«Дегустация» среды
На рынке недвижимости новый тренд – застройщики предлагают оценить качество жизни в новостройках. И не просто посетить шоу-рум, а полноценно погрузиться в жилую среду – на время поселившись в квартире.
Кто-то приглашает для этого популярных блогеров, а кто-то даже готов платить зарплату обычным жильцам, за публично транслируемые потребительские впечатления при «тестировании» новых ЖК. Для чего это нужно девелоперам и насколько эффективен такой инструмент маркетинга – «АСН-инфо» разбиралось вместе с экспертами рынка жилой недвижимости Петербурга.
Инструмент продаж
Летом 2016 года популярный видео-блогер Ярослав Андреев по приглашению компании «Северный город» (входит в холдинг RBI) на несколько дней переехал в загородный малоэтажный поселок Mistola Hills во Всеволожском районе Ленобласти..
Весь период «тест-драйва» Ярослав делился впечатлениями с подписчиками своего youtube-канала. Блогер принимал гостей, совершал утренние пробежки, исследовал территорию, устраивал барбекю-вечеринку для друзей и соседей, ходил в гости к реальным жителям поселка и даже воспользовался возможностью посетить семейного врача.
«Mistola Hills – это новый формат недвижимости, предполагающий особый стиль жизни. Это жизнь с городским комфортом, но в то же время на природе, в небольшой загородной сити-вилле. Когда мы построили поселок, мы поняли, что среди горожан пока нет четкого представления о таком стиле жизни, – комментирует директор по маркетингу компании «Северный город» Михаил Гущин. – Мы захотели показать, как можно жить в городской квартире в небольшом доме на природе, когда у тебя вокруг – масса возможностей, инфраструктура. Ежедневные прогулки на свежем воздухе, занятия спортом на открытых спортивных площадках, пикники на природе и дружеское общение с хорошо знакомыми соседями… Для этого нам и пригодился такой «тест-драйв» с блогером».
Не исключают возможности «тест-драйва» квартир в своих жилых комплексах лидерами мнений и в компании LEGENDA. Предложить попользоваться продуктом перед его покупкой – это отличный инструмент стимулирования продаж, особенно когда речь идет о крупном вложении, считает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов: «Если в автомобильной отрасли этот инструмент давно широко используется в формате тест-драйва, то в недвижимости шоу-румы стали появляться только недавно».
В проекте компании – пять действующих шоу-румов на Оптиков, 34, представляющих собой квартиры, полностью готовые для проживания. Объект заселен более года назад, достичь эффекта полного погружения в реальную жизнь дома – вполне возможно. В компании уже обсуждали возможность заселять в демонстрационные квартиры блогеров, медийных личностей, журналистов, экспертов рынка недвижимости, но пока делают выбор в пользу традиционных инструментов продаж.
«Непредвзятое мнение интересно и застройщику, и аудитории публичной персоны. Также немаловажно, чтобы участник такого эксперимента мог интересно, доступно и разносторонне донести информацию до аудитории, – аргументирует господин Глазунов. – Но, с точки зрения стимулирования продаж, эффективнее использовать формат посещения шоу-рума в сопровождении профессионального демонстратора».
В июне идею с тестированием жилья взял на вооружение еще один петербургский застройщик: компания «Элемент-Бетон» запустила тест-драйв квартир в ЖК «Финские кварталы». Суть акции заключается в том, что потенциальному покупателю предлагают «переночевать» в шоу-руме – в однокомнатной квартире площадью 37 кв. м на третьем этаже уже сданного дома. «Приобретение квартиры – это серьезный шаг, который определяет условия жизни на долгие годы вперед, поэтому будущим жителям нужно оценить все достоинства проекта», – комментирует руководитель отдела рекламы «Элемент-Бетон» Ирина Кириллова. Согласно концепции ЖК «Финские кварталы», будущим жильцам предложат испытать на себе «комфорт и экологичность загородной жизни, качество строительства, транспортную доступность и развитую инфраструктуру».
«Аналогичные кампании запускали коллеги по строительному рынку в Москве и Новосибирске, и они пользовались большим успехом у покупателей. Зачастую клиенты бронируют квартиры сразу в нескольких жилых проектах и затем уже выбирают наиболее подходящий, ориентируясь на сроки строительства, стоимость квартир и другие важные факторы», – обосновывает смысл акции госпожа Кириллова.
Жизнь за деньги
Московский девелопер ФСК «Лидер» пошел дальше и предложил не только бесплатно пожить в новом доме комфорт-класса, но и получать за это ежемесячное вознаграждение в размере 80 тыс. рублей. Платные тестировщики понадобились компании для продвижения ЖК «Поколение» на севере Москвы. Цель кампании – «максимально учесть все потребности покупателей», заявили в PR-службе ФСК «Лидер».
«Мы планируем предложить покупателям жилого комплекса «Поколение» новый продукт, который позволит им максимально быстро переехать в новую квартиру и начать жить, а не заниматься ремонтом и покупкой мебели», – комментирует PR-директор ФСК «Лидер» Екатерина Самородова.
Главная задача жильцов-экспериментаторов – фиксировать свои впечатления на видео и рассказывать в социальных сетях о своей жизни.
Запрос к кандидатам включал умение снимать и монтировать видео, опыт активного пользования социальными сетями, креативность, отличное чувство юмора и «желание рассказать миру, что квартирный вопрос испортил не всех». Изучив, по их словам, около тысячи резюме, представители девелопера выбрали на должность «специалиста по проживанию» пару молодых москвичей. Молодому человеку и девушке придется несколько месяцев жить фактически в формате реалити-шоу. «Главная их задача – фиксировать свои впечатления на видео и рассказывать в социальных сетях о своей жизни», – говорится в сообщении компании ФСК «Лидер».
Один из крупнейших петербургских девелоперов – «Группа ЛСР» – к модной тенденции, относится осторожно, хотя и не отрицает ее оригинальности. «Продвижение с помощью блогеров или же простых жителей, которые будут делиться своими впечатлениями о жилом комплексе, – вполне свежее решение. У потенциального покупателя может создаться впечатление, что это не навязанная реклама, а некий свежий, близкий и понятный ему взгляд со стороны, – рассуждает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Однако любое неверное слово или действие в таком продвижении может стоить застройщику репутации. Ведь чтобы грамотно судить о всех нюансах строительства, деталях того или иного жилого комплекса, нужно быть специалистом в этом деле».
По мнению Михаила Гущина, тест-драйв может быть потенциально интересен покупателям квартир в готовых домах, но при этом надо учитывать, что в комфорт-классе к моменту сдачи дома обычно остаются непроданными всего около 10% квартир. Потенциальные покупатели недвижимости, чтобы узнать о преимуществах и «подводных камнях» жизни в том или ином доме, чаще используют такие традиционные способы, как общение в соцсетях с уже состоявшимися жителями – своими потенциальными соседями – и экскурсии на объект.
«Формат тестового проживания – это пока единичные маркетинговые ходы. Но нужно понимать, что для проживания нужно, как минимум, чтобы дом был сдан и подключен ко всем инженерным сетям, в то время как большинство действующих шоу-румов располагается в строящихся объектах и является своего рода декорацией, а не полноценно функционирующим продуктом, – приводит слабые стороны теста жилья как маркетингового инструмента господин Глазунов.
Мнение
Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Прежде всего, стоит различать два вида тестирования. В первом случае застройщик нанимает на работу людей для тестирования квартиры и платит им за это зарплату. Во втором случае квартира сдается в аренду потенциальным покупателям с последующей возможностью выкупа недвижимости. Первый тип маркетингового хода по тестированию жилья необычен для нашей страны, но в Европе подобные примеры известны уже давно. Нюанс этой должности в Старом Свете заключается в том, что как только на жилье находится покупатель, семья съезжает. Далеко не каждая пара согласится на подобные условия. В России должность «специалиста по проживанию» – интересная опция, и она вполне может стать новым трендом в рекламе и продвижении новостроек. Что касается второго вида тестирования, то застройщики уже сейчас, помимо посещения шоу-рума, предлагают потенциальным покупателям опробовать жизнь в новостройке. Кто-то отводит на это 10 часов, а кто-то предлагает заключить договор аренды (от нескольких месяцев до нескольких лет) с последующим правом выкупа. Уже сейчас плюсы такой опции очевидны – тестирование квартиры в новостройке позволяет клиенту быстрее определиться с покупкой.
Федеральные и петербургские власти делают очередную попытку легализировать рынок аренды жилья. Эксперты сомневаются в возможности реализации инициатив чиновников.
Министерство промышленности и торговли РФ прорабатывает предложение о предоставлении физлицам, занимающимся сдачей жилой недвижимости, патентов – без регистрации граждан в статусе индивидуального предпринимателя. Предполагается, что такой еще более упрощенный налоговый режим поможет вывести из тени рынок аренды жилья.
Напомним, патентная форма налогообложения была введена в 2013 году и корректируется регионами. В Петербурге ее можно использовать в 65 видах предпринимательской деятельности, к которым относят и сдачу в аренду жилья. Стоимость патента составляет 6% от максимально возможного годового дохода в данном бизнесе. В частности, при сдаче в аренду квартиры до 75 кв. м (дальше – выше) петербуржцу вменен годовой доход в 400 тыс. рублей. Соответственно, патент обойдется человеку в 24 тыс. рублей.
Важно, что в настоящее время патент могут получить только граждане, имеющие статус индивидуальных предпринимателей. Для получения этого статуса необходимо встать на учет в налоговой как ИП, оплатить пошлину и другие услуги. В том числе и услуги нотариуса, так как требуется заверенное согласие второй «половинки» на сдачу квартиры, даже если собственность оформлена только на одного из супругов. Кроме того, «ипэшнику» с патентом все равно необходимо будет вести минимальную бухгалтерию. Федеральные чиновники надеются на то, что приобретение патента без обязательного получения статуса ИП значительно упростит налогообложение и поможет легализировать рынок аренды жилья. Отметим, что в настоящее время при сдаче квартиры можно не пользоваться патентом, а платить как физлицо 13% с полученного дохода.
Между тем, в прошлом году в Петербурге патентами на право сдачи жилой недвижимости воспользовались только чуть более 100 человек, при нескольких десятках тысяч арендодателей. В Смольном недовольны очень низким показателем. Правительство города в конце прошлого года заключило специальное соглашение о взаимодействии с налоговиками, правоохранительными органами, направленное на выискивание нелегальных арендодателей и усиление контроля за уплатой налогов.
По словам президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игоря Горского, в настоящее время уже сформировался класс мини-рантье. «Государство сейчас обратило внимание на данную категорию людей из-за существенной недособираемости налогов. Власти неоднократно делали попытки вывести рынок арендного жилья из тени, но в этот раз будут, вероятнее, поступать более жестко», – отмечает Игорь Горский.
По мнению партнера консалтинговой компании «Центр экономических разработок» Андрея Костикова, декларируемое «вытягивание» рынка аренды жилой недвижимости в легальную плоскость в ближайшее время не приведет к каким-либо результатам. «Наше население не любит платить налоги. Тем более, с той деятельности, которую доказать достаточно трудно. Надо идти несколько иными путями. А именно – масштабно заниматься строительством арендных домов. Так как у государства на эти цели почти нет средств, данными проектами необходимо заинтересовать частных инвесторов», – полагает эксперт.
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.