«Тысяча разрозненных собственников», или как эффективно управлять апарт-отелем
Апарт-отель – сложный механизм. Он должен совмещать в себе функционал жилого и гостиничного комплекса. Как эффективно управлять таким объектом, обсуждали участники второй передачи цикла Hotel FM by Blake генерального директора Hospitality Management Блейка Андерсона-Бунтза на радио «Медиаметрикс». Экспертами выступили генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин и начальник отдела продаж «Лемминкяйнен» Марина Сторожева.
Спрос на апартаменты в последнее время значительно вырос. По мнению Блейка Андерсона-Бунтза, растущая популярность «апартов» объясняется тем, что данный продукт наиболее профессионально оформлен.
С коллегой согласилась Марина Сторожева: «Апартаменты приобретают как для собственного проживания, так и для самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду. Немало и тех, кто планирует передать их в управление профессиональной управляющей компании. Все они получают гостиничный сервис, мобильность, доходность».
Вопрос о том, как учесть в одном проекте интересы разных собственников и «развести» потоки, – является ключевым для управляющих апарт-отелями.
Зонирование и границы
«В нашем апарт-отеле Valo на улице Салова – 3,5 тыс. апартаментов. Мы изначально предусмотрели зонирование. Первая и вторая секции предусмотрены для собственного проживания и долгосрочной аренды, если клиенты хотят самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, либо в будущем передать их в управление. Третья секция предусмотрена преимущественно для краткосрочной аренды. Четвертая секция – только для долгосрочной аренды. Так мы развели потоки. Для наших покупателей очень важно, кто же будет жить за стенкой», – рассказала Марина Сторожева.
По мнению Александра Погодина, идеального зонирования в реальности удается достичь нечасто: «Безусловно, очень важно уметь правильно выстраивать все эти отношения для того, чтобы комплекс жил, не скатываясь в какую-то неуправляемую субстанцию. Апарт-отель от гостиницы отличается тем, что все «апарты» принадлежат отдельным лицам – физическим, юридическим. Каждый из этих собственников, в рамках законодательства, имеет право по-своему распорядиться своим имуществом. Поэтому выстроить жесткие рамки – что в этом корпусе будет только посуточная аренда, а в этом только долгосрочная – на мой взгляд, проблематично. Есть определенная сложность в том, чтобы каждый собственник потом выполнил тот посыл, который ему дается при формировании идеологии этого комплекса».
Александр Погодин считает, что самое важное – определить границы эффективного управления. Согласно статистике, в объектах сети апарт-отелей YE’S около 90% апартаментов сдаются в аренду. В собственном пользовании остается не более 10%.
Марина Сторожева привела похожую статистику: в апарт-отеле Valo 20% апартаментов приобретают для собственного проживания и 80% – с целью инвестирования.
«Апарт-отели различны по своим возможностям. Так, объект, который мы сейчас строим на улице Социалистической, своей конфигурацией позволяет там проживать более расширенным составом семьи. Вместе с тем, двуспальных и трехспальных апартаментов обычно немного. Основной объем – это апартаменты «стандарт» и «студия». Именно они позволяют собственнику получить максимальный доход. Мы это просчитываем. Такая конкретика очень прельщает инвесторов, ведь апартаменты покупают прежде всего как доходную недвижимость».
Пойти своим путем
Управляющие компании, которые сейчас работают на рынке апарт-отелей, в большинстве своем сформированы девелоперскими компаниями, которые занимаются возведением апартаментов.
«Семь лет назад, когда мы решили реализовать проект апарт-отеля, мы задумались о том, чтобы найти подходящего партнера для управления, – рассказал Александр Погодин. – Мы рассматривали как российских, так и зарубежных партнеров – и в Европе, и в Америке, и в Азии. Мы не нашли примера, когда управляющая компания, которая является профессиональной гостиничной структурой, в полном объеме осуществляла бы управление объектом, в котором есть тысяча разрозненных собственников. Нам пришлось пройти этот путь самим. Последние 5 лет мы потратили на то, чтобы создать управляющую компанию. И это, наверное, главная заслуга, которая сегодня нам позволяет с уверенностью смотреть на развитие нашей сети».
Именно высокие управленческие компетенции позволяют гарантировать инвестору доход. «Доходность – это очень хитрая цифра, – признает Александр Погодин. – В рекламных материалах можно написать любую. И мы это часто видим. Обещания должны быть чем-то подкреплены. Так, в договоре с клиентом мы прописываем ежемесячные платежи. И уже это очень четкое конкретное обязательство. Мы планируем и обеспечиваем доходность при работе с нашими собственниками, понимая уровень загрузки, арендных ставок, стоимость дополнительных сервисов. Есть определенная планка, которая где-то подсознательно лежит в умах наших инвесторов. Приблизительно 10% годовых от операционной деятельности является тем, к чему стремится наш собственник. Выше 10% доход – отлично. Ниже 10% – он будет уже задумываться. Меньше 5% – это то, что приносит любое жилье».
По словам Марины Сторожевой, для апарт-отеля Valo доходные программы пока находятся в стадии разработки: «Мы планируем вывести доходные программы совместно со второй очередью осенью. У нас будет программа краткосрочной аренды, гарантированная доходность и долгосрочная аренда».
Обеспечить загрузку
Не менее важный вопрос для управляющих апартаментами – сезонность и загрузка, от которых зависит доходность инвестора. В объектах сети апарт-отелей YE’S доли суточной и длительной аренды примерно равны. Александр Погодин отмечает: «Рынок аренды является сезонным, и в некоторые сезоны превалирует короткая аренда, в некоторые сезоны – длинная. Но превалирует очень условно. В нашем комплексе посуточной аренды больше, чем 20-25%, единовременно не бывает. Это очень важный момент. Ведь короткая аренда подразумевает под собой очень много инфраструктурных составляющих. Так, необходимо обеспечить достаточное количество сотрудников на стойке ресепшн для того, чтобы обслуживать эти потоки. В то же время затраты, которые мы несем при работе, напрямую завязаны на уровне доходности, которую будут получать наши собственники. Если мы будем взымать с собственника платежи как гостиничные операторы, то наш собственник не будет удовлетворен своей доходностью. Это кардинально отличительная черта, потому что любая гостиница может собственнику давать «минусовой» поток».
По мнению Александра Погодина, делать ставку исключительно на посуточную аренду, обеспечивающую высокий доход, – ошибка. И посуточная аренда, и долгосрочная показывают для собственников одинаковую доходность. «Посуточная аренда несет в себе высокие затраты. В среднем годовая загрузка в объектах сети апарт-отелей YE’S – 86%. Это колоссальные величины при очень низкой себестоимости, которую дает наша управляющая компания. Посуточная аренда имеет место быть, но это вспомогательный элемент при нашей деятельности», – объяснил Александр Погодин.
В третьем выпуске Hotel FM by Blake гости и Блейк Андерсон-Бунтз обсудят вопросы развития санаторно-курортного комплекса России, введение закона о курортном сборе, тенденции и перспективы индустрии. Если Вы хотите стать гостем программы, пишите по адресу: yk@hospitalitymanagement.ru.
Составлять рейтинг – дело неблагодарное. Всегда найдется тот, кто будет спорить с методикой его создания и окажется, конечно, прав, ведь втиснуть в рамки однотипных оценок все многообразие рынка недвижимости вряд ли возможно. Да и кому хочется заниматься скучными подсчетами в праздничной атмосфере Дня строителя.
«Строительный Еженедельник» предложил 10 экспертам самостоятельно выбрать проекты в 10 весьма субъективных номинациях. Выбирать можно было проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости Петербурга, а также городские «стройки века». Как уже возведенные, так и реализуемые в настоящее время.
«Ждем не дождемся»: самый долгожданный проект
Кроме лидеров этой номинации – «Зенит-Арены» и «Лахта-центра» – самым долгожданным проектом эксперты назвали намыв Васильевского острова и его подключение к сетям, ремонт набережных рек Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова. Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан предложил взглянуть на эту номинацию несколько шире. Он отнес к самым долгожданным городским проектам расселение ветхого жилья, продвижение городской очереди, расселение 100 тыс. коммунальных квартир, выполнение программ «Жилье для молодежи» и для бюджетников. Слишком долго ждет город, по мнению Льва Каплана, и арендное жилье. Директор «Союзпетростроя» напомнил, что в дореволюционном Петербурге до 90% жилых домов были доходными.
«Просто уйма денег»: самый дорогой проект
Конкурировать в этой номинации с «Зенит-Ареной» было очень сложно. Впрочем, робкие попытки предпринимались со стороны «Лахта-центра» и Западного скоростного диаметра.
«Зенит-Арена» вне конкуренции, – выразил общее экспертное мнение Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент». – Насчет того, достроят ли ее к концу года, ничего предсказать невозможно. Смена генподрядчика – не самое лучшее решение. До конца года осталось несколько месяцев, а впереди сложные технологические операции, требующие массу времени и сил. «Зенит-Арена» – иррациональный проект, а если в таких проектах начинается такой сюрреализм, это всегда проходит долго и мучительно».
Иррациональность происходящего удручает экспертов больше всего: «За последние 10 лет был совершен такой прорыв в области технологий, качества строительства, предсказуемости сроков. Все это можно было применить, но нет. В этом и состоит загадка трудностей строительства стадиона», – резюмировал Олег Барков.
«Ну и аппетиты»: самый амбициозный проект
Это, пожалуй, единственная номинация, где «Лахта-центр» оставил с носом стадион на Крестовском. 462 м – что может быть амбициознее таких высот? Тем не менее в номинацию попала и «Северная долина» компании «Главстрой-СПб» как масштабная стройка на территории в 270 га.
А вот по мнению Льва Каплана, в Петербурге сегодня нет амбициозных проектов. Как нет и строительства мостов, переходов, тоннелей, набережных.
«Назло рекордам»: самый провальный проект
Провалы комментировали разнообразнее. В частности, к провальным эксперты отнесли возведенный в 2008 году компанией «Строймонтаж» МФК «Монблан», недостроенный О2 Development ЖК «Силы природы», несбывшийся проект реконструкции здания Конюшенного ведомства.
Среди экспертов нашлись и те, кто был настроен философски: «За провальные проекты голосуют жители Петербурга. Как только мы увидим пустой, никому не нужный объект, он и будет самым провальным, – прокомментировал наш вопрос председатель совета директоров АН «АРИН» Андрей Тетыш. – Это справедливо и по отношению к стадиону «Зенит-Арена»: если к моменту открытия ЧМ-2018 выяснится, что болельщикам команд некуда пойти, это и станет показателем провальности проекта».
«Хотели как лучше»: самый неэстетичный проект
Относительно красоты или ее отсутствия единого мнения также не сложилось. Недостаточно эстетичной эксперты посчитали вторую сцену Мариинского театра. «Это внедрение в исторический центр города здания советского обкома, причем в худших его образцах, – считает Олег Барков. – На его месте раньше располагался Дворец культуры им. Первой пятилетки, который с архитектурной точки зрения был гораздо более выдающимся».
В «неэстетичный» список попали ЖК «Березовая роща» от компании «Полис Групп» (который в простонародье прослыл под именем «четыре попугая»), ТРЦ «Регент-Холл» на Владимирской площади, бизнес-центр Eightedges на Малоохтинском пр. и опять же МФК «Монблан».
Однако самую большую волну раздражения вызвал ТК «Невский центр». «Эту тепличку на Невском по «красоте» никому превзойти не удалось», – отметил один из экспертов.
«Опережая время»: самый инновационный проект
Уже с первых ответов наших экспертов стало ясно, что инновации – не главный конек петербургского рынка недвижимости. «Таких проектов в городе просто нет», «Везде мы позади планеты всей», – констатировали эксперты, а многие и просто отказались отвечать на этот вопрос. Тем не менее к инновационным были отнесены «Лахта-центр» («Строительство любого небоскреба – это всегда инновации. А строительство небоскреба на наших грунтах – инновации вдвойне», – отметил Олег Барков) и апарт-отель Vertical (как инновационный формат для рынка в целом).
А генеральный директор ГК «Эталон» Вячеслав Заренков в этой номинации выделил КВЦ «ЭкспоФорум»: «Таких инновационных площадок с точки зрения строительных технологий не было не только в Петербурге. Во всей Европе их можно посчитать по пальцам руки. Многие технологии и оборудование во время строительства применялись впервые в России, и результат получился очень достойным».
«Красота спасет рынок»: самый красивый проект
А вот в номинации «Красота спасет рынок: самый красивый проект» были отмечены новая сцена Александринского театра на наб. реки Фонтанки, ЖК «Смольный парк» в Центральном районе, комплекс «Тринити Плейс» на наб. Адмирала Лазарева, ТРК «Галерея» на Лиговском пр. и МФК у Красного моста. Красотой блеснули бизнес-центр Fort Tower в Московском районе и бизнес-центр «Синоп» на Синопской наб. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», самые красивые проекты у компании «Теорема»: «Всегда уместная для локации проекта яркость, самобытность фасадов», – пояснила Светлана Денисова.
No comments: самый скандальный проект
Стадиону на Крестовском в этой номинации все эксперты присудили абсолютную победу. Кроме того, к скандальным отнесли ситуацию с «покраской» колонн Казанского собора и криминальную историю с объектами и обманутыми дольщиками ГК «Город».
«Чуда не произошло»: интересный проект, который так и остался нереализованным
В этой номинации лидирующие позиции уверенно заняли Орловский тоннель и несостоявшийся проект «ВТБ-Девелопмент» «Набережная Европы». Кроме того, в номинацию попали недостроенный Компанией Л1 ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе и проект реконструкции здания на ул. Глинки, 2. По мнению генерального директора Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елены Лашковой, в эту номинацию также попадают проекты строительства подземных паркингов в центре города – на площадях Островского, Восстания, Манежной, Конюшенной и др.
«Удиви мир»: самый креативный проект
Серьезный креатив большинство экспертов обнаружили в «Лахта-центре». По мнению Елены Лашковой, к креативным также можно отнести здание Академии танца Бориса Эйфмана: «В целом привлекает внимание сама идея создания оазиса культуры, включающего общеобразовательную, балетную школы, учебную сцену, а также Музей петербургского балета». А Светлана Денисова к этой номинации отнесла реконструкцию здания бывшего Фрунзенского универмага под бизнес-центр: «Найдено свежее решение для памятника, пустовавшего много лет», – считает эксперт.
Кстати
Как и следовало ожидать, во всех номинациях и по нескольку раз победила «Зенит-Арена». Именно ее эксперты чаще всего называли самой долгожданной и дорогой, скандальной, провальной и амбициозной. Не отказали эксперты арене и в красоте и инновационности. Стадион на Крестовском даже сумел один раз мелькнуть в номинации «Чуда не произошло». «Строительный Еженедельник» все же надеется, что это случайность. С большим отставанием от стадиона по количеству упоминаний, но не менее ярко в нашем рейтинге засветился «Лахта-центр». Он чаще всего упоминался в номинациях «Ну и аппетиты» и «Удиви мир», а также как самый долгожданный и красивый проект современности.
Эксперты
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Вячеслав Заренков, генеральный директор группы компаний «Эталон»
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»
Елена Лашкова, генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Николай Гражданкин, руководитель отдела продаж компании «Отделстрой»
Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент»
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН»
Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения»
28 июля 2016 года в Зале инвестиционных проектов (пл. Островского, д. 11) состоялось заседание круглого стола «Влияние фундаментальных проектов на развитие примыкающих территорий и Петербурга в целом».
Его организаторами стали газета «Строительный Еженедельник» и компания Knight Frank St Petersburg. Деловым партнёром мероприятия выступила компания «ЭЛМАКО».
Эксперты круглого стола обсуждали четыре фундаментальных городских проекта – ЗСД, Лахта Центр, стадион на Крестовском и Новую Голландию.
В августе текущего года откроет свои двери уникальный для города проект – Новая Голландия. Ему предстоит стать крупнейшим арт-пространством в центре Петербурга, новым полем притяжения не только для жителей, но и для гостей города. По мнению генерального директора компании Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, «Новая Голландия» - пример хорошего компромисса: «Это место со сложными условиями согласования, поэтому застройщики новой Голландии пока отказались от строительства на острове. Это тот случай, когда сначала раскручивается место, с перспективой застройки в будущем – по европейской модели».
«Новая Голландия - уникальная территория по своей локации и истории. Прекрасно, что проект находится в руках инвестора, понимающего ценность находящегося на территории открытого пространства, и имеющего возможность отказаться от дополнительных метров возводимых улучшений с целью сохранения зеленой зоны. У проекта есть все шансы стать центом притяжения жителей и туристов нашего города. Но важно уже сейчас предусмотреть развитие проекта платных парковок на прилегающих к объекту улицах» - отметила Ольга Морозова, генеральный директор ООО "Градостроительные решения".
К ноябрю 2016 года власти Петербурга обещают открыть центральный участок ЗСД, тем самым завершив один самых масштабных инфраструктурных проектов города последнего времени, который фактически "соединит" север и юг города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» отметил на круглом столе: «Сейчас люди ожидают ввода ЗСД, который должен уменьшить транзитные транспортные нагрузки на город. Он перенаправит потоки автомобилистов, следующих в аэропорт, Курортный район, Карельский перешеек и Васильевский остров. Однако большее влияние ЗСД окажет на Петроградскую сторону. После открытия магистрали выехать загород с Леонтьевского мыса, Крестовского и Петровского островов станет легче и быстрее. Пока же транспортная обстановка оставляет желать лучшего, особенно после закрытия на ремонт Тучкова моста. Было бы логичнее отложить ремонтные работы до ввода ЗСД, не перегружая Петроградский район. Впрочем, строительство одного лишь ЗСД недостаточно, чтобы решить даже часть городских транспортных проблем. Необходимо построить еще ряд магистралей по принципу хорды, которые могли бы обеспечить быстрый доступ к центру города. Однако в некоторых случаях это невозможно из-за действия моратория на снос исторических зданий, которые таковыми не являются».
Матч открытия на стадионе на Крестовском, согласно последним анонсам городской администрации, пройдет в 2017 году. Легендарный долгострой должен стать суперсовременным комплексом, который интересен горожанам не только в дни спортивных событий.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что «стадион на Крестовском острове ставит под вопрос комфортность проживания в сложившейся неподалеку элитной застройке. Если логистика футбольных фанатов не будет тщательно продумана, спрос на недвижимость высокого класса в Петроградском районе может сместиться, например, в сторону Петровского острова, где сейчас появляются новые качественные объекты с исключительными видовыми характеристиками, например, элитный комплекс Royal Park».
Эксперты обратили внимание на монофункциональность будущего стадиона на Крестовском. «Это исключительно футбольный стадион, - подчеркнул генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков. – Все советские стадионы оснащали дорожками для легкой атлетики. Здесь же трибуны подходят вплотную к полю. Если бы на стадии проектирования были предусмотрены дорожки для бега, стадион мог бы стать центром легкой атлетики мирового уровня».
«Лахта-центр», общественно-деловой комплекс со штаб-квартирой группы "Газпром", запланирован к открытию в 2018 году. На окраине города будет создана новая точка притяжения бизнес-активности вне границ исторического Петербурга.
По словам генерального директора Института территориального развития «Урбаника» Антона Финогенова, сейчас в Петербурге наблюдается дефицит современных общественных и особенно музейных пространств, так что планетарий и детский образовательный центр, если их разместить в «Лахта центре», безусловно, будут востребованы: «Для успеха проекта у горожан необходимо обеспечить заявленную событийность, а для этого надо привлечь грамотных консультантов и опытную управляющую компанию».
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» (застройщика жилого комплекса «Юнтолово»), считает, что «Лахта-Центр» создаст эффект синергии, благодаря которому интерес людей к проектам, расположенным рядом, возрастет.
Материал по итогам круглого стола читайте в выпуске газеты «Строительный Еженедельник» от 8 августа 2016 года.
Фотоотчет с мероприятия:
https://www.facebook.com/StroitelnyjEzhenedelnik/