Рынок неограниченных возможностей
Потенциал роста рынка услуг кадастровой деятельности высок, в ближайшее время на нем может разгореться нешуточная борьба между государственным и коммерческим сектором. Впрочем, ряд экспертов уверяет, что объем неучтенных объектов и неописанных границ настолько велик, что работы на этом поле хватит всем.
В Петербурге при поддержке профильных СРО состоялась конференция, посвященная кадастровой деятельности. Эксперты отрасли вместе с чиновниками обсудили изменения в законодательстве, вызовы, стоящие перед отраслью сегодня, и меры для оптимизации своей деятельности.
В одном поле
Ключевой темой стало недавнее наделение Федеральной кадастровой палаты полномочиями по ведению кадастровой деятельности. Это изменение вызвало дискуссию в профессиональном сообществе. Мнения участников конференции о последствиях нововведения разделились.
Так, по мнению президента Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров» Виктора Кислова, новые полномочия дают Кадастровой палате конкурентное преимущество по отношению к другим участникам рынка. «По сути, на рынке появляется игрок с привилегированным положением. Мы можем получить монополиста с административным ресурсом, тесно связанного с системой регистрации», – комментирует г-н Кислов.
По расчетам председателя Совета Ассоциации СРО «ПрофЦКИ» Алексея Лебедева, объем работ очень большой. «Создать монополию на этот вид деятельности физически невозможно. Даже если в эту часть системы войдет Кадастровая палата как исполнитель, а не только регулятор. По всей стране очень много неразграниченных земель, земельных участков с наложением – со всем этим необходимо разбираться». Кроме того, включение в реестр новых объектов увеличит количество земельных участков в обороте, что прибавит работы кадастровым инженерам, уверен г-н Лебедев.
Как считает г-н Кислов, в «списке пострадавших» могут оказаться БТИ: они получают от кадастровой деятельности около 80% дохода. Перераспределение заказов может негативно на них отразиться.
По информации Нацпалаты, крупных заказчиков кадастровых работ уже бомбардируют «коммерческими предложениями» от государственных кадастровых инженеров. «Нужен консенсус интересов частного сектора и интересов государства, – уверен Виктор Кислов. – В ближайшее время нам с коллегами из Росреестра и Минэкономразвития необходимо найти способ развязать этот узел».
«Рынок кадастровых работ оценивается в 4 млрд рублей. С учетом вложения средств по госпрограмме, мы прогнозируем увеличение в два раза. Работы хватит всем: и Кадастровой палате, и частным инженерам. Вопрос только в качестве этих работ. Его необходимо подтягивать», – резюмирует генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ) Лариса Усович.
Ошибки в кабинетах
Низкий уровень профессионализма кадастровых инженеров был вынужден отметить и заместитель директора Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин. В Кадастровой палате связывают повышение качества услуг с внедрением сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера». Его использование поможет сократить вероятные ошибки и регистратора, и кадастрового инженера, позволит объективнее подходить к решениям о приостановке кадастрового учета без четкого законодательного регулирования. На данный момент в регионах могут по-разному трактовать законы, что создает проблемы при оспаривании решений о приостановке.
В то же время, пока и в самом сервисе «Личный кабинет» хватает ошибок – в том числе в базе данных. «80% ошибок – невнимательность инженеров, при заполнении полей. Но инженер виноват не всегда, проблема в сервисе, – объясняет г-н Кислов. – В статистике учитываются даже ошибки на предварительной стадии отправки документов. По факту – объем ошибок инженеров в три раза меньше».
По этой или по какой-то другой причине, «Личный кабинет» пока не пользуется популярностью у тех, кому он предназначен. «По состоянию на 1 июля текущего года в сервисе зарегистрировались 13 тыс. инженеров, воспользовались им хотя бы один раз – 2,6 тыс. человек, – приводит статистику г-жа Усович. – Нужно вводить такие инструменты, чтобы в электронном сервисе появлялась информация о дате, когда межевой план был приложен к заявлению, уведомление о регистрации или приостановлении, анонс изменений любых версий личного кабинета».
Ошибка может грозить кадастровому инженеру исключением из саморегулируемой организации и потерей лицензии на работу. Главное нарушение, которое законодательство относит к «роковым» промахам, – непереданные акты согласования границ. С декабря 2016 года в СРО поступило более 2,5 тыс. обращений от федеральных структур с соответствующими претензиями к кадастровым инженерам, сообщила генеральный директор Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» Марина Петрушина. От работы за подобное нарушение был отстранен только один инженер из 623. «Пока эта норма работает только в отношении ИП. У инженеров, работающих в компаниях, нет полномочий по передаче актов, – комментирует г-жа Петрушина. – Но не исключено, что очередные поправки в законодательство распространят эту норму и на наемных сотрудников».
По мнению Ларисы Усович, поправки в Законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» будут системными и только помогут инженерам. «Подготовлено уже более 100 листов поправок, они затрагивают не только 218-ФЗ и 221-ФЗ, но и ряд других. В изменениях заложены хорошие тенденции для кадастровых инженеров. В какой степени они будут реализованы – зависит от качества работы инженеров, – уверена руководитель Центра развития континентального права. – Любое расширение компетенций на рынке должно быть обусловлено ответственностью и повышением качества работы».
Вектор ускорения
Еще одна актуальная проблема для участников рынка кадастровой деятельности – требования о сокращении сроков работ. Виктор Кислов напомнил, что СРО должны ежемесячно отчитываться о сокращении сроков выполнения кадастровых работ. По его мнению, это бюрократическая процедура ничего не дает, и сократить срок кадастровых работ при действующем законодательстве – нереально. «Инженеру нужно выполнить работу за 10 дней, а срок предоставления документов – 30 дней, – приводит пример г-н Кислов. – Нужно вносить корректировки в описание того, за что отвечает инженер».
Саморегулируемые организации готовят предложения в Росреестр, по корректировке мер, направленных на уменьшение сроков выполнения кадастровых работ.
В Ленобласти постановка объекта на кадастровый учет в среднем занимает 56 дней, из которых осуществление кадастрового учёта недвижимого имущества составляет пять рабочих дней, рассказал Валерий Малинин. Две трети этого периода приходятся на действия муниципальных органов. На утверждение схем земельных участков на кадастровом плане территории им отводится 30 дней, на присвоение адреса объекту – 18 дней. За год контрольные показатели не изменились. В ближайшее полугодие в региональном Росреестре планируют сократить сроки процедуры до 18 и до 12 дней соответственно. Более того, получить эти услуги заявители смогут в одном пакете. На ускорение услуг Росреестра влияет и электронная регистрация прав на недвижимость. За два года федеральный Росреестр принял 799 тыс. таких заявок, из них 100 тыс. – с 1 июня по 1 июля 2017 года. Такую статистику со ссылкой на доклад заместителя руководителя Росреестра Андрея Приданкина приводит Лариса Усович.
Десятикратный рост числа электронных заявок фиксируют в филиале Росреестра в Ленобласти. По данным его руководителя Игоря Шелякова, за полгода от застройщиков поступило более 6 тыс. заявлений на регистрацию прав в электронном виде, из них 2 тыс. были приняты в июне.
Мнение
Лариса Усович, генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ):
– За электронной регистрацией – будущее. Для развития и повышения доходности кадастровой деятельности было бы неплохо кадастровым инженерам активнее принимать участие в процессе ее развития. В будущем государство должно определиться со статусом кадастрового инженера. Например, зарубежный опыт содержит много примеров, когда индивидуальные предприниматели эффективно выполняют государственные функции и полномочия. Мы в АСИ давно боремся за то, чтобы кадастровый инженер стал полноценным заявителем по учетно-регистрационной процедуре, в силу закона. Так сейчас работают нотариусы: государство гарантирует им сокращенные сроки проведения регистрационной процедуры.
Городские власти отдадут предпочтение строительству бюджетного жилья, а не его покупке у инвесторов по цене Минрегиона РФ. Об этом сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко на XII Съезде строителей. По его словам, уже с 2017 года Северная столица ежегодно будет вводить от 200 до 500 тыс. «квадратов» для городских очередников.
Как сообщил губернатор Георгий Полтавченко, город от покупки готового жилья в бюджетных целях будет переходить с 2016 года к его строительству. По его словам, строительный блок Смольного уже сформировал 34 земельных участка, которые не будут выставляться на продажу, а пойдут на жилье для очередников. На них можно построить 3,4 млн «квадратов».
«Для Петербурга строительство бюджетного жилья – это в самом деле огромный резерв как в плане экономии бюджетных средств, так и в плане пополнения жилого фонда. Поэтому уже в обозримом будущем город будет отдавать предпочтение не закупке, а строительству бюджетного жилья. В 2014 году мы изъяли из оборота 23 участка застройки территорий и добавили к ним еще 11 участков с территорий нового строительства. Конечно, у кого-то мы эти участки буквально перехватили, но городу они тоже интересны, потому что если не тянуть инженерные сети, то квадратный метр всегда обходится дешевле. Эта земля на торги не пойдет, она останется в казне, и мы рассчитываем начать на ней строительство в 2016 году. Таким образом, ежегодно с 2017 года за счет города планируется вводить 200-500 тыс. кв. м жилой недвижимости в зависимости от возможностей бюджета», – прокомментировал ситуацию Георгий Полтавченко.
В свою очередь, вице-губернатор Петербурга по строительству Марат Оганесян отметил, что цена Минрегиона РФ, по которой шла покупка квартир у инвесторов, составляет 57 тыс. рублей за 1 кв. м, а себестоимость строительства домов за счет города – 44 тыс. рублей.
«К сожалению, задел, который был сделан в проектной документации и земельных участках, не позволил нам сегодня строить эти объекты самостоятельно. После серьезнейшей работы в течение последних двух лет мы нашли нужные участки, огромная работа была сделана и в проектировании. Мы планируем уже в начале 2016 года начать строительство. Но в городе много очередников, поэтому мы вынуждены покупать жилье, для того чтобы исполнять 600-й указ Президента РФ, а это не менее 200 тыс. кв. м жилья в год», – прокомментировал Марат Оганесян.
Лев Каплан, президент, директор «Союзпетростроя», отметил, что идея масштабного строительства социального жилья не нова, так как к ней город то неоднократно возвращался, то вновь отвергал. «Строительство обходится дешевле, чем приобретение квартир. Но тем не менее тезисы Полтавченко, скорее всего, нужно рассматривать как идеологию дальнейшей стратегии, а не руководство к действию. Ведь сейчас в стране кризис, и вряд ли у города в ближайшие месяцы появятся деньги на строительство жилых объектов», – считает он.
Александру Шафранскому, заместителю генерального директора строительной компании «КВС», логика губернатора понятна. «Правительство города собственными силами пытается решить проблемы с социальным жильем. И естественно, затраты на строительство дешевле. Но, как показывает практика, город очень трудно справляется с большими объемами бюджетной застройки, так как этим нужно управлять. Ведь нужен дополнительный персонал, более эффективная служба исполнения заказа, с чем у наших властей в настоящее время наблюдаются проблемы», – заключил эксперт.
Коллегия Министерства культуры РФ одобрила проект реставрации Нижней дачи Николая II в Петергофе. Музей предложил министерству три варианта работы с объектом – от полного воссоздания памятника до консервации руин. В итоге ведомство выбрало «срединный путь» частичного восстановления стоимостью 730 млн рублей.
Проект реконструкции и воссоздания Нижней дачи в парке «Александрия» на минувшей неделе на заседании коллегии представила генеральный директор ГМЗ «Петергоф» Елена Кальницкая. По ее словам, в 2013 году были выполнены предпроектные работы, задачей которых было проведение комплексных исследований и разработка архитектурной концепции реконструкции и воссоздания архитектурно-ландшафтного комплекса «Нижняя дача» с приспособлением для современного использования в музейных целях. Работа выполнялась столичным ФГУП «Институт «Спецпроектреставрация» по заказу музея.
По итогам предпроектных работ было разработано три варианта реконструкции и воссоздания Нижней дачи, различающихся подходом к сохранению руинированных объектов. Первый вариант стоимостью более 1 млрд рублей ориентирован на полное воссоздание утрат, второй предполагает чистую консервацию сохранившихся фрагментов руин (94 млн рублей) и третий вариант совмещает методику консервации подлинных фрагментов руин с частичным воссозданием утраченных строительных объемов в новом материале. Именно третий вариант стоимостью 730 млн рублей и был в итоге одобрен коллегией Минкульта РФ. «Этот вариант дает возможность восстановить силуэтность прибрежной полосы «Александрии» и создать музей нового типа – многофункциональный историко-культурный комплекс, соединяющий в себе функции выставочного и концертного пространства», – заявляют в музее. В ГМЗ «Петергоф» также считают, что появление такого культурного центра будет способствовать росту посещаемости парка «Александрия», где он расположен. Сейчас это 6% от числа туристов Нижнего парка Петергофа, где бывает до 30 тыс. человек в день.
Госпожа Кальницкая рассказала, что музей рассчитывает, что 70% средств на реконструкцию предоставит федеральный бюджет. Остальные средства предоставят частные инвесторы. Начать проектные работы по Нижней даче в Петергофе планируют в 2015 году, к строительству могут приступить уже с середины 2016-го. Полное завершение работ по проекту предполагается в 2025 году.
«Проект частичного воссоздания Нижней дачи, последнего императорского дворца России, позволит представить, каким был этот объект в начале ХХ века, и создать в реконструированном здании культурный центр с музейными экспозициями, концертными залами и лекториями», – говорит Елена Кальницкая.
Заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга Михаил Мильчик был удивлен тому факту, что проект рассматривался коллегией.
«Проекта я не видел, но для меня крайне удивляет тот факт, что он рассматривался коллегией Министерства культуры РФ. Во-первых, в городе существует Совет по сохранению культурного наследия, который в первую очередь должен был рассмотреть эти предложения. То, что его не вынесли на рассмотрение, непонятно и неправильно. Второе – если уж проекты рассматриваются на федеральном уровне, то их должен рассматривать научно-методический совет по охране памятников при Минкультуры РФ. А состав членов коллегии практически не имеет отношения к реставрации», – заметил эксперт.
Что касается вариантов, предложенных музеем министерству, то, по словам господина Мильчика, вариант с частичным восстановлением можно назвать наиболее подходящим для объекта. По словам эксперта, полное воссоздание приведет к тому, что 95% комплекса будет представлять собой «новодел». При этом в руинированном состоянии памятник тоже оставлять нельзя, особенно в петербургском климате. Да и использовать его в таком виде музей никак не сможет. «Главное же условие любой реставрации – точное отделение подлинного от воссоздаваемого. Чтобы каждый посетитель понимал, что эта часть сохранилась, а это воссоздано в наши дни».
Один из крупнейших игроков рынка реставрационных работ – ГК «Интарсия» – подтвердил, что проект в случае объявления конкурса компании будет интересен. «Проект потребует проведения полного комплекса реставрационных работ и работ по воссозданию утраченного. На протяжении многих лет мы специализируемся на этих работах, и с профессиональной точки зрения проект нам интересен», – заявили в компании. Оценить реальную стоимость работ в компании затруднились, поскольку на итоговую стоимость сильно повлияет уточнение исторического материала. При этом в компании отмечают, что при наличии необходимых средств предпочтительнее выглядит вариант полного, а не частичного восстановления.
Справка:
Нижняя дача была построена в парке «Александрия» в середине 1880-х годов по проекту архитектора Антония Томишко. Она предназначалась наследнику престола, будущему Николаю II. Через 10 лет тот же архитектор увеличил и перестроил здание, превратив дачу в летний дворец императора. Известно, что именно здесь Николай II подписал Манифест о вступлении России в Первую мировую войну. В советские годы дачу сначала превратили в музей, затем в дом отдыха НКВД. Пострадавший в годы войны дворец был взорван 1961 году. Главный дом и другие постройки представляют собой руины.