Время действовать
Совет Федерации одобрил принятый ранее Госдумой законопроект с поправками в 214-ФЗ. Эксперты уверены, что он сократит количество строительных компаний и приведет к угасанию рынка долевого строительства.
Госдума РФ 21 июля текущего года приняла в третьем чтении изменения в Закон №214-ФЗ, который окажет значительное влияние на деятельность девелоперов. Застройщики Петербурга встретились на пресс-брифинге в СРО «Объединение строителей СПб», чтобы обсудить основные нововведения и понять, куда двигаться дальше.
Как отметил генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов, последний вариант законопроекта по сравнению с прежними его редакциями изменился очень значительно. В числе новых требований – наличие денежных средств в уполномоченных банках в размере 10% от стоимости предстоящего строительства многоквартирных домов. Удивила строителей и обязанность прохождения экспертизы проектной документации даже при малоэтажном строительстве в случае, если для этого привлекаются средства дольщиков. Кроме того, после вступления Закона в силу строить дома по 214-ФЗ смогут только компании со стажем в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. И, пожалуй, самая обсуждаемая новелла законопроекта – запрет застройщику работать по нескольким объектам одновременно.
Обсуждая поправки, координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров озвучил не самый позитивный прогноз: «Это приведет к сокращению количества объектов и застройщиков. Первые два года точно. Сейчас рынок не самый благополучный».
С этим мнением согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв: «Для крупных девелоперов в больших регионах эти изменения будут к лучшему. Они усложнят выход на рынок новых компаний. Но как это повлияет на другие регионы, где маржа застройщиков близка к нулю? Для них это будет серьезным препятствием. Да и вообще рынок сегодня не в лучшей форме для таких нововведений. Кроме того, придется «заморозить» на счете 10% от стоимости объекта. Это большие деньги, достаточные, чтобы некоторые компании начали «мухлевать» и выдумывать новые схемы привлечения средств дольщиков».
Кстати, по подсчетам аналитиков АО «Эталон ЛенСпецСМУ», для того, чтобы начать проект на 100 тыс. кв. м, в банке нужно иметь как минимум 650 млн рублей. Сумма, которая есть в свободном доступе далеко не у каждого застройщика. «Небольшим компаниям, которые сегодня строят по одному объекту, будет тяжело. У них не хватает оборотных средств. А для себя мы ничего катастрофического не видим», – поделился своим мнением вице-президент АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина.
Также строители уверены, что новый Закон лоббирует интересы отдельных банков и что государство решило вовсе избавиться от долевого строительства. «Непонятно, почему эти изменения не прошли обсуждения у профессионального сообщества. Думаю, что Закон говорит о том, что государству трудно регулировать «долевку», поэтому ему проще создать такие условия, чтобы ее не существовало вообще», – утверждает гендиректор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
В итоге строители Петербурга решили действовать решительно и внести коррективы в Федеральный закон. В «Объединении строителей СПб» призвали все компании присылать информацию о проблемах, которые появятся при исполнении требований нового Закона. В Объединении создана рабочая группа, которая рассмотрит предложения и отправит поправки в Госдуму.
А пока Александр Вахмистров посоветовал строителям ускориться: «Основные положения Закона вступят в силу с 1 июля 2018 года, поэтому общая рекомендация для всех застройщиков – форсировать разработку проектной документации своих земельных банков, чтобы за год успеть пройти экспертизу».
«Блокадная» подстанция на наб. реки Фонтанки, 3а, по решению Совета по сохранению культнаследия станет памятником архитектуры.
Теперь "Группа ЛСР", которая уже вложила в проект около 400 млн рублей, не сможет реализовать проект апарт-отеля в этом месте.
На прошлой неделе Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга рекомендовал внести здание подстанции № 11 «Центральная» в реестр объектов культурного наследия. За данное решение проголосовали 22 члена совета, а против – восемь. Стоит сказать, что это четвертый раз, когда совет высказывается по данному вопросу, а сама история длится с 2006 года. На этот раз впервые за всю историю совета голосование проходило тайно, по заранее подготовленным бюллетеням.
Помимо подстанции «Центральная», в реестр объектов культурного значения попали и другие «блокадные» подстанции – № 5 «Подьяческая» на Большой Подьяческой ул., № 15 «Клинская» на Можайской ул. и № 20 «Василеостровская» на 6-й линии Васильевского острова. Все эти подстанции работали во время блокады Ленинграда и питали электросеть для движения трамваев. Они до сих пор являются действующими, кроме «Центральной».
Ранее на месте данной подстанции "Группа ЛСР" планировала построить апарт-отель. Девелопер уже вложил в реализацию проекта около 400 млн рублей. На заседании Совета по сохранению культурного наследия в ноябре 2015 года "Группа ЛСР" предложила вариант реконструкции объекта, при котором будет сохранен фрагмент фронтальной стены подстанции с созданием мемориала. Тогда члены совета и его председатель вице-губернатор Игорь Албин отложили решение по данному вопросу, чтобы дополнительно изучить состояние самой подстанции. Михаил Мильчик, заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия, рассказал, что экспертиза подтвердила предметы охраны подстанции: объемно-пространственное решение, архитектурно-художественно решение фасадов, в том числе характерное вертикальное ленточное остекление башни. Поздняя пристройка, возведенная в северо-западной части здания в 50-х годах прошлого века, в границы памятника и в предмет охраны не включена.
Как прокомментировал председатель КГИОП Сергей Макаров, на этот раз рекомендация членов совета будет исполнена – все блокадные подстанции станут региональными памятниками. Это значит, что никакого апарт-отеля в подстанции «Центральная» построить уже нельзя. Однако пока непонятно, что будет в дальнейшем с этим объектом. Для этого требуется отдельное решение, подчеркнул Сергей Макаров.
Здание находится в плохом состоянии, если верить технической экспертизе, проведенной еще в 2011 году. Денег на содержание этого объекта в бюджете города не заложено. Члены совета говорят, что в нем можно организовать музей, по крайней мере на первом этаже. Кроме этого, интерес к объекту проявлял цирк, рассматривая этот объект в качестве административных помещений.
«Я думаю, что объект будет двигаться в сторону музеефикации, хотя возможны другие варианты его использования. Мы знаем, что цирк был готов использовать первый этаж здания под мемориальную музейную экспозицию, а верхние этажи – как административные технические помещения. Но вопрос пока в начальной стадии обсуждения», – высказал свою точку зрения Александр Кононов, заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК.
В пресс-службе "Группы ЛСР" решение совета прокомментировали так: «Мы приобретали компанию собственника данного объекта, когда у нее были все необходимые документы, и действовали в рамках закона. К решению КГИОП мы относимся с уважением и принимаем его. Что будем дальше делать с проектом – пока не решили».
Марина Агеева, начальник отдела маркетинга компании «Теорема», отметила, что это очередной прецедент, когда девелопера лишают возможности реализовать проект, в который он уже вложил средства. «Поэтому очень мало кто из инвесторов берется за работу с историческими объектами или памятниками архитектуры в нашем городе. Одна из причин такого – отсутствие общей стратегии развития исторических объектов. Сейчас налицо позиция властей города «лучше не делать ничего и никому не давать этого делать». На мой взгляд, должен быть четко прописан механизм работы в центре Петербурга, сейчас он постоянно меняется, поэтому любые действия девелоперов крайне затруднительны. Но это негативно сказывается и на самих объектах – они ветшают и разрушаются», – прокомментировала она.
По ее словам, сегодня есть риск того, что забытая всеми подстанция продолжит ветшать, так как у города нет денег на ее содержание. Да и чтобы организовать в здании подстанции музей, также нужны средства, которые пока не заложены в бюджете.
Депутат ЗакСа Петербурга Алексей Ковалев, отметил, что теперь Группа ЛСР получит право поставить вопрос о компенсации понесенных затрат. Какая-то компенсация, по его мнению, возможна, но инвестор должен обосновать свои претензии и компенсация должна быть разумной: «Городу следует работать с этим инвестором в целом, учитывая преференции, получаемые им по другим проектам. Например, недавно в пользу ЛСР было произведено перезонирование в Генплане в новых районах, так что компании грех жаловаться на город», – заключил Алексей Ковалев.
Кстати
Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга одобрил проект сохранения и приспособления для современного использования объекта культурного наследия федерального значения «Батарея северная № 7» в Кронштадте. Проект выполнило ООО «Проектная группа «РИЕДЕР». Форт сооружен в 1855-1866 годах. Объект находится в оперативном управлении ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры». ООО «Седьмой северный форт» заключен договор аренды от 18 апреля 2008 года сроком на 49 лет для проведения реставрации с приспособлением под центр отдыха с музейным комплексом.
Международный производитель стройматериалов Knauf судится с пятью российскими компаниями за использование его бренда.
Общая сумма исковых требований превышает сумму 4,5 млрд рублей.
В середине марта стало известно, что Арбитражный суд Московской области отклонил иск международного производителя стройматериалов Knauf к пяти российским компаниям. В его рамках местное территориальное подразделение зарубежного холдинга требовало от ответчиков выплаты более 4,5 млрд рублей за использование его товарного знака.
Однако на прошлой неделе «Кнауф Гипс КГ» опроверг появившуюся в СМИ информацию о судебном поражении. В пресс-службе компании заявили, что решение арбитражного суда касается только иска к ООО «Торговый Дом «ЭРСТЭР» на сумму 5 млн рублей. Никаких требований к иным компаниям арбитраж не рассматривал и не отклонял, поскольку они были выделены в отдельное производство и сейчас находятся в процессе рассмотрения.
Отметим, что тяжба, на которую ссылаются представители «Кнауф Гипс КГ», началась осенью прошлого года. Тогда немецкая компания потребовала взыскать за незаконное использование бренда с пермского «Гипсополимера» 2,3 млрд рублей, с «Прикамской гипсовой компании» – 815 млн рублей, с торгового дома «Прикамская гипсовая компания» – 1,5 млрд рублей. С ТД «ЭРСТЭР» из Подмосковья и «Главоптстройторг» из Костромы компания взыскивала по 5 млн рублей. Кроме требования денежных средств истец просил суд изъять у компаний находящуюся на складах продукцию с маркировкой Knauf и уничтожить ее.
Между тем сами ответчики считают претензии необоснованными. Ранее они отмечали, что продукция под брендом Knauf выпускалась несколько лет назад при партнерстве самого немецкого производителя. В «Гипсополимер» иск связывали с внутренним корпоративным конфликтом. Дело в том, что Knauf владеет 25% акций пермского предприятия, а сейчас руководство предприятия ведет более самостоятельную политику.
Стоит добавить, что Knauf в Петербурге также проводил тяжбу по использованию товарного знака, но по смыслу несколько противоположную. В 2013-2014 годах ООО «Кнауф Гипс Колпино» судилось с налоговым ведомством. Фискалы требовали от предприятия выплаты многомиллионных налогов, так как считали использование предприятием бренда возмездным. Однако суд пришел к выводу, что если налогоплательщик использует товарный знак с согласия и под контролем правообладателя, то не требуется обязательного заключения лицензионного договора, поскольку при этом не происходит передачи исключительного (имущественного) права на этот товарный знак.
Юрист практики по интеллектуальной собственности/информационным технологиям «Качкин и партнеры» Максим Али напоминает, что взыскание денежной компенсации – не единственно возможное, но одно из наиболее популярных требований в спорах о защите прав на товарные знаки. Сумма может определяться двумя способами: первый – в промежутке между 10 тыс. и 5 млн рублей, второй – в двукратном размере стоимости контрафактных товаров или двукратной стоимости лицензии на такой же или аналогичный товарный знак. «В спорах с ООО «Торговый Дом «ЭРСТЭР» и «ГлавОптСтройТорг» компания Knauf, видимо, пошла по первому пути, заявив максимально возможную компенсацию в 5 млн рублей. Такой вариант компенсации предпочтителен, когда нет возможности доказать стоимость контрафактных товаров или лицензии на товарный знак. Однако такие доказательства, судя по всему, есть в отношении остальных трех компаний, так как суммы компенсации заявлены достаточно точно», – отмечает юрист.
Несмотря на то что отдельная статистика по тяжбам о бренде не ведется, добавляет эксперт, споры о защите прав на средства индивидуализации (бренды) в этой области возникают достаточно регулярно. Так, в прошлом году арбитражные суды рассматривали дело по иску треста «Спецгидроэнергомонтаж» о взыскании с ООО «ПетроСГЭМ» 416,6 млн рублей за использование товарного знака в наименовании организации. Также известны споры по искам компании, входящей в Группу ЛСР, о досрочном прекращении товарных знаков «ЗИЛ»/«ZIL».
Справка:
Knauf – международная производственная компания. Штаб-квартира расположена в Германии. В России холдинг работает с 1993 года.