Борьба за генпланы
Муниципалитеты Ленобласти без утвержденных генпланов могут потерять самостоятельность. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил включать такие поселения в состав более активных территорий, так как пассивность муниципалов в работе с документами территориального планирования снижает рейтинг и инвестиционную привлекательность региона.
Из всех муниципалитетов Ленобласти генпланы утверждены у 143 муниципальных образований, 27 проектов генпланов – на рассмотрении, 18 – в разработке. Еще 7 муниципалитетов отказались от разработки документов терпланирования из-за «отсутствия необходимости». Помимо генпланов есть и еще одна проблема: только 7% населенных пунктов (210 из 2944) зарегистрировали свои границы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это не может не тревожить региональный филиал Кадастровой палаты и областных чиновников. Последствием такой недисциплинированности, по словам губернатора Александра Дрозденко, может стать остановка развития территорий. При отсутствии генпланов органы МСУ не могут ставить земельные участки на учет, резервировать и изымать земельные участки для муниципальных нужд, переводить из одной категории в другую. «С июля 2017 года при отсутствии генпланов невозможно провести планировку территории, в том числе для размещения линейных объектов. Это грозит срывом программы газификации, программ коммунальной инженерии, транспортной инфраструктуры», – перечислил причины беспокойства глава региона.
Привлечь к ответственности
Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев рассказал, что юристы Комитета нашли норму закона, которая позволяет привлекать к административной ответственности глав муниципалитетов, пренебрегающих работой с документами территориального планирования. «После утверждения генплана необходимо в течение 5 дней уведомить Росреестр и Кадастровую палату – выслать копию нормативного акта об утверждении генплана и в течение 6 месяцев поставить на кадастровый учет границы населенных пунктов, – напомнил Евгений Домрачев. – Сейчас эта работа не ведется. Мы будем мониторить ее ежеквартально и применять нормы административного воздействия к главам, пренебрегающих этой работой».
Он также предложил передать с 2018 года полномочия по подготовке и утверждению генпланов поселений на уровень региона, так как требовать исполнения этой работы от «крайне дотируемых» муниципальных образований, по его мнению, не имеет смысла.
Губернатор же предложил другое решение проблемы: включать поселения, отказавшиеся от разработки генпланов, в состав других поселений. «Зачем нам поселения, которые считают, что им не нужен генплан, а значит, и развитие? Если не поймут – включим механизм финансовой блокады или все госполномочия передадим соседним поселениям», – пригрозил губернатор.
Представители муниципалитетов объяснили, что не занимаются регистрацией границ из-за невозможности предусмотреть в местном бюджете необходимую сумму. Услуги кадастровых инженеров по факту обходятся в сумму от 32 до 200 тыс. рублей за один населенный пункт.
Руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти Олег Михеев напомнил, что отсутствие границ населенного пункта в ЕГРН – это еще и потери в налоговых поступлениях для поселения. «При переводе участков в земли населенных пунктов и включении их границ в ЕГРН почти в четыре раза увеличивается налогооблагаемая база, – привел пример директор областной Кадастровой палаты. – Пока количество земельных участков с уточненными границами составляет всего 53%, вопрос в том – все ли участки включены в оборот».
По мнению Олега Михеева, изготовление карты (плана) не так трудозатратно, как кажется муниципалам. Стоимость можно снизить, грамотно проведя котировки.
Он также предложил представителям администраций муниципалитетов организовать серию семинаров на базе Кадастровой палаты по работе над ошибками в планах.
Муниципальные барьеры
Неоперативная работа с документами территориального планирования затрудняет также получение разрешений на строительство. В Ленобласти в рамках внедрения целевой модели «Получение разрешение на строительство и территориальное планирование» планируется сделать максимально доступной информацию о потенциале территорий для инвесторов, правила должны стать прозрачнее, а срок процедур для получения разрешений – сократиться.
Но опросы малого и среднего бизнеса показывают, что главная проблема связана как раз с получением разрешений на подключение к инженерным сетям, техусловий и разрешений на оформление земельных участков. Причем трудности возникают как раз на уровне муниципалитетов. Барьеры вырастают на этапе сбора документов и получения первичного разрешения на оформление земельных участков. Информацию о территориях: наличии земельных участков, технических условиях и потенциальной социальной нагрузке для инвесторов необходимо систематизировать и переходить на работу по системе «одного окна».
По мнению Александра Дрозденко, еще одной проблемой является слаборазвитое межведомственное взаимодействие между муниципалитетами, застройщиками и Комитетом по архитектуре и градостроительству региона. В случае неисполнения «дорожной карты» в Правительстве Ленобласти готовы привлекать к решению проблемы прокуратуру. «Дорожная карта» исполнена на 24%, хотя мы рассчитывали выйти на 70% к 1 июля. Ленобласть динамично развивается, и я не позволю, чтобы эти гири висели у нас на ногах», – предупредил Александр Дрозденко.
На прошлой неделе начал работать КВЦ «Экспофорум». Первым мероприятием там стал газовый форум. Однако главное выставочное мероприятие города – Петербургский экономический форум – пока на новую площадку не переезжает. В будущем году он пройдет на старом месте – в «Ленэкспо».
Первым мероприятием сданного в эксплуатацию на прошлой неделе КВЦ «Экспофорум» стал IV Петербургский международный газовый форум. С открытием этой площадки туда постепенно будут переведены все выставки и мероприятия, которые с 1968 года проходили в «Ленэкспо» на Васильевском острове. На данный момент расписание составлено до 2017 года. Единственное мероприятие, которого недосчитается новый комплекс – это Петербургский экономический форум, который в 2015 году в последний раз пройдет в привычном месте.
«Экспофорум» расположился на земельном участке площадью 56 га между Пулковским и Петербургским шоссе. В состав комплекса войдут конгресс-центр общей вместимостью до 7000 человек, три выставочных павильона, галерея пассажа, два отеля (4-звездочный Hilton Hotels&Resorts и 3-звездочный Hampton by Hilton), таможенно-логистический комплекс, паркинг, три вертолетные площадки и объекты инженерной инфраструктуры. На сегодняшний день ГК «Эталон» сдала в эксплуатацию конгресс-центр, три выставочных павильона, здание пассажа, таможенно-логистический комплекс и два контрольно-пропускных пункта. Ввод в эксплуатацию двух отелей и бизнес-центров на территории «Экспофорума» запланирован на декабрь 2014 года – здесь завершаются отделка фасада и внутреннее обустройство зданий. Общий объем инвестиций в строительство «Экспофорума» составляет 1 млрд USD. Генеральным подрядчиком выступила группа компаний «Эталон».
Что появится на месте старого выставочного комплекса – пока не до конца ясно. На ближайшие несколько лет в нем разместятся постоянные экспозиции – городской центр импортозамещения, центр болельщиков, открытый в сотрудничестве с Олимпийским комитетом, центр сотрудничества с Китаем и Азиатско-Тихоокеанским регионом, продовольственная биржа с продуктами от Ленобласти и Белоруссии и развлекательный павильон для детей.
Застройка площадки «Ленэкспо» начнется не ранее 2016 года. Окончательная концепция редевелопмента еще не выбрана.
По ранее распространенной информации, здесь планируется возвести элитное жилье, гостиницу, торговый центр и яхт-клуб. По оценке участников рынка, на 15 га, которые сейчас занимают павильоны выставочного комплекса, можно построить около 800-900 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. «Это место хорошо для жилья бизнес- и комфорт-класса. К тому моменту, когда начнутся продажи, будет запущен Западный скоростной диаметр, что моментально улучшит транспортную доступность района. Кроме того, неоспоримое преимущество этой территории – вид на Финский залив», – считает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Место уникальное: рядом морской вокзал, хорошие виды, а после запуска ЗСД улучшится и транспортная доступность. Полагаю, жилье здесь может стоить от 130 тысяч рублей за квадрат», – говорит Светлана Петрова, директор ГК «Балтийский монолит».
Компания «Кловер Групп» откроет в центре Петербурга апартаменты премиум-класса «Голландия». Расположатся они в реконструируемых девелопером исторических зданиях – в доме князей Шаховских и доме Проппера, напротив острова Новая Голландия. Вложения в проект составляют 1 млрд рублей.
Московская холдинговая компания «Кловер Групп» завершает в Петербурге реконструкцию дома князей Шаховских и доходного дома и издательства Проппера. В мае следующего года девелопер откроет в исторических зданиях комплекс апартаментов премиум-класса. Стоимость вложений в проект самой «Кловер Групп» оценивается в 1 млрд рублей.
Отметим, что реставрируемые объекты признаны памятниками регионального значения, они располагаются по адресам: Адмиралтейский канал, 15, и Галерная ул., 40. Со своих внутренних сторон здания образуют двор с единым архитектурным решением. При этом дом князей Шаховских внешним фасадом смотрит на остров Новая Голландия.
По словам генерального директора ООО «Росгосстрах Недвижимость» (организации, входящей в «Кловер Групп» и непосредственно занимающейся данным проектом – прим. ред.) Александра Попова, холдинг приобрел данный участок на аукционе в 2005 году за 76 млн рублей. Исторические здания были полностью в упадке. В результате перепланировок, производимых в ХХ веке, были утрачены многие элементы отделки фасадов и интерьеров.
«Изначально на данной площадке мы планировали несколько другой проект. Но пришли к выводу, что уместнее всего здесь будут смотреться именно апартаменты. Выбранное нами название объекта – «Голландия» – подчеркивает особенность данного исторического места Петербурга», – отметил девелопер.
Предполагается, что комплекс «Голландия» будет состоять из трех корпусов. Их названия отражают основной путь следования Петра I в Голландию. В пятиэтажной «Гааге» (дом Шаховских) будут размещены восемь двухуровневых апартаментов премиум-класса. В шестиэтажном «Заандаме» (дом Проппера) – 12 апартаментов. В строящемся в дворовой площадке двух исторических домов семиэтажном корпусе «Амстердам» будет 82 апартамента. Вся «Голландия» будет иметь подземную стоянку, рестораны, бутики.
Как добавляют в «РГС Недвижимость», активные продажи апартаментов начались несколько дней назад. Их стоимость соответствует запросам состоятельных людей. Более точную информацию о ценах на апартаменты представители компании рекомендуют получать непосредственно в отделе продаж.
Напомним, реконструкция дома Шаховских и дома Проппера сопровождалась серьезными сложностями из-за судебных разбирательств с городскими властями. В частности, в 2010 году Фонд имущества Санкт-Петербурга требовал расторжения с инвестором договора из-за затянувшейся реконструкции объектов. В том же году КГИОП в судебном порядке требовал наказать «Кловер Групп» из-за двух снесенных внутридворовых флигелей. В итоге девелоперу было предписано выплатить штраф в размере 500 тыс. рублей.
«К сожалению, со сменой руководства в Петербурге менялся и подход к реконструкции исторического центра. Политика городского правительства стала непредсказуемой и в определенный период сводилась к запретам, оставляя нерешенным вопрос, как инвесторам возвращать вложения. Но с новым составом КГИОП мы нашли общий язык. Все работы согласованы. Мы смогли восстановить исторический архитектурный облик объектов», – сообщил Александр Попов.
Заместитель председателя КГИОП Иван Шаховской, являющийся отдаленным потомком семейства Шаховских, побывал на прошлой неделе на объектах с общественной инспекцией отметил, что данный проект можно считать хорошим опытом в деле приспособления исторического центра к современной жизни и потребностям Петербурга.
«Деятельность комитета нацелена не на запрещение любых строительных работ, а на выявление, что ценного есть в объекте и как это сохранить. Надеюсь, будущие жильцы будут ощущать связь с прошлым, задумываться, кто тут жил до них, ходил по этим лестницам», – подчеркнул чиновник.
Как считают специалисты АРИН, проект «Голландия» является достаточно показательным примером того, что рынок апартаментов в Петербурге активно развивается. В частности, в настоящее время по городу реализуется уже около 20 схожих проектов. Особенности «Голландии» в том, что под апарт-отель будут отданы здания, представляющие особую историческую ценность, с переделками и техническими доработками под требования состоятельных клиентов. Так как тип апартаментов в «Голландии» в зависимости от корпусов разный по уровню, отмечают аналитики, сложно определить точную стоимость недвижимости. Вероятнее всего, она будет выше 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Многое в цене «квадрата» будет зависеть от уровня отделки помещений, делают выводы эксперты.
Справка:
Дом по Адмиралтейскому каналу, 15, был построен около 1765 года. Долгое время в нем жили несколько поколений дворянского рода Шаховских, активно участвовавших в развитии Петербурга.
Дом по Галерной ул., 40, был построен в 1877 году. В начале ХХ века в нем находилось издательство С.М. Проппера, выпускавшее одно из самых популярных изданий того времени – газету «Биржевые ведомости».
В Петербурге ХК «Кловер Групп» имеет бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. Там же реализует совместный проект с Setl Group – ЖК Riverside.