В Петербурге высадился АРХ-десант
Более десятка концепций будущего российских городов, в том числе представляющих уже реализуемые проекты, рассмотрели участники «Архитектурного парохода» на конференции в Петербурге.
«АРХ Пароход» – ежегодная профессиональная просветительская программа, организуемая выставкой «АРХ Москва» и компанией RIM. Первоначальная идея состояла в путешествии на корабле по Волге, однако очень быстро событие переросло в речной круиз с представителями архитектурного сообщества, дающий возможность подискутировать на наиболее острые профессиональные темы, а также осмотреть современные и исторические достопримечательности по пути следования. В нынешнем году тема для обсуждения – будущее российских городов, а сам пароход, собравший на своем борту 150 ведущих архитекторов, дизайнеров, иностранных партнеров, представителей научно-культурной общественности и СМИ, проследовал из Москвы в Петербург через Углич, Горицы, Кижи и Мандроги. И поскольку, как отметил куратор проекта Барт Голдхоорн, «рек в России много», проект может развиваться очень длительно: «Есть возможность продолжать путешествия очень долго. В следующем году, в частности, запланирован речной круиз до Казани», – рассказал он.
Антиутопические зарисовки
Одной из первых на конференции в Петербурге прозвучала тема антиутопии как логичный вывод архитектурного сообщества о продолжении нынешних тенденций урбанистического развития. Так, московская архитектурная группа «Горожане» в лице Михаила Бейлина и Даниила Никешина представила серию антиутопических зарисовок о будущем российской столицы, использовав «иронию как инструмент предвидения, способный помочь в том, чтобы избежать ошибок в будущем».
Не менее саркастическую картину будущего Москвы представил Илья Мукосей, руководитель архитектурной студии «ПланАР». Проект, названный «Москва +4», демонстрирует градостроительное будущее столицы начиная с 2025 года, когда «великий транспортный коллапс» парализует движение во всем городе на несколько суток. Как следствие, принимается решение о клонировании Москвы: помимо «Москвы оригинальной» (как отныне называется исторический центр) появляются еще четыре тематических «города в городе» (Москва власти, Москва бизнеса, Москва торговли и Москва творческая – как раз в последнем городе сосредоточены и архитектурные круги). Несмотря на явную ироничность проекта, заслуживает внимания идея об увеличении в пять раз банка жилья: в каждой Москве формируются жилые кварталы. Стоит также отметить вполне обозримые сроки реализации проекта: Москва пятиглавая должна открыться в 2047 году, в канун 900-летия столицы.
По мнению Владимира Кузьмина, руководителя столичной студии «Поле-Дизайн» и одного из идейных вдохновителей мероприятия, основной проблемой в связи с будущим российских городов является проблема идентичности: по сути, и небоскребы, и массивы с высокой плотностью среды, и разреженная малоэтажная застройка – все это характерные черты городского пейзажа сегодня, и они сохранятся в перспективе. Соответственно, ответ на вопрос о том, каким будет (и каким должен быть) городской облик впредь, останется таким же спорным, как и сегодня. «Нет никакого особенного будущего. То, что мы делаем сегодня, и будет жить», – заявил Владимир Кузьмин и призвал коллег предпринимать попытки, «глядя в одну сторону, видеть свое».
Больше связей
Тему перестройки существующих городских периферийных кварталов затронули в своем проекте представители еще одной московской архитектурной группы – «ДНК». Наталья Сидорова и Даниил Лоренц отметили, в частности, что применительно к Москве проблемами отдаленных спальных районов сегодня являются отсутствие разнообразия в архитектуре, дискомфортная обособленность территорий, недостаточная дифференциация пространств, разреженность сетки улиц. Основная идея этой команды архитекторов – в необходимости трансформации так называемых «зон жилой застройки» в нормальную городскую среду через уменьшение высотности и создание пространств, сомасштабных человеку. Это предполагает пешеходную доступность мест работы и отдыха, насыщение застройки общественными функциями, благоустройство парков и скверов.
Противоположный взгляд на гармоничное будущее урбанистического развития представила группа «Атриум». По словам Антона Надточия, их команда предприняла попытку реализовать концепцию вертикального города в проекте 69-этажного небоскреба: анфилада связанных между собой общественных пространств будет расположена не только на уровне земли, но и на высоте 30-го этажа. Глобальным трендом в развитии Москвы Антон Надточий назвал развитие транспортной инфраструктуры, прежде всего за счет кольцевой железной дороги. Повышение транспортной доступности способствует развитию восприятия города как пространства возможности и пространства активности. Архитектор напомнил о формирующейся тенденции к снятию высотных ограничений (такое решение уже реализуется в ряде крупнейших мировых урбанистических центров).
Со своей стороны, Александр Карпов, директор Центра экспертиз «ЭКОМ», критически высказался о возможности коммуникации собственников жилья в подобных небоскребах. «По сути, это хорошо только для арендного жилья», – сказал он. В ответ Антон Надточий напомнил, что с развитием мира развиваются и способы коммуникации. Кроме того, концепция вертикального города не исключает возможностей развития и других типов застройки. «Всегда есть возможность выбора. Мы стремимся к тому, чтобы одно не подавляло другое», – подчеркнул г-н Надточий.
Значение среды
Средовой подход к архитектуре как перспективный для российских городов представил Сергей Скуратов на примере проекта многофункционального жилого комплекса «Садовые кварталы», строящегося в московских Хамовниках. «Главное для людей – получить привычную среду, поскольку большинство из нас живет сегодняшним днем. Я имею в виду не в прозаическом смысле, а проживает этот день максимально честно, эффективно, эмоционально», – заявил Сергей Скуратов, предваряя презентацию проекта. Таким образом, он обозначил тренд, который, по мнению его команды, должен быть ведущим при формировании городской среды будущего. Проект «Садовые кварталы» как раз и представляет собой 40 средовых домов, проектирование лишь одной четвертой части которых было передано сторонним архитекторам для создания средовых нюансов. Среди доминант в работе над этим масштабным проектом застройки (площадь застраиваемой территории составляет 16 га) г-н Скуратов назвал, прежде всего, саму организацию процесса: «Это демонстрация правильно организованного процесса, в котором главное – участие автора на всех стадиях реализации».
Обратная связь
Этот подход перекликается с лучшими практиками градостроительного проектирования советского времени. Представители петербургского профессионального сообщества акцентировали на конференции идею о том, что современные архитектурные изыски отражают наличие сложностей в актуальной архитектуре. В то же время советская архитектура, даже с учетом нынешних требований, может соперничать с современной по градостроительному наполнению и «человеческому критерию». По крайней мере, в Петербурге.
Оригинальным мотивом конференции стала тема созданного, но так и не построенного: например, была представлена карта Москвы с нанесенными на нее знаменитыми нереализованными проектами. Соответственно, темой презентации Сергея Крючкова (ADG group) стала роль заказчика в воплощении архитектурного проекта. Сегодня, по мнению г-на Крючкова, в тренде блеф как метод и фейк как результат. Однако, когда крупные проекты реализуются с привлечением бюджетных средств или даже исключительно на бюджетные деньги, ситуация меняется. Воплощение идей архитекторов становится картой в политической игре, соответственно, большую важность в глазах ведущих участников этого процесса приобретает обратная связь – идеи населения. «Проактивность имеет значение», – отметил Сергей Крючков.
Проекты новых Нормативов градостроительного проектирования и ПЗЗ Петербурга положительного отклика у строительного сообщества не нашли.
Единые требования по всему городу, число соцобъектов, высотность зданий – все вызывает споры.
Не часто у застройщиков Петербурга появляется возможность побеседовать с разработчиком документов, контролирующих их деятельность. В минувшую пятницу строительные эксперты поговорили о наболевшем на круглом столе с участием председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева.
НГП. Разбивка по частям
Одно из «больных мест» НГП – единые нормативы на весь город. Эксперты считают, что общие требования к центру Петербурга и его окраинам – плохая идея.
«Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», - считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
С этой идеей глава профильного ведомства не согласился, связав это с ушедшими временами, когда «всем все было поровну».
«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные, - говорит Владимир Григорьев. - А это будет значить, что тот, кто живет в историческом центре, не имеет возможности припарковаться, отдать детей в школу или детсад, просто потому что в центре не нужно соцобеспечение».
Это реплика вызвала у участников дискуссии волну возмещения: «Господин Григорьев не признает ранжирование территорий, но в то же время мы знаем, что существует жилье эконом, бизнес и комфорт классов», - сказал заместитель гендиректора по развитию ГК «Пионер» Александр Феофанов.
Его поддержала и руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если подходить «одним мерилом» к этим территориям, то это обречет город на «вымирание»: «Мы вынуждены отказаться от идеи реконструкции двух домой на Петроградской стороне потому что там не возможно устройство парковочных мест. Нельзя быть настолько зашоренным чтобы не признавать, что мы имеем дело с разной средой. А если говорить о равенстве граждан, то эта разница обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек хочет жить».
«Любая инновация, прогресс «умирают» в стенах чиновников, - заявил Белоусов. - Это просто нежелание прислушиваться к разумным доводам. О каком нарушении социальной справедливости идет речь? Те, кто переезжает в центр знают и про трудности с парковками, про не чистый воздух. Люди идут на это сознательно. Жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами».
НГП. Соцобъекты
Еще одним недочетом при разработке НГП, по мнению экспертов, является регламент количества социальных объектов в районах Северной столицы. Так, на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на тысячу жителей, тогда как сейчас прописано 120.
По словам Алексея Белоусова, сейчас в Петербурге существует профицит мест в детсадах - обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Исходя из этого, эксперт не понимает, зачем число школ в городе должно решили увеличить еще.
«Количество детсадов и школ – это постоянное «лобное место» среди застройщиков. Споры по этому поводу идут всегда, - высказывает свою точку зрения Владимир Григорьев. - Но у меня нет никаких оснований не доверять председателю комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно - сегодня было одно, потом сдали два дома и вот уже дефицит. «Профицит», «дефицит» – это все вкусовые оценки».
ПЗЗ. Этажность
Очередные изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов, считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре РГУД Сергей Орешкин. Так, они коснулись правил экспертизы проектов, появился пункт согласования архитектурно-градостроительного облика, а также решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 метров.
«Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия девелоперов на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Одно из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города».
Он также добавил, что сейчас, из-за того что проект ПЗЗ не принят, у застройщиков «завис» ряд проектов и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.
Говоря об изменении норматива этажности, Григорьев отметил, что это ограничение не затронет всерьез интересы застройщиков:
«Ограничение этажности в новостройке ведет к потере прибыли всего на 3% . Большие дома выставляются с учетом инсоляции - пропорции здесь линейные. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажки. То, что по себестоимости дома 10 и ниже этажей намного дешевле, это показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках».
Он также добавил, что новые ПЗЗ планируют утвердить летом этого года.
Цитата
Владимир Григорьев, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга
- Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, не корректны.
Накануне в Москве состоялся юбилейный Российский инвестиционно-строительный форум, традиционная очная ставка регулятора с представителями бизнес сообщества.
Итоги дискуссии получились противоречивыми: прогнозируемого провала рынка не случилось благодаря льготной ипотеке, но фундамента для дальнейшего развития у отрасли нет – кредитные ресурсы недоступны, нагрузка на застройщиков растет, а спрос падает. В итоге более 70% строительных компаний могут уйти с рынка, говорят эксперты.
Выступление министра строительства РФ Михаила Меня ожидаемо стало центральным пунктом повестки двух дневного форума. От доклада министра ждали если не судьбоносных новостей, то хотя бы обозначения основного вектора развития госполитики по стройке. На деле же Михаил Мень ограничился перечислением «позитивных» итогов 2015 года, обойдя стороной все те проблемы, за которые министерство критикуют в последнее время – аварийка, капремонт, саморегулирование.
По словам чиновника, результаты 2015 года опровергли негативные прогнозы ряда экспертов. Не сбылись предсказания по 50% падению рынка и крахе ипотеки.
Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр стало апрельское решение по субсидированию ипотечной ставки. С момента работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже просочившуюся в СМИ новость - решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в Кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть и для покупателя условия программы останутся те же.
По его словам, по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014 – было построено почти 84 млн кв. м. жилья. Выросли объемы ввода жилья эконом класса – на 18% относительно результата 2014 года. По словам министра, застройщики смогли вовремя перегруппироваться и ухватить свою часть спроса. Спрос неизбежно мигрирует в эконом-класс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС неизбежно просядут.
Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). То есть застройщики поймали тренд на однокомнатные квартиры и студии и вовремя скорректировали квартирографию.
Земля в новых руках
Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития и делегирование структуре Александра Плутника полномочий по распоряжению земельными ресурсами. По словам самого господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. м. жилья эконом класса.
Эти земли предполагается подготовить к застройке за счет государства (источники финансирования пока определяются) и реализовать здесь жилищные проекты в рамках программы «Жилье для российской семьи» мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014-2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тыс. кв. м. жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв.м. По словам чиновников, если раньше застройщики отмахивались от программы и заявленной цены в 35 тыс. рублей за квадрат, то в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной. Кроме того,застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. м. не ввести.
Тем не менее, в АИЖК уверены, что объемы застройки эконом-класса будут неуклонно расти. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более, что земля сильно упала в цене. Сейчас мы видим время абсолютных возможностей для застройщиков».
Глава АИЖК напомнил, что в 2004 году было выдано ипотеки на 19 млрд рублей. В 2014 – 1,8 трлн рублей, за 10 лет ипотечный рынок вырос в 100 раз. И в первую очередь за счет частного капитала и деятельности частных банков. Сейчас АИЖК планирует подогреть конкуренцию на рынке, что частные банки смогли значительно нарастить объемы выдачи. Также АИЖК работает с Банком России по выпуску новых ипотечных облигаций. Кроме того, агенство планирует развивать и так называемые коллективные инвестиции. Готовятся несколько пилотных проектов, которые будут сформированы в качестве закрытых паевых фондов. Гражданам предложат вступать в ПИФы, строить арендное жилье и получать доходность выше чем на банковских депозитах.
О чем не говорит Минстрой
Продление льготной ипотеки участников рынка порадовало. Но проявление государственной заботы о рынке оказалось ложкой меда в бочке тех проблем, с которыми застройщики сталкиваются каждый день.
Прежде всего, это вопрос инженерной подготовки земельных участков. Как рассказал первый заместитель министра Леонид Ставицкий, затраты застройщика при получении техусловий от ресурсников сегодня составляют 15-20% себестоимости строительства. В прошлом году строители вложили в строительство сетей 400-500 млрд рублей, при том, что во всем мире застройщик просто приходит на пятно и «втыкает вилку в розетку». «Строительство сетей должно быть заложено в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций и учитываться в тарифе, но тянуть сети – это не дело застройщика, - говорит чиновник. – Кондитер ведь не заставляет нас покупать ему ларек, чтобы он продавал нам конфеты. Хочешь поставлять услугу – построй сети». По словам господина Ставицкого, отсутствие затрат на инженерную подготовку земли снизит риски застройщиков, ставки по кредиту для него у банка и стоимость «квадрата» для покупателя.
Кроме того, над застройщиками по-прежнему довлеет невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке работают 3-4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Согласно внесенным в 214ФЗ поправкам минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков и не введенных в эксплуатацию. Или же размер капитала должен быть не менее 1 млрд рублей. Если эта норма пройдет рассмотрение в Госдуме, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала вступиться за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214 ФЗ хотя бы до 3%. Еще одна ее инициатива – отмена налога на участки в проектах комплексного освоения, которые находятся у застройщиков «под паром», освоение которых отложено на перспективу.
Но главные вопросы, которые ставили на форуме участники были проще – где взять денег в кредит и как склонить граждан к покупке жилья? «Каждый скинутый процент ипотечной ставки принес нам дополнительные 5% спроса. 15% дисконт на квартиры дает нам 30% продаж. Но мы уже стоим на нулевой марже. Покупатель вроде и готов брать жилье, но требует еще снизить чек, - говорит генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. – Мы готовы об этом думать, но есть такая штука как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией заградительными ставками и тем самым рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений». По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого деньги у банков сегодня есть, но кредитуют они сверхосторожно.
«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - рассказал эксперт.
Отношение населения к рискам приобретения первички можно проследить по отчетам крупнейших девелоперов за 2015 год: почти у всех падение продаж составило 20-45%. И предпосылок для роста спроса – немного. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку – при нулевой марже и отсутствии уверенности в спросе на завтра.
Реагируют на эту ситуацию застройщики уменьшением задела – меньше строят и отказываются от новых очередей в рамках действующих проектов. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка – по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше.