Рынок неограниченных возможностей
Потенциал роста рынка услуг кадастровой деятельности высок, в ближайшее время на нем может разгореться нешуточная борьба между государственным и коммерческим сектором. Впрочем, ряд экспертов уверяет, что объем неучтенных объектов и неописанных границ настолько велик, что работы на этом поле хватит всем.
В Петербурге при поддержке профильных СРО состоялась конференция, посвященная кадастровой деятельности. Эксперты отрасли вместе с чиновниками обсудили изменения в законодательстве, вызовы, стоящие перед отраслью сегодня, и меры для оптимизации своей деятельности.
В одном поле
Ключевой темой стало недавнее наделение Федеральной кадастровой палаты полномочиями по ведению кадастровой деятельности. Это изменение вызвало дискуссию в профессиональном сообществе. Мнения участников конференции о последствиях нововведения разделились.
Так, по мнению президента Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров» Виктора Кислова, новые полномочия дают Кадастровой палате конкурентное преимущество по отношению к другим участникам рынка. «По сути, на рынке появляется игрок с привилегированным положением. Мы можем получить монополиста с административным ресурсом, тесно связанного с системой регистрации», – комментирует г-н Кислов.
По расчетам председателя Совета Ассоциации СРО «ПрофЦКИ» Алексея Лебедева, объем работ очень большой. «Создать монополию на этот вид деятельности физически невозможно. Даже если в эту часть системы войдет Кадастровая палата как исполнитель, а не только регулятор. По всей стране очень много неразграниченных земель, земельных участков с наложением – со всем этим необходимо разбираться». Кроме того, включение в реестр новых объектов увеличит количество земельных участков в обороте, что прибавит работы кадастровым инженерам, уверен г-н Лебедев.
Как считает г-н Кислов, в «списке пострадавших» могут оказаться БТИ: они получают от кадастровой деятельности около 80% дохода. Перераспределение заказов может негативно на них отразиться.
По информации Нацпалаты, крупных заказчиков кадастровых работ уже бомбардируют «коммерческими предложениями» от государственных кадастровых инженеров. «Нужен консенсус интересов частного сектора и интересов государства, – уверен Виктор Кислов. – В ближайшее время нам с коллегами из Росреестра и Минэкономразвития необходимо найти способ развязать этот узел».
«Рынок кадастровых работ оценивается в 4 млрд рублей. С учетом вложения средств по госпрограмме, мы прогнозируем увеличение в два раза. Работы хватит всем: и Кадастровой палате, и частным инженерам. Вопрос только в качестве этих работ. Его необходимо подтягивать», – резюмирует генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ) Лариса Усович.
Ошибки в кабинетах
Низкий уровень профессионализма кадастровых инженеров был вынужден отметить и заместитель директора Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин. В Кадастровой палате связывают повышение качества услуг с внедрением сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера». Его использование поможет сократить вероятные ошибки и регистратора, и кадастрового инженера, позволит объективнее подходить к решениям о приостановке кадастрового учета без четкого законодательного регулирования. На данный момент в регионах могут по-разному трактовать законы, что создает проблемы при оспаривании решений о приостановке.
В то же время, пока и в самом сервисе «Личный кабинет» хватает ошибок – в том числе в базе данных. «80% ошибок – невнимательность инженеров, при заполнении полей. Но инженер виноват не всегда, проблема в сервисе, – объясняет г-н Кислов. – В статистике учитываются даже ошибки на предварительной стадии отправки документов. По факту – объем ошибок инженеров в три раза меньше».
По этой или по какой-то другой причине, «Личный кабинет» пока не пользуется популярностью у тех, кому он предназначен. «По состоянию на 1 июля текущего года в сервисе зарегистрировались 13 тыс. инженеров, воспользовались им хотя бы один раз – 2,6 тыс. человек, – приводит статистику г-жа Усович. – Нужно вводить такие инструменты, чтобы в электронном сервисе появлялась информация о дате, когда межевой план был приложен к заявлению, уведомление о регистрации или приостановлении, анонс изменений любых версий личного кабинета».
Ошибка может грозить кадастровому инженеру исключением из саморегулируемой организации и потерей лицензии на работу. Главное нарушение, которое законодательство относит к «роковым» промахам, – непереданные акты согласования границ. С декабря 2016 года в СРО поступило более 2,5 тыс. обращений от федеральных структур с соответствующими претензиями к кадастровым инженерам, сообщила генеральный директор Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» Марина Петрушина. От работы за подобное нарушение был отстранен только один инженер из 623. «Пока эта норма работает только в отношении ИП. У инженеров, работающих в компаниях, нет полномочий по передаче актов, – комментирует г-жа Петрушина. – Но не исключено, что очередные поправки в законодательство распространят эту норму и на наемных сотрудников».
По мнению Ларисы Усович, поправки в Законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» будут системными и только помогут инженерам. «Подготовлено уже более 100 листов поправок, они затрагивают не только 218-ФЗ и 221-ФЗ, но и ряд других. В изменениях заложены хорошие тенденции для кадастровых инженеров. В какой степени они будут реализованы – зависит от качества работы инженеров, – уверена руководитель Центра развития континентального права. – Любое расширение компетенций на рынке должно быть обусловлено ответственностью и повышением качества работы».
Вектор ускорения
Еще одна актуальная проблема для участников рынка кадастровой деятельности – требования о сокращении сроков работ. Виктор Кислов напомнил, что СРО должны ежемесячно отчитываться о сокращении сроков выполнения кадастровых работ. По его мнению, это бюрократическая процедура ничего не дает, и сократить срок кадастровых работ при действующем законодательстве – нереально. «Инженеру нужно выполнить работу за 10 дней, а срок предоставления документов – 30 дней, – приводит пример г-н Кислов. – Нужно вносить корректировки в описание того, за что отвечает инженер».
Саморегулируемые организации готовят предложения в Росреестр, по корректировке мер, направленных на уменьшение сроков выполнения кадастровых работ.
В Ленобласти постановка объекта на кадастровый учет в среднем занимает 56 дней, из которых осуществление кадастрового учёта недвижимого имущества составляет пять рабочих дней, рассказал Валерий Малинин. Две трети этого периода приходятся на действия муниципальных органов. На утверждение схем земельных участков на кадастровом плане территории им отводится 30 дней, на присвоение адреса объекту – 18 дней. За год контрольные показатели не изменились. В ближайшее полугодие в региональном Росреестре планируют сократить сроки процедуры до 18 и до 12 дней соответственно. Более того, получить эти услуги заявители смогут в одном пакете. На ускорение услуг Росреестра влияет и электронная регистрация прав на недвижимость. За два года федеральный Росреестр принял 799 тыс. таких заявок, из них 100 тыс. – с 1 июня по 1 июля 2017 года. Такую статистику со ссылкой на доклад заместителя руководителя Росреестра Андрея Приданкина приводит Лариса Усович.
Десятикратный рост числа электронных заявок фиксируют в филиале Росреестра в Ленобласти. По данным его руководителя Игоря Шелякова, за полгода от застройщиков поступило более 6 тыс. заявлений на регистрацию прав в электронном виде, из них 2 тыс. были приняты в июне.
Мнение
Лариса Усович, генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ):
– За электронной регистрацией – будущее. Для развития и повышения доходности кадастровой деятельности было бы неплохо кадастровым инженерам активнее принимать участие в процессе ее развития. В будущем государство должно определиться со статусом кадастрового инженера. Например, зарубежный опыт содержит много примеров, когда индивидуальные предприниматели эффективно выполняют государственные функции и полномочия. Мы в АСИ давно боремся за то, чтобы кадастровый инженер стал полноценным заявителем по учетно-регистрационной процедуре, в силу закона. Так сейчас работают нотариусы: государство гарантирует им сокращенные сроки проведения регистрационной процедуры.
Министерство обороны расторгло контракт на 4,8 млрд рублей с ГК «Интарсия» на обустройство на Московском пр. военного городка для Суворовского училища. Сделано это было после приостановки подрядчиком работ на объекте.
В конце мая ГК «Интарсия» решила остановить работы по реконструкции комплекса зданий бывшего Константиновского военного училища на Московском пр., 17. В августе этого года в него из центра города должны было переехать кадеты Суворовского училища. Работы на объекте проводились по заказу ОАО «Главное управление обустройства войск», дочерней структуры Министерства обороны. Стоимость контракта составляла 4,8 млрд рублей.
Отметим, что «Интарсия» выиграла конкурс на реставрацию зданий бывшего Константиновского военного училища на Московском пр. в марте 2014 года. По условиям контракта, подрядчик должен был провести работы по обустройству 19 зданий под современное использование. Перед началом работ на объекте подрядной организации был передан аванс в размере 2,7 млрд рублей.
Как сообщили в ГК «Интарсия», отказ от продолжения реставрации связан с невозможностью в обозначенный срок завершения полного комплекса работ. Причины обусловлены как объективными техническими обстоятельствами, так и, как говорят в «Интарсии», «непрофессионализмом генерального подрядчика (ГУОВ), впервые столкнувшегося со столь сложными работами по реконструкции исторических зданий».
Фактически, подчеркивают специалисты, сроки выполнения контракта оказались предельно сжатыми. По условиям договора, в сентябре 2015 года воспитанники Суворовского училища должны были уже сесть за парты в новых классах. Однако ГУОВ не смогло вовремя предоставить все необходимые для проектирования документы, что привело к срыву сроков получения положительного заключения государственной экспертизы. В результате разрешение на начало строительства было получено только в декабре 2014 года.
Представители «Интарсии» добавляют, что, пытаясь найти «крайних» в срыве сроков, ГУОВ фактически устранилось от исполнения своих прямых обязанностей и отказалось принимать уже выполненные работы. В частности, из актов о работе на сумму 2,5 млрд рублей военными были приняты работы только на 700 млн рублей. В сложившейся ситуации завершение реконструкции комплекса зданий на Московском пр. к сентябрю 2015 года, считает подрядчик, возможно только при
условии нарушения строительных технологий и реставрационных регламентов, что приведет к потере исторических интерьеров и снижению безопасности зданий.
Между тем из-за демарша «Интарсии» на объекте ГУОВ решило расторгнуть договор с подрядчиком. Официальное уведомление коммерческой организации военная структура уже отправила. По-своему интерпретирует ГУОВ и конфликт с «Интарсией». Структура Минобороны в официальном комментарии пояснила корреспонденту «Строительного Еженедельника», что подрядчик на объекте провел только 60% от заявленных работ. В ближайшее время ведомство намерено провести строительную экспертизу, чтобы точно определить фактическую стоимость прошедшей реконструкции. При этом к проведенным работам «Интарсии» у военных также есть претензии по качеству. ГУОВ планирует собственными силами с привлечением новых подрядчиков выполнить государственный контракт. Предполагается, что стоимость контракта за минусом аванса «Интарсии» не изменится.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, разногласия «Интарсии» и ГУОВ, скорее всего, перейдут в суд. «Проведение независимой экспертизы работ может занять длительное время, так как оцениваться будет такая нетиповая строительная деятельность, как реставрация. Возможное опротестование полученных результатов экспертизы также может затянуть судебный процесс», – считает эксперт.
Напомним, что ГК «Интарсия» длительное время судится с компанией «Тристар Инвестмент холдингс», заказчиком реконструкции «Дома со львами» на Вознесенском пр. в Петербурге под отель Four Seasons. В марте этого года «Интарсия» взыскала с «Тристар Инвестмент холдингс» 367,5 млн рублей и 3,3 млн USD как оплату за фактически проведенные работы. Ответчик не согласился с принятым судебным решением, дело перешло в апелляционное производство.
КСТАТИ:
Пока не ясно будущее действующего комплекса зданий Суворовского военного училища на Садовой ул. Предполагается, что после переезда кадетов объект недвижимости отойдет от Минобороны в земли общефедерального пользования. Затем, после проведенной реконструкции, в исторических зданиях разместятся структуры, связанные с Управлением делами Президента РФ.
Совет по инвестициям при губернаторе Петербурга одобрил ряд крупных инвестпроектов общей стоимостью более 16 млрд рублей. ЛДЦ МИБС попросил у Смольного построить дорогу, ООО «Газпром газомоторное топливо» выделить землю вне конкурса, АО «Заслон» просто нужен был льготный кредит.
Состоявшееся на минувшей неделе заседание Совета по инвестициям при губернаторе Санкт-Петербурга обошлось без внимания прессы – средства массовой информации ждали в повестке дня подробностей проекта «Ленфильма» по строительству киногородка, но в итоге идею было решено довести до ума и представить на ПМЭФ-2015.
Первый вопрос в повестке касался придания статуса стратегического проекту строительства Центра протонной лучевой терапии на Глухарской улице. Инвестором выступает Центр ядерной медицины Международного института биологических систем имени С. М. Березина, который владеет сетью диагностических и лечебных центров.
Сейчас в портфеле компании 85 отделений магнитно-резонансной томографии, два центра позитронно-эмиссионной и компьютерной томографии. По состоянию на январь 2015 года объем инвестиций составил более 240 млн USD, в ближайшие пять лет планируется инвестировать еще около 200 млн USD.
Напомним, соглашение о намерениях между Смольным и ЛДЦ МИБС было подписано в рамках Петербургского экономического форума в 2011 году. А строительство центра стартовало в 2012 году. На данный момент общестроительные работы выполнены на 75%. Объем инвестиций в проект составляет 7,5 млрд рублей, из них 4,4 млрд пойдут на обеспечение центра медицинским оборудованием. Завершить строительство здания планируется уже в конце этого года, для пациентов центр откроется в конце 2017 года. Это будет первое подобное медучреждение в России.
По большому счету, инвестору от Смольного ничего и не нужно, кроме моральной поддержки и строительства дороги до строящегося центра (пробивки улицы Авиаконструкторов от Глухарской улицы до Плесецкой). Хотя такие работы и не входят в компетенцию Совета, Смольный пошел инвестору навстречу. Как сообщил глава Комитета по строительству Михаил Демиденко, работы по проектированию пробивки уже начал «Ленгипроинжпроект». В январе 2016 года проект выйдет на экспертизу и будет включен в структуру бюджетного финансирования. Стоимость этого отрезка дороги господин Демиденко оценил в 280 млн рублей.
Кроме того, статус стратегического получил проект ООО «Газпром газомоторное топливо» по созданию сети автомобильных газонаполнительных компрессорных станций в Петербурге. В этом случае инвестор сполна пользуется новоприобретенным статусом. Комитет по инвестициям, который возглавляет Ирина Бабюк, подобрал для дочки «Газпрома» 150 потенциальных площадок для размещения станций. Из них инвестор выбрал 25, которые намерен получить целевым назначением. Только в этом случае монополист готов строить газовые заправки.
По словам госпожи Бабюк, если бы инвестор работал с землей на общих основаниях, то затраты на инженерную подготовку участков и аренду составили бы 200-300 млн рублей за пятно, в этом случае «экономика проекта была бы сложной». По словам заместителя генерального директора ООО «Газпром газомоторное топливо» Дениса Корниенко, на данный момент утверждены акты о выборе двух участков под размещение площадок – на Кубинской улице и Гусарской улице в
Пушкине. Еще девять участков находится в стадии формирования, по семи участкам ведутся переговоры с собственниками. Итоговая мощность 25 станций составит мощностью 175 млн куб.м в год, а объем инвестиций – более 5 млрд рублей. Завершить создание сети планируется в 4 кв. 2017 года. Период окупаемости – 7 лет.
Ожидается, что благодаря реализации проекта произойдет увеличение взносов в государственные внебюджетные фонды до 400 млн рублей, рост отчислений по налогу на имущество вырастет до 700 млн рублей и НДФЛ до 170 млн рублей. Экономия от использования газомоторного топлива составит 9 млрд рублей до 2023 года. Кроме того, переход на газомоторное топливо сдержит рост тарифов на проезд в общественном транспорте.
Однако глава Комитета по транспорту спустил членов Совета с небес на землю. «Экономия для такси и грузового транспорта может иметь место, но, что более важно, общественный транспорт, автобусы, на газ не перейдут, ни о какой экономии для города говорить не стоит», - рассказал чиновник. По его словам, для перевода только автобусного парка №7 потребуется не менее 150 млн рублей и делается это строго на мощностях завода-производителя. Более того, экономию ставит под вопрос растущая стоимость газового топлива – за 2014 год оно подорожало на 10%.
Третьим стратегический статус получил проекту АО "Заслон" (бывшее ОАО "НТЦ "Завод Ленинец"") по расширению научно-технического центра. К первому кварталу 2017 года компания планирует возвести административно-лабораторные корпуса общей площадью 29 тыс. кв. м, к 2019 году ввести 11 тыс. кв. м производственных площадей. Общие инвестиции в проект составят 3,52 млрд рублей, срок окупаемости шесть-семь лет.
Главная цель выхода предприятия на Совет – включить проект расширения мощностей в «Программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории РФ, на основе проектного финансирования» и, как следствие, получить льготную ставку кредитования у банков, рассказал директор по экономике АО "Заслон" Евгений Григорьев. Кроме того, инвестор попросил посодействовать в согласовании проекта строительства жилья для работников предприятия. Это может быть общежитие или арендное жилье. Участок под здание уже приобретен, компания ждет разрешения на строительство.
Закрывая заседание, губернатор Георгий Полтавченко поинтересовался у госпожи Бабюк как идет работа над созданием единого окна для инвесторов. Оказалось, что работа стоит. И стоит она из-за профильного вице-губернатора. То есть Игоря Албина. После губернаторского допроса обоих чиновников выяснилось, что «окно» заработает через два месяца. «Господа присутствующие инвесторы, вы свидетели, если окно не заработает, прошу докладывать мне», - заключил губернатор.