Подземное влияние
Закрытие станций метро в Петербурге почти вдвое снижает посещаемость объектов коммерческой недвижимости. Иногда поток посетителей уменьшается настолько, что арендаторы решают временно закрыться или вовсе переехать в другой район.
Ежедневно Петербургский метрополитен перевозит более 2 млн пассажиров. Любые изменения в режиме его работы, а тем более плановое закрытие станций на ремонт, приносят массу неудобств для пассажиров, собственников коммерческой недвижимости и арендаторов.
Мы решили проанализировать влияние закрытых станций метро на коммерческие объекты прилегающих улиц на примере недавно отремонтированных станций. Речь о станциях «Петроградская», «Василеостровская» и «Выборгская». Сейчас на ремонт закрыта одна станция – «Лесная». Открыть ее планируют в декабре 2017 года.
Необратимые последствия
Станцию метро «Петроградская» закрыли на ремонт в 2012 году. Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина считает, что это не повлияло существенно на работу арендаторов. «Ремонт «Петроградской», безусловно, привел к проблемам с транспортной доступностью района для людей, но почти не отразился на жизни коммерческих объектов: если арендные ставки снижались, то ненамного и ненадолго», – отметила она.
Однако сами арендаторы так не считают: в это время они потеряли значительную часть прибыли. «В нашем ресторане на «Петроградской» посещаемость упала почти на 40%. То же самое было и во время ремонта «Василеостровской», – вспоминает генеральный директор AmRest в России Владислав Иванов. Холдинг AmRest по франчайзингу развивает сети Pizza Hut и KFC.
В июле 2015 года на ремонт закрылась «Василеостровская». По данным аналитика компании JLL в Санкт-Петербурге Ольги Березиной, ставки в стрит-ритейле на 6–7-й линиях и Среднем проспекте начали снижаться уже в начале года. Так, по итогам первого квартала 2015 года, аренда стала дешевле на 25–27%.
Тогда же арендаторы начали покидать помещения. Максимальная доля свободных площадей на 6–7-й линиях В.О. составила почти 10%. Причем вакантность на уровне 8% держалась там и после открытия станции – вплоть до конца сентября 2016 года. При этом максимальная ротация арендаторов на 6–7-й линиях наблюдалась за полгода до открытия метрополитена – 10,3% в IV квартале 2015 года. «В то же время Средний проспект В.О. оказался менее чувствительным к закрытию метро – как из-за значительного потока городского транспорта, так и за счет большего количества магазинов: на момент закрытия метро, во II квартале 2015 года, на проспекте было на 14% арендаторов больше по сравнению с 6–7-й линиями», – привела данные Ольга Березина.
Стоимость аренды коммерческих помещений возле «Василеостровской» начала расти примерно за полгода до открытия станции. По итогам первого квартала 2016 года, она увеличилась на 25% на 6–7-й линиях – до 5 тыс. руб. за «квадрат» в месяц и на 13% на Среднем проспекте – до 4,5 тыс. руб. в месяц. Интересно, что ценник на аренду так и не смог полностью восстановиться – он до сих пор ниже, чем до закрытия метро. В 2017 году арендные ставки на 6–7-й линиях на 30–35% ниже в сравнении с концом 2015 года, на Среднем проспекте – на 10–18%. «Это связано с тем, что период закрытия станции метро совпал с общим экономическим спадом, уменьшением доходов населения и товарооборота», – объяснила Ольга Березина.
По мнению Ольги Шарыгиной, наиболее ощутимо на деятельности арендаторов сказывается закрытие станций в отдаленных от центра районах – в центре города и без метро хороший пешеходный трафик. Так, ремонт «Выборгской» сильно ударил по стрит-ритейлу. В период ремонтных работ освободилось большое количество помещений, произошла ротация арендаторов. «Участники стрит-ритейла поменялись: несетевые игроки не выдержали ограничений потока клиентов, пришли сетевые арендаторы. Арендные ставки в этот период снизились на 10–15%», – констатировала Ольга Шарыгина.
Что касается станции «Лесная», то ее закрытие негативно сказалось не только на окружающем стрит-ритейле, но и на ТРК «Европолис». «Скорее всего, там существуют льготные периоды для арендаторов, но ставки снижены незначительно», – предположила Ольга Шарыгина. В целом, по мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марины Пузановой, ротация арендаторов в такие периоды может составлять не менее 30%.
Сетевое преимущество
Посещаемость торговых точек и общепита в период ремонта станций метро напрямую зависит от их формата. «Если это небольшой магазинчик, в который я захожу иногда за молоком, то на время ремонта станции он сильно потеряет в клиентах, – уверен президент Федерации рестораторов и отельеров Северо-Запада Леонид Гарбар. – А в гипермаркеты будут ходить жители района, и там существенной потери клиентов не произойдет».
С экспертом согласна и Марина Пузанова: «Точки, для которых станция метро не формировала ключевой трафик, например, магазины целевого посещения или более устойчивые к таким переменам сетевые операторы, чувствуют себя хорошо».
На посещение общепита во время ремонта метро, по мнению экспертов, влияет средний чек заведения. «Если кафе рассчитано только на тех, кто идет к метро, то оно потеряет до 80% клиентов, – продолжает Леонид Гарбар. – Но если это полноценный хороший ресторан, в который люди приезжали в основном на личном транспорте, то тогда снижение посещаемости составит около 15%».
Такая же тенденция прослеживается и в продуктовых супермаркетах. «В магазинах, рассчитанных на пассажирский трафик, спрос снижается на 40%. Но нас это касается в гораздо меньшей степени», – отмечает генеральный директор «Азбуки вкуса» Владимир Садовин.
Рассуждая о том, что делать во время ремонта станции метро со своими торговыми точками, эксперты разошлись во мнении. Владислав Иванов заверил, что у него не возникали мысли закрывать кафе или пересматривать работу общепита. Леонид Гарбар, напротив, уверен, что надо действовать решительнее: «Если посещаемость значительно снизилась, надо закрываться. Никакие акции и дополнительная реклама не помогут».
Пока ремонт станций метро сдерживает работу коммерческих объектов, перспектива появления новых рождает интерес у инвесторов уже задолго до открытия станций. «Например, строительство станций «Проспект Славы», «Дунайская», «Шушары» уже спровоцировало рост арендных ставок и интерес операторов к помещениям в данном районе», – сообщила руководитель отдела торговой недвижимости Rusland SP Елена Вишнякова.
Мнение
Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании МТЛ:
– Каждая станция метро – транспортный узел. Закрытие станций снижает поток пассажиров, но в целом он сохраняется – из маршрутных такси, автобусов. Бизнес у метро и так давят уже 10 лет, предприниматели там научились бороться за свое дело и адаптироваться, несмотря на невзгоды, которые постоянно обрушиваются на них.
Что касается ремонта фасадов зданий, то это чаще происходит без перекрытия движения на улицах, так что портятся вид из окон и заметность вывесок. Доступ в помещения полностью не перекрывается, на лесах вывешивается реклама. Ее легальность – вопрос вторичный. Сильнее всего подобные ограничения сказываются на стрит-фуде из-за пыли и вида на ремонт из окон.
Кстати
Негативно влияют на работу ритейла и плановые дорожные ремонтные работы. Здесь, как и с закрытием метро, важен формат заведения. «Если арендатор сетевой, то он не ощутит влияния в течение полугода. Несетевые арендаторы могут потребовать от собственников снижения аренды уже через месяц», – сказала Ольга Шарыгина.
Если говорить о ремонте зданий, из-за которых часто фасады закрывают лесами, то, по мнению Владислава Иванова, в этом случае главное – возможность разместить временную вывеску. Тогда это не повлияет на посещаемость ресторана или магазина.
Елена Вишнякова эту точку зрения не разделяет и ссылается на негативный опыт Москвы. «На Садовом кольце стрит-ритейл практически умер в местах, где магазины непосредственно примыкают к ремонтируемым зонам, – возражает она. – Особенно общепит: ведь летние веранды невозможно организовать на тротуарах. Они полностью демонтированы. Ремонтники оставляют узкий проход от дороги до входной группы по ширине прохода около метра, эта единственная роскошь для ритейлеров, и то она доступна не все 24 часа в сутки, – периодически доступ полностью перекрывается. В такой ситуации удовольствия от покупок вообще никакого, а весь пешеходный трафик смещается на другие улицы, где работы еще не начинались или уже завершены».
Цифра
на 27% снижается стоимость аренды коммерческих помещений возле закрытых на ремонт станций метро.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в комитете по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), генеральный директор предприятия Сергей Барчевский официально уведомил Смольный о намерении обратиться в суд с заявлением о несостоятельности компании. Сейчас на рассмотрении в Арбитражном суде уже находится одно дело о банкротстве компании, иск подала малоизвестная на рынке фирма «Стройпроектгрупп».
В настоящее время у «Мостоотряда № 19» есть два действующих контракта со Смольным. Ситуацию в компании не комментируют.
Первый – по возведению путепровода в створе Поклонногорской улицы через железнодорожные пути Выборгского направления, заключенный в 2012 году. Его стоимость – 1,9 млрд рублей. На прошлой неделе в КРТИ заявили о намерении досрочно расторгнуть договор с подрядчиком из-за того, что работы на объекте не ведутся уже как минимум полгода. Дирекция транспортного строительства, подведомственная КРТИ, предложила компании вернуть непогашенный аванс в размере 535,9 млн рублей, но подрядчик ответил, что не видит для этого оснований. В связи с этим ДТС намерена обратиться в суд, также ведомство уже направило запрос о компенсации расходов из средств банковской гарантии. Стоит отметить, что долгое разбирательство сторон может привести к постоянным пробкам возле строящегося объекта. Уже сейчас на Поклонногорской улице полностью закрыт участок от Афонской улицы до проспекта Энгельса.
После расторжения контракта КРТИ будет обязано провести новый конкурс по выбору подрядчика, который и завершит строительство. Как передал через пресс-службу глава комитета Сергей Харлашкин, новый конкурс ведомство постарается провести в максимально сжатые сроки.
По второму контракту со Смольным подрядчик с 2013 года ведет строительство двух развязок на Московском шоссе стоимостью 3,7 млрд рублей. Здесь работы завершены примерно на две трети, компания успела освоить около 2,8 млрд рублей. По этому объекту дорожное ведомство уже несколько месяцев ведет претензионную работу.
Таким образом, в ближайшем будущем крупнейший подрядчик может остаться без контрактов со Смольным. Сейчас у компании еще есть работы на субподряде у «Трансстроя» при строительстве стадиона на «Зенит-Арене». Как говорят участники рынка, именно в этот объект «Мостоотряд № 19» в последнее время вкладывал оставшиеся активы.
Причина заморозки деятельности по остальным объектам заключается в многочисленных исках со стороны контрагентов: общий долг компании на сегодняшний день оценивается в 1,8 млрд рублей. В портфеле предприятия – работы по строительству Большого Обуховского моста, реконструкция Благовещенского моста, строительство отдельных участков ЗСД. За последние несколько лет «Мостоотряд» практически не получал новых крупных контрактов. Пополнение портфеля пришлось на 2012 год, тогда общая сумма новых заказов составила 8,3 млрд рублей.
«Думаю, что компании уже не удастся вернуться на рынок Петербурга. Расторжение контракта со Смольным – это главный признак недоверия властей к компании», – отмечает генеральный директор «Мостострой № 6» Дмитрий Тюрин.
По его словам, проблема дефицита госконтрактов стала общей для всех городских подрядчиков. Сейчас дорожно-строительные предприятия ждут тендеров по строительству продолжения набережной Макарова, Серного моста, реконструкции Тучкова моста.
Цифра
5,6 млрд рублей – общая сумма контрактов, которые в данный момент заключены с городом у «Мостоотряда № 19»
О ситуации с аварийным фондом в Петербурге в рамках заседания правительства рассказал глава Жилкомитета Валерий Шиян, представляя адресный перечень «аварийки», которая пойдет под снос или реконструкцию в 2015-2016 годах. Как рассказал чиновник, перечень из 10 домов составлен в 2014 году на основании решения городской межведомственной комиссии. Дома расположены в Выборгском (в Левашово и Парголово), Кировском (на Турбинной ул.), Приморском (дом в Лисьем Носу), Красногвардейском и Куротном районах. В течение двух лет из этого фонда в новые дома, построенные на средства городской АИП, предстоит переселить 232 семьи. Всего потребуется около 12,3 тыс. кв. м жилья.
Господин Шиян напомнил о президентском указе, согласно которому все субъекты Федерации должны в срок до 1 сентября 2017 года расселить все многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Пока что город с заданием справляется: план по расселению на 2014 год выполнен на 109,2%. С момента принятия «майских указов» в Петербурге расселено 333 аварийных дома. В отличниках – Колпинский, Московский, Пушкинский и Фрунзенский районы. Здесь мероприятия по расселению «аварийки» выполнены полностью. Наибольшее количество домов, подлежащих расселению, было зафиксировано в Петродворцовом и Курортном районах.
Виноваты сироты и «зэки»
В Курортном районе более 60% всего жилого фонда – это деревянные дома без коммунальных удобств, относимые к ветхому и аварийному фонду, привел печальную статистику глава района Алексей Куимов. С 2006 по 2014 год в программу расселения по району было включено 234 дома. Это треть всего аварийного фонда Петербурга. По словам главы администрации района, власти столкнулись с непреодолимыми препятствиями, которые тормозили программу расселения, – коварно усыновленные иностранцами дети-сироты и граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Места в обоих случаях оказались столь отдаленные, что связаться с временно поменявшими прописку жильцами администрация не смогла.
«Но за последний год мы все же расселили половину всей семилетней программы, это более 100 домов. На данный момент осталось нерасселенными всего четыре дома. Жильцы категорически отказывались расселяться, мы вынуждены были пойти судебным путем», – признался господин Куимов. Для решения вопросов с несговорчивыми жильцами Смольный принял 22 постановления об изъятии для госнужд земельных участков и жилых помещений. Еще 10 проектов таких постановлений направлено на согласование. Однако власти все же настроены миролюбиво, предлагая жильцам выкуп помещений, а еще лучше – разъезжаться по договорам мены, получая вместо ветхих хибар бюджетное жилье. В частности, такие помещения город предоставит в Невском районе – на Союзном пр. Всего на 2015 год Смольный выделил на выкуп помещений у собственников 401 млн рублей, из них 384 млн рублей пойдет на завершение расселения аварийного жилья.
Город не делится
Впрочем, главная проблема для администраций районов – это даже не само расселение аварийного фонда, а дальнейшая работа с этими зданиями, сокрушался господин Куимов. На районные администрации легло тяжкое бремя по содержанию и обслуживанию этого фонда. «У нас за каждым зданием закреплен человек, мы постоянно выезжаем на эти объекты, но все равно в эти дома забираются бездомные, в общем, полный бардак», – пожаловался глава администрации.
По данным Жилищного комитета, всего с 2005 года в Петербурге расселено 897 домов, большей части из них нашли применение (решение об использовании расселенных домов в госсобственности принимает специальная комиссия, председателем которой является глава КИО Юлия Лутдинова, – прим. ред.). Часть из них пошла под снос, часть продана на торгах и либо реконструирована за счет инвестора, шесть домов были отремонтированы городом и пошли по программе соцнайма, более 20 домов приспособили под общежитие для работников ЖКХ. Еще несколько десятков домов вошли в программу «Молодежи – доступное жилье». Однако из 897 зданий по 193 до сих пор не принято решение об дальнейшем использовании. Из них 147 домов находятся как раз в Курортном районе. В основном это ветхие деревянные постройки, но есть и 34 здания – памятника деревянного зодчества. «Большая часть из них не представляет никакой ценности, – пытался убедить присутствующих господин Куимов. – Есть отдельные дома, как, например, на Березовом пер., 5, в Зеленогорске – это настоящий образец русского модерна, остальное – песчаные бараки». При этом глава администрации посетовал на бездействие Фонда имущества Петербурга, который за восемь лет продал только 87 бесхозных построек.
Действия казенного предприятия объяснил курирующий Комитет имущественных отношений вице-губернатор Михаил Мокрецов. «Деятельность Фонда по продаже домов в Курортном района приостановлена мною, поскольку такая массовая распродажа имущества в этой локации разрушает концептуальный и визуальный ряд и архитектуру этого памятного места», – сорвал покровы вице-губернатор. По его словам, все полторы сотни зданий должны остаться в городской собственности и сейчас КИО разрабатывает комплексное решение по этим постройкам и представит свое видение губернатору через две недели. Здесь вполне уместно участие инвесторов, говорит господин Мокрецов, но права на землю останутся у города.
Градоначальник поддержал тайный мораторий своего подчиненного и распорядился: главе КГИОП Сергею Макарову провести экспертизу деревянных построек на предмет их исторической ценности, памятники включить в адресную программу реставрации, администрации района – продумать варианты размещения социальных объектов в этих домах: библиотек, жилья для бюджетников, мини-музеев.
ЦИФРА: 193 расселенных здания не вовлечены в хозяйственную деятельность