Время действовать
Совет Федерации одобрил принятый ранее Госдумой законопроект с поправками в 214-ФЗ. Эксперты уверены, что он сократит количество строительных компаний и приведет к угасанию рынка долевого строительства.
Госдума РФ 21 июля текущего года приняла в третьем чтении изменения в Закон №214-ФЗ, который окажет значительное влияние на деятельность девелоперов. Застройщики Петербурга встретились на пресс-брифинге в СРО «Объединение строителей СПб», чтобы обсудить основные нововведения и понять, куда двигаться дальше.
Как отметил генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов, последний вариант законопроекта по сравнению с прежними его редакциями изменился очень значительно. В числе новых требований – наличие денежных средств в уполномоченных банках в размере 10% от стоимости предстоящего строительства многоквартирных домов. Удивила строителей и обязанность прохождения экспертизы проектной документации даже при малоэтажном строительстве в случае, если для этого привлекаются средства дольщиков. Кроме того, после вступления Закона в силу строить дома по 214-ФЗ смогут только компании со стажем в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. И, пожалуй, самая обсуждаемая новелла законопроекта – запрет застройщику работать по нескольким объектам одновременно.
Обсуждая поправки, координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров озвучил не самый позитивный прогноз: «Это приведет к сокращению количества объектов и застройщиков. Первые два года точно. Сейчас рынок не самый благополучный».
С этим мнением согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв: «Для крупных девелоперов в больших регионах эти изменения будут к лучшему. Они усложнят выход на рынок новых компаний. Но как это повлияет на другие регионы, где маржа застройщиков близка к нулю? Для них это будет серьезным препятствием. Да и вообще рынок сегодня не в лучшей форме для таких нововведений. Кроме того, придется «заморозить» на счете 10% от стоимости объекта. Это большие деньги, достаточные, чтобы некоторые компании начали «мухлевать» и выдумывать новые схемы привлечения средств дольщиков».
Кстати, по подсчетам аналитиков АО «Эталон ЛенСпецСМУ», для того, чтобы начать проект на 100 тыс. кв. м, в банке нужно иметь как минимум 650 млн рублей. Сумма, которая есть в свободном доступе далеко не у каждого застройщика. «Небольшим компаниям, которые сегодня строят по одному объекту, будет тяжело. У них не хватает оборотных средств. А для себя мы ничего катастрофического не видим», – поделился своим мнением вице-президент АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина.
Также строители уверены, что новый Закон лоббирует интересы отдельных банков и что государство решило вовсе избавиться от долевого строительства. «Непонятно, почему эти изменения не прошли обсуждения у профессионального сообщества. Думаю, что Закон говорит о том, что государству трудно регулировать «долевку», поэтому ему проще создать такие условия, чтобы ее не существовало вообще», – утверждает гендиректор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
В итоге строители Петербурга решили действовать решительно и внести коррективы в Федеральный закон. В «Объединении строителей СПб» призвали все компании присылать информацию о проблемах, которые появятся при исполнении требований нового Закона. В Объединении создана рабочая группа, которая рассмотрит предложения и отправит поправки в Госдуму.
А пока Александр Вахмистров посоветовал строителям ускориться: «Основные положения Закона вступят в силу с 1 июля 2018 года, поэтому общая рекомендация для всех застройщиков – форсировать разработку проектной документации своих земельных банков, чтобы за год успеть пройти экспертизу».
Комитет имущественных отношений Петербурга пытается признать в суде коттеджи, возведенные на территории санатория «Дюны», самовольной постройкой. Их владельцем считается генеральный директор Группы ЛСР Андрей Молчанов.
В конце октября Комитет имущественных отношений направил несколько исков к ООО «Санаторий «Дюны». В их рамках городское ведомство требует признать ряд объектов недвижимости, возведенных на территории ответчика, самовольной постройкой. Рассмотрение исков Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти назначил на 16 декабря.
Как отмечают в КИО, предметом спора являются шесть коттеджей, летнее бунгало и гостевой дом, которые построены на территории санатория. Общая площадь строений – около 1600 кв. м. Возведены объекты недвижимости были без разрешения городских властей. В комитете напоминают, что сам санаторий и земля вокруг являются государственными объектами и только сдаются в аренду.
Напомним, санаторий «Дюны» находится в Курортном районе города под Сестрорецком на площади 35 га. В 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и остальной территории. По дополнительному соглашению арендатор получал преимущественное право выкупа зданий, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет.
В прошлом году стало известно, что совладельцем ООО «Санаторий «Дюны» является основатель Группы ЛСР, нынешний ее генеральный директор Андрей Молчанов. Как ранее уже подчеркивали в пресс-службе строительного холдинга, «Дюны» – это сторонний бизнес их руководителя, к ЛСР санаторий и прилегающий участок никакого отношения не имеют.
Также в прошлом году Андрей Молчанов пытался выкупить «Дюны», однако сделка сорвалась. Заявку на перевод в частную собственность арендатор участка направил в КУГИ в апреле, в октябре ведомство разрешило приватизацию. Общая стоимость имущества была оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей. Сумма сделки составила 750 млн рублей. Правда, через несколько недель, когда документы уже находились в Росреестре, губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил свое вето на сделку. Он посчитал выкупную стоимость «Дюн» заниженной, не соответствующей рыночным реалиям.
Ранее опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечали, что цена в 750 млн рублей соответствует рыночной, так как на территории санатория не подразумевается реализация проектов жилой застройки, оценка стоимости санатория «Дюны» вполне адекватная. Специалисты пришли к выводу, что срыв сделки по продаже объекта недвижимости и прилегающей земли носит субъективный характер.
Такого же мнения в настоящее время придерживается и партнер консалтинговой группы «Центр экономических разработок» Андрей Костиков. По мнению эксперта, Смольный таким образом напоминает о том, кто действительно владеет данной территорией. «Не думаю, что коттеджи в ближайшее время будут снесены. Тем более что они официально задействованы санаторием, принимают гостей и людей, поправляющих свое здоровье. Но в ближайшее время в частную собственность «Дюны» вряд ли уйдут», – считает специалист.
Совет по сохранению культурного наследия Петербурга в очередной раз не пришел к согласию с Группой ЛСР по поводу судьбы «блокадной» подстанции №11 на набережной Фонтанки, д. 3а. Застройщик предложил компромиссный вариант реконструкции объекта с сохранением части фасада здания, но градозащитников он не устроил. В итоге, решение вопроса отложено на два месяца.
Судьба «блокадной» подстанции №11 на набережной Фонтанки, д. 3а в очередной раз стала предметом обсуждения Совета по сохранению культурного наследия Петербурга. Во время заседания Сергей Макаров, председатель КГИОП, сообщил, что имеются два решения Совета, которые противоречат друг другу. Первое было принято в 2009 году и говорит о том, что здание «блокадной» подстанции является рядовой постройкой 1930-х годов в стиле конструктивизма, а потому на его месте можно реализовать проект гостиницы, ранее разработанный ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Но в 2013 году на рассмотрение КГИОП поступил акт по результатам государственной историко-культурной экспертизы объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия «Тяговая подстанция № 11 (Центральная)», проведенной по заказу Петербургского отделения ВООПИиК. В связи с чем, в 2014 году распоряжением КГИОП этот объект был отнесен к выявленным объектам культурного наследия. В таких условиях реализация проекта гостиницы Группой ЛСР стала невозможна.
На прошедшем заседании инвестор предложил членам Совета рассмотреть новый – компромиссный вариант реконструкции подстанции. Он предполагает, что часть фасада подстанции будет сохранена. По мнению Юрия Земцова, автора данного проекта, генерального директора ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», здание подстанции № 11 «Центральная» является градостроительной ошибкой, а не редким образцом архитектуры. По его мнение, память о ней как историческом объекте нужно сохранить, но для этого можно оставить стену здания, а не весь объект целиком.
Мнения членов Совета по поводу данного проекта разошлись. Так, архитектор Никита Явейн пояснил, что данная территория в 1930-х гг. была застроена нежилыми двух- и трехэтажными зданиями, представляющими собой хозяйственные строения. По его мнению, сегодня эта локация вызывает «неоднозначные чувства», а здание подстанции не представляет архитектурной ценности.
Со своей стороны Александр Кононов, заместитель руководителя Петербургского отделения ВООПИиК, подчеркнул, что в рассматриваемом объекте главная ценность историческая, а не архитектурная. Он отметил, что в 8 марта 1942 года одновременно были введены в действие все три подстанции (№11, №15, №20), однако именно «Центральная» подстанция обеспечила током знаменитый трамвай, прошедший по Невскому. По словам Кононова, можно приспособить здание подстанции для современного использования, например, цирк, расположенный по соседству, мог бы разместить здесь свои административные службы.
Архитектор и блокадник Борис Николащенко предложил еще один вариант решения проблемы – доработать проект Юрия Земцова и оставить не только вертикальную стенку, но и горизонтальную часть здания, таким образом, сохранится конструктивистский образ подстанции.
В череде почти трехчасовых споров и рассуждений, взаимных обвинений и вопросов точку поставил вице-губернатор Игорь Албин, который заявил, что вопрос сложный, не все документы понятны, да и технического обследования объекта нет. Более того, из 45 членов Совета по сохранению культурного наследия на заседании присутствовали всего 23, а принимать такое ответственное решение в урезанном составе не правильно. В итоге, чиновник дал два месяца на то, чтобы КГИОП определил предмет охраны, провел обследование технического здания блокадной подстанции, выяснил правовые аспекты уже проведенной экспертизы.
Борис Мурашов, заместитель генерального директора Группы ЛСР, после заседания сообщил журналистам, что компания пока не будет предпринимать никаких шагов, а все-таки дождется окончательного решения властей. Однако идея сохранить помимо вертикальной стены еще и горизонтальные элементы, по его мнению, не реальна, так как серьезно пострадает коммерческая составляющая проекта.
Напомним, что если контракт с Группой ЛСР будет расторгнут, то Смольный должен будет возместить инвестору 400 млн рублей, которые по договору с городом он потратил на обновление электросетевой инфраструктуры «Горэлектротранса».
Кстати
По программе КГИОП организовано выполнение государственных историко-культурных экспертиз по четырем тяговым подстанциям: «Клинская» (№15) на Можайской ул., д. 19, лит. А, «Василеостровская» (№20) на 6-й линии В.О., д. 37, к.2, лит. А, «Тяговая подстанция ленинградского трамвая им. Урицкого» (№3) на Дегтярном пер., д. 5, лит. А и «Тяговая подстанция им. 25 октября» (№5) на Большой Подъяческой ул., д. 27, лит. А. Экспертиза должна быть закончена до конца 2015 года.