«Тысяча разрозненных собственников», или как эффективно управлять апарт-отелем
Апарт-отель – сложный механизм. Он должен совмещать в себе функционал жилого и гостиничного комплекса. Как эффективно управлять таким объектом, обсуждали участники второй передачи цикла Hotel FM by Blake генерального директора Hospitality Management Блейка Андерсона-Бунтза на радио «Медиаметрикс». Экспертами выступили генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин и начальник отдела продаж «Лемминкяйнен» Марина Сторожева.
Спрос на апартаменты в последнее время значительно вырос. По мнению Блейка Андерсона-Бунтза, растущая популярность «апартов» объясняется тем, что данный продукт наиболее профессионально оформлен.
С коллегой согласилась Марина Сторожева: «Апартаменты приобретают как для собственного проживания, так и для самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду. Немало и тех, кто планирует передать их в управление профессиональной управляющей компании. Все они получают гостиничный сервис, мобильность, доходность».
Вопрос о том, как учесть в одном проекте интересы разных собственников и «развести» потоки, – является ключевым для управляющих апарт-отелями.
Зонирование и границы
«В нашем апарт-отеле Valo на улице Салова – 3,5 тыс. апартаментов. Мы изначально предусмотрели зонирование. Первая и вторая секции предусмотрены для собственного проживания и долгосрочной аренды, если клиенты хотят самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, либо в будущем передать их в управление. Третья секция предусмотрена преимущественно для краткосрочной аренды. Четвертая секция – только для долгосрочной аренды. Так мы развели потоки. Для наших покупателей очень важно, кто же будет жить за стенкой», – рассказала Марина Сторожева.
По мнению Александра Погодина, идеального зонирования в реальности удается достичь нечасто: «Безусловно, очень важно уметь правильно выстраивать все эти отношения для того, чтобы комплекс жил, не скатываясь в какую-то неуправляемую субстанцию. Апарт-отель от гостиницы отличается тем, что все «апарты» принадлежат отдельным лицам – физическим, юридическим. Каждый из этих собственников, в рамках законодательства, имеет право по-своему распорядиться своим имуществом. Поэтому выстроить жесткие рамки – что в этом корпусе будет только посуточная аренда, а в этом только долгосрочная – на мой взгляд, проблематично. Есть определенная сложность в том, чтобы каждый собственник потом выполнил тот посыл, который ему дается при формировании идеологии этого комплекса».
Александр Погодин считает, что самое важное – определить границы эффективного управления. Согласно статистике, в объектах сети апарт-отелей YE’S около 90% апартаментов сдаются в аренду. В собственном пользовании остается не более 10%.
Марина Сторожева привела похожую статистику: в апарт-отеле Valo 20% апартаментов приобретают для собственного проживания и 80% – с целью инвестирования.
«Апарт-отели различны по своим возможностям. Так, объект, который мы сейчас строим на улице Социалистической, своей конфигурацией позволяет там проживать более расширенным составом семьи. Вместе с тем, двуспальных и трехспальных апартаментов обычно немного. Основной объем – это апартаменты «стандарт» и «студия». Именно они позволяют собственнику получить максимальный доход. Мы это просчитываем. Такая конкретика очень прельщает инвесторов, ведь апартаменты покупают прежде всего как доходную недвижимость».
Пойти своим путем
Управляющие компании, которые сейчас работают на рынке апарт-отелей, в большинстве своем сформированы девелоперскими компаниями, которые занимаются возведением апартаментов.
«Семь лет назад, когда мы решили реализовать проект апарт-отеля, мы задумались о том, чтобы найти подходящего партнера для управления, – рассказал Александр Погодин. – Мы рассматривали как российских, так и зарубежных партнеров – и в Европе, и в Америке, и в Азии. Мы не нашли примера, когда управляющая компания, которая является профессиональной гостиничной структурой, в полном объеме осуществляла бы управление объектом, в котором есть тысяча разрозненных собственников. Нам пришлось пройти этот путь самим. Последние 5 лет мы потратили на то, чтобы создать управляющую компанию. И это, наверное, главная заслуга, которая сегодня нам позволяет с уверенностью смотреть на развитие нашей сети».
Именно высокие управленческие компетенции позволяют гарантировать инвестору доход. «Доходность – это очень хитрая цифра, – признает Александр Погодин. – В рекламных материалах можно написать любую. И мы это часто видим. Обещания должны быть чем-то подкреплены. Так, в договоре с клиентом мы прописываем ежемесячные платежи. И уже это очень четкое конкретное обязательство. Мы планируем и обеспечиваем доходность при работе с нашими собственниками, понимая уровень загрузки, арендных ставок, стоимость дополнительных сервисов. Есть определенная планка, которая где-то подсознательно лежит в умах наших инвесторов. Приблизительно 10% годовых от операционной деятельности является тем, к чему стремится наш собственник. Выше 10% доход – отлично. Ниже 10% – он будет уже задумываться. Меньше 5% – это то, что приносит любое жилье».
По словам Марины Сторожевой, для апарт-отеля Valo доходные программы пока находятся в стадии разработки: «Мы планируем вывести доходные программы совместно со второй очередью осенью. У нас будет программа краткосрочной аренды, гарантированная доходность и долгосрочная аренда».
Обеспечить загрузку
Не менее важный вопрос для управляющих апартаментами – сезонность и загрузка, от которых зависит доходность инвестора. В объектах сети апарт-отелей YE’S доли суточной и длительной аренды примерно равны. Александр Погодин отмечает: «Рынок аренды является сезонным, и в некоторые сезоны превалирует короткая аренда, в некоторые сезоны – длинная. Но превалирует очень условно. В нашем комплексе посуточной аренды больше, чем 20-25%, единовременно не бывает. Это очень важный момент. Ведь короткая аренда подразумевает под собой очень много инфраструктурных составляющих. Так, необходимо обеспечить достаточное количество сотрудников на стойке ресепшн для того, чтобы обслуживать эти потоки. В то же время затраты, которые мы несем при работе, напрямую завязаны на уровне доходности, которую будут получать наши собственники. Если мы будем взымать с собственника платежи как гостиничные операторы, то наш собственник не будет удовлетворен своей доходностью. Это кардинально отличительная черта, потому что любая гостиница может собственнику давать «минусовой» поток».
По мнению Александра Погодина, делать ставку исключительно на посуточную аренду, обеспечивающую высокий доход, – ошибка. И посуточная аренда, и долгосрочная показывают для собственников одинаковую доходность. «Посуточная аренда несет в себе высокие затраты. В среднем годовая загрузка в объектах сети апарт-отелей YE’S – 86%. Это колоссальные величины при очень низкой себестоимости, которую дает наша управляющая компания. Посуточная аренда имеет место быть, но это вспомогательный элемент при нашей деятельности», – объяснил Александр Погодин.
В третьем выпуске Hotel FM by Blake гости и Блейк Андерсон-Бунтз обсудят вопросы развития санаторно-курортного комплекса России, введение закона о курортном сборе, тенденции и перспективы индустрии. Если Вы хотите стать гостем программы, пишите по адресу: yk@hospitalitymanagement.ru.
Реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов нуждается в корректировке. Так считают эксперты и полагают, что в первую очередь необходимо усилить контроль над проводимыми работами.
Рабочая группа «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского народного фронта в Петербурге и Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в субъектах РФ. Эксперты обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и реализацию политики импортозамещения в строительной отрасли.
Качество под вопросом
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин напомнил, что масштабная ликвидация аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта многоквартирных домов проводится в рамках исполнения известного 600-го президентского указа. В соответствии с ним в СЗФО к сентябрю 2017 года должны улучшить свои условия 73 тыс. человек. «В целом ситуация непростая. В округе выявляются все новые и новые аварийные объекты. Темпы строительства домов для переселенцев достаточно низкие. При этом постепенно ухудшается качество такого вводимого жилья», – отметил он.
С капремонтом, считает помощник полпреда, ситуация также оставляет желать лучшего. Причем это касается как Петербурга, так и других регионов СЗФО. Люди вносят взносы за капремонт, но не имеют четкого понимания, когда и как их дом будет отремонтирован.
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов сообщил, что Народный фронт проводит мониторинг 600-го «майского» указа и поручений Президента РФ по итогам второго «Форума действий» ОНФ в области капремонта. Он подчеркнул, что многие жилищные проблемы граждан до сих пор не решены. В частности, Павел Созинов заострил внимание участников совещания на низком качестве проводимых в рамках капитального ремонта работ. По его словам, одна из причин такого положения дел – слабый контроль над их проведением государственных органов. Эксперт добавил, что строительного надзора в капремонте, кроме отдельных видов проектирования, нет. «Все работы ведутся на основании технического задания, которое формируют региональные фонды капремонта. Также на фонды возложены остальные функции: выбор ремонтируемого объекта, подрядчика, контроль над ним, приемка работ. Остальные стороны не задействованы в программе капремонта», – отметил он.
Госжилинспекции, добавил Павел Созинов, на которые также возложены надзорные функции, не во всех регионах принимают активное участие в контроле над проведением капремонта. Связано это и с недостаточным количеством сотрудников, и с отсутствием хорошей инструментальной базы. Ранее Минстрой предложил переподчинить ГЖИ главам субъектов, но не везде данное нововведение было реализовано.
Координатор по организационной работе исполнительного комитета ОНФ в Санкт-Петербурге Андрей Рябоконь рассказал участникам совещания о мониторинге исполнения поручения Президента России о реализации региональных программ капремонта. Существует вероятность того, что при реализации региональных программ капитального ремонта качество ремонтных работ может носить неудовлетворительный характер. Один из этапов мониторинга предполагал блиц-опрос 150 горожан, в домах которых в 2015 году были проведены работы по капремонту. Люди пожаловались на множество недоделок строителей, оставленную грязь.
Ставка на экспертизу
Представитель регионального отделения ОНФ, первый заместитель директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Игорь Юдин высказал мнение, что надзор за проведением капитального ремонта необходимо начать с обязательности экспертизы проектной документации. «Несмотря на то что согласно действующему законодательству работы по капитальному ремонту не подлежат обязательной экспертизе, в большинстве случаев когда расходуются бюджетные средства на проведение какого-либо вида подобных работ, заказчики или те организации, которые выполняют работу, обращаются в экспертизу прежде всего для того, чтобы провести проверку достоверности сметной стоимости. Практика уже показала эффективность проведения такой процедуры», – отметил специалист.
Глава петербургского Фонда капремонта Денис Шабуров согласился со значимостью проектной экспертизы, но отметил, что это платная процедура, соответственно, не продуман механизм, кто за работу специалистов должен платить. Он добавил, что в случае проведения экспертизы необходимо будет готовить дополнительные комплекты документов, дожидаться выводов экспертов, все это может увеличить сроки работ по капремонту. Денис Шабуров также напомнил, что за прошлый год с собственников помещений в Петербурге удалось собрать 2,64 млрд рублей сборов в Фонд капремонта. Это около 85% от изначально обозначенных объемов, что по сравнению с другими регионами неплохой результат.
Председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленобласти Константин Полнов также пока не видит целесообразности в обязательности проектной экспертизы. По его словам, она может повысить стоимость работ на 30-40%. Чиновник также отметил, что за прошлый год Фонд капремонта Ленобласти собрал около 2 млрд рублей взносов. Однако, посетовал он, при этом регион вынужден платить налоги с процентов, которые начисляют банки на взносы граждан, собранные на капремонт по принципу «общего котла».
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что в области также были выявлены факты, когда приходилось переделывать работу подрядных компаний. Поэтому он полностью поддерживает тезис, что необходимо усилить контроль не только над проведением строительных работ, но и проектно-сметных. Он добавил, что в этом месяце ОНФ проведет ряд встреч с руководством региона, муниципалитетами, представителями управляющих компаний, председателями советов домов, в рамках которых будет изложена точка зрения о том, как необходимо реализовать финансовую и информационную прозрачность проводимых в рамках капремонта работ.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба отметил несовершенство системы тендеров. По его словам, из-за этого банки достаточно неохотно кредитуют организации, занимающиеся сферой ЖКХ. Генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков предлагает задействовать в капремонте страховщиков. Эксперт считает, что страховые компании могли бы взять на себя контроль над соблюдением качества проведения работ.
Выбираем российское
В рамках совещания специалисты строительной отрасли также говорили об импортозамещении. Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Петербурга Игорь Шикалов отметил, что в настоящее время ведомством подготовлен специальный электронный каталог. В нем представлена продукция отечественных производителей, рекомендованная к применению в бюджетном строительстве.
Член совета Союза «Национальный центр «Специальный ресурс» Евгений Лубашев полагает, что для развития российской строительной отрасли необходимо, чтобы деятельность отечественных компаний соответствовала утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг, считает он. Ввиду объемности задачи одномоментно ввести реестр будет сложно, поэтому будет предусмотрена трехуровневая процедура ранжирования.
Примеры некачественного капремонта на основе мониторинга ОНФ
Адмиралтейский район
Канонерская ул., 5. Проводился ремонт фасада. Стены фасада покрашены разными цветами: малиновым и розовым. Также претензии к качеству работ по ремонту кровли.
Псковская ул., 8. Работы по внутридомовым системам электроснабжения не выполнены.
Галерная ул., 11. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения. Жильцы доделывали самостоятельно.
Галерная ул., 47. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения и водоснабжения. Работы не выполнены.
Василеостровский район
Гаванская ул., 12. Во время ремонта внутридомовых систем теплоснабжения произошли протечки, затопило подвал дома.
Гаванская ул., 15. Должны были сделать ремонт внутридомовых систем электроснабжения. Работы начаты, но не сделаны.
Гаванская ул., 32, и Гаванская ул., 35. Работы выполнены по отдельным видам, большинство планируемых работ внутридомовых систем в 2015 году также не выполнены.
Петроградский район
ул. Лизы Чайкиной, 17, и Малый пр., 26-28. Ремонт внутридомовых систем газоснабжения. Работы не выполнены.
«ТГК-1» направила письмо в адрес вице-губернатора Петербурга Игоря Албина, в котором настаивает на том, чтобы город погасил 4,45 млрд рублей задолженности за тепло.
Это долги УК, где доля города составляет более 50%. «ТГК-1» намерена направить эти средства на ремонт изношенных сетей компании «Теплосеть Санкт-Петербурга».
Как рассказал журналистам Эдуард Лисицкий, заместитель генерального директора по развитию «ТГК-1», компания предложила Петербургу в срок до 1 июня 2016 года погасить задолженность за счет средств городской казны. В частности, речь идет о выделении средств через докапитализацию уставного капитала ЖКС, где доля города составляет более 50%.
Стоит сказать, что впервые вопрос о погашении долгов управляющих компаний (УК) из городского бюджета был поставлен в конце декабря прошлого года на заседании совета по сотрудничеству между Газпромом и правительством Петербурга, на котором присутствовали губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и председатель правления Газпрома Алексей Миллер. Общий долг ЖКС с городским участием перед двумя «дочками» газового монополиста – «ТГК-1» и «Петербургтеплоэнерго» – составляет 5,7 млрд рублей, из них 4,45 млрд рублей – задолженность перед «ТГК-1».
Но Смольный в итоге сослался на ограничения Бюджетного кодекса и платить монополисту отказался. До 1 апреля обе стороны должны были подготовить план, где будут перечислены меры по предотвращению образования задолженности, а также способы погашения существующих долгов. Здесь как раз и возникли разногласия.
Эдуард Лисицкий рассказал, что в письме «ТГК-1» к Игорю Албину подчеркивается, что средства, которые выделит город из бюджета в качестве погашения долга УК, компания направит на увеличение инвестиционной программы по ремонту ТЭЦ и перекладке сетей компании «Теплосеть Санкт-Петербурга». Уже в текущем года к утвержденной инвестпрограмме организации, которая составляет 3 млрд рублей, может добавиться 1,5 млрд рублей, а в 2017 году – 2 млрд рублей, отметил Эдуард Лисицкий. Он подчеркнул, что эти дополнительные средства помогут переломить сложную ситуацию, которая сложилась с состоянием теплосетей сетей компании. По данным Смольного, срок службы около 43% из них составляет более 25 лет. «Мы рассчитываем на добрую волю Петербурга», – заключил он.
Ранее Андрей Бондарчук, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, заявил, что город не отказывается покрывать долги «ТГК-1», но должен сделать это в рамках существующего законодательства. По его словам, вариант, предполагающий докапитализацию уставного капитала УК, вполне реален, но его еще нужно проработать, проверить на антимонопольное законодательство. Однако используя этот способ, можно покрыть долги лишь частично, подчеркнул господин Бондарчук.
Что касается вопроса с ремонтом изношенных сетей «Теплосети Санкт-Петербурга», то Смольный предложил «ТГК-1» – компании «Газпром энергохолдинг» – реализовывать совместное дофинансирование инвестиционной программы сетевой компании. Об этом в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал Андрей Бондарчук. Он напомнил, что Петербургу через ГУП «ТЭК СПб» принадлежит 25% акций плюс одна «Телосети», а «ТГК-1» – 75% акций. Но одно из последних предложений Смольного – вкладывать средства в равных долях, подчеркнул Бондарчук. Официального ответа на это предложение город пока не получил, но власти надеются, что «Газпром энергохолдинг» примет положительное решение, сказал чиновник. «Размер финансового транша будет зависеть от того, какой объем средств будет готова привлечь для дофинансирования компания «Газпром энергохолдинг». Город заплатит такую же сумму. Думаю, что в текущем году, учитывая, что уже апрель, может идти речь об общей сумме около 2 млрд рублей. На следующий год цифра, безусловно, может быть и больше. Если такая схема будет согласована, то необходимые средства на этот год будут заложены в осенней корректировке бюджета Петербурга», – пояснил Андрей Бондарчук.
Но как прокомментировал Эдуард Лисицкий, все же компания настаивает на том, чтобы город в первую очередь погасить накопленную, выверенную просроченную дебиторскую задолженность, а потом пустить эти деньги на реконструкцию сетей. «А историю с дополнительным финансированием инвестпрограммы «Теплосети» можно рассматривать в дальнейшем. Нам нужно провести это решение через совет директоров и убедить в этом наших главных акционеров», – заключил Эдуард Лисицкий.
Ольга Карпова, руководитель корпоративной практики компании Rightmark Group, отметила, что органы госвласти Петербурга вправе самостоятельно определять формы и направления расходования бюджетных средств, в том числе в целях экономически оправданного увеличения уставных капиталов хозяйственных обществ с участием города. Однако юрист добавила, что в силу ст. 56 ГК РФ, Петербург не отвечает по обязательствам юрлица, участником которого он является, в связи с чем вызывает сомнение необходимость и целесообразность направления бюджетных средств на погашение задолженности, образовавшейся в результате неэффективной работы УК, участником которых является Петербург или нецелевого использования средств, поступающих от плательщиков.
Мнение
Сергей Лапин, начальник департамента по сбыту тепловой энергии «ТГК-1»:
– Одной из мер, которая будет препятствовать образованию новой дебиторской задолженности, является переход на прямые платежи, минуя центр расщепления платежей – ГУП «ВЦКП», между населением и поставщиком тепла. В данном случае повышается собираемость платежей за тепло, становится прозрачной их структура. Однако доля прямых платежей у «ТГК-1» в Петербурге составляет всего 1% – по этому способу мы обслуживаем всего 88 многоквартирных домов в Кировском районе. Собираемость по ним составляет 95%. К сожалению, районные администрации не слишком приветствуют этот способ расчета. Для сравнения, в Мурманской области и Карелии расчеты напрямую составляют более 80% от общей доли платежей.
Ольга Карпова, руководитель корпоративной практики компании Rightmark Group:
-Возможно переход на прямые платежи частично позволит решить вопрос с новой задолженностью перед ресурсоснабжающими организациями, но при этом может создать технические сложности, т.к. гражданам необходимо будет производить платеж не по одной квитанции, а несколько платежей.
Кстати
Просроченная задолженность потребителей Петербурга за тепловую энергию перед «ТГК-1» на 1 марта 2016 года составляет 7 млрд рублей. Основная доля долгов приходится на управляющие компании – 6,295 млрд рублей. Из них 4,457 млрд рублей – это задолженность УК, в которых более 50% уставного капитала принадлежит Смольному. Среди злостных неплательщиков ЖКС, которые обслуживают дома в Центральном, Кировском, Адмиралтейском районах Петербурга.