Одна компания – один проект
Госдума РФ на прошлой неделе рассмотрела и одобрила поправки в закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Среди них оказались неожиданные идеи – например, запрет для строителя заниматься другими видами бизнеса, а также переход на принцип работы «одна компания – один проект». Застройщики говорят, что эти новеллы несут для рынка больше вреда, чем пользы.
Госдума РФ завершила рассмотрение поправок в 214-ФЗ – главный закон для строителей жилья в России. К нему поступило 111 поправок, приняты 25. В ближайшее время документ отправят на утверждение в Совет Федерации. В его итоговой версии оказалось много неожиданностей для застройщиков. Часть из них касается темы компенсационного фонда, на средства которого строители будут возмещать потери обманутым дольщикам и достраивать незавершенные здания.
Не просто фонд
Изначально компенсационный фонд дольщиков рассматривался как некоммерческая организация. Теперь утверждено положение о том, что он является публично-правовой компанией, учрежденной правительством России, которое и установит порядок использования его средств. Размер взносов будут рассчитывать по единой ставке – 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Но раз в год власти смогут менять эту ставку, если ситуация на рынке изменится. Также в полномочия фонда войдет аккредитация арбитражных управляющих, которые будут заниматься делами о банкротстве застройщиков.
Серьезные изменения коснулись и статуса застройщика, а также его прав. Теперь застройщиком будут считать хозяйственное общество, у которого стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. Застройщику запрещено будет заниматься другими видами бизнеса, кроме стройки. Размер его собственных средств теперь должен составлять не менее 10% планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Компания будет обязана кредитоваться через единственный счет в одном уполномоченном банке и не сможет вести более одного строительного проекта по одному разрешению на строительство.
Последний пункт, который законодатели окрестили принципом «один застройщик – один проект», оказался в финальной редакции закона неожиданным для всех и вызвал самую большую критику со стороны бизнеса.
Вредная привязка
«Тема реализации одномоментно лишь одного проекта одним застройщиком, во-первых, может привести просто к стагнации отрасли и разорению компаний, а во-вторых, – к росту цен. Если компании будут работать такими темпами, то какие же будут сроки реализации проектов и цены на них? Ведь людям нужно жить сейчас, сегодня», – возмущен генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
«Привязка одного юрлица к одному разрешению на строительство вредна. Это сразу же означает увеличение административных расходов, а в случае с крупными застройщиками – и серьезное усложнение управлением. Сейчас все застройщики кинутся правдами и неправдами делать запас проектов, которые не попадут под действие поправок. Это приведет к тому, что в конце 2018 года весь этот запас выплеснут на рынок. Ни к чему хорошему на фоне снижения спроса на жилье это не приведет», – согласен с коллегами и генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Отрасль и так находится в тяжелом положении: фактическое отсутствие кредитования, падение спроса, регулярное «зарегулирование», которые устраивают нам чиновники каждые полгода. Это все уверенно ведет отрасль к коллапсу. Выражаю надежду, что законодатели переключат свое внимание на какую-нибудь другую отрасль и дадут строителям спокойно работать», – добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
«Если отвлечься от конкретных претензий и смотреть на ситуацию в целом, то получается, что пишут закон те, кто не разбирается в специфике отрасли. Возможно, кто-то вредит строителям осознанно, а кто-то просто не понимает последствий. Но поправки однозначно нанесут куда больший вред «защищаемым» дольщикам, чем банкротство отдельных компаний сейчас. Странно, что лоббистских усилий застройщиков пока не хватает, чтобы переломить ситуацию», – сетует директор АН «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
«Создатели этого законопроекта, возможно, даже преследуя благие цели, к сожалению, попали в ту же западню, в которую законодатель попадает последовательно уже более 10 лет с момента введения 214-ФЗ в самой первой редакции, принимая новые изменения к нему, не приносящие желаемого результата. Может, пора задуматься, что что-то делаем не так?», – заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Минстрой не достаточно активно участвует в работе по созданию единого рынка товаров работ и услуг в строительной сфере стран Евразийского экономического союза.
К такому решению пришли участники «круглого стола», организованного Национальным объединением строителей.
Встреча на тему «Формирование единого рынка услуг в строительстве в рамках Евразийского экономического союза. Реализация решений Высшего Евразийского экономического совета» прошла 14 января в Москве. В ней приняли участие представители Республик Казахстан и Беларусь, Минстроя России, Минэкономразвития России, Ростехнадзора, СРО, Евразийской экономической комиссии Федеральной антимонопольной службы, Национального объединения изыскателей и проектировщиков.
Наибольший интерес вызвало у участников «круглого стола» обсуждение проблем, с которыми сталкиваются профессиональные сообщества на территориях стран ЕАЭС. Так, по словам Советника Президента НОСТРОЙ Алексея Сурова, создание единого рынка услуг в строительной сфере реализовано не в полной мере. Всего, согласно данным единого реестра членов СРО на территории России работают более 100 организаций Республики Беларусь, 20 организаций Республики Казахстан, 6 организаций Республики Армения.
Одна из основных проблем, по мнению спикеров – существенная разница законодательстве стран-участников ЕАЭС. Так, ряд документов одного государства не признается на территории другого. Например, в Белоруссии, речь идет о документах, подтверждающих профпригодность поставщика услуг, а также факте членства в российском СРО.
По словам президента объединения юридических лиц «Национальная Ассоциация строительной отрасли Республики Казахстан» Адельши Ермуханова, между Россией и Казахстаном существует различие механизма допуска на рынок, принятия техрегламентов, порядка организации экспертизы проектов, а также системы управления строительной отрасли в целом.
К слову, Ермуханов добавил, что зачастую государство просто не учитывает рекомендации строительного сообщества, а в ЕАЭК не знают о существующих барьерах и проблемах: «Уполномоченные государственные органы, которые должны обеспечить реализацию решений политического руководства, на самом деле этой реализацией не занимаются. Мы не видим их активной позиции, которая бы продвигала давно уже принятые политические решения договора. Я прошу отметить пассивную позицию госорганов по созданию нормативно-технической базы, направленной на работу единого рынка товаров и услуг в строительной сфере».
«На рабочих группах, заседания которых проходят на уровне представителей министерств стран-участниц ЕАЭС, подобные проблемы никогда не обсуждались, поскольку о них не говорили», - резюмировал начальник отдела предпринимательства, услуг и инвестиций департамента развития предпринимательской деятельности ЕАЭК Валерий Захаров. Он также поблагодарил Национальное объединение строителей за организацию круглого стола, на котором стали известны проблемы, препятствующие созданию единого рынка услуг стран ЕАЭС.
С мнением о том, что государство не видит проблем, о которых говорят представители российского строительного сообщества, заместитель Директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России Александр Степанов не согласился.
«С целью создания механизмов и снятия барьеров для формирования единого рынка услуг необходимо скорейшее принятие Технического регламента ЕАЭС «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий». В настоящее время ведется работа для решения этой задачи, пройдены все необходимые внутригосударственные согласования, проведены обсуждения этого документа на межгосударственном уровне, технический регламент поддержан Белоруссией, Киргизией, Арменией, однако имеются замечания республики Казахстан», - отметил он.
Однако советник Президента НОСТРОЙ Елена Фадеева возразила – позиция России по техрегламенту создавалась без учета мнения профессионального сообщества, хотя Национальное объединение строителей принимало активное участие в подготовке этой нормы. С ней солидарен и Адельша Ермуханов, заявив, что Минстрой пытается продавить тот проект технического регламента, в котором предусмотрена необходимость разработки строительных норм ЕАЭС как обязательных требований, а такое положение вещей не соответствует нормам союзного договора.
В итоге, все предложения и пожелания будут оформлены в резолюцию по итогам круглого стола, которая позднее будет опубликована на сайте НОСТРОЙ.
С этого года типовой договор, заключающийся между подрядчиками Санкт-Петербурга и Фондом – региональным оператором капитального ремонта, существенно изменится.
В нем появятся новые штрафы и требования к проведению работ. В фонде говорят, что это поможет быстрее выявить недобросовестных подрядчиков, эксперты считают, что только этим делу не поможешь.
В новом варианте договора работы на крышах и системах теплоснабжения, демонтаж старого покрытия крыш либо демонтаж участков систем теплоснабжения не должен превышать дневного объема и возможности его полного восстановления в этот же день. Проще говоря, теперь подрядчик обязан рассчитать объем участка, который он сможет отремонтировать за день, и выполнить эти работы в срок.
Сделано это для того, чтобы исключить ситуации, когда в дом невозможно подать тепло из-за демонтажа трубопроводов и радиаторов или кровли домов полностью раскрыты и происходят протечки. А такие ситуации были, объяснили в Фонде капремонта. Так, в прошлом году региональный оператор работал с подрядной организацией «Соло», которая должна была отремонтировать 31 кровлю в Невском районе Петербурга. Летом часть работ он выполнить не успел – полученного аванса не хватило на закупку комплекта материалов. Таким образом, ремонтировать кровли в домах по ул. Шотмана и Рабфаковской ул. «Соло» вышла только в октябре. В сухую погоду раскрыли крышу, но спустя некоторое время начались дожди. Шли они неделю, и за это время жителей этих домов затопило с девятого по пятый этаж. Для того чтобы исправить ситуацию, был привлечен другой подрядчик, который оперативно отремонтировал кровли.
«Компании «Соло» выставлены претензионные требования, соответствующие документы переданы в прокуратуру. После суда будет решаться вопрос о возмещении нанесенного гражданам ущерба», – сказали в Фонде капремонта.
Еще одна новая мера для подрядчиков – согласование детального графика производства с заказчиком работ – региональным оператором. В частности, после заключения договора подрядчику отводится три дня на подписание графика по видам и срокам проведения основных этапов работ. В случае его несоблюдения будут взиматься штрафы. Однако если работы не выполняются более 10 дней по причинам, не зависящим от заказчика, он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения понесенных убытков.
«Если в течение двух недель подрядчик не выходит на объект, договор с ним будет расторгнут в одностороннем порядке, – подчеркнул председатель Жилищного комитета Валерий Шиян. – В следующем году мы будем жестко отстаивать эту позицию, так как все работы, связанные с подготовкой к отопительному сезону, должны быть окончены к 1 сентября».
Если с первой частью договора петербургские подрядчики согласились, то со второй возникли проблемы.
«В прошлом году мы не могли выйти на объект из-за того, что не было разрешающих документов от ГАТИ. А только для того чтобы их собрать, нужно два месяца. А если нужно разрешение от КГИОП – это еще дольше, – объясняют в производственном отделе ЗАО «Фасадремстрой». – Для того чтобы успеть в срок, мы работали сутками. С документами вообще беда – ПСД как будто составляла команда дворников. 450 пунктов на 500 м фасада! Так что это изменение актуально, только если все необходимые для выхода на объект документы будут сразу готовы».
Представители другого подрядчика – «Кредо-Сервис», специализирующегося на ремонте инженерных сетей, – особых изменений в своей работе с обновленным договором не видят. Штрафы за срывы сроков, говорят, были всегда. А график составить – дело не сложное.
В целом же работа подрядчиков по региональной программе капремонта пока оставляет желать лучшего, считает председатель Ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Петербурга Марина Акимова: «Есть подрядчики, которые нахватают себе много объектов, а потом не могут их закончить, «перекидывают» работников с места на место. Почти всегда во время ремонта вокруг дома большое количество мусора. А еще есть компании-однодневки, которые после проведения работ, получив деньги, закрываются, а значит, и гарантийного ремонта не сделают».
Для того чтобы решить эту проблему, нужно в первую очередь обращать внимание на выполненные объекты подрядчика, говорит госпожа Акимова. Если компания ремонтировала их качественно и в срок, то на торгах ей должно отдаваться предпочтение.
«Хорошо зарекомендовавшие себя фирмы часто не хотят работать за предложенные деньги. А те, кто готов, не всегда отличаются профессионализмом»,– сетует Марина Акимова.
К слову, в этом году, как и в прошлом, лоты на торгах будут составлять не более 20 млн рублей. Делается это в первую очередь для того, чтобы привлекать организации малого и среднего бизнеса, объяснили в Фонде капремонта.
Кстати
Первые конкурсы по выбору подрядчиков для проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах в Петербурге фонд объявил 28 декабря 2015 года. Основная же часть торгов пройдет с конца января по апрель 2016 года.