строительство развязки с КАД у Западного Мурино. Срок выполнения работ – 2019 год».
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил застройщикам Всеволожского района заморозкой возводимых жилых объектов, если они оперативно не возьмутся за строительство дошкольных и образовательных учреждений.
В минувший четверг губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко провел во Всеволожске выездное совещание, в ходе которого обсуждался ввод в эксплуатацию приграничном с Петербургом районе детских дошкольных учреждений.
Как отметил глава 47-го региона, в настоящее время Всеволожск и Всеволожский район на карте Ленинградской области – точка наибольшего напряжения в вопросах обеспеченности детскими садами. На данный момент очередь в дошкольные учреждения составляет более 5 тысяч человек. «Это много. До начала 2018 года очередь должна быть ликвидирована. Задача достаточно сложная, но реализуемая», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Подчиненные губернатора отчитались, что четыре детских сада во Всеволожском районе уже сданы в эксплуатацию в этом месяце, два из них расположены в Кудрово. Сейчас объекты проходят последние надзорные согласования. Еще один детсад также находится на этапе сдачи в эксплуатацию. В соответствии с планами еще 10 дошкольных учреждений должны быть открыты в районе до конца 2017 года. Правда, некоторые объекты этой десятки выбиваются из сроков проводимых работ.
В частности, сообщил глава Всеволожского района Андрей Низовский, в Романовке детский сад в настоящее время не строится совсем. У подрядчика нет средств на проведение работ. Сейчас при содействии муниципальных властей прорабатывается возможность финансирования строительства «Сбербанком». «В Янино строительство до сих пор не возобновилось из-за невозможности подвода к объекту дороги, так как она должна пройти через земли, принадлежащие физическому лицу. Мы готовы ему предложить публичный сервитут. Вторая проблема в Янино – башенный кран на соседней стройке. Пока он стоит, ввод в эксплуатацию детского сада невозможен», – добавил он.
В рамках совещания представители «Группы ЛСР» пообещали открыть в микрорайоне Южный детский сад к 1 сентября 2017 года. Компания «Гарант-Девелопмент» сообщила, что детский сад в ЖК «Южная поляна» будет построен в 2018 году.
Губернатор также отметил, что отдельным территориям Всеволожска и Всеволожского района не хватает не только детских садов, но и школ. Среди таковых микрорайон Южный, Бугры, Колтуши. По его словам, некоторые застройщики не хотят строить ни сады, ни школы.
«Мы приняли решение применительно к таким микрорайонам как Мурино, Новодевяткино и Бугры ввести понятие «зона особого строительного регулирования». В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, мы будем пересматривать градостроительные планы. В том числе будем принимать меры по остановке строительства», – предупредил Александр Дрозденко.
Губернатор подчеркнул, что заморозка будет касаться только объектов, на которых еще не появились дольщики. Если таковые у недобросовестного застройщика уже есть, ему не дадут возводить другие, уже утвержденные проектом дома.
Кстати:
Перед совещанием Александр Дрозденко осмотрел два детских сада, которые примут детей уже в феврале. Первое дошкольное учреждение расположено в проезде Березовая роща. Возведением его занималась компания Bonava. Детсад на 240 мест будет частью жилого комплекса застройщика, но сможет принять и детей из соседних кварталов. Второй детсад находится на улице Героев. Объект – бывший долгострой, рассчитан на 160 мест, но сможет принять до 200 детей.