«Тысяча разрозненных собственников», или как эффективно управлять апарт-отелем
Апарт-отель – сложный механизм. Он должен совмещать в себе функционал жилого и гостиничного комплекса. Как эффективно управлять таким объектом, обсуждали участники второй передачи цикла Hotel FM by Blake генерального директора Hospitality Management Блейка Андерсона-Бунтза на радио «Медиаметрикс». Экспертами выступили генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин и начальник отдела продаж «Лемминкяйнен» Марина Сторожева.
Спрос на апартаменты в последнее время значительно вырос. По мнению Блейка Андерсона-Бунтза, растущая популярность «апартов» объясняется тем, что данный продукт наиболее профессионально оформлен.
С коллегой согласилась Марина Сторожева: «Апартаменты приобретают как для собственного проживания, так и для самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду. Немало и тех, кто планирует передать их в управление профессиональной управляющей компании. Все они получают гостиничный сервис, мобильность, доходность».
Вопрос о том, как учесть в одном проекте интересы разных собственников и «развести» потоки, – является ключевым для управляющих апарт-отелями.
Зонирование и границы
«В нашем апарт-отеле Valo на улице Салова – 3,5 тыс. апартаментов. Мы изначально предусмотрели зонирование. Первая и вторая секции предусмотрены для собственного проживания и долгосрочной аренды, если клиенты хотят самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, либо в будущем передать их в управление. Третья секция предусмотрена преимущественно для краткосрочной аренды. Четвертая секция – только для долгосрочной аренды. Так мы развели потоки. Для наших покупателей очень важно, кто же будет жить за стенкой», – рассказала Марина Сторожева.
По мнению Александра Погодина, идеального зонирования в реальности удается достичь нечасто: «Безусловно, очень важно уметь правильно выстраивать все эти отношения для того, чтобы комплекс жил, не скатываясь в какую-то неуправляемую субстанцию. Апарт-отель от гостиницы отличается тем, что все «апарты» принадлежат отдельным лицам – физическим, юридическим. Каждый из этих собственников, в рамках законодательства, имеет право по-своему распорядиться своим имуществом. Поэтому выстроить жесткие рамки – что в этом корпусе будет только посуточная аренда, а в этом только долгосрочная – на мой взгляд, проблематично. Есть определенная сложность в том, чтобы каждый собственник потом выполнил тот посыл, который ему дается при формировании идеологии этого комплекса».
Александр Погодин считает, что самое важное – определить границы эффективного управления. Согласно статистике, в объектах сети апарт-отелей YE’S около 90% апартаментов сдаются в аренду. В собственном пользовании остается не более 10%.
Марина Сторожева привела похожую статистику: в апарт-отеле Valo 20% апартаментов приобретают для собственного проживания и 80% – с целью инвестирования.
«Апарт-отели различны по своим возможностям. Так, объект, который мы сейчас строим на улице Социалистической, своей конфигурацией позволяет там проживать более расширенным составом семьи. Вместе с тем, двуспальных и трехспальных апартаментов обычно немного. Основной объем – это апартаменты «стандарт» и «студия». Именно они позволяют собственнику получить максимальный доход. Мы это просчитываем. Такая конкретика очень прельщает инвесторов, ведь апартаменты покупают прежде всего как доходную недвижимость».
Пойти своим путем
Управляющие компании, которые сейчас работают на рынке апарт-отелей, в большинстве своем сформированы девелоперскими компаниями, которые занимаются возведением апартаментов.
«Семь лет назад, когда мы решили реализовать проект апарт-отеля, мы задумались о том, чтобы найти подходящего партнера для управления, – рассказал Александр Погодин. – Мы рассматривали как российских, так и зарубежных партнеров – и в Европе, и в Америке, и в Азии. Мы не нашли примера, когда управляющая компания, которая является профессиональной гостиничной структурой, в полном объеме осуществляла бы управление объектом, в котором есть тысяча разрозненных собственников. Нам пришлось пройти этот путь самим. Последние 5 лет мы потратили на то, чтобы создать управляющую компанию. И это, наверное, главная заслуга, которая сегодня нам позволяет с уверенностью смотреть на развитие нашей сети».
Именно высокие управленческие компетенции позволяют гарантировать инвестору доход. «Доходность – это очень хитрая цифра, – признает Александр Погодин. – В рекламных материалах можно написать любую. И мы это часто видим. Обещания должны быть чем-то подкреплены. Так, в договоре с клиентом мы прописываем ежемесячные платежи. И уже это очень четкое конкретное обязательство. Мы планируем и обеспечиваем доходность при работе с нашими собственниками, понимая уровень загрузки, арендных ставок, стоимость дополнительных сервисов. Есть определенная планка, которая где-то подсознательно лежит в умах наших инвесторов. Приблизительно 10% годовых от операционной деятельности является тем, к чему стремится наш собственник. Выше 10% доход – отлично. Ниже 10% – он будет уже задумываться. Меньше 5% – это то, что приносит любое жилье».
По словам Марины Сторожевой, для апарт-отеля Valo доходные программы пока находятся в стадии разработки: «Мы планируем вывести доходные программы совместно со второй очередью осенью. У нас будет программа краткосрочной аренды, гарантированная доходность и долгосрочная аренда».
Обеспечить загрузку
Не менее важный вопрос для управляющих апартаментами – сезонность и загрузка, от которых зависит доходность инвестора. В объектах сети апарт-отелей YE’S доли суточной и длительной аренды примерно равны. Александр Погодин отмечает: «Рынок аренды является сезонным, и в некоторые сезоны превалирует короткая аренда, в некоторые сезоны – длинная. Но превалирует очень условно. В нашем комплексе посуточной аренды больше, чем 20-25%, единовременно не бывает. Это очень важный момент. Ведь короткая аренда подразумевает под собой очень много инфраструктурных составляющих. Так, необходимо обеспечить достаточное количество сотрудников на стойке ресепшн для того, чтобы обслуживать эти потоки. В то же время затраты, которые мы несем при работе, напрямую завязаны на уровне доходности, которую будут получать наши собственники. Если мы будем взымать с собственника платежи как гостиничные операторы, то наш собственник не будет удовлетворен своей доходностью. Это кардинально отличительная черта, потому что любая гостиница может собственнику давать «минусовой» поток».
По мнению Александра Погодина, делать ставку исключительно на посуточную аренду, обеспечивающую высокий доход, – ошибка. И посуточная аренда, и долгосрочная показывают для собственников одинаковую доходность. «Посуточная аренда несет в себе высокие затраты. В среднем годовая загрузка в объектах сети апарт-отелей YE’S – 86%. Это колоссальные величины при очень низкой себестоимости, которую дает наша управляющая компания. Посуточная аренда имеет место быть, но это вспомогательный элемент при нашей деятельности», – объяснил Александр Погодин.
В третьем выпуске Hotel FM by Blake гости и Блейк Андерсон-Бунтз обсудят вопросы развития санаторно-курортного комплекса России, введение закона о курортном сборе, тенденции и перспективы индустрии. Если Вы хотите стать гостем программы, пишите по адресу: yk@hospitalitymanagement.ru.
Бывший совладелец ГК «КрашМаш» Александр Васильев, который последний год руководил петербургским филиалом уральского холдинга «Реформа», создал демонтажную компанию «Решение». Уже в ближайший год она рассчитывает занять до 15% регионального рынка демонтажа.
Екатеринбургская демонтажная компания «Реформа» закрыла филиал в Петербурге. Гендиректор «Реформы» Григорий Фрич объяснил это решение тем, что его не устроили финансовые итоги работы подразделения.
«Но с рынка Петербурга мы не уходим. Будем участвовать в новых тендерах наравне с местными игроками», — сообщил он. Бывший глава филиала «Реформы» Александр Васильев с партнерами создал фирму «Решение», где продолжит работу команда ликвидированного филиала.
Доля Александра Васильева в «Решении» составит 48% (пока он среди учредителей не числится, поскольку сотрудничество с «Реформой» закончил неделю назад), еще 32% получит «Северпромснаб» — собственник автопарка (у «Решения» 20 единиц техники), остальное — у двух топ-менеджеров филиала. По словам Александра Васильева, «Решение» сосредоточится на работе в Петербурге, Ленобласти и европейской части России. На данный момент у компании в работе 10 контрактов на демонтаж. «Их исполнение позволит нам занять до 15% рынка региона уже в первый год работы», — считает Александр Васильев. В будущем компания планирует добавить к демонтажу работы нулевого цикла и общестроительные работы. Александр Васильев сообщил, что обсуждает создание совместного предприятия с НСК «Механизация» - крупным подрядчиком общестроительных работ. В НСК эту информацию подтвердил.
Сносом зданий в Петербурге занимается десяток компаний, среди которых ГК «Размах», ГК «КрашМаш», ГК Springald, СК «Ирон», «Терминатор» и другие. Оборот демонтажного рынка Петербурга и Ленобласти, по оценкам его участников, за последний год сократился на 20–25% и сейчас составляет 750-800 млн рублей. Хотя еще 3 года назад этот рынок оценивался в 1,5 млрд рублей. Число контрактов на демонтаж снизилось, в первую очередь, из-за политики властей в отношении развития исторического центра (снос старых зданий практически сошел на нет).
«Сейчас трудное время для демонтажников. Город рушится на глазах, а власти заигрывают с градозащитниками», — говорит гендиректор компании «Ирон» Вячеслав Рот.
Еще одна причина сужения демонтажного рынка - свертывание программы редевелопмента промышленных территорий. Чиновники заявили, что предприятия должны оставаться на своих местах ради сохранения промышленного потенциала города и практически перестали переводить заводские участки под жилье, что отбило у девелоперов интерес к этим территориям.
«Петербургские демонтажники активно пошли в российские регионы и даже в Москву», - констатирует президент ГК «Размах» Игорь Тупальский.
Стратегия-2030 в части развития транспортной инфраструктуры предполагает целый комплекс мер, которые позволяет освободить улицы города от транспортных заторов, заявили в Смольном.
Проблему пробок город будет решать развивая метростроение, вводя платные парковки в историческом центре и пересаживая жителей на велосипеды.
На минувшей неделе вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян собрал представителей ведущих городских СМИ, чтобы рассказать о планах администрации по решению проблемы «пробок» в центре города и транспортной недоступности некоторых периферийных районов. Как напомнил чиновник, основные направления работы Смольного по развитию транспортной инфраструктуры города нашли отражение в одной из 17 госпрограмм Стратегии-2030. Объем финансирования программы составил 797 млрд рублей. Основная финансовая нагрузка в рамках новой программы ляжет на городской бюджет — 552 млрд рублей, еще 245 млрд рублей составят внебюджетные источники. В Смольном надеются, что реализация программы позволит пересадить до 70% граждан на общественный транспорт, сократить продолжительность поездки до работы на пять минут, а скорость движения в пробках с 10 до 20 км в час. Для этого будут обновлены подвижные составы метрополитена и наземного городского транспорта. К 2020 году протяженность линий метро планируют увеличить на 25 км.
Особые надежды по разгрузке постоянно коллапсирующего Васильевского острова в Смольном связывают со строительством моста в створе острова Серный. Господин Оганесян рассказал, что к концу 2014 года должно завершиться проектирование моста, а также набережной Макарова от съезда с ЗСД на Васильевский остров. В начале 2015 года планируется начать строительство. В свою очередь генеральный директор Центра транспортного планирования Петербурга Рубен Тертерян отметил, что в этой зоне будет создан настоящий коридор для транзитного транспорта с двумя выходами - в центр города к Дворцовому мосту по набережной Макарова и в Петроградский район. «Благодаря этой переправе пробки с острова уйдут, кроме того, у нас есть планы по усилению роли общественного транспорта в исторической части района», - сказал господин Тертерян.
Ожидается, что приоритет общественному транспорту отдадут и по итогам реконструкции Сенной площади. Как поведал и.о. главы КРТИ Анатолий Мишанов, проект, подготовленный ГУП «Ленгипроинжпроект» уже прошел экспертизу и в ближайшие недели комитет объявит конкурс на выполнение строительно-монтажных работ стоимостью 1,3 млрд рублей. После реконструкции для автомобилистов и общественного транспорта будут предусмотрены по три полосы шириной по 3,5 метра. В центре площади появится остановка трамвая, а существующая зона трамвайных путей будет расширена: между проезжей частью и путями появятся разделительные полосы шириной 6,2 метра. Отметим, что Сенная площадь станет одним из первых проектов в рамках утвержденной Смольным программы строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Всего в городе планируется построить 68 ТПУ. Все узлы будут делиться на три уровня. Пассажирские комплексы первого уровня будут обслуживать пересадки пассажиров на международный, междугородный и внутригородской транспорт. Второго уровня – с железнодорожного на общественный транспорт. Их планируется вписать в станции метро "Балтийская", "Удельная", "Рыбацкое", "Старая Деревня", "Шушары", "Купчино". ТПУ третьего уровня будут «пересаживать» пассажиров метро на общественный транспорт. Вероятнее всего, проекты будут реализовываться по схеме государственно-частного партнерства и в крупных ТПУ появятся объекты коммерции, развлекательные функции, благодаря которым инвестор сможет отбить вложения.
Сейчас помимо Сенной площади КРТИ объявил конкурс на проведение предпроектных работ еще по трем узлам и к концу года городская администрация получит ясную картину – кто будет строить эти узлы и какова будет структура финансирования.
Дополнительный импульс развитию общественного транспорта придаст создание новых выделенных линий, рассказал Марат Оганесян. В частности, в 2014 года в КРТИ был создан внутренний отраслевой документ, на который чиновники будут ссылаться при обосновании и проектировании новых выделенных линий. На сегодняшний день в городе действует восемь таких маршрутов и в ближайшее время этот список пополнится еще двумя. К 2016 году Смольный намерен создать выделенную автобусную линию от станции метро «Звездная» до аэропорта Пулково,к этому сроку в эксплуатацию должна быть сдана развязка на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе, по которой и пройдет маршрут. Сейчас КРТИ уже подготовил предварительный проект по этой линии. Готов предварительный проект и еще одной линии на юге – на Ленинском проспекте также к 2016 году появится отдельная линия для городского транспорта.
Освободить и упорядочить пространство в историческом центре, по словам вице-губернатора, сможет введение платных парковок. Уже 1 сентября на Караванной улице будет организована демонстрационная зона, которая будет работать до конца года без взимания платы. «Она нужна для того, чтобы ознакомиться с принципами работы, с механизмом оплаты. Управление парковочными пространствами будет заниматься ГУП, а платежи пойдут в бюджет города», - заверил господин Оганесян. А уже к началу 2015 года начнется создание первой масштабной зоны платной парковки на участке, ограниченном Литейным проспектом, Кирочной, Лиговским и Невским проспектами. Стоимость парковки пока не определена, но, по словам вице-губернатора, она будет существенно ниже столичных расценок. Кроме того, до сих пор актуальны планы Всемирного банка по софинансированию в размере 2 млрд рублей платной парковки на территории, ограниченной рекой Невой, Фонтанкой, Лермонтовским проспектом, улицей Декабристов.В кулуарах вице-губернатор рассказал, что он является апологетом системы контроля автомобилизации населения. Например в Японии автомобиль может быть продан только при подтверждении покупателем наличия места на паркинге или гаража.
Оптимистично смотрят в Смольном и на самый неоднозначный способ справиться с пробками – развитие велосипедной инфраструктуры. КРТИ уже объявил конкурс на трассировку 16 веломаршрутов в различных частях города. При этом как именно будут уживаться автомобили, велосипеды и пешеходы, в Смольном пока не знают. «Ширины пешеходных тротуаров у нас не хватает, особенно в историческом центре. Поэтому мы смотрим возможность оборудования велодорожек разметкой именно на проезжей части, но для этого нужно выбрать те улицы, на которых движение будет в первую очередь безопасным», - говорит Рубен Тертерян. По его словам, первый способ прокладки велотрасс – это ограничение парковки у тротуаров на крупных магистралях, а также в «сложных» местах, например перед перекрестками и светофорами. Второй вариант – проложить маршруты по второстепенным улицам с низким трафиком. В целом же, по словам Оганесяна, все новые конкурсы на создание новых дорог обязательно будут предполагать создание на них велосипедных дорожек. Такие же требования будут закладываться при разработке ППТ в проектах комплексного освоения территорий.
ЦИФРА:
797 млрд рублей
Будет потрачено на развитие транспорта в Петербурге в 2015-2020 годы.