«Тысяча разрозненных собственников», или как эффективно управлять апарт-отелем
Апарт-отель – сложный механизм. Он должен совмещать в себе функционал жилого и гостиничного комплекса. Как эффективно управлять таким объектом, обсуждали участники второй передачи цикла Hotel FM by Blake генерального директора Hospitality Management Блейка Андерсона-Бунтза на радио «Медиаметрикс». Экспертами выступили генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин и начальник отдела продаж «Лемминкяйнен» Марина Сторожева.
Спрос на апартаменты в последнее время значительно вырос. По мнению Блейка Андерсона-Бунтза, растущая популярность «апартов» объясняется тем, что данный продукт наиболее профессионально оформлен.
С коллегой согласилась Марина Сторожева: «Апартаменты приобретают как для собственного проживания, так и для самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду. Немало и тех, кто планирует передать их в управление профессиональной управляющей компании. Все они получают гостиничный сервис, мобильность, доходность».
Вопрос о том, как учесть в одном проекте интересы разных собственников и «развести» потоки, – является ключевым для управляющих апарт-отелями.
Зонирование и границы
«В нашем апарт-отеле Valo на улице Салова – 3,5 тыс. апартаментов. Мы изначально предусмотрели зонирование. Первая и вторая секции предусмотрены для собственного проживания и долгосрочной аренды, если клиенты хотят самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, либо в будущем передать их в управление. Третья секция предусмотрена преимущественно для краткосрочной аренды. Четвертая секция – только для долгосрочной аренды. Так мы развели потоки. Для наших покупателей очень важно, кто же будет жить за стенкой», – рассказала Марина Сторожева.
По мнению Александра Погодина, идеального зонирования в реальности удается достичь нечасто: «Безусловно, очень важно уметь правильно выстраивать все эти отношения для того, чтобы комплекс жил, не скатываясь в какую-то неуправляемую субстанцию. Апарт-отель от гостиницы отличается тем, что все «апарты» принадлежат отдельным лицам – физическим, юридическим. Каждый из этих собственников, в рамках законодательства, имеет право по-своему распорядиться своим имуществом. Поэтому выстроить жесткие рамки – что в этом корпусе будет только посуточная аренда, а в этом только долгосрочная – на мой взгляд, проблематично. Есть определенная сложность в том, чтобы каждый собственник потом выполнил тот посыл, который ему дается при формировании идеологии этого комплекса».
Александр Погодин считает, что самое важное – определить границы эффективного управления. Согласно статистике, в объектах сети апарт-отелей YE’S около 90% апартаментов сдаются в аренду. В собственном пользовании остается не более 10%.
Марина Сторожева привела похожую статистику: в апарт-отеле Valo 20% апартаментов приобретают для собственного проживания и 80% – с целью инвестирования.
«Апарт-отели различны по своим возможностям. Так, объект, который мы сейчас строим на улице Социалистической, своей конфигурацией позволяет там проживать более расширенным составом семьи. Вместе с тем, двуспальных и трехспальных апартаментов обычно немного. Основной объем – это апартаменты «стандарт» и «студия». Именно они позволяют собственнику получить максимальный доход. Мы это просчитываем. Такая конкретика очень прельщает инвесторов, ведь апартаменты покупают прежде всего как доходную недвижимость».
Пойти своим путем
Управляющие компании, которые сейчас работают на рынке апарт-отелей, в большинстве своем сформированы девелоперскими компаниями, которые занимаются возведением апартаментов.
«Семь лет назад, когда мы решили реализовать проект апарт-отеля, мы задумались о том, чтобы найти подходящего партнера для управления, – рассказал Александр Погодин. – Мы рассматривали как российских, так и зарубежных партнеров – и в Европе, и в Америке, и в Азии. Мы не нашли примера, когда управляющая компания, которая является профессиональной гостиничной структурой, в полном объеме осуществляла бы управление объектом, в котором есть тысяча разрозненных собственников. Нам пришлось пройти этот путь самим. Последние 5 лет мы потратили на то, чтобы создать управляющую компанию. И это, наверное, главная заслуга, которая сегодня нам позволяет с уверенностью смотреть на развитие нашей сети».
Именно высокие управленческие компетенции позволяют гарантировать инвестору доход. «Доходность – это очень хитрая цифра, – признает Александр Погодин. – В рекламных материалах можно написать любую. И мы это часто видим. Обещания должны быть чем-то подкреплены. Так, в договоре с клиентом мы прописываем ежемесячные платежи. И уже это очень четкое конкретное обязательство. Мы планируем и обеспечиваем доходность при работе с нашими собственниками, понимая уровень загрузки, арендных ставок, стоимость дополнительных сервисов. Есть определенная планка, которая где-то подсознательно лежит в умах наших инвесторов. Приблизительно 10% годовых от операционной деятельности является тем, к чему стремится наш собственник. Выше 10% доход – отлично. Ниже 10% – он будет уже задумываться. Меньше 5% – это то, что приносит любое жилье».
По словам Марины Сторожевой, для апарт-отеля Valo доходные программы пока находятся в стадии разработки: «Мы планируем вывести доходные программы совместно со второй очередью осенью. У нас будет программа краткосрочной аренды, гарантированная доходность и долгосрочная аренда».
Обеспечить загрузку
Не менее важный вопрос для управляющих апартаментами – сезонность и загрузка, от которых зависит доходность инвестора. В объектах сети апарт-отелей YE’S доли суточной и длительной аренды примерно равны. Александр Погодин отмечает: «Рынок аренды является сезонным, и в некоторые сезоны превалирует короткая аренда, в некоторые сезоны – длинная. Но превалирует очень условно. В нашем комплексе посуточной аренды больше, чем 20-25%, единовременно не бывает. Это очень важный момент. Ведь короткая аренда подразумевает под собой очень много инфраструктурных составляющих. Так, необходимо обеспечить достаточное количество сотрудников на стойке ресепшн для того, чтобы обслуживать эти потоки. В то же время затраты, которые мы несем при работе, напрямую завязаны на уровне доходности, которую будут получать наши собственники. Если мы будем взымать с собственника платежи как гостиничные операторы, то наш собственник не будет удовлетворен своей доходностью. Это кардинально отличительная черта, потому что любая гостиница может собственнику давать «минусовой» поток».
По мнению Александра Погодина, делать ставку исключительно на посуточную аренду, обеспечивающую высокий доход, – ошибка. И посуточная аренда, и долгосрочная показывают для собственников одинаковую доходность. «Посуточная аренда несет в себе высокие затраты. В среднем годовая загрузка в объектах сети апарт-отелей YE’S – 86%. Это колоссальные величины при очень низкой себестоимости, которую дает наша управляющая компания. Посуточная аренда имеет место быть, но это вспомогательный элемент при нашей деятельности», – объяснил Александр Погодин.
В третьем выпуске Hotel FM by Blake гости и Блейк Андерсон-Бунтз обсудят вопросы развития санаторно-курортного комплекса России, введение закона о курортном сборе, тенденции и перспективы индустрии. Если Вы хотите стать гостем программы, пишите по адресу: yk@hospitalitymanagement.ru.
С этого года типовой договор, заключающийся между подрядчиками Санкт-Петербурга и Фондом – региональным оператором капитального ремонта, существенно изменится.
В нем появятся новые штрафы и требования к проведению работ. В фонде говорят, что это поможет быстрее выявить недобросовестных подрядчиков, эксперты считают, что только этим делу не поможешь.
В новом варианте договора работы на крышах и системах теплоснабжения, демонтаж старого покрытия крыш либо демонтаж участков систем теплоснабжения не должен превышать дневного объема и возможности его полного восстановления в этот же день. Проще говоря, теперь подрядчик обязан рассчитать объем участка, который он сможет отремонтировать за день, и выполнить эти работы в срок.
Сделано это для того, чтобы исключить ситуации, когда в дом невозможно подать тепло из-за демонтажа трубопроводов и радиаторов или кровли домов полностью раскрыты и происходят протечки. А такие ситуации были, объяснили в Фонде капремонта. Так, в прошлом году региональный оператор работал с подрядной организацией «Соло», которая должна была отремонтировать 31 кровлю в Невском районе Петербурга. Летом часть работ он выполнить не успел – полученного аванса не хватило на закупку комплекта материалов. Таким образом, ремонтировать кровли в домах по ул. Шотмана и Рабфаковской ул. «Соло» вышла только в октябре. В сухую погоду раскрыли крышу, но спустя некоторое время начались дожди. Шли они неделю, и за это время жителей этих домов затопило с девятого по пятый этаж. Для того чтобы исправить ситуацию, был привлечен другой подрядчик, который оперативно отремонтировал кровли.
«Компании «Соло» выставлены претензионные требования, соответствующие документы переданы в прокуратуру. После суда будет решаться вопрос о возмещении нанесенного гражданам ущерба», – сказали в Фонде капремонта.
Еще одна новая мера для подрядчиков – согласование детального графика производства с заказчиком работ – региональным оператором. В частности, после заключения договора подрядчику отводится три дня на подписание графика по видам и срокам проведения основных этапов работ. В случае его несоблюдения будут взиматься штрафы. Однако если работы не выполняются более 10 дней по причинам, не зависящим от заказчика, он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения понесенных убытков.
«Если в течение двух недель подрядчик не выходит на объект, договор с ним будет расторгнут в одностороннем порядке, – подчеркнул председатель Жилищного комитета Валерий Шиян. – В следующем году мы будем жестко отстаивать эту позицию, так как все работы, связанные с подготовкой к отопительному сезону, должны быть окончены к 1 сентября».
Если с первой частью договора петербургские подрядчики согласились, то со второй возникли проблемы.
«В прошлом году мы не могли выйти на объект из-за того, что не было разрешающих документов от ГАТИ. А только для того чтобы их собрать, нужно два месяца. А если нужно разрешение от КГИОП – это еще дольше, – объясняют в производственном отделе ЗАО «Фасадремстрой». – Для того чтобы успеть в срок, мы работали сутками. С документами вообще беда – ПСД как будто составляла команда дворников. 450 пунктов на 500 м фасада! Так что это изменение актуально, только если все необходимые для выхода на объект документы будут сразу готовы».
Представители другого подрядчика – «Кредо-Сервис», специализирующегося на ремонте инженерных сетей, – особых изменений в своей работе с обновленным договором не видят. Штрафы за срывы сроков, говорят, были всегда. А график составить – дело не сложное.
В целом же работа подрядчиков по региональной программе капремонта пока оставляет желать лучшего, считает председатель Ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Петербурга Марина Акимова: «Есть подрядчики, которые нахватают себе много объектов, а потом не могут их закончить, «перекидывают» работников с места на место. Почти всегда во время ремонта вокруг дома большое количество мусора. А еще есть компании-однодневки, которые после проведения работ, получив деньги, закрываются, а значит, и гарантийного ремонта не сделают».
Для того чтобы решить эту проблему, нужно в первую очередь обращать внимание на выполненные объекты подрядчика, говорит госпожа Акимова. Если компания ремонтировала их качественно и в срок, то на торгах ей должно отдаваться предпочтение.
«Хорошо зарекомендовавшие себя фирмы часто не хотят работать за предложенные деньги. А те, кто готов, не всегда отличаются профессионализмом»,– сетует Марина Акимова.
К слову, в этом году, как и в прошлом, лоты на торгах будут составлять не более 20 млн рублей. Делается это в первую очередь для того, чтобы привлекать организации малого и среднего бизнеса, объяснили в Фонде капремонта.
Кстати
Первые конкурсы по выбору подрядчиков для проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах в Петербурге фонд объявил 28 декабря 2015 года. Основная же часть торгов пройдет с конца января по апрель 2016 года.
Все легальные перевозчики в Ленинградской области приняли новые правила игры – необходимость возмещения потенциального ущерба от проезда тяжелого автотранспорта по региональным трассам.
Протестных настроений в связи с внедрением в практику системы «Платон» в регионе не было и нет, заявил Михаил Козьминых, председатель областного Комитета по дорожному хозяйству.
Плюс трафик
С началом взимания платы за проезд по автомобильным дорогам регионального значения транспорта весом свыше 12 тонн Ленобласть ожидаемо получила приток трафика на ряд региональных автодорог. Так, в Выборгском районе «особой популярностью» пользуются сегодня сразу четыре региональных автотрассы. В связи с этим губернатор 47-го региона Александр Дрозденко уже обратился в Министерство транспорта РФ с предложением о создании системы «грузовых коридоров». «Это предполагает совместное с федеральными органами управления автомобильными дорогами решать вопрос о так называемом «грузовом каркасе» - дорогах, которые могут быть включены в перевозку тяжеловесных грузов. Для этого надо изменить федеральное законодательство в части определения этих грузовых коридоров. При этом нарушения порядка передвижения транспорта должны быть административно наказуемы», - разъяснил Михаил Козьминых. Он также сообщил, что предложения губернатора Ленинградской области касаются как формирования грузовых коридоров, так и мер ответственности за нарушение этого порядка.
Положительным эффектом от начала применения «Платона» для Ленобласти, как рассчитывают в профильном комитете, станет возможность реализации крайне важных проектов строительства в дорожной сфере с софинансированием за счет платежей в рамках новой системы. Принципиальное решение о включении в финансирование из федерального бюджета «по линии «Платона» должен принимать Росавтодор, и заявка от Ленинградской области на 2016 год уже сформирована и направлена в Федеральное дорожное агентство.
Через Свирь и Волхов
Напомним, что межбюджетные трансферты за счет средств от применения системы «Платон» возможны на строительство мостовых переходов или искусственных сооружений (с долей софинансирования до 85%) либо на дорожные работы (до 55%). «Мы рассчитываем, что в апреле-мае попытаемся заключить с Росавтодором соглашения на объекты, внесенные в заявку», - заявил Михаил Козьминых.
Он отметил, что сегодня наиболее важный для региональных властей в дорожной сфере объект - мостовой переход через р. Свирь в г. Подпорожье. «Очень серьезная проблема в том, то Свирская ГЭС не пропускает автомобильный транспорт свыше 10 тонн, а это был единственный переход. Для того чтобы сейчас обеспечить так называемый «правый берег», перепробег составляет порядка 140 км. Из-за этого вся экономика субъекта,
особенно в части Подпорожского района, терпит серьезные убытки», - прокомментировал председатель областного Комитета по дорожному хозяйству. На строительство самого мостового перехода требуется 2,66 млрд рублей, кроме того, необходимо еще и строительство подхода к новому мосту от региональной автомобильной дороги Лодейное Поле – Вытегра. По словам Михаила Козьминых, при получении финансирования на строительство этого объекта в 2016 году завершить его будет возможно уже в 2018 году.
На строительство мостового перехода через р. Волхов в г. Кириши требуется 2,9 млрд рублей – в заявке Ленобласти на перераспределение средств от системы «Платон» сумма межбюджетного трансферта определена в размере 0,9 млрд рублей. «Мы так же рассматриваем возможность начального финансирования в 2016 году с завершением строительства в 2018 году и решения, тем самым, большой проблемы. Несущая способность существующего моста через Кириши ограничена 5-8 годами. И мы рассчитываем, что новый мостовой переход появится раньше этого срока», - заявил Михаил Козьминых.
При участии ВТБ
Третий объект, на который Ленобласть намерена привлечь средства от платежей большегрузов, - строительство автомобильной дороги от кольцевой автодороги в обход Нового Девяткино – Мурино (продолжение Пискаревского проспекта). Стоимость этого проекта составляет 5,5 млрд рублей. Однако в этом случае региональные власти рассчитывают не только на средства «Платона», но также на участие в строительстве данной платной дороги Банка ВТБ (согласие банка уже получено). «По нашим прогнозам, проект автодороги в обход Нового Девяткино – Мурино будет готов в марте 2016 года, по окончании проектирования мы будем корректировать заявку с учетом возможностей привлечения средств как из платежей «Платона», так и из собственного бюджета», - уточнил Михаил Козьминых.
Четвертый объект в заявке Ленинградской области – строительство дороги, которая соединит кольцевую А118 с федеральной трассой М11 «Нарва». «Это единственная автомобильная федерального значения, не связанная с кольцевой. Мы способны стать заказчиком по разработке частного партнерства по этому объекту исключительно потому, что у нас есть возможность получения соответствующих субсидий из федерального бюджета. Более того – решение по этой дороге было принято на координационном совете по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Поэтому считаем реализацию этого проекта вполне возможной», - резюмировал господин Козьминых.
Контроль в движении
Стоит отметить, что наравне с новым строительством за счет платежей в рамках системы «Платон» и мерами по создания «грузового каркаса» в 2016 году в Ленобласти в зависимости от норм федерального закона будет сформирована система контроля весовых характеристик автомобильного транспорта, движущегося по региональной сети.
По словам Михаила Козьминых, система включает в себя динамические весы и возможности проверки габаритов транспорта, перемещающегося по региональным автодорогам, с передачей данных. Стоимость одного стационарного пункта весового контроля со способностью взвешивать автомобильный транспорт при проезде, как уточнил глава профильного комитета, составляет около 24 млн рублей.