Рынок неограниченных возможностей
Потенциал роста рынка услуг кадастровой деятельности высок, в ближайшее время на нем может разгореться нешуточная борьба между государственным и коммерческим сектором. Впрочем, ряд экспертов уверяет, что объем неучтенных объектов и неописанных границ настолько велик, что работы на этом поле хватит всем.
В Петербурге при поддержке профильных СРО состоялась конференция, посвященная кадастровой деятельности. Эксперты отрасли вместе с чиновниками обсудили изменения в законодательстве, вызовы, стоящие перед отраслью сегодня, и меры для оптимизации своей деятельности.
В одном поле
Ключевой темой стало недавнее наделение Федеральной кадастровой палаты полномочиями по ведению кадастровой деятельности. Это изменение вызвало дискуссию в профессиональном сообществе. Мнения участников конференции о последствиях нововведения разделились.
Так, по мнению президента Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров» Виктора Кислова, новые полномочия дают Кадастровой палате конкурентное преимущество по отношению к другим участникам рынка. «По сути, на рынке появляется игрок с привилегированным положением. Мы можем получить монополиста с административным ресурсом, тесно связанного с системой регистрации», – комментирует г-н Кислов.
По расчетам председателя Совета Ассоциации СРО «ПрофЦКИ» Алексея Лебедева, объем работ очень большой. «Создать монополию на этот вид деятельности физически невозможно. Даже если в эту часть системы войдет Кадастровая палата как исполнитель, а не только регулятор. По всей стране очень много неразграниченных земель, земельных участков с наложением – со всем этим необходимо разбираться». Кроме того, включение в реестр новых объектов увеличит количество земельных участков в обороте, что прибавит работы кадастровым инженерам, уверен г-н Лебедев.
Как считает г-н Кислов, в «списке пострадавших» могут оказаться БТИ: они получают от кадастровой деятельности около 80% дохода. Перераспределение заказов может негативно на них отразиться.
По информации Нацпалаты, крупных заказчиков кадастровых работ уже бомбардируют «коммерческими предложениями» от государственных кадастровых инженеров. «Нужен консенсус интересов частного сектора и интересов государства, – уверен Виктор Кислов. – В ближайшее время нам с коллегами из Росреестра и Минэкономразвития необходимо найти способ развязать этот узел».
«Рынок кадастровых работ оценивается в 4 млрд рублей. С учетом вложения средств по госпрограмме, мы прогнозируем увеличение в два раза. Работы хватит всем: и Кадастровой палате, и частным инженерам. Вопрос только в качестве этих работ. Его необходимо подтягивать», – резюмирует генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ) Лариса Усович.
Ошибки в кабинетах
Низкий уровень профессионализма кадастровых инженеров был вынужден отметить и заместитель директора Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин. В Кадастровой палате связывают повышение качества услуг с внедрением сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера». Его использование поможет сократить вероятные ошибки и регистратора, и кадастрового инженера, позволит объективнее подходить к решениям о приостановке кадастрового учета без четкого законодательного регулирования. На данный момент в регионах могут по-разному трактовать законы, что создает проблемы при оспаривании решений о приостановке.
В то же время, пока и в самом сервисе «Личный кабинет» хватает ошибок – в том числе в базе данных. «80% ошибок – невнимательность инженеров, при заполнении полей. Но инженер виноват не всегда, проблема в сервисе, – объясняет г-н Кислов. – В статистике учитываются даже ошибки на предварительной стадии отправки документов. По факту – объем ошибок инженеров в три раза меньше».
По этой или по какой-то другой причине, «Личный кабинет» пока не пользуется популярностью у тех, кому он предназначен. «По состоянию на 1 июля текущего года в сервисе зарегистрировались 13 тыс. инженеров, воспользовались им хотя бы один раз – 2,6 тыс. человек, – приводит статистику г-жа Усович. – Нужно вводить такие инструменты, чтобы в электронном сервисе появлялась информация о дате, когда межевой план был приложен к заявлению, уведомление о регистрации или приостановлении, анонс изменений любых версий личного кабинета».
Ошибка может грозить кадастровому инженеру исключением из саморегулируемой организации и потерей лицензии на работу. Главное нарушение, которое законодательство относит к «роковым» промахам, – непереданные акты согласования границ. С декабря 2016 года в СРО поступило более 2,5 тыс. обращений от федеральных структур с соответствующими претензиями к кадастровым инженерам, сообщила генеральный директор Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» Марина Петрушина. От работы за подобное нарушение был отстранен только один инженер из 623. «Пока эта норма работает только в отношении ИП. У инженеров, работающих в компаниях, нет полномочий по передаче актов, – комментирует г-жа Петрушина. – Но не исключено, что очередные поправки в законодательство распространят эту норму и на наемных сотрудников».
По мнению Ларисы Усович, поправки в Законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» будут системными и только помогут инженерам. «Подготовлено уже более 100 листов поправок, они затрагивают не только 218-ФЗ и 221-ФЗ, но и ряд других. В изменениях заложены хорошие тенденции для кадастровых инженеров. В какой степени они будут реализованы – зависит от качества работы инженеров, – уверена руководитель Центра развития континентального права. – Любое расширение компетенций на рынке должно быть обусловлено ответственностью и повышением качества работы».
Вектор ускорения
Еще одна актуальная проблема для участников рынка кадастровой деятельности – требования о сокращении сроков работ. Виктор Кислов напомнил, что СРО должны ежемесячно отчитываться о сокращении сроков выполнения кадастровых работ. По его мнению, это бюрократическая процедура ничего не дает, и сократить срок кадастровых работ при действующем законодательстве – нереально. «Инженеру нужно выполнить работу за 10 дней, а срок предоставления документов – 30 дней, – приводит пример г-н Кислов. – Нужно вносить корректировки в описание того, за что отвечает инженер».
Саморегулируемые организации готовят предложения в Росреестр, по корректировке мер, направленных на уменьшение сроков выполнения кадастровых работ.
В Ленобласти постановка объекта на кадастровый учет в среднем занимает 56 дней, из которых осуществление кадастрового учёта недвижимого имущества составляет пять рабочих дней, рассказал Валерий Малинин. Две трети этого периода приходятся на действия муниципальных органов. На утверждение схем земельных участков на кадастровом плане территории им отводится 30 дней, на присвоение адреса объекту – 18 дней. За год контрольные показатели не изменились. В ближайшее полугодие в региональном Росреестре планируют сократить сроки процедуры до 18 и до 12 дней соответственно. Более того, получить эти услуги заявители смогут в одном пакете. На ускорение услуг Росреестра влияет и электронная регистрация прав на недвижимость. За два года федеральный Росреестр принял 799 тыс. таких заявок, из них 100 тыс. – с 1 июня по 1 июля 2017 года. Такую статистику со ссылкой на доклад заместителя руководителя Росреестра Андрея Приданкина приводит Лариса Усович.
Десятикратный рост числа электронных заявок фиксируют в филиале Росреестра в Ленобласти. По данным его руководителя Игоря Шелякова, за полгода от застройщиков поступило более 6 тыс. заявлений на регистрацию прав в электронном виде, из них 2 тыс. были приняты в июне.
Мнение
Лариса Усович, генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ):
– За электронной регистрацией – будущее. Для развития и повышения доходности кадастровой деятельности было бы неплохо кадастровым инженерам активнее принимать участие в процессе ее развития. В будущем государство должно определиться со статусом кадастрового инженера. Например, зарубежный опыт содержит много примеров, когда индивидуальные предприниматели эффективно выполняют государственные функции и полномочия. Мы в АСИ давно боремся за то, чтобы кадастровый инженер стал полноценным заявителем по учетно-регистрационной процедуре, в силу закона. Так сейчас работают нотариусы: государство гарантирует им сокращенные сроки проведения регистрационной процедуры.
О ситуации с аварийным фондом в Петербурге в рамках заседания правительства рассказал глава Жилкомитета Валерий Шиян, представляя адресный перечень «аварийки», которая пойдет под снос или реконструкцию в 2015-2016 годах. Как рассказал чиновник, перечень из 10 домов составлен в 2014 году на основании решения городской межведомственной комиссии. Дома расположены в Выборгском (в Левашово и Парголово), Кировском (на Турбинной ул.), Приморском (дом в Лисьем Носу), Красногвардейском и Куротном районах. В течение двух лет из этого фонда в новые дома, построенные на средства городской АИП, предстоит переселить 232 семьи. Всего потребуется около 12,3 тыс. кв. м жилья.
Господин Шиян напомнил о президентском указе, согласно которому все субъекты Федерации должны в срок до 1 сентября 2017 года расселить все многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Пока что город с заданием справляется: план по расселению на 2014 год выполнен на 109,2%. С момента принятия «майских указов» в Петербурге расселено 333 аварийных дома. В отличниках – Колпинский, Московский, Пушкинский и Фрунзенский районы. Здесь мероприятия по расселению «аварийки» выполнены полностью. Наибольшее количество домов, подлежащих расселению, было зафиксировано в Петродворцовом и Курортном районах.
Виноваты сироты и «зэки»
В Курортном районе более 60% всего жилого фонда – это деревянные дома без коммунальных удобств, относимые к ветхому и аварийному фонду, привел печальную статистику глава района Алексей Куимов. С 2006 по 2014 год в программу расселения по району было включено 234 дома. Это треть всего аварийного фонда Петербурга. По словам главы администрации района, власти столкнулись с непреодолимыми препятствиями, которые тормозили программу расселения, – коварно усыновленные иностранцами дети-сироты и граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Места в обоих случаях оказались столь отдаленные, что связаться с временно поменявшими прописку жильцами администрация не смогла.
«Но за последний год мы все же расселили половину всей семилетней программы, это более 100 домов. На данный момент осталось нерасселенными всего четыре дома. Жильцы категорически отказывались расселяться, мы вынуждены были пойти судебным путем», – признался господин Куимов. Для решения вопросов с несговорчивыми жильцами Смольный принял 22 постановления об изъятии для госнужд земельных участков и жилых помещений. Еще 10 проектов таких постановлений направлено на согласование. Однако власти все же настроены миролюбиво, предлагая жильцам выкуп помещений, а еще лучше – разъезжаться по договорам мены, получая вместо ветхих хибар бюджетное жилье. В частности, такие помещения город предоставит в Невском районе – на Союзном пр. Всего на 2015 год Смольный выделил на выкуп помещений у собственников 401 млн рублей, из них 384 млн рублей пойдет на завершение расселения аварийного жилья.
Город не делится
Впрочем, главная проблема для администраций районов – это даже не само расселение аварийного фонда, а дальнейшая работа с этими зданиями, сокрушался господин Куимов. На районные администрации легло тяжкое бремя по содержанию и обслуживанию этого фонда. «У нас за каждым зданием закреплен человек, мы постоянно выезжаем на эти объекты, но все равно в эти дома забираются бездомные, в общем, полный бардак», – пожаловался глава администрации.
По данным Жилищного комитета, всего с 2005 года в Петербурге расселено 897 домов, большей части из них нашли применение (решение об использовании расселенных домов в госсобственности принимает специальная комиссия, председателем которой является глава КИО Юлия Лутдинова, – прим. ред.). Часть из них пошла под снос, часть продана на торгах и либо реконструирована за счет инвестора, шесть домов были отремонтированы городом и пошли по программе соцнайма, более 20 домов приспособили под общежитие для работников ЖКХ. Еще несколько десятков домов вошли в программу «Молодежи – доступное жилье». Однако из 897 зданий по 193 до сих пор не принято решение об дальнейшем использовании. Из них 147 домов находятся как раз в Курортном районе. В основном это ветхие деревянные постройки, но есть и 34 здания – памятника деревянного зодчества. «Большая часть из них не представляет никакой ценности, – пытался убедить присутствующих господин Куимов. – Есть отдельные дома, как, например, на Березовом пер., 5, в Зеленогорске – это настоящий образец русского модерна, остальное – песчаные бараки». При этом глава администрации посетовал на бездействие Фонда имущества Петербурга, который за восемь лет продал только 87 бесхозных построек.
Действия казенного предприятия объяснил курирующий Комитет имущественных отношений вице-губернатор Михаил Мокрецов. «Деятельность Фонда по продаже домов в Курортном района приостановлена мною, поскольку такая массовая распродажа имущества в этой локации разрушает концептуальный и визуальный ряд и архитектуру этого памятного места», – сорвал покровы вице-губернатор. По его словам, все полторы сотни зданий должны остаться в городской собственности и сейчас КИО разрабатывает комплексное решение по этим постройкам и представит свое видение губернатору через две недели. Здесь вполне уместно участие инвесторов, говорит господин Мокрецов, но права на землю останутся у города.
Градоначальник поддержал тайный мораторий своего подчиненного и распорядился: главе КГИОП Сергею Макарову провести экспертизу деревянных построек на предмет их исторической ценности, памятники включить в адресную программу реставрации, администрации района – продумать варианты размещения социальных объектов в этих домах: библиотек, жилья для бюджетников, мини-музеев.
ЦИФРА: 193 расселенных здания не вовлечены в хозяйственную деятельность
Главный собственник Группы ЛСР, экс-сенатор Андрей Молчанов, занял пост генерального директора группы. А покинувший этот пост Александр Вахмистров продолжит руководить строительными проектами ЛСР в Петербурге.
Совет директоров Группы ЛСР в пятницу утвердил главного собственника компании Андрея Молчанова на посту генерального директора группы. Срок его полномочий на новом месте – три года, говорится в сообщении пресс-службы Группы ЛСР. Бывший генеральный директор группы Александр Вахмистров, который занимал этот пост с 2010 года, останется в холдинге. «Теперь он будет руководить проектами компании в Петербурге», – сообщил «Строительному Еженедельнику» источник, знакомый с ситуацией.
Также Александр Вахмистров сохранил за собой место в совете директоров Группы ЛСР. Важную кадровую перестановку в Группе ЛСР не комментируют. Но эксперты рынка уверены, что она позволит Андрею Молчанову усилить свои позиции в управлении бизнесом. Эти позиции несколько пошатнулись в начале апреля, когда Андрей Молчанов покинул пост председателя совета директоров Группы ЛСР (новый председатель совета директоров – управляющий директор LSR Europe GmbH Дмитрий Гончаров) и стал председателем комитета по стратегии и инвестициям. Этот шаг в компании объяснили стремлением улучшить корпоративное управление.
Эксперты уверены, что пост генерального директора позволит собственнику повысить свою роль в оперативном управлении бизнесом. Причем кадровая перестановка, по их мнению, серьезного ущерба бизнесу Группы ЛСР не нанесет, поскольку отчетность публичного девелопера закрыта и дивиденды выплачены.
Удачный год
В прошлом году Группа ЛСР увеличила выручку на 53% до 92,3 млрд рублей, почти утроила чистую прибыль – до 9,7 млрд рублей. При этом ее чистый долг снизился на 93% до 2 млрд рублей и стал в 10 раз меньше, чем EBITDA. По итогам работы в 2014 году Группа ЛСР выплатит дивиденды. На эти цели направят более 8 млрд рублей (из расчета 78 рублей на 1 акцию). Это в два раза больше, чем годом ранее. Размер дивидендов самого Андрея Молчанова как основного акционера составит около 5 млрд рублей. Дивиденды Александра Вахмистрова скромнее – около 1 млн рублей. Совладельцем Группы ЛСР Александр Вахмистров стал только в этом году, получив 0,0116% обыкновенных акций благодаря реализации мотивационной программы для руководителей холдинга. Эта программа рассчитана до 2017 года. Обращение акций топ-менеджеров будет ограничено 3-4 годами.
Усиление в кризис
Опрошенные участники строительного рынка считают назначение Андрея Молчанова на пост генерального директора Группы ЛСР логичным шагом. «Это нормально, когда собственник стоит у руля компании и развивает ее в соответствии со своим видением. Это пойдет на пользу бизнесу», – уверен генеральный директор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов. С коллегой согласен директор по развитию ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной: «В экономике страны кризис. Ситуация полна угроз и вызовов для бизнеса. В такой непростой обстановке включение режима ручного управления может стать дополнительной гарантией безопасности бизнеса для акционеров компании. Для публичного девелопера это особенно важно». «Не исключено, что собственник готовит холдинг к очередному рывку. И очень хорошо, что Александр Вахмистров останется в компании и будет рядом. Его опыт может оказаться очень ценным в этой ситуации», – говорит генеральный директор Hansa Group Олег Барков.
Справка:
Группа ЛСР – диверсифицированная строительная компания, созданная в 1993 году. Основные направления деятельности – производство стройматериалов, строительство и девелопмент. Основной бизнес Группы ЛСР сконцентрирован в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Екатеринбурге и Уральском регионе. Портфель недвижимости компании на конец 2014 года составлял 10 млн кв. м рыночной стоимостью 135 млрд рублей.
Андрею Молчанову принадлежит 61% Группы ЛСР. Более 30% акций Группы ЛСР находится в свободном обращении.