Время действовать
Совет Федерации одобрил принятый ранее Госдумой законопроект с поправками в 214-ФЗ. Эксперты уверены, что он сократит количество строительных компаний и приведет к угасанию рынка долевого строительства.
Госдума РФ 21 июля текущего года приняла в третьем чтении изменения в Закон №214-ФЗ, который окажет значительное влияние на деятельность девелоперов. Застройщики Петербурга встретились на пресс-брифинге в СРО «Объединение строителей СПб», чтобы обсудить основные нововведения и понять, куда двигаться дальше.
Как отметил генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов, последний вариант законопроекта по сравнению с прежними его редакциями изменился очень значительно. В числе новых требований – наличие денежных средств в уполномоченных банках в размере 10% от стоимости предстоящего строительства многоквартирных домов. Удивила строителей и обязанность прохождения экспертизы проектной документации даже при малоэтажном строительстве в случае, если для этого привлекаются средства дольщиков. Кроме того, после вступления Закона в силу строить дома по 214-ФЗ смогут только компании со стажем в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. И, пожалуй, самая обсуждаемая новелла законопроекта – запрет застройщику работать по нескольким объектам одновременно.
Обсуждая поправки, координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров озвучил не самый позитивный прогноз: «Это приведет к сокращению количества объектов и застройщиков. Первые два года точно. Сейчас рынок не самый благополучный».
С этим мнением согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв: «Для крупных девелоперов в больших регионах эти изменения будут к лучшему. Они усложнят выход на рынок новых компаний. Но как это повлияет на другие регионы, где маржа застройщиков близка к нулю? Для них это будет серьезным препятствием. Да и вообще рынок сегодня не в лучшей форме для таких нововведений. Кроме того, придется «заморозить» на счете 10% от стоимости объекта. Это большие деньги, достаточные, чтобы некоторые компании начали «мухлевать» и выдумывать новые схемы привлечения средств дольщиков».
Кстати, по подсчетам аналитиков АО «Эталон ЛенСпецСМУ», для того, чтобы начать проект на 100 тыс. кв. м, в банке нужно иметь как минимум 650 млн рублей. Сумма, которая есть в свободном доступе далеко не у каждого застройщика. «Небольшим компаниям, которые сегодня строят по одному объекту, будет тяжело. У них не хватает оборотных средств. А для себя мы ничего катастрофического не видим», – поделился своим мнением вице-президент АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина.
Также строители уверены, что новый Закон лоббирует интересы отдельных банков и что государство решило вовсе избавиться от долевого строительства. «Непонятно, почему эти изменения не прошли обсуждения у профессионального сообщества. Думаю, что Закон говорит о том, что государству трудно регулировать «долевку», поэтому ему проще создать такие условия, чтобы ее не существовало вообще», – утверждает гендиректор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
В итоге строители Петербурга решили действовать решительно и внести коррективы в Федеральный закон. В «Объединении строителей СПб» призвали все компании присылать информацию о проблемах, которые появятся при исполнении требований нового Закона. В Объединении создана рабочая группа, которая рассмотрит предложения и отправит поправки в Госдуму.
А пока Александр Вахмистров посоветовал строителям ускориться: «Основные положения Закона вступят в силу с 1 июля 2018 года, поэтому общая рекомендация для всех застройщиков – форсировать разработку проектной документации своих земельных банков, чтобы за год успеть пройти экспертизу».
За 2014 год Ленинградской области удалось достичь значимых результатов в решении проблемы обманутых дольщиков, однако работы еще достаточно. В настоящее время по данным рабочей группы в регионе насчитывается 12 проблемных объектов и 1060 обманутых дольщиков.
По мнению депутата ГД РФ Александра Хинштейна, для решения данной проблемы главам районов нужно «проводить выездные совещания, а не регулярные стрельбища по биатлону». Об этом он сообщил на расширенном заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области. В мероприятии также приняли участие губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко и вице-губернатор Михаил Москвин.
В ходе совещания была рассмотрена ситуация с каждым «проблемным домом», где есть пострадавшие в ходе долевого строительства граждане, состояние этих домов и меры, которые предпринимаются для скорейшего завершения строительства.
Александр Хинштейн принимал участие в заседании комиссии год назад. Тогда в 47-м регионе насчитывалось 13 проблемных объектов, в два из них настоящее время уже въезжают жильцы: дом в поселке Тельмана, д. 23В, достроенный при помощи инвестора — ООО «Квартал 17А» и жилой дом в Новом Девяткино, где застройщиком являлось ООО «ПСФ «КитежСтрой», который заканчивала ГК «Лидер Групп».
Александр Хинштейн в ходе совещания заметил, что за истекший год Ленинградской области удалось достичь значимых результатов в решении проблемы обманутых дольщиков, однако работы еще достаточно: в настоящее время по данным рабочей группы в регионе насчитывается 12 проблемных объектов и 1060 обманутых дольщиков: «К сожалению, далеко не во всех муниципальных районах местные власти адекватно оценивают данную проблему и не воспринимают ее как требующую незамедлительного решения. Так, в Тосненском районе ситуация была решена во многом благодаря активным действиям местной администрации. Усилиями только регионального правительства решить эти вопросы невозможно. Я рекомендую главам районам активно содействовать в решении этой проблемы, проводить регулярные выездные совещания, а не регулярные стрельбища по биатлону, как, например, это делают во Всеволожском районе».
Депутат Хинштейн рассказал о новых законодательных инициативах по решению проблем обманутых дольщиков. «С 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании средств граждан. Мы дополнительно усиливаем меры поддержки. Госдума в первом чтении приняла закон об ужесточении требований к страховщикам, надеюсь, до конца весенней сессии он будет принят. Кроме того, мы вводим дополнительные требования к ЖСК. Сегодня много проблем возникает с использованием этой «обходной» схемы. По нашему предложению, ЖСК будут находиться под таким надзором контролирующих органов как и все остальные застройщики и будут нести аналогичную ответственность. Также на «выходе» у нас положение о новом составе уголовного преступления. Законопроект также принят в первом чтении, он предусматривает введение уголовной статьи именно за обман дольщиков. Также нам необходимо совершенствовать региональные законы. Сегодня в Ленобласти действует закон о поддержке обманутых дольщиков, принятый в 2013 году, который ранее позволял без аукциона предоставлять инвестору компенсационный земельный участок. Однако с 1 марта 2015 года в связи с вступлением в силу новых поправок в Земельный кодекс эта схема стала невозможной, тем не менее, мы нашли выход из этой ситуации. На следующей неделе мы представим Ленобласти и другим регионам алгоритм, который позволит осуществлять эту схему. Предполагается вести эту работу через специализированные региональные государственные фонды, которые будут распоряжаться земельными участками и в дальнейшем выступать в качестве заказчиков строительства объектов», - отметил Александр Хинштейн.
Также, по его мнению, в текущем году Ленинградская область имеет все возможности для введения в эксплуатацию еще 4-х проблемных объектов. Таким образом, должны получить жилье еще более 450 обманутых дольщиков.
ГК «Интарсия» отсудила у «Тристар Инвестмент холдингс» 570 млн рублей за реставрацию «Дома со львами». Девелоперская компания не намерена возвращать деньги и готова обжаловать принятое судебное решение.
Компания «Тристар Инвестмент холдингс» выплатит ГК «Интарсии» 367,5 млн рублей и 3,3 млн USD за реставрацию «Дома со львами» на Вознесенском пр. в Петербурге под отель Four Seasons. Такое решение на прошлой неделе вынес Арбитражный суд Москвы, где проходил процесс. В рублевом эквиваленте полная сумма взысканных средств составляет 570 млн рублей.
Отметим, что судебная тяжба крупной девелоперской компании «Тристар Инвестмент холдингс» и ГК «Интарсия» длится более двух лет. В ее рамках заказчик реконструкции известного в Петербурге исторического здания и подрядчик работ пытаются отсудить друг у друга значительные денежные средства.
Сама реставрация «Дома со львами» с последующим приспособлением под гостиницу началась еще в 2004 году. Проектом занимался «Тристар Инвестмент холдингс» на основании договора аренды с владельцем объекта – Управлением делами Президента РФ. Общая сумма инвестиций в то время обозначалась в сумму 200 млн USD. Гостиничным оператором должна была стать канадская компания Four Seasons.
На первоначальном этапе генподрядчиком на объекте была австрийская компания «Штрабаг». В 2009 году «Тристар» перезаключил договор на конкурсной основе уже с ГК «Интарсия». До апреля 2011 года реставрационная компания должна была проложить инженерные коммуникации, провести отделку всех исторических интерьеров здания и номеров.
Изначально сумма контракта не разглашалась. Однако когда «Интарсия» перестала вписываться в обозначенные сроки завершения работ, стало известно, что заказчик передал подрядчику аванс в 230 млн рублей. В ноябре 2012 года «Тристар» решил расторгнуть договор с «Интарсией» и вернуть свои деньги, а также потребовал выплаты неустойки и штрафа в 5 млрд рублей за просрочку и некачественно сделанные работы. «Интарсия», в свою очередь, подала встречный иск на сумму 660 млн рублей, взыскивая задолженность по оплате фактически проведенных работ.
На последнем процессе Арбитражный суд Москвы снизил сумму исковых требований девелоперской компании до 92 тыс. рублей. Сумму требований по встречному иску уменьшил незначительно – до 570 млн рублей.
Представители «Интарсии» остались довольны вынесенным судебным решением, «Тристар Инвестмент холдингс» – по понятным причинам – нет. Компания уже заявила об обжаловании вердикта. Предполагается, что девелопер будет настаивать на проведении повторной экспертизы, оценивающей стоимость проведенных подрядчиком работ.
Стоит добавить, что «Дом со львами» стал отелем только в 2013 году. Для отельера Four Seasons проект в Петербурге стал первым на территории России. Вторая гостиница в стране под данным брендом была открыта в Москве осенью прошлого года.
По мнению экспертов, судебная тяжба «Тристара» и «Интарсии» будет длиться достаточно долго. Стороны будут бесконечно обжаловать вынесенные ранее решения. Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин напоминает, что в данном конфликте кроме экономической подоплеки есть и небольшая политическая. «Так как каждая из сторон имеет свою влиятельную поддержку – «Тристар Инвестмент холдингс» принадлежит Андрею Якунину, сыну главы РЖД, а часть бизнеса одной из «дочек» «Интарсии» находится под контролем Ротенбергов, – мириться с потерей крупных сумм компании не будут», – уверен аналитик.