Строительство без противоречий
Возможности владельцев загородной недвижимости этим летом расширились. Последние изменения в законодательстве позволяют бурить артезианские скважины без лицензии и решать спорные вопросы о пересечении границ участка с лесными угодьями в пользу собственника.
Сразу два Закона, регулирующие отношения с загородными объектами недвижимости, были приняты в России 29 июля текущего года: 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (закон о садоводствах) и 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесная амнистия»). Большая часть положений первого Закона начнет действовать только с начала 2019 года, второй Закон вступил в силу 11 августа текущего года и уже значительно расширил поле возможностей для собственников недвижимости на спорных участках.
Особенности национального садоводства
О ключевых изменениях, которые принесет новый закон о садоводствах, рассказал партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Во-первых, 217-ФЗ исключает из регулирования понятие «дачное хозяйство» (участки для дачного строительства причислены к садовым), оставляя только «садовое хозяйство» (садовый участок с домом) и «огородничество» (без дома, только с хозяйственными постройками, не являющимися объектами капитального строительства). Во-вторых, вводит понятие «садового дома» (который выполняет функцию сезонного жилища, в то время как жилой дом – постоянного). Порядок признания садового дома жилым и наоборот будет установлен Постановлением Правительства РФ.
Закон отменяет многообразие организационно-правовых форм и видов юридических лиц – садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Так, последние отнесены к товариществам собственников недвижимости (ТСН) (ст. 4 Закона) и подразделены в соответствии с назначением земельных участков в границах управляемой территории на два вида: садоводческие и огороднические товарищества. Дачные некоммерческие объединения попадают в разряд СНТ.
Как уточняют юристы, существующим объединениям, за исключением садоводческих (огороднических) кооперативов, реорганизация не потребуется. «С первого января 2019 года у нас остается две формы объединений: СНТ и ОНТ – садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества. При этом садоводческие по сути приравнены к ИЖС, там можно и строить жилые дома, и регистрироваться в них, и постоянно проживать, и проводить коммуникации, то есть эта форма ничем не отличается от коттеджного поселка. А ОНТ – это такие «избушки на курьих ножках», на таких участках допускаются только временные хозпостройки», – комментирует юрист консалтинговой компании «В рамках закона» Анна Василянская.
До приведения уставов товариществ в соответствие с новым законом применяются положения о соответствующих некоммерческих товариществах. Но при внесении любых изменений в устав его наименование и редакция должны быть приведены в соответствие с законом. При внесении изменений в наименование корректировать правоустанавливающие и иные документы не требуется.
Таким образом, СНТ может быть преобразовано в ТСЖ при наличии следующих условий: соответствие нормам ЖК РФ; расположение территории садоводства в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках в границах садоводства – жилые дома.
Уравнять в правах
Закон также вносит ряд изменений в деятельность СНТ. Для учреждения садоводческого товарищества теперь требуется 7 человек, а не 3, как раньше. Зато учредителями могут быть все собственники участков, без возрастного ценза. Много внимания уделяется порядку внутри СНТ. Законодательство фактически уравнивает в правах членов СНТ и собственников, которые не вступали в СНТ. Последние получают право голосовать по вопросам общего имущества, знакомиться с документами о деятельности товарищества и обжаловать решения совета СНТ. Они также обязаны вносить плату за расходы на общее имущество и соблюдать решения общего собрания. «В имущественных правах «не члены» приравнены к членам, так что расходы также несут одинаково», – уточняет г-н Некрестьянов. «Остается всего два формата взносов – членские и целевые. Целевые взносы переводятся по безналичной форме расчета, смета размещается на общедоступном ресурсе и согласовывается с членами садоводческого товарищества, – разъясняет Анна Василянская. – Если раньше СНТ сталкивались с проблемой, когда ряд собственников отказывался вступать в товарищество и платить взносы, то теперь «индивидуалисты» должны будут платить взносы на равных с членами СНТ».
По мнению юриста общественной организации «Урожай» Юлии Самсоновой, при внимательном анализе отдельные положения 217-ФЗ вызывают вопросы, но в целом новый закон закладывает фундамент для прогрессивного регулирования этой сферы отношений. Так, с 1 января 2019 года строительство жилого дома на садовом участке потребует получения разрешения на строительство (садовый дом по-прежнему можно будет возвести без такого разрешения, но с соблюдением градостроительных регламентов).
«Новый закон упрощает доступ к управлению товариществом, дисциплинирует как товарищество, так и его членов, а также индивидуальных пользователей, обеспечивает прозрачность управленческих и финансовых процессов, что, на мой взгляд, выступит стимулом развития загородных территорий и инфраструктуры», – резюмирует Юлия Самсонова.
Уточнение прав собственности
«До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены аналогичных товариществ, созданных путем реорганизации, имеют право независимо от даты вступления в члены НКО, приобрести в собственность земельный участок для садоводства, огородничества или дачного хозяйства – без проведения торгов, бесплатно», – говорит Дмитрий Некрестьянов. Участок должен отвечать ряду условий: быть образован из земельного участка, предоставленного НКО для садоводства до дня вступления в силу 137-ФЗ («О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); распределен потенциальному собственнику решением общего собрания НКО или другим документом, устанавливающим распределение участков в данной НКО; участок не изъят из оборота, не ограничен в нем и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В случае, если участок относится к землям общего назначения, до 31 декабря 2020 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность владельцев земельных участков, в границах территории садоводства или огородничества. Зарезервированные или ограниченные в обороте участки могут предоставляться в аренду. При этом размер арендной платы не может превышать размера земельного налога на данный участок.
В отношении имущества общего пользования также вступает в силу ряд новых правил: все недвижимое имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019-го, будет считаться общей долевой собственностью не только членов СНТ, но и всех собственников участков в садоводстве.
Недвижимость, приобретенная СНТ до 2019 года, при единогласном решении всех собственников, безвозмездно передается в общую долевую собственность.
Предусмотрено право безвозмездной передачи имущества общего пользования (автодороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие) в собственность субъекта РФ или муниципалитетов. Для этого решение о передаче должно быть принято общим собранием членов СНТ (или единогласно всеми собственниками в случае общего долевого имущества); имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; обращение должно исходить от имени СНТ либо его членов.
СНТ могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Юристы обращают внимание на то, что при формировании границ СНТ в них не могут быть включены национальные парки, земли ООПТ, сельхозугодья, земли лесного фонда и тому подобные участки и территории, включение которых не допускает закон (см. таблицу). Кроме того, образование территории СНТ не должно привести к ограничению или прекращению свободного доступа к территориям общего пользования за пределами границ СНТ. Но при этом, как уточняет Дмитрий Некрестьянов, «нигде не сказано, что доступ к водоему должен быть удобным и самым коротким. Задача собственников СНТ – обеспечить проход к водоему. Как – остается на их усмотрение».
Переходные положения закона дают собственникам участков ряд возможностей. Так, бурить артезианские скважины для хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года можно без оформления специальной лицензии. При этом, для подготовки техплана потребуются подписанная председателем СНТ декларация и правоустанавливающие документы на землю.
Расставить приоритеты
«Лесная амнистия» уже вступила в силу, и ее преимущества очевидны – устранение двойного учета и противоречий между ЕГРН и лесными реестрами, с закреплением приоритета первого над вторыми. «Амнистия» применима в ситуациях, когда по сведениям ЕГРН участок относится к землям населенных пунктов или сельхозназначения, а также соблюдено одно из следующих условий: участок предоставлен до 8 августа 2008 года; вид разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН для него прописан как ведение садоводства или огородничества, строительство жилого дома; ведение личного подсобного хозяйства.
Также «амнистия» применима в случаях, если участок относится к другой категории и выбыл из госсобственности раньше 1 января 2016 года, не входит в перечень исключений (участки в границах ООПТ, территорий ОКН, если границы этих территорий были установлены до вступления 280-ФЗ в силу); если на участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Для участков сельхозназначения «амнистия» допустима при наличии выявленных государственным земельным надзором фактов использования не по назначению или с нарушением законодательства, а также если по истечении трех месяцев со дня выявления этих сведений в Росреестр не поступило уведомление Рослесхоза о судебном иске об оспаривании зарегистрированного права на такой участок.
«Формально, в лесу объект недвижимости существовать не может. Если раньше такая ситуация возникала, это был коллапс: получить в аренду или в собственность землю под объектом недвижимости было невозможно, хотя такое право у собственника есть. Ранее компаниям, сталкивающимся с такой проблемой, приходилось выстраивать логическую цепочку, доказывать фактическое отсутствие пересечения границ. Сейчас, даже в случае пересечения, приоритет за ЕГРН», – комментирует Дмитрий Некрестьянов.
До 1 января 2023 года Росреестр и Рослесхоз самостоятельно устраняют противоречия между реестрами на основе сведений ЕГРН. По заявлению заинтересованного лица Рослесхоз снимает лесные участки с учета (если они не внесены в ЕГРН, есть пересечение границ и договор аренды леса в отношении них прекратился). При образовании участков под объектами недвижимости в лесу границы участка утверждаются схемой размещения, в которой определяется вид разрешенного использования и категория земли. «Если вид разрешенного использования участка – ИЖС или дачное/садовое использование с категорией земли «земли лесного фонда», то категория меняется как реестровая ошибка на «земли поселений» или «земли сельхозназначения». Это очень удобно и является важным исключением из общего правила для перевода земель», – комментирует г-н Некрестьянов.
«Нормы данного Закона в определенных случаях допускают инициирование уполномоченным государственным органом спора о категории и границах земельного участка, что кардинально отличается от ранее существовавшего положения дел, когда инициатором должен был выступить заинтересованный правообладатель, а государственный орган, даже не имеющий принципиальных разногласий по границам, в силу известной инертности отказывался от внесения необходимых изменений», – комментирует преимущества 280-ФЗ Юлия Самсонова.
В генеральном плане должны быть указаны границы лесничеств и лесопарков. При подготовке границ населенного пункта в генплан участок лесного фонда может быть включен только при условии, если он граничит с населенным пунктом по всему периметру. Для границ лесных поселков и военных городков предполагается специальное регулирование.
Регламент для бывших лесных участков может быть установлен не раньше, чем через год после их включения в границы населенного пункта. До этого они носят статус «городские леса» и не могут использоваться для строительства.
Мнение
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Задача закона о садоводствах – сподвигнуть собственников подготовиться к новым положениям заранее, перестроить взаимоотношения и порядок реализации проектов. Для профессиональных девелоперов, работающих по определенной процедуре (например, оформляют участки на себя или на дачное некоммерческое партнерство), это позволяет выбрать, что делать с общим имуществом. Есть девелоперы, которые предпочитают на нем зарабатывать и остаются управлять поселком, а есть те, кому проще избавиться от этих активов. Норма о переводе статуса садовых домов в жилые – очень правильная. Давно было необходимо остановиться и определить, где жилые дома, а где садовые, здесь законодатель это разъясняет. Какова будет практика – сейчас сложно сказать однозначно. Ведь даже самую правильную норму можно испортить плохим применением.
В «лесной амнистии» отдельно стоит отметить уникальную норму, которую вводит закон: даже проиграв все суды, сейчас собственник получает возможность заново оспорить решение суда. Удастся ли выиграть – неизвестно, но, по крайней мере, такой шанс дали.
Ближайшие два года станут для строительного комплекса страны уникальным временем реформ: готовится проект Стратегии развития отрасли до 2030 года, а уже в марте 2016 года состоится Государственный совет при Президенте РФ, от которого участники рынка ждут неких судьбоносных решений. При этом саморегулирование взяло на себя миссию представить главе государства реальную картину в стройке и дать предложения по решению злободневных вопросов.
Основные экономические итоги работы российского стройкомплекса и правовые лакуны, над которыми в перспективе предстоит работать законодателям, на минувшей неделе обсуждали в Санкт-Петербурге в рамках шестой всероссийской конференции «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство». Форум прошел при поддержке Администрации Президента РФ, Правительства РФ, Госдумы РФ, Министерства строительства и ЖКХ РФ, Министерства транспорта РФ, «Деловой России», НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НАМИКС. Главным организатором мероприятия по традиции выступает СРО НП «Балтийский строительный комплекс». Генеральным информационным партнером выступила газета «Строительный Еженедельник», генеральным интернет-партнером – портал «АСН-инфо».
У профессионалов рынка, экспертного сообщества сегодня есть уникальная возможность поговорить о строительстве, его проблемах и перспективах на федеральном уровне, рассказал в ходе своего доклада Президент НОСТРОЙ Николай Кутьин.
По его словам, ближайший год будет для отрасли решающим. Во-первых, на базе Минстроя РФ готовится новый проект Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, концепция будет дорабатываться еще две недели, и все предложения от участников рынка, поданные через СРО могут войти в окончательную редакцию стратегии.
По словам президента объединения, глава государства дал строителям еще один яркий сигнал, что время реформ пришло: в марте 2016 года состоится Государственный совет при президенте РФ, который будет посвящен исключительно строительной отрасли. «У нас есть возможность через СРО предоставить президенту реальную картину, складывающуюся на строительном рынке, это послужит опорой для принятия больших политических решений. Шанс уникальный, потому что ждать нового поворота власти к отрасли придется много лет», – уверен господин Кутьин. По его словам, несмотря на санкции, российские стройки набирают ход: в 2014 году заказчиками израсходовано на стройку почти 6 трлн рублей. Согласно прогнозу на этот год, заказ увеличится на 9% в стоимостном выражении и на 70% в количественном. В 2014 году в стране введено 82 млн кв. м жилья, и новый импульс, который могут придать отрасли реформы по итогам Госсовета, должен не только закрепить эти показатели, но и нарастить строительные объемы.
МНЕНИЕ:
Антон Мороз, член Совета НОПРИЗ:
– Мы действительно заигрались внутри саморегулирования. Думаю, что настало время оглянуться на рынок и поработать на него, хотя многие уверены, что это не функции саморегулирования, и оно должно отвечать только за то, что прописано в законе.
Но именно саморегулирование обладает сегодня таким научным, финансовым и человеческим потенциалом, который может помочь профильным министерствам в сегодняшней тяжелой ситуации. СРО и есть та платформа, с опорой на которую пойдут глобальные изменения в отрасли.
Проблемный блок
Впрочем, уже сейчас понятно, что перечень проблемных моментов в отрасли займет не один лист. Сам президент НОСТРОЙ в качестве одной из главных выделяет кадровую проблему. По его словам, в «тучные» годы, когда строительство стало популярным бизнесом, в стройку пошли все, кому не лень, что привело к снижению качества строительства в целом. «Нужно идти к качеству через обязательные стандарты, от стандартов к персоналу, и именно СРО через эту стандартизацию может оставить на рынке только грамотных специалистов», – говорит господин Кутьин.
Не все гладко и в жилищном строительстве. По словам президента Российского Союза строителей Владимира Яковлева, ряд регионов рискует не выполнить план по вводу жилья по итогам 7 месяцев. Так, в Московской области ввод составил только 72%, снижают ввод Петербург и Татарстан. Причиной тому стало обрушение ипотечного рынка – почти в два раза по сравнению с 2014 годом. Где брать деньги в отсутствие дольщиков, строителям также неясно: под нынешние банковские проценты брать кредиты невозможно, собственных оборотных средств компаниям не хватает. При этом субъекты РФ нещадно режут бюджеты развития, оставляя самый минимум – на «социалку».
Спад на жилищном рынке тащит за собой промышленность: падает производство цемента, стекла и т. д. Неясными для строителей остаются и перспективы импортозамещения – подрядчиков на госзаказе ограничивают в применении импортной техники, но не дают альтернативы. «В таком случае государство должно помогать перевооружать строителей», – уверен президент РСС. Все это происходит на фоне самого массового оттока капитала. В 2014 году Россия потеряла 120 млрд рублей инвестиций, в 2015 году потеряет еще 100. Да и в прошлые годы страна теряла минимум по 70 млрд рублей.
При этом в стадии незавершенного строительства находится объектов на 2 трлн рублей. Министерству нужно провести ревизию этих объектов и разморозить эти «закопанные капиталы», уверен господин Яковлев. Наконец, в полном упадке находится и научная поддержка отрасли, количество НИИ неуклонно сокращается. Без науки падает и производительность труда – российские рабочие трудятся по 1982 часа в год, получая мизерную по сравнению с Европой зарплату. Наконец, на фоне падающего спроса растет число обманутых дольщиков. «Государство должно принять дополнительные меры по поддержке ипотеки. Кроме того, нам нужно серьезно реформировать 214-ФЗ», – констатировал Владимир Яковлев.
Такая работа Минстроем РФ уже ведется, отчитался в рамках конференции директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. Изменения ужесточат требования к финансовой устойчивости застройщиков, а также к их информационной открытости. В ближайшем будущем министерство разработает типовую форму проектной декларации, в которой застройщик должен будет указывать свои объемы ввода жилья за последние несколько лет, причем указывая реальные сроки – сколько строился объект и были ли задержки.
При этом представитель министерства поспешил успокоить присутствующих и развеял слухи: отменять 214-ФЗ никто не собирается. Речь шла только о подключении банков к механизму долевого участия. Впрочем, когда финансовый сектор реально подключится к жилищному строительству – непонятно. По словам господина Стасишина, в стране есть всего три банка, имеющих специалистов по строительному контролю. Это ВТБ, Газпромбанк и Сбербанк. Первые два работаю в основном на госзаказе, а Сбербанк признается, что чисто технически не сможет обрабатывать рынок договоров «долевки» объемом более 2,5 трлн рублей. А самое главное – непонятно, во сколько банковская услуга обойдется самому дольщику. По словам представителя Минстроя, банковская схема может стать лишь альтернативой традиционным договорам ДДУ, но не основным механизмом.
О СРО замолвите слово
В рамках пресс-подхода, а также на пленарном заседании несколько раз поднималась тема исчерпанного лимита доверия для саморегулирования и сомнений в эффективности института со стороны Минстроя РФ и лично министра Михаила Меня. На то, чтобы доказать свою состоятельность, СРО отводился год. Сейчас у регуляторов в запасе только 3,5 месяца.
Эксперты и руководители НОСТРОЙ на вопрос о конце саморегулирования отвечали уклончиво, и лишь помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин сказал открыто: «Не буду скрывать, наша позиция – госконтроль в стройке должен быть усилен, но не нарушая тех демократических основ, которые были заложены в саморегулирование в 2010 году. На сегодня упущений здесь предостаточно. СРО не должны представлять собой крышу для недобросовестных застройщиков. Если строители плохо работают, они должны напрямую терять право выходить на объекты. А дальше уже саморегулируемые организации должны судиться с государством, если это необходимо.
Второй вопрос – о лицензировании. Восстановление лицензий возможно, но на добровольной основе, с сохранением СРО как института для становления малого и среднего бизнеса. Крупные компании будут претендовать на труднодоступные лицензии, за что будут получать определенные привилегии».
«От нас всех зависит исполнение социальных обязательств государства, а саморегулирование, в свою очередь, является интерфейсом быстрого реагирования и создания тех рыночных условий, при которых строители в установленные сроки смогут выполнять госзаказ, – в свою очередь рассказал Николай Кутьин. – Нам пора прекратить обсуждать внутренние болячки саморегулирования и повернуться лицом к строительному сектору, его резервам и имеющимся проблемам». Член Комитета Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству Святослав Сокол напомнил присутствующим, что он представляет партию КПРФ, а потому традиционно выступает против того, чтобы ломать то, что уже неплохо работает.
При правительстве Ленобласти может быть создано Агентство территориального развития. Предполагается, что новая структура будет «на местах» и точечно решать вопросы социально-экономического развития региона.
Власти Ленинградской области обеспокоены серьезным разрывом развития своих муниципальных образований. Приближенные к Петербургу города и поселки экономически активно поднимаются, многие удаленные от Северной столицы районы 47-региона, напротив, стагнируют из-за оттока жителей и нехватки производственной и социальной инфраструктуры. В рамках круглого стола «Комфортная городская среда в Ленинградской области: стимулы к развитию» чиновники задумались о создании структуры, которая займется отстающими районами и в целом территориальном развитием региона.
По словам вице-губернатора Ленобласти Дмитрия Ялова, предполагается, что данная структура будет называться Агентством территориального развития. Чиновник признается, что пока четкого понимания как оно должно работать нет. Однако, считает он, важно, чтобы данная структура выполняла конкретные задачи непосредственно на местах, искала точки роста. «Если мы у себя в правительстве создадим просто еще одно интеллектуальное ведомство, которое будет только разрабатывать проекты, эффективности не будет. Поэтому надо, мне кажется, эту идею приземлить, чтобы агентство уже на местах занималось чем-то простым, понятным, конкретным», - отметил он.
Актуальным создание Агентства считает и заместитель генерального директора института «Урбаника» Александр Холоднов. Эксперт полагает, что для достижения поставленных задач по эффективному развитию территорий давно назрела необходимость создания специальной структуры. В решении задач по улучшению качества городской жизни организация не должна принимать шаблонных решений одинаковых для всех муниципальных образований. «На наш взгляд, самое важное, чтобы в стратегии развития территорий учитывалось создание новых рабочих мест. Тем более что основные инвестиционные проекты в Ленобласти завершаются. Инвесторы не будут запускать новые при отсутствии на той территории качественных трудовых ресурсов», - подчеркивает специалист.
Стоит отметить, что власти Ленобласти очень рассчитывают, что в проектах, которые планируется задействовать в стратегии социально-экономического развития территорий, будет принимать участие бизнес. Предпринимателям, возводящим в отдаленных районах новые предприятия , жилье, объекты социнфраструктуры региональные чиновники готовы давать серьезные преференции.
Председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский считает, что идея участия бизнеса в проектах развития территорий здравая и вполне логичная. «Мы как застройщики, в общем-то уже воплощаем ее в жизнь. Но также нужно решать и транспортные проблемы. Если будут строиться новые дороги, районы будут развиваться значительно быстрее»,- отметил он.
Застройщик подчеркивает, что с помощью бизнеса можно решить только часть проблемных вопросов развития территорий, но далеко не все. У предпринимателей ресурсы не бездонные и не всегда есть экономическая целесообразность вложения средств. С такими доводами согласен и заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка ВТБ, вице-президент банка Руслан Еременко. «Для нас, для банкиров очень важно экономическое обоснование запуска проектов, на которые может запросить деньги бизнесмен. Далеко не каждый из них можно положительно оценить с точки зрения его перспективы. Принятых положительных решений со стороны банка было бы больше, если бы инвестор понимал, что будет дальше происходить на территории, где он планирует запустить проект», - отметил банкир.