Намерены ускориться
Комитет по строительству Петербурга планирует до конца года ускорить завершение проблемных объектов и работу по АИП.
На прошлой неделе состоялось совместное заседание Коллегии Комитета по строительству Петербурга и Службы госстройнадзора – были озвучены итоги первого полугодия в строительном секторе города и определены задачи на ближайшие месяцы.
Согласно данным Комитета по строительству, в первом полугодии в Петербурге было введено 1,63 млн кв. м жилья, что соответствует 54,5% годового плана. А также построено 1,15 млн кв. м нежилых объектов. В том числе за счет средств инвесторов были возведены школа и два детских сада, за счет бюджета – три спортивных объекта.
За шесть месяцев года Комитет по строительству освоил 6,2 млрд рублей – это 24,9% выделенных на текущий год средств. Всего на 2017 год строительному ведомству было выделено 25,1 млрд рублей, в том числе 21,5 млрд рублей – на выполнение Адресной инвестиционной программы.
По словам председателя Комитета по строительству Сергея Морозова, низкие показателя исполнения бюджета связаны с расторжением ряда контрактов с подрядчиками, некачественно и несвоевременно выполнявших свою работу. Кроме того, фактором низкого исполнения бюджета стало длительное согласование необходимой для строительства документации с городскими ведомствами, в том числе из-за ненадлежащей работы Единой информационной системы в сфере закупок в I квартале года.
Сергей Морозов также сообщил, что за первое полугодие было введено в эксплуатацию 16 жилых проблемных объектов. Среди таковых – два корпуса ЖК «Ленинский парк», ЖК «Кристалл-Полюстрово», первая очередь ЖК «Лондон-парк», два корпуса ЖК «Ленсоветский». Общая площадь сданных недостроев составляет 328 тыс. кв. м. По данным на 1 июля текущего года, в реестре проблемных жилых комплексов оставались 53 объекта, еще 10 из-за затянувшихся работ на площадке также находятся на контроле у ведомства. Тем не менее, предполагается, что 33 долгостроя будут введены в эксплуатацию до конца текущего года.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин, выступивший на заседании Коллегии в режиме видеоконференции, отметил необходимость усиления работы ведомства по завершению строительства проблемных объектов. «Динамики положительной пока не наблюдаю. По самым большим проблемам, а именно объектам, связанным с ГК «Город» и ЖК «Охта Модерн», мы явно недорабатываем. Поэтому главная задача Комитета на второе полугодие – решить проблемы обманутых дольщиков. Также до конца года важно выполнить все обязательства в рамках Адресной инвестиционной программы», – подчеркнул вице-губернатор.
Кстати
На заседании Коллегии также было сообщено, что к осени Комитет по строительству скорректирует программу развития застроенных территорий. В частности, предполагается, что в действующую городскую программу реновации будут внесены изменения, предусматривающие возможность предоставления инвестору «стартовых пятен» за границами территории РЗТ, но в границах административного округа. Кроме того, по опыту Москвы ведомство намерено инициировать опрос граждан на территориях, подлежащих реновации, о согласии или несогласии на участие в программе.
Стрит-ритейл привлекает новых инвесторов, разочаровавшихся в жилой недвижимости.
Данный сегмент рынка недвижимости демонстрирует стабильных доход для новоявленных рантье.
В последние три - четыре года в сегменте стрит-ритейл наблюдается отчетливый тренд, – появление новых рантье. По мнению экспертов компании E3 Group, это связано с появлением на рынке нового и относительно доступного предложения коммерческих площадей в новых жилых комплексах, расположенных спальных районах Петербурга.
По оценке E3 Group, более половины новых инвесторов обладают опытом покупки квартир в строящемся жилье. «Инвесторы на рынке жилой недвижимости, как правило, не занимаются сдачей объектов в аренду. Они покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают в стадии готовности дома. Если объект выбран правильно, это приносит инвестору до 20% годовых», - говорит Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group. Ситуация усугубляется тем, что инвестиционная привлекательность жилья снижается, а временной интервал продажи квартиры увеличивается. Как следствие снижается доходность инвестиций.
Несмотря на ухудшение экономической ситуации, сдача коммерческих помещений в аренду приносит доход 11-12% в год. Это на пару процентов ниже, чем было пару лет, но, в два раза выше, если сдавать квартиру в аренду. Хотя указанную доходность обеспечат только ликвидные помещения. «Среди инвесторов-новичков популярны маленькие площади, объекты -- до 100 кв. м, с выходом на уличную магистраль», - продолжает эксперт.
Привлекательными местами для сдачи в аренду считаются помещения в зданиях, расположенных в непосредственной близости с транспортными узлами. Это станции метро, остановки общественного транспорта, или улицы с высокими "пешеходными потоками".
«Подобные объекты интересны арендаторам, а цена «входа» для инвестора относительно невелика, тем более, если он дальновидно приобрел актив на начальных этапах строительства», - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb Марина Пузанова. «Порог входа сегодня относительно низкий. Средняя стоимость квадратного метра для объектов в новостройках города, в сегменте масс-маркет, составляет 80-120 тыс. руб.», - уточняет Роман Шиман.
В пользу инвестиций в стрит-ритейл говорит и тот факт, что доход от инвестиций извлекается на протяжении нескольких лет. В то время как для заработка при покупке жилой недвижимости инвестору требуется постоянно искать новые ликвидные объекты, и покупателей на них.
По словам Марины Пузановой, сегодня в сегменте стрит-ритейла происходит смена арендаторов: снижение спроса одних и рост - со стороны других. Драйверами сегмента выступают продуктовые операторы, кафе, сувенирные магазины в местах посещаемых туристами.
Остается добавить, что за первое полугодие 2016 года количество свободных площадей на центральных улицах Петербурга сократился вдвое. Приобрести коммерческое помещение в центральных районах города значительно дороже, чем на периферии. Ранее руководитель департамента стрит-ритейл компании Colliers lnternational Александр Просенков рассказывал
«Строительному Еженедельнику», что аренда квадратного метра в помещениях от 100 кв. м на Невском проспекте запрашивают 5 - 12,5 тыс. рублей, Загородном проспекте - 2 - 4,5 тыс. рублей, Большом проспекте ПС - от 2 до 10 тыс. рублей.
.
Вторая попытка Российского аукционного дома (РАД) продать участок киностудии «Ленфильм» на ул. Тамбасова в Петербурге не увенчалась успехом.
На прошлой неделе «Ленфильм» второй раз попытался продать участок через РАД. На сей раз участок площадью 9,8 га на ул. Тамбасова, 5а, попытались продать по голландской схеме.
Торг должен был начаться со стартовой цены в 2,1 млрд рублей и идти на снижение до точки отсечения в 1,485 млрд рублей. Но несмотря на широкую рекламную кампанию участка в столице и регионах, на торги опять не поступило ни одной заявки от потенциальных покупателей. Аукцион не состоялся. В РАД сообщили, что даже московские девелоперы, с которыми шли переговоры, отказались войти в проект из-за большого количества его обременений. У участка есть проблемы с граддокументацией. Кроме того, после изменения градостроительного законодательства высотность застройки на этой территории (а значит, и рентабельность проекта) снизилась. Но главная проблема актива – судебный спор с пока не понятными перспективами за часть выставленной на продажу территории.
В апреле текущего года компания «Ника», связанная с партнером совладельца Бинбанка Михаила Гуцериева Феликсом Длином, подала исковое заявление в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с требованием признать свои права на 6% в общей с «Ленфильмом» собственности. И 19 мая суд наложил на участок обеспечительные меры и выдал исполнительный лист.
Оказалось, что еще в 2006 году «Ника» приобрела 1,7 тыс. кв. м помещений на территории «Ленфильма». Очередное заседание суда по этому делу состоялось как раз в день повторных торгов РАД. Но было перенесено на 21 июля, поскольку судье потребовалось больше времени для изучения материалов дела. В «Ленфильме» уверены, что притязания «Ники» на участок не обоснованы. «В первые три года руководство компании не воспользовалось правом на оформление прав на землю под помещениями. А теперь спохватилось и решило закрепить за собой побольше имущества. Мы оспариваем эти притязания», — говорит генеральный директор «Ленфильма» Эдуард Пичугин. Но юристы говорят, что ограничений для оформления прав на землю нет – оно бессрочное. 1 марта 2015 года вступила в силу норма закона, согласно которой помещения должны менять собственника только вместе с долей в праве собственности на земельный участок. Но она не распространяется на сделки, заключенные до изменения в законодательстве. Так что исход данного судебного дела неочевиден.
Эксперты считают, что если суд встанет на сторону оппонентов «Ленфильма», то стартовую стоимость продаваемого участка придется снижать. Долю структур Феликса Длина они оценивают в 300-400 млн рублей. Эдуард Пичугин заявил, что «Ленфильм» выкупать помещения «Ники» для очистки актива не собирается. «У нас на это нет средств», – сказал он и напомнил, что благодаря продаже участка ул. Тамбасова «Ленфильм» рассчитывает досрочно закрыть кредитную линию банка ВТБ в размере 1,5 млрд рублей, открытую в 2013 году, из которой уже выбрано около 1,2 млрд рублей. А остальные вырученные от продажи деньги «Ленфильм» планирует пустить на развитие.
Кстати:
По мнению Эдуарда Пичугина, выкупить помещения у «Ники» должен инвестор, который потом будет развивать территорию. Там, по предварительным данным, можно построить около 150 тыс. кв. м недвижимости. Реализовать эти планы, не снеся старые корпуса, невозможно.