Одна компания – один проект
Госдума РФ на прошлой неделе рассмотрела и одобрила поправки в закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Среди них оказались неожиданные идеи – например, запрет для строителя заниматься другими видами бизнеса, а также переход на принцип работы «одна компания – один проект». Застройщики говорят, что эти новеллы несут для рынка больше вреда, чем пользы.
Госдума РФ завершила рассмотрение поправок в 214-ФЗ – главный закон для строителей жилья в России. К нему поступило 111 поправок, приняты 25. В ближайшее время документ отправят на утверждение в Совет Федерации. В его итоговой версии оказалось много неожиданностей для застройщиков. Часть из них касается темы компенсационного фонда, на средства которого строители будут возмещать потери обманутым дольщикам и достраивать незавершенные здания.
Не просто фонд
Изначально компенсационный фонд дольщиков рассматривался как некоммерческая организация. Теперь утверждено положение о том, что он является публично-правовой компанией, учрежденной правительством России, которое и установит порядок использования его средств. Размер взносов будут рассчитывать по единой ставке – 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Но раз в год власти смогут менять эту ставку, если ситуация на рынке изменится. Также в полномочия фонда войдет аккредитация арбитражных управляющих, которые будут заниматься делами о банкротстве застройщиков.
Серьезные изменения коснулись и статуса застройщика, а также его прав. Теперь застройщиком будут считать хозяйственное общество, у которого стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. Застройщику запрещено будет заниматься другими видами бизнеса, кроме стройки. Размер его собственных средств теперь должен составлять не менее 10% планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Компания будет обязана кредитоваться через единственный счет в одном уполномоченном банке и не сможет вести более одного строительного проекта по одному разрешению на строительство.
Последний пункт, который законодатели окрестили принципом «один застройщик – один проект», оказался в финальной редакции закона неожиданным для всех и вызвал самую большую критику со стороны бизнеса.
Вредная привязка
«Тема реализации одномоментно лишь одного проекта одним застройщиком, во-первых, может привести просто к стагнации отрасли и разорению компаний, а во-вторых, – к росту цен. Если компании будут работать такими темпами, то какие же будут сроки реализации проектов и цены на них? Ведь людям нужно жить сейчас, сегодня», – возмущен генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
«Привязка одного юрлица к одному разрешению на строительство вредна. Это сразу же означает увеличение административных расходов, а в случае с крупными застройщиками – и серьезное усложнение управлением. Сейчас все застройщики кинутся правдами и неправдами делать запас проектов, которые не попадут под действие поправок. Это приведет к тому, что в конце 2018 года весь этот запас выплеснут на рынок. Ни к чему хорошему на фоне снижения спроса на жилье это не приведет», – согласен с коллегами и генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Отрасль и так находится в тяжелом положении: фактическое отсутствие кредитования, падение спроса, регулярное «зарегулирование», которые устраивают нам чиновники каждые полгода. Это все уверенно ведет отрасль к коллапсу. Выражаю надежду, что законодатели переключат свое внимание на какую-нибудь другую отрасль и дадут строителям спокойно работать», – добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
«Если отвлечься от конкретных претензий и смотреть на ситуацию в целом, то получается, что пишут закон те, кто не разбирается в специфике отрасли. Возможно, кто-то вредит строителям осознанно, а кто-то просто не понимает последствий. Но поправки однозначно нанесут куда больший вред «защищаемым» дольщикам, чем банкротство отдельных компаний сейчас. Странно, что лоббистских усилий застройщиков пока не хватает, чтобы переломить ситуацию», – сетует директор АН «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
«Создатели этого законопроекта, возможно, даже преследуя благие цели, к сожалению, попали в ту же западню, в которую законодатель попадает последовательно уже более 10 лет с момента введения 214-ФЗ в самой первой редакции, принимая новые изменения к нему, не приносящие желаемого результата. Может, пора задуматься, что что-то делаем не так?», – заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Для того, чтобы накопить на один квадратный метр жилья у петербуржца уйдет 8 месяцев, у москвича – 11, а жителя у Севастополя целых 32.
Чтобы купить квартиру в 40 кв. метров в ряде регионов России нужно начинать откладывать с молодых лет, чтобы ближе к пенсии отметить долгожданное новоселье. Ипотека для повышения доступности жилья в нынешнем виде не достаточно эффективна и чтобы изменить ситуацию необходимо снизить процентную ставку и искать новые механизмы, такие как арендное жилье, уверены эксперты.
Аналитический центр SRG составил рейтинг регионов доступности жилья для жителей России на вторичном рынке. Учитывались данные 83 регионов.
Индикатором доступности жилья стал коэффициент, основанный на соотношении средней стоимости одного «квадрата» и денежных доходов населения за вычетом потребительских расходов. Получив данные, специалисты высчитали, сколько месяцев уйдет у жителей регионов для того чтобы накопить на 1 кв метр жилья.
На первом месте, с самыми доступными для местных жителей квартирами находится Ненецкий АО. Здесь чтобы накопить на один квадратный метр, стоимость которого составляет 85,5 тыс. рублей, нужно почти два месяца. На втором месте среди субъектов СЗФО и на пятом по России – Мурманская область с коэффициентом 3,35. Далее следует Вологодская область - 3,5, Республика Коми – 3,7. С большим отрывом, на 43 месте всероссийского рейтинга и на пятом северо-западного находится Карелия. Здесь отметка перевалила за полгода – 6,7. На 54 месте в РФ находится Ленинградская область со стоимостью «квадрата» 51,4 тыс. рублей, на который нужно откладывать 6,7 месяцев. На седьмом месте СЗФО (49 место в РФ) находится Архангельская область с коэффициентом 6,9, затем - Новгородская область - 6,97, Псковская – 7,98.
Сложнее всего приобрести квартиру среди регионов Северо-Запада жителям Петербурга и Калининграда – 69 и 71 место по России соответственно. «Квадрат» на «вторичке» в Северной столице стоит 99 тыс. рублей. Горожанам придется откладывать на кв. метр 8,8 месяцев. В Калининграде ситуация более напряженная – там на это уйдет 9 месяцев.
Замыкает всероссийский рейтинг город Севастополь. Москва находится на 80 месте.
«Чтобы приобрести типовую квартиру в 40 кв. м жителю Москвы на это потребуется 39 лет. Однако самым недоступным субъектом РФ для приобретения жилой недвижимости стала не Москва, а Севастополь, здесь чтобы приобрести квартиру обычному гражданину потребуется копить 107,5 лет», - прокомментировал результаты рейтинга руководитель Аналитического центра SRG Марат Абдуллин.
Столичный интерес
По мнению директора института современного государственного развития ИСОГОР Дмитрия Солонникова, расположение субъектов Северо-Запада вполне логично. Лидеры рейтинга доступности жилья в СЗФО: Ненецкий ОА и Мурманская область – два региона, находящиеся за полярным кругом, которые не притягивают переселенцев со всей страны. Однако зарплаты там относительно высокие – в среднем 68 и 35 тыс. рублей соответственно. Что касается Псковской области, то по словам Дмитрия Солонникова, ценник на местные квартиры подняли москвичи, которые в последние 4-5 года проявили интерес к этому региону. Похожая картина и в Калининградской области. «Московские деньги приходят в Калининград и это сильно поднимает цены на жилье. Активность жителей столицы понятна: Калининград – это самый южный регион Северо-Запада, природа, Балтийское море. Псков – приграничный с Евросоюзом город с красивой историей и хорошим климатом», - объяснил Дмитрий Солонников. В Петербурге же помимо местных активно покупают квартиры жители других регионов, в особенности тех же Нарьян-Мар или Мурманска для инвестиционных целей или переезда.
Надежда на аренду
Многие из механизмов, направленных на повышение доступности жилья в нашей стране просто не работают, уверен Дмитрий Солонников. Например, федеральная программа «Жилье для российской семьи» направлена только на отдельные категории граждан, попасть в нее могут лишь единицы. «Такие программы помогают решить локальные задачи, причем временно из-за того, что у нас работает бесплатная приватизация жилья. Тот же сельский учитель, получивший по этой программе квартиру, через пару лет ее приватизирует, продаст и уедет из деревни», - объяснил свою позицию Дмитрий Солонников.
Для того чтобы сделать покупку квартиры в России более реальной, помимо решения макроэкономических задач, таких как экономический рост и коррекции зарплат на уровне инфляции, по мнению генерального директора «Ханса СПб Девелопмент» Олега Баркова, нужно пересмотреть схему ипотечного кредитования. «Во врем мире ставки по ипотеке на уровне 2-5%. Если у нас ее снизят до 7-8%, для рынка недвижимости нашей страны это станет революцией», - считает господин Барков.
По данным директора по маркетингу «Той-Опинион» Алексея Кропотова, около 50% жилья в Петербурге приобретается с помощью ипотечного кредитования: «Если ЦБ перестанет поддерживать ипотечную ставку, рынок просядет как минимум на 20%».
Дмитрий Солонников считает, что помимо ипотеки есть намного более действенные варианты решения жилищного вопроса: «В нашей стране есть миф о том, что жилье должно быть в собственности. В Европе 60-70% домохозяйств живет в съемном жилье всю жизнь и это не вызывает дискомфорта или социальной напряженности. Во всем мире считается что ипотека – это продукт для взрослых людей, а не для молодых семей. Поэтому развивать жилищный рынок нужно ориентируясь на арендное жилье»
«Спрос на арендное жилье в последнее время растет, - согласен Олег Барков. - Те, у кого нет первоначального взноса, - снимают жилье, у кого есть – покупают квартиру в рассрочку, потому как из-за высокой конкуренции среди застройщиков стоимость ежемесячных выплат близка к платежам за съемное жилье».
Стабильно высоко
Впрочем, по мнению экспертов рынка, в ближайшее время цены на жилье в регионах не будут повышаться. По мнению Алексея Кропотова, таких предпосылок нет, предложение намного превышает спрос: «Мы видим восстановление спроса в нижних ценовых сегментах. Однако в среднем и высоком ценовом сегменте по-прежнему наблюдается существенное падение. До конца 2017 года цены расти точно не будут», - уверен Алексей Кропотов.
Похожего мнения придерживается и Олег Барков: «Я не жду потрясений на рынке жилья. Наш город и страна в целом показали настоящую животную выживаемость – мы адаптируемся под самые апокалиптические сценарии. Если влияние геополитических факторов не усилится, объем ввода и цены на жилье останутся прежними».
В целом, за последние едва года, по данным Алексея Кропотова, цены на жилье стали более дифференцированными. Стоимость квадрата в доме на «этапе котлована» просела, а на готовые квартиры - осталась на том же уровне.
«Газпром теплоэнерго» запустил в Тихвине первую в Ленобласти газовую котельную, построенную по концессии. Мощность объекта – 180 Гкал в час, инвестиции составили 3,2 млрд рублей.
Новый источник тепловой энергии оборудован четырьмя котлами российского производства. Основное топливо – природный газ.
Газовая котельная появилась благодаря концессионному соглашению, заключенному между администрацией Тихвинского района и АО «Газпром тэплоэнерго» в 2015 году, которое выиграло конкурс на право заключения этого соглашения. Оно рассчитано на 15 лет и помимо строительства источника тепловой энергии предусматривает также реконструкцию. «С вводом новой современной котельной обеспечивается надежная бесперебойная подача тепла для большей части жилого фонда Тихвина и его социальных объектов, – заявил на открытии председатель правления Газпрома Алексей Миллер. – В 2018 году мы полностью закончим реконструкцию теплосетей, и на многие десятилетия вперед проблема надежного теплоснабжения для Тихвина будет решена».
Итогом модернизации станет создание закрытой системы теплоснабжения: горячая вода для бытовых нужд и теплоноситель для системы отопления будут готовиться отдельно и поступать в жилые дома по самостоятельным температурным графикам. «Газпром теплоэнерго» также продолжит реконструкцию 46,3 км тепловых сетей.
Все построенные объекты инфраструктуры останутся в муниципальной собственности, при этом инвестору гарантируется компенсация понесенных затрат. Возвращать средства планируется за счет тарифа, но для населения к существенному росту цен на отопление это не приведет, поскольку областная власть будет доплачивать теплоснабжающей компании разницу между льготным тарифом для населения и экономически обоснованным.
«Проект в Тихвине уникальный. Это первый опыт реализации в теплоэнергетике Ленинградской области механизма концессии, который является наиболее эффективным средством привлечения частных инвестиций в коммунальную инфраструктуру. Кроме того, это пример системной совместной работы инвестора и органов власти»,– отметил генеральный директор АО «Газпром теплоэнерго» Леонид Богорад.
Пользу партнерских отношений с «Газпром теплоэнерго» прокомментировал и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко: «Эта котельная – хороший пример, как синергия власти и Газпрома дает конкретный результат». Он также заверил, что концессионное соглашение будет выполняться «независимо от политической конъюнктуры».
В планах правительства региона и «Газпром теплоэнерго» – закрепить успешный опыт сотрудничества дальнейшей совместной работой. Компания планирует участвовать в конкурсе на право заключения концессионного соглашения на реконструкцию теплоснабжения города Бокситогорск и деревни Сегла Бокситогорского района с объемом инвестиций 1,1 млрд рублей.
Добавим, «Газпром теплоэнерго» работает в девяти районах Ленобласти: Всеволожском, Лужском, Кингисеппском, Сланцевском, Бокситогорском, Подпорожском, Приозерском, Волховском и Тихвинском. С 2007 по 2015 год компания построила на территории региона 30 источников теплоснабжения, общая сумма инвестиций составила 3,2 млрд рублей.
Справка
Новая газовая котельная обеспечит тепловой энергией 251 жилой дом, шесть медицинских учреждений, 13 детских садов, восемь школ, семь ведомственных учреждений, 70 предприятий и организаций.