Поправки сделаны
Правительство Петербурга утвердило новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В документе актуализированы границы объединенных зон охраны памятников и их защитные зоны, сформулированы новые требования к апарт-отелям и расширен перечень территорий, которые власти хотят отдать под КУРТ.
Поправки в ПЗЗ Смольный утвердил на прошлой неделе. Всего было подано более 600 поправок в документ, но утвердили около 170 из них. Сюрпризом для рынка итоговый документ не стал. Он узаконил границы объединенных зон охраны памятников, режимы использования земель, попадающих в эти границы, и защитные зоны объектов культуры. ПЗЗ также уточняют формулу расчета средней высоты зданий в обжитых кварталах и расчет коэффициента использования территории, если в здании разместится социальный объект.
В ПЗЗ также содержатся и новые требования к апарт-отелям. До сих пор они строились по гостиничным нормам. Но в новой редакции ПЗЗ для них введено ограничение: если в таком объекте более 50% «апартов» с кухнями (кухней считается помещение, где есть плита), их приравнивают к жилью по нормам соцкультбыта, зелени, парковок и детских площадок.
Опрошенные участники рынка эту инициативу восприняли спокойно, отметив, что и так строят такую инфраструктуру.
«Апартаменты – новый формат недвижимости. Этот рынок формируется, он в постоянном развитии. Думаю, будут и другие законодательные изменения. Что касается этой, то она правильная. Если объект используется для длительного проживания семей с детьми, социальная инфраструктура там должна быть обязательно», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
Еще одна важная поправка, зафиксированная новой редакцией ПЗЗ, касается территорий комплексного устойчивого развития (КУРТ). Город выбрал 14 территорий, для которых власти будут вправе установить свои расчетные показатели обеспеченности социальными объектами и другой инфраструктурой. Перечень таких территорий с начала года расширен почти в три раза. Зимой участков под КУРТ было только пять. Два из них (земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала на пр. Косыгина) предложил включить в программу город. А еще три территории – земли собственников (квартал в районе Лиговского проспекта и участки в Горской и около Пушкина, которые принадлежат Фонду РЖС).
Теперь в список добавили 9 новых адресов. В него попали три территории в Петродворцовом районе, два квартала в районе Обводного канала, территория между аэропортом «Пулково» и Дудергофским ручьем, а также земля в Сестрорецке, Петро-Славянке и Ново-Ковалево. Инициаторами включения этих территорий в программу КУРТ выступили, в основном, районные администрации. Застройка этих участков начнется после разработки ППТ. Инициаторами этой работы должны выступить собственники земли.
«Пока не понятно, как будет вестись эта работа. Но определенные под КУРТ участки имеют инвестиционный потенциал. Особенно те, что находятся ближе к историческому центру», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Кстати
КУРТ – это новый градостроительный механизм, который появился в Градкодексе в этом году и дополнил уже прописанные там механизмы реновации и комплексного освоения территории (КОТ). Он предполагает детальное планирование развития территории, в том числе определение нагрузки на застройщика в плане строительства инфраструктуры. Участники рынка говорят, что в их работе этот механизм ничего принципиально не изменит, но упорядочит рынок, узаконив те отношения между властью и бизнесом, которые сейчас возникают по доброй воле сторон.
Инвесторы продолжают судиться за историческое здание на Малой Морской ул., 5. Арбитраж встал на сторону одной из компаний и разделил спорный дом на два отдельных объекта недвижимости.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад обязал ГУП «ГУИОН» направить в Росреестр сведения о раздельном кадастровом учете зданий лит. А и лит. Б по адресу: Малая Морская ул., 5. Тем самым, отмечается в судебном решении, муниципальное ведомство должно устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Дельта», инвестора реконструкции здания по Малой Морской ул., 5, лит. Б.
Спор за историческое здание в «золотом треугольнике» Петербурга длится уже несколько лет. Предыстория всего такова. В 2006 году флигель, находящийся по адресу: Малая Морская ул., 5 (лит. А), был передан властями города ООО «Морская, 5» под реконструкцию.
Предполагалось, что после ее проведения компании достанется и основное здание (лит. Б), в котором также после реконструкции будет размещена гостиница. В 2009 году власти города неожиданно для первого инвестора внешнее здание передали в управление другой организации – ООО «Дельта». Компания также запланировала реконструкцию объекта недвижимости и открытие гостиницы.
Отметим, что ООО «Морская, 5» – дочерняя структура инвестиционного холдинга «Кеско». Организация неоднократно заявляла, что гостиничным оператором на данной площадке будет Hilton. Компания «Дельта» была аффилирована с небольшой УК «Андреевский дом», владеющей БЦ «Востания, 7». После передачи внешнего здания «Дельте» выяснилось, что оно и примыкающий флигель имеют единый кадастровый адрес.
В 2009 году арбитражный суд после иска «Дельты» разделил объект недвижимости на два самостоятельных объекта под лит. А и Б. Однако данное решение суда спустя небольшое время опротестовало ООО «Морская, 5», и здание вновь стало единым.
Фактически последние несколько лет оба инвестора из-за неопределенности с кадастром блокировали работу друг друга на площадке. Внешнее здание длительное время стояло и продолжает стоять под сеткой. Тяжба активизировалась в прошлом году, когда «Дельта» через суд потребовала от городских властей возобновить действие инвестиционного договора. Арбитраж данный иск удовлетворил. Однако для проведения строительных работ вновь потребовалось разделить дома.
Комментарий представителей «Дельты» и УК «Андреевский дом» взять не удалось. По совпадающим телефонным номерам организаций не брали трубку. В пресс-службе Комитета имущественных отношений сообщили, что инвестиционный договор с «Дельтой» продлен до декабря текущего года. Фактически до этого времени здание на Малой Морской ул., 5, должно пройти полную реконструкцию.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, изначально проблема кроется в халатности чиновников, допустивших двух разных инвесторов на одну площадку. «Так как суд признал реконструкцию здания под лит. Б легитимной, в настоящее время прав на пользование зданием больше у «Дельты». Главное в настоящее время – данной организации не нарушать условия инвестдоговора с городом», – полагает юрист.
По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой, действительно, данная локация однозначно соответствует критериям для создания гостиницы или апарт-отеля премиум-класса. Специалист считает, что в зависимости от состояния объекта его среднерыночная стоимость составляет от 100 до 250 тыс. рублей за 1 кв. м.
За последние два года строительная отрасль Петербурга получила от власти четкие и прозрачные правила игры на рынке, чем ранее похвастаться в Смольном не могли. Это не могло не сказаться как на темпах ввода жилья в городе, так и на ликвидации «больных точек» - расселении аварийных домов.
Собственно, для простых горожан проблема улучшения жилищных условий стоит по-прежнему остро. В нашем городе направление контроля качества строительства при реализации государственных жилищных программ курирует Региональное отделение Общероссийского народного фронта. Его задача стоит в том, чтобы обеспечить эффективную реализацию и контроль за исполнением «майских» указов Президента РФ, где, в частности, определены основные направления формирования жилищной политики.
Эксперты ОНФ следят за состоянием жилого фонда города и периодически выезжают на самые сложные объекты. «Жилищное строительство – одно из самых активных направлений инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, наши усилия направлены на достижение баланса между интересами инвесторов и жителей города», - констатирует член регионального штаба Общероссийского Народного Фронта (ОНФ) в Петербурге, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
Его слова подтверждаются и официальной статистикой: реконструировать старого жилья в Северной столице за последние два года стали существенно больше. Если в 2013 году капремонту подверглось четыре объекта на 77 квартир, то в 2014-м: уже пять - на 165 квартир. А за первые пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию после реконструкции три дома на 427 квартир.
Впрочем, без ложки дегтя в таком остром вопросе как состояние старого фонда, конечно, не обойтись. По мнению Павла Созинова, расселение аварийного жилья зачастую идет очень медленно, а варианты, которые предлагаются жильцам для переселения, зачастую совершенно их не устраивают. Обеспокоенность вызывают и медленные темпы развития промышленного строительства.
Но при той кадровой чехарде, которая сопровождает строительный блок в последнее время, трудно было бы ожидать успехов на всех фронтах. Такие трудозатратные и острые проблемы следует решать вдумчиво и последовательно, не требуя результат «здесь и сейчас». Что, к сожалению, далеко не всегда понимают высокопоставленные представители городской власти.
Удвоенные темпы
Что касается нового строительства, то и здесь цифры впечатляющие. В 2013 году было возведено 989 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн. кв. м, а в 2014-м – уже 1864 на 3,3 млн. кв. м. Да и в году нынешнем темпы строители не снижают, хотя вывод новых объектов на рынок, конечно, снизился.
Здесь стоит отметить, что возводят городские девелоперы теперь не только дома, но и социальные объекты. А небольшие застройщики, которые самостоятельно построить детские сады или школы не могут, участвуют в развитии инфраструктуры финансово, в соответствии с размером своей новостройки. Таким образом, нынешняя ситуация в отрасли коренным образом отличается от той, которая сложилась в период «строительного бума» конца «нулевых». Когда девелоперы об удобствах будущих жильцов думали редко, во главу угла ставя продажи и максимальную рентабельность.
Впрочем, четкие правила игры сложились в отрасли совсем недавно. Еще три-четыре года назад строительный бизнес жаловался, что не понимает, что и в каком количестве им строить. Подчас проще было сделать взнос «рублем», однако, величина таких взносов постоянно менялась и было совершенно неясно, каким образом и кто ее высчитывает. Апофеозом кризиса стал период с 2012 по первую половину 2013 года, когда в Смольном практически заморозили утверждение новых проектов планировок.
В августе того же 2013 года главой комитета по строительству стал Михаил Демиденко и ситуация потихоньку начала выправляться. Главной его заслугой сами застройщики считают умение не давить начальственным авторитетом, а умение выстраивать диалог со всеми игроками. В то же время, не идя на поводу у лоббистов.
«Главной заслугой Михаила Демиденко я считаю формирование комфортной городской среды в части обеспечения территорий новой застройки объектами социальной инфраструктуры. Хочется отметить его постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», - говорит заместитель генерального директора компании Normann Надежда Сеппенен.
С ней согласен и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Трошенков. «Последние два года взаимодействие с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. Во многом благодаря работе Михаила Демиденко удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», - считает он.
По словам генерального директора компании «Полис Групп» Ивана Романова, сейчас застройщики особенно ценят гибкость и готовность к диалогу, которую демонстрируют чиновники и глава комитета в частности. «Нельзя не отметить, что реализуется масштабная программа реновации застроенных кварталов, успешно решается социально значимая проблема недостроев и обманутых дольщиков: благодаря усилиям специалистов комитета многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец получили свои квартиры. Это, безусловно, заслуга властей», - подчеркивает он.
Разумеется, не все в отрасли так гладко, есть и глобальные проблемы, решить которые трудно даже за десятилетие. Однако то, что город живет, развивается и активно строится даже на фоне политических и экономических катаклизмов – это, в первую очередь, заслуга профессионалов. Которые, к счастью, есть не только в бизнес-структурах, но и во власти.