Проект двух пятилеток
Компания «Мегалит» Александра Бреги завершила сделку по приобретению Приморской овощебазы у станции метро «Пионерская». Девелопер построит новый квартал из 13 жилых домов, где будут жить 11 тыс. человек.
Инвестиции в проект оцениваются в 50 млрд рублей. Предварительную работу над ним «Мегалит» вел более 10 лет.
О завершении сделки рассказал гендиректор ГК «Мегалит» Александр Брега. Речь идет о покупке участка площадью 25,5 га (плюс к 1,5 га, которыми девелопер уже владеет на этой территории). Продавцом земли выступила группа собственников, в числе которых бывший гендиректор Приморской овощебазы Николай Безруков. Сумму сделки стороны не раскрывают. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, участок обошелся покупателю в 3-4 млрд рублей.
На этой земле ГК «Мегалит» построит 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м (в том числе 400 тыс. кв. м жилья), где смогут жить 11 тыс. человек. В проекте также предусмотрено создание МФК площадью 140 тыс. кв. м, нескольких объектов социальной инфраструктуры (в центре района будет общеобразовательный центр на 2 тыс. мест), многоэтажных гаражей (всего на территории квартала будет 5,3 тыс. парковочных мест) и даже церкви. Максимальная высота зданий составит 25 этажей.
По словам Александра Бреги, партнером «Мегалита» в этом проекте будет компания «Охта Групп», в сотрудничестве с которой девелопер уже построил ЖК «Екатерининский». В «Охта Групп» планы партнерства подтвердили, но как оно будет выстроено, не уточнили.
Компания «Мегалит» 10 лет разрабатывала градостроительную документацию для этого проекта. За это время градостроительные правила поменялись три раза. И каждый раз девелоперу приходилось переделывать и заново согласовывать проект.
Разрешение на застройку собственных 1,5 га в этом месте девелопер получил только в прошлом году. Там будет четыре многоквартирных дома, детский сад и многоэтажный паркинг. Общая площадь зданий первой очереди составит около 50 тыс. кв. м.
Переговоры по выкупу остальной территории шли с переменным успехом. И два года назад чуть не закончились публичным скандалом, когда выяснилось, что территория овощебазы, обещанная собственниками «Мегалиту», продается на открытом рынке и на нее есть другие претенденты – в частности, «Лидер Групп» и «Арсенал-Недвижимость». Но в итоге сделку заключила ГК «Мегалит».
Участники рынка отмечают, что проект «Мегалита» (если брать в расчет застройку всей территории) – это один из самых крупных девелоперских проектов города. Крупнее, пожалуй, только квартал-миллионник в Шушарах от «Лидер Групп» и проект «Галактика» на 800 тыс. кв. м от ГК «Эталон». А в Приморском районе, в непосредственной близости от метро, это самое крупное предложение года.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. В прошлом году здесь было продано 15% от общего объема первичного жилья. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья – 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Но здесь, учитывая близость к метро, цена будет больше», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Ближайшие проекты-конкуренты находятся в радиусе 20 минут езды от «Пионерской». Единственный близкий проект, недавно вышедший на рынок – это Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Но это небольшой проект бизнес-класса, так что считать его прямым конкурентом можно лишь с оговоркой. «Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – говорят эксперты АН «Итака». Но проект «Мегалита», по мнению участников рынка, потребует серьезных вложений в социальную и дорожную инфраструктуру.
Вторая попытка Российского аукционного дома (РАД) продать участок киностудии «Ленфильм» на ул. Тамбасова в Петербурге не увенчалась успехом.
На прошлой неделе «Ленфильм» второй раз попытался продать участок через РАД. На сей раз участок площадью 9,8 га на ул. Тамбасова, 5а, попытались продать по голландской схеме.
Торг должен был начаться со стартовой цены в 2,1 млрд рублей и идти на снижение до точки отсечения в 1,485 млрд рублей. Но несмотря на широкую рекламную кампанию участка в столице и регионах, на торги опять не поступило ни одной заявки от потенциальных покупателей. Аукцион не состоялся. В РАД сообщили, что даже московские девелоперы, с которыми шли переговоры, отказались войти в проект из-за большого количества его обременений. У участка есть проблемы с граддокументацией. Кроме того, после изменения градостроительного законодательства высотность застройки на этой территории (а значит, и рентабельность проекта) снизилась. Но главная проблема актива – судебный спор с пока не понятными перспективами за часть выставленной на продажу территории.
В апреле текущего года компания «Ника», связанная с партнером совладельца Бинбанка Михаила Гуцериева Феликсом Длином, подала исковое заявление в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с требованием признать свои права на 6% в общей с «Ленфильмом» собственности. И 19 мая суд наложил на участок обеспечительные меры и выдал исполнительный лист.
Оказалось, что еще в 2006 году «Ника» приобрела 1,7 тыс. кв. м помещений на территории «Ленфильма». Очередное заседание суда по этому делу состоялось как раз в день повторных торгов РАД. Но было перенесено на 21 июля, поскольку судье потребовалось больше времени для изучения материалов дела. В «Ленфильме» уверены, что притязания «Ники» на участок не обоснованы. «В первые три года руководство компании не воспользовалось правом на оформление прав на землю под помещениями. А теперь спохватилось и решило закрепить за собой побольше имущества. Мы оспариваем эти притязания», — говорит генеральный директор «Ленфильма» Эдуард Пичугин. Но юристы говорят, что ограничений для оформления прав на землю нет – оно бессрочное. 1 марта 2015 года вступила в силу норма закона, согласно которой помещения должны менять собственника только вместе с долей в праве собственности на земельный участок. Но она не распространяется на сделки, заключенные до изменения в законодательстве. Так что исход данного судебного дела неочевиден.
Эксперты считают, что если суд встанет на сторону оппонентов «Ленфильма», то стартовую стоимость продаваемого участка придется снижать. Долю структур Феликса Длина они оценивают в 300-400 млн рублей. Эдуард Пичугин заявил, что «Ленфильм» выкупать помещения «Ники» для очистки актива не собирается. «У нас на это нет средств», – сказал он и напомнил, что благодаря продаже участка ул. Тамбасова «Ленфильм» рассчитывает досрочно закрыть кредитную линию банка ВТБ в размере 1,5 млрд рублей, открытую в 2013 году, из которой уже выбрано около 1,2 млрд рублей. А остальные вырученные от продажи деньги «Ленфильм» планирует пустить на развитие.
Кстати:
По мнению Эдуарда Пичугина, выкупить помещения у «Ники» должен инвестор, который потом будет развивать территорию. Там, по предварительным данным, можно построить около 150 тыс. кв. м недвижимости. Реализовать эти планы, не снеся старые корпуса, невозможно.
В Государственную Думу РФ будет внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности». Инициатором рассмотрения законопроекта в предстоящую осеннюю сессию стал депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков.
Парламентарий уверяет, что законопроект отличается от всех ранее предпринимавшийся попыток регулировать риэлторскую деятельность. «Я видел несколько законопроектов, разработанных участниками рынка. Все они были написаны в пользу конкретных риэлторских компаний», – рассказывает один из разработчиков документа, депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков. По его словам, разработанная версия законопроекта защищает потребителей риэлторских услуг. «Любой человек может быть уверен, что, обратившись к риэлтору, его интересы будут полностью защищены тремя способами. Во-первых, за счет компенсационного фонда СРО. Во-вторых, страхованием ответственности риэлтора. Наконец, банковской гарантией», – перечисляет Дмитрий Ушаков.
Представители риэлторского сообщества считают, что перед внесением законопроекта в парламент он должен еще раз пройти обсуждение среди профессионалов. «В разработке этого законопроекта приняли участие профессионалы рынка недвижимости – документ рассматривался в том числе в Национальной палате недвижимости. Сейчас идет дискуссия вокруг основных новелл законопроекта. Считаю необходимым привлечь максимальное количество профессионалов нашего рынка к всестороннему обсуждению этого документа», – комментирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По его словам, при разработке законопроекта авторами были проанализированы выявлены основные проблемы рынка. В том числе постоянно увеличивающееся количество «теневых посредников» – это люди, которые никак не контролируются, но пытаются предоставлять услуги риэлтора.
В свою очередь, генеральный директор Фонда содействия развитию системы общественного контроля Павел Созинов считает, что законопроект необходимо дополнить разделом информационной открытости участников рынка для потребителей. «К нам в фонд «Общественный контроль» обращаются потребители и профессионалы рынка. Для нас стало очевидно, что на сегодняшний момент не существует единого сводного реестра агентов, работающих на рынке недвижимости. Хотелось бы дать гражданам возможность понимать, с кем они общаются, приходя к тому или иному специалисту», – говорит Павел Созинов.
По его мнению, необходимо разработать внятные критерии для всех риэлторов, создать единый реестр участников рынка. «Основой общественного контроля в этой сфере могло бы стать выстраивание прозрачных и внятных отношений между всеми участниками рынка недвижимости», – уверен эксперт. Первым шагом могло бы стать создание типовых программ обучения специалистов с последующей аттестацией и создание единого сводного реестра специалистов и параллельно, возможно, юридических лиц, предоставляющих услуги в риэлторской сфере. «При реализации законопроекта необходимо четко разграничить ответственность СРО, а также надзорных и контрольных органов исполнительной власти. Только взвешенное участие государства в этой системе сбалансировать всех участников рынка», – заключает Павел Созинов.