«Тысяча разрозненных собственников», или как эффективно управлять апарт-отелем
Апарт-отель – сложный механизм. Он должен совмещать в себе функционал жилого и гостиничного комплекса. Как эффективно управлять таким объектом, обсуждали участники второй передачи цикла Hotel FM by Blake генерального директора Hospitality Management Блейка Андерсона-Бунтза на радио «Медиаметрикс». Экспертами выступили генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин и начальник отдела продаж «Лемминкяйнен» Марина Сторожева.
Спрос на апартаменты в последнее время значительно вырос. По мнению Блейка Андерсона-Бунтза, растущая популярность «апартов» объясняется тем, что данный продукт наиболее профессионально оформлен.
С коллегой согласилась Марина Сторожева: «Апартаменты приобретают как для собственного проживания, так и для самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду. Немало и тех, кто планирует передать их в управление профессиональной управляющей компании. Все они получают гостиничный сервис, мобильность, доходность».
Вопрос о том, как учесть в одном проекте интересы разных собственников и «развести» потоки, – является ключевым для управляющих апарт-отелями.
Зонирование и границы
«В нашем апарт-отеле Valo на улице Салова – 3,5 тыс. апартаментов. Мы изначально предусмотрели зонирование. Первая и вторая секции предусмотрены для собственного проживания и долгосрочной аренды, если клиенты хотят самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, либо в будущем передать их в управление. Третья секция предусмотрена преимущественно для краткосрочной аренды. Четвертая секция – только для долгосрочной аренды. Так мы развели потоки. Для наших покупателей очень важно, кто же будет жить за стенкой», – рассказала Марина Сторожева.
По мнению Александра Погодина, идеального зонирования в реальности удается достичь нечасто: «Безусловно, очень важно уметь правильно выстраивать все эти отношения для того, чтобы комплекс жил, не скатываясь в какую-то неуправляемую субстанцию. Апарт-отель от гостиницы отличается тем, что все «апарты» принадлежат отдельным лицам – физическим, юридическим. Каждый из этих собственников, в рамках законодательства, имеет право по-своему распорядиться своим имуществом. Поэтому выстроить жесткие рамки – что в этом корпусе будет только посуточная аренда, а в этом только долгосрочная – на мой взгляд, проблематично. Есть определенная сложность в том, чтобы каждый собственник потом выполнил тот посыл, который ему дается при формировании идеологии этого комплекса».
Александр Погодин считает, что самое важное – определить границы эффективного управления. Согласно статистике, в объектах сети апарт-отелей YE’S около 90% апартаментов сдаются в аренду. В собственном пользовании остается не более 10%.
Марина Сторожева привела похожую статистику: в апарт-отеле Valo 20% апартаментов приобретают для собственного проживания и 80% – с целью инвестирования.
«Апарт-отели различны по своим возможностям. Так, объект, который мы сейчас строим на улице Социалистической, своей конфигурацией позволяет там проживать более расширенным составом семьи. Вместе с тем, двуспальных и трехспальных апартаментов обычно немного. Основной объем – это апартаменты «стандарт» и «студия». Именно они позволяют собственнику получить максимальный доход. Мы это просчитываем. Такая конкретика очень прельщает инвесторов, ведь апартаменты покупают прежде всего как доходную недвижимость».
Пойти своим путем
Управляющие компании, которые сейчас работают на рынке апарт-отелей, в большинстве своем сформированы девелоперскими компаниями, которые занимаются возведением апартаментов.
«Семь лет назад, когда мы решили реализовать проект апарт-отеля, мы задумались о том, чтобы найти подходящего партнера для управления, – рассказал Александр Погодин. – Мы рассматривали как российских, так и зарубежных партнеров – и в Европе, и в Америке, и в Азии. Мы не нашли примера, когда управляющая компания, которая является профессиональной гостиничной структурой, в полном объеме осуществляла бы управление объектом, в котором есть тысяча разрозненных собственников. Нам пришлось пройти этот путь самим. Последние 5 лет мы потратили на то, чтобы создать управляющую компанию. И это, наверное, главная заслуга, которая сегодня нам позволяет с уверенностью смотреть на развитие нашей сети».
Именно высокие управленческие компетенции позволяют гарантировать инвестору доход. «Доходность – это очень хитрая цифра, – признает Александр Погодин. – В рекламных материалах можно написать любую. И мы это часто видим. Обещания должны быть чем-то подкреплены. Так, в договоре с клиентом мы прописываем ежемесячные платежи. И уже это очень четкое конкретное обязательство. Мы планируем и обеспечиваем доходность при работе с нашими собственниками, понимая уровень загрузки, арендных ставок, стоимость дополнительных сервисов. Есть определенная планка, которая где-то подсознательно лежит в умах наших инвесторов. Приблизительно 10% годовых от операционной деятельности является тем, к чему стремится наш собственник. Выше 10% доход – отлично. Ниже 10% – он будет уже задумываться. Меньше 5% – это то, что приносит любое жилье».
По словам Марины Сторожевой, для апарт-отеля Valo доходные программы пока находятся в стадии разработки: «Мы планируем вывести доходные программы совместно со второй очередью осенью. У нас будет программа краткосрочной аренды, гарантированная доходность и долгосрочная аренда».
Обеспечить загрузку
Не менее важный вопрос для управляющих апартаментами – сезонность и загрузка, от которых зависит доходность инвестора. В объектах сети апарт-отелей YE’S доли суточной и длительной аренды примерно равны. Александр Погодин отмечает: «Рынок аренды является сезонным, и в некоторые сезоны превалирует короткая аренда, в некоторые сезоны – длинная. Но превалирует очень условно. В нашем комплексе посуточной аренды больше, чем 20-25%, единовременно не бывает. Это очень важный момент. Ведь короткая аренда подразумевает под собой очень много инфраструктурных составляющих. Так, необходимо обеспечить достаточное количество сотрудников на стойке ресепшн для того, чтобы обслуживать эти потоки. В то же время затраты, которые мы несем при работе, напрямую завязаны на уровне доходности, которую будут получать наши собственники. Если мы будем взымать с собственника платежи как гостиничные операторы, то наш собственник не будет удовлетворен своей доходностью. Это кардинально отличительная черта, потому что любая гостиница может собственнику давать «минусовой» поток».
По мнению Александра Погодина, делать ставку исключительно на посуточную аренду, обеспечивающую высокий доход, – ошибка. И посуточная аренда, и долгосрочная показывают для собственников одинаковую доходность. «Посуточная аренда несет в себе высокие затраты. В среднем годовая загрузка в объектах сети апарт-отелей YE’S – 86%. Это колоссальные величины при очень низкой себестоимости, которую дает наша управляющая компания. Посуточная аренда имеет место быть, но это вспомогательный элемент при нашей деятельности», – объяснил Александр Погодин.
В третьем выпуске Hotel FM by Blake гости и Блейк Андерсон-Бунтз обсудят вопросы развития санаторно-курортного комплекса России, введение закона о курортном сборе, тенденции и перспективы индустрии. Если Вы хотите стать гостем программы, пишите по адресу: yk@hospitalitymanagement.ru.
Российский аукционный дом 25 февраля проведет торги по продаже действующей четырехзвездочной гостиницы «Онега Палас» в Петрозаводске. Начальная цена продажи объекта составляет 700 млн рублей, при том что инвестор, экс-сенатор от Республики Алтай Ралиф Сафин вложил в строительство гостиницы 48 млн USD.
Торги Российский аукционный дом проведет 25 февраля. Они пройдут в форме голландского аукциона. Начальная цена продажи составляет 700 млн рублей, минимальная цена – 440 млн рублей. Шаг на повышение – 500 тыс. рублей, шаг на понижение – 14,4 млн рублей. Единым лотом на торги выйдет 100% доля в уставном капитале ООО «Онега Палас» номинальной стоимостью 124,9 млн рублей, принадлежащие Компании «Жолтеон Холдингс Лимитед» (JOLTEON HOLDINGS LIMITED), простые векселя ООО «Онега Палас», а также права требования «Сбербанка», в залоге у которого находится здание гостиничного комплекса общей площадью 14,2 тыс. кв. м и земельный участок площадью 11,6 тыс. кв. м. Объем долгосрочных обязательств ООО «Онега Палас» составляет 501 млн рублей, краткосрочных – более 1,4 млрд рублей.
Четырех звездочный гостиничный комплекс расположен в Петрозаводске на улице ул. Куйбышева, д. 26. Гостиничный комплекс ограничен улицами Еремеева, Федосовой, Куйбышева и Малой Слободской. Рядом расположены крупные магистрали города – улица Кирова и проспект Ленина. В 500 м находится берег Онежского озера. Тринадцатиэтажное здание разделено на две части – бизнес-центр и гостиницу. Бизнес-центр занимает помещения общей площадью 1,4 тыс. кв. м. Данные площади располагаются в здании гостиницы на 1-4 этажах, но имеют отдельный вход. «ООО «Онега Палас» сдает указанные площади в аренду по высоким для г. Петрозаводска ставкам: от 925 руб. до 1 750 руб. за кв.м. в месяц в зависимости от площади и индивидуальных особенностей помещений (этаж, наличие отдельного входа, окон и т.п.)» - говорится в сообщении РАД.
Строительство отеля началось еще в 2005 году. Соглашение о строительстве отеля подписали мэр Петрозаводска Виктор Масляков и один из богатейших предпринимателей России и на тот момент сенатор от Алтайского края Ралиф Сафин. Планировалось, что отель будет открыт ко Дню Города в 2007 году. Тогда стоимость объекта оценивалась примерно в 20 млн USD. Однако финансовые проблемы инвестора, а затем и кризис помешали своевременной сдаче объекта. В итоге срок строительства объекта составил более 5 лет.
Сначала гостиницу планировали ввести в эксплуатацию в июне 2010 года, к 90-летию Республики, но по факту ввели только в декабре 2010 года. Причем инспектируя объект в высокой стадии готовности Ралиф Сафин признался, что гостиница обошлась ему не в 20, а в 48 млн USD. Отметим, что проект гостиницы пришлось «урезать» на три этажа. При этом бизнесмен рассказал, что «жалеет», что ввязался в этот проект – окупаемость такого объекта, по его же оценке, составляет 11-15 лет.
"Объект располагается в привлекательном месте, вблизи Онежского озера, в историческом центре города. В 10 минутах езды расположен вокзал. Рядом с гостиницей проходит главная магистраль города - проспект Ленина", - отмечает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
«При этих положительных характеристиках, можно сказать, что «Онега Палас» неликвидный объект, так как здесь смешаны несколько объектов разного функционала: гостиница, БЦ, торговые площади. Скорее всего объект можно будет продать за 500 млн руб. максимум. Интересна гостиница будет, в основном, местным инвесторам», - полагает эксперт.
С такой оценкой согласна директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова: "Продажная стоимость в 700 млн. рублей является завышенной. Адекватная стоимость для данной локации составляет 500 млн. рублей. Преимуществом объекта является его многофункциональность: помимо гостиничной функции присутствует торговая и офисная", - утверждает эксперт.
Мнение
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar:
У объекта хорошие перспективы продажи. Конкурентами в четырёх звездочном сегменте являются SPA-отель «Карелия», клубный отель «Прионежский» и Park Inn. В покупке объекта может быть заинтересован сетевой гостиничный оператор.
Филиал ОАО «ФСК ЕЭС» - МЭС Северо-Запада ввел в работу подстанцию 330 кВ «Василеостровская» стоимостью 12,4 млрд рублей. Этот объект стал завершающим звеном в строительстве энергетического кольца 330 кВ вокруг Петербурга. Общий объем инвестиций ОАО «ФСК ЕЭС» в модернизацию энергосистемы города с 2015 по 2019 годы составит 12,8 млрд рублей.
Мощность для развития
Филиал ОАО «ФСК ЕЭС» – МЭС Северо-Запада ввел в строй подстанцию (ПС) 330 кВ «Василеостровская». Инвестиции в строительство объекта составили 12,4 млрд рублей. Вместе с запуском энергообъекта была включена кабельная линия 330 кВ «Северная – Василеостровская – Завод Ильич» длиной 22,4 км, участок которой проходит по дну Финского залива.
Новая подстанция является объектом закрытого типа. Основное оборудование - два автотрансформатора суммарной мощностью 400 МВА, комплексные распределительные устройства с элегазовой изоляцией 330 кВ и 110 кВ, шунтирующий реактор 60 МВА.
Эксперты говорят, что ввод новой подстанции «Василеостровская» обеспечит необходимой энергетической мощностью инфраструктуру острова, создаст возможность присоединения к энергосистеме нового футбольного стадиона и повысит надежность энергоснабжения потребителей Василеостровского района численностью населения более 200 тыс. человек.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин отметил, что ПС «Василеостровская» имеет два достоинства – надежность и перспективы. «Развитие жилищного сектора, энергоснабжение «Зенит-Арены», программы реновации, надежное энергоснабжение – такие возможности заложены в этой подстанции», - подчеркнул чиновник.
Сегодня Василеостровский район держится в «середнячках» по объемам ввода новых жилищных объектов. По данным комитета по строительству Петербурга, в районе по итогам 11 месяцев 2014 года было введено в строй 9 домов на 1138 квартир – всего 101 101 кв. м жилья. Для сравнения лидер по объемам ввода – Пушкинский район Петербурга за 11 месяцев 2014 года вывел на рынок 370 436,6 кв.м.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отметила, что за счет реализации жилого строительства на намывных территориях в последнее время предложение Васильевского острова существенно увеличилось. «Причем объемы предложения продолжат расти. Сейчас на намыве ведется строительство жилого комплекса «Светлый мир «Я-Романтик» (Seven Suns Development). Также заявлены проекты компаний O2-Development, Renaissance Construction и «ЛенСпецСМУ». Таким образом, создание новой энергетической инфраструктуры положительно отразится на привлекательности ведения застройки в районе», - прокомментировала эксперт.
Последнее звено
Строительство ПС «Василеостровская» проводилось в рамках Соглашения с правительством Петербурга о выполнении мероприятий по обеспечению надежного электроснабжения и созданию условий для присоединения к электрическим сетям потребителей города.
В 2010 году Федеральная сетевая компания и правительство Петербурга откорректировали работы по Соглашению согласно перспективам развития города. Энергетики приступили к реализации крупнейшего энергетического объекта – энергокольца 330 кВ. Общий объем инвестиций 32,2 млрд рублей. Были модернизированы существующие и построены новые кабельные линии и ЛЭП протяженностью общей протяженностью 95 км. В среднем, начиная с 2006 года в рамках Соглашения, на развитие энергосистемы ежегодно выделялось около 10 млрд рублей. Инвестиционный пик пришелся на 2012 год, когда в модернизацию было вложено 19,4 млрд рублей. За весь период работ энергетики инвестировали 99,1 млрд рублей, что обеспечило общий прирост трансформаторной мощности.
«Включение «Василеостровской» в сеть стало завершающим этапом в создании энергокольца 330 кВ для Петербурга. Кольцевая схема значительно повысит надежность электроснабжения потребителей и создаст возможности для подключения к энергосистеме новых объектов города, в том числе строящихся к Чемпионату мира по футболу 2018 года», – прокомментировал на торжественной церемонии председатель правления ФСК ЕЭС Андрей Муров.
Помимо подстанции «Василеостровская» в энергокольцо 330 кВ вокруг Петербурга входят еще четыре реконструированные ПС – «Восточная», «Волохов-Северная», «Завод Ильич» и «Северная».
По словам Андрея Мурова, кольцевая схема энергоснабжения усиливает надежность энергоснабжения всего города, а также дает новые возможности по технологическому присоединению новых абонентов. «Если происходит какое-то технологическое нарушение на одном из участков, то тут же происходит резервирование за счет других линий», - рассказал он.
По его словам, срок окупаемости проекта будет во многом зависеть от общей экономики - открытия новых производств, проектов развития хозяйства города и так далее. «Мы надеемся, что город будет развиваться и будет окупаемость, а не только повышение надежности. В дальних планах компании имеется намерении по строительству большого энергокольца 330 кВ, но в инвестиционной программе на 2015-2019 годы это пока не заложено», - прокомментировал ситуацию Андрей Муров.
Мнение
Андрей Муров, председатель правления ОАО «ФСК ЕЭС»:
-ОАО «ФСК ЕЭС» вложит 12,8 млрд рублей в развитие энергосистемы Петербурга в период с 2015 по 2019 годы. Эти средства пойдут на реконструкцию действующих энергообъектов и сетей, а также возведение ПС «Новодевяткино», «Ломоносовская» и др. объектов. В частности, за пять лет планируется ввести в работу около одной тысячи трансформаторной мощности. Общая инвестпрограмма ОАО «ФСК ЕЭС» с 2015 по 2019 годы по всем регионам России составит 563 млрд рублей. На сегодня инвестиционная программа утверждена. Будет ли она корректироваться в 2015 году? Во-первых, такой порядок предусмотрен законом, во-вторых, по тем тенденциям, которые сейчас есть на внешних рынках, в макроэкономике, в российской экономике есть высокая вероятность, что такие корректировки будут происходить. Но в целом это нормальный рабочий процесс.