Борьба за генпланы
Муниципалитеты Ленобласти без утвержденных генпланов могут потерять самостоятельность. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил включать такие поселения в состав более активных территорий, так как пассивность муниципалов в работе с документами территориального планирования снижает рейтинг и инвестиционную привлекательность региона.
Из всех муниципалитетов Ленобласти генпланы утверждены у 143 муниципальных образований, 27 проектов генпланов – на рассмотрении, 18 – в разработке. Еще 7 муниципалитетов отказались от разработки документов терпланирования из-за «отсутствия необходимости». Помимо генпланов есть и еще одна проблема: только 7% населенных пунктов (210 из 2944) зарегистрировали свои границы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это не может не тревожить региональный филиал Кадастровой палаты и областных чиновников. Последствием такой недисциплинированности, по словам губернатора Александра Дрозденко, может стать остановка развития территорий. При отсутствии генпланов органы МСУ не могут ставить земельные участки на учет, резервировать и изымать земельные участки для муниципальных нужд, переводить из одной категории в другую. «С июля 2017 года при отсутствии генпланов невозможно провести планировку территории, в том числе для размещения линейных объектов. Это грозит срывом программы газификации, программ коммунальной инженерии, транспортной инфраструктуры», – перечислил причины беспокойства глава региона.
Привлечь к ответственности
Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев рассказал, что юристы Комитета нашли норму закона, которая позволяет привлекать к административной ответственности глав муниципалитетов, пренебрегающих работой с документами территориального планирования. «После утверждения генплана необходимо в течение 5 дней уведомить Росреестр и Кадастровую палату – выслать копию нормативного акта об утверждении генплана и в течение 6 месяцев поставить на кадастровый учет границы населенных пунктов, – напомнил Евгений Домрачев. – Сейчас эта работа не ведется. Мы будем мониторить ее ежеквартально и применять нормы административного воздействия к главам, пренебрегающих этой работой».
Он также предложил передать с 2018 года полномочия по подготовке и утверждению генпланов поселений на уровень региона, так как требовать исполнения этой работы от «крайне дотируемых» муниципальных образований, по его мнению, не имеет смысла.
Губернатор же предложил другое решение проблемы: включать поселения, отказавшиеся от разработки генпланов, в состав других поселений. «Зачем нам поселения, которые считают, что им не нужен генплан, а значит, и развитие? Если не поймут – включим механизм финансовой блокады или все госполномочия передадим соседним поселениям», – пригрозил губернатор.
Представители муниципалитетов объяснили, что не занимаются регистрацией границ из-за невозможности предусмотреть в местном бюджете необходимую сумму. Услуги кадастровых инженеров по факту обходятся в сумму от 32 до 200 тыс. рублей за один населенный пункт.
Руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти Олег Михеев напомнил, что отсутствие границ населенного пункта в ЕГРН – это еще и потери в налоговых поступлениях для поселения. «При переводе участков в земли населенных пунктов и включении их границ в ЕГРН почти в четыре раза увеличивается налогооблагаемая база, – привел пример директор областной Кадастровой палаты. – Пока количество земельных участков с уточненными границами составляет всего 53%, вопрос в том – все ли участки включены в оборот».
По мнению Олега Михеева, изготовление карты (плана) не так трудозатратно, как кажется муниципалам. Стоимость можно снизить, грамотно проведя котировки.
Он также предложил представителям администраций муниципалитетов организовать серию семинаров на базе Кадастровой палаты по работе над ошибками в планах.
Муниципальные барьеры
Неоперативная работа с документами территориального планирования затрудняет также получение разрешений на строительство. В Ленобласти в рамках внедрения целевой модели «Получение разрешение на строительство и территориальное планирование» планируется сделать максимально доступной информацию о потенциале территорий для инвесторов, правила должны стать прозрачнее, а срок процедур для получения разрешений – сократиться.
Но опросы малого и среднего бизнеса показывают, что главная проблема связана как раз с получением разрешений на подключение к инженерным сетям, техусловий и разрешений на оформление земельных участков. Причем трудности возникают как раз на уровне муниципалитетов. Барьеры вырастают на этапе сбора документов и получения первичного разрешения на оформление земельных участков. Информацию о территориях: наличии земельных участков, технических условиях и потенциальной социальной нагрузке для инвесторов необходимо систематизировать и переходить на работу по системе «одного окна».
По мнению Александра Дрозденко, еще одной проблемой является слаборазвитое межведомственное взаимодействие между муниципалитетами, застройщиками и Комитетом по архитектуре и градостроительству региона. В случае неисполнения «дорожной карты» в Правительстве Ленобласти готовы привлекать к решению проблемы прокуратуру. «Дорожная карта» исполнена на 24%, хотя мы рассчитывали выйти на 70% к 1 июля. Ленобласть динамично развивается, и я не позволю, чтобы эти гири висели у нас на ногах», – предупредил Александр Дрозденко.
Власти Ленобласти требуют от девелопера проекта «Евроград» в Буграх, компании «Пантикапей», частично уменьшить высотность и плотность застройки жилья. В противном случае они грозятся оспорить ППТ района в суде.
Власти Ленобласти требуют от администрации Бугровского сельского поселения привести в соответствие с региональными нормативами планы по возведению жилья на 52 га, которые должны стать частью проекта-миллионника «Евроград». Как сообщила пресс-служба областной администрации, при проверке проекта планировки территории (ППТ) района было обнаружено, что жилая часть «Еврограда» не только противоречит региональным нормативам Ленобласти, но и утвержденным в самом поселении Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также генплану муниципалитета. ППТ предполагает возведение 16-этажных домов, хотя максимальное количество этажей по ПЗЗ и региональным нормативам не должно превышать 12.
Чиновники объясняют, что нарушены и нормативы по плотности застройки. Согласно проекту планировки, на 52 га предполагается построить 596 тыс. кв. м жилья, плотность составит 11,4 тыс. кв. м на 1 га, это выше региональных нормативов – 9 тыс. кв. м на 1 га (в некоторых случаях – до 11 тыс. кв. м).
Вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что жилая зона «Еврограда» должна быть существенно уменьшена. «Если нормативы не будут выдержаны, Комитет по архитектуре и градостроительству будет вынужден оспорить в суде весь ППТ. В таких случаях суды обычно встают на сторону администрации», – отметил он.
Девелопером проекта «Евроград» выступает инвестиционно-строительная компания «Пантикапей». По данным СПАРК, группа «Пантикапей» создана 15 лет назад выходцами из Крыма и включает около 40 юрлиц. У компании в собственности и управлении около 1 тыс. га в Ленобласти, в том числе 50 га в Бугровском сельском поселении. В августе застройщик получил утвержденный ППТ, также муниципалитет утвердил ПЗЗ и генплан Бугров. В 2015 году девелопер собирается выйти на стройку. Председатель совета директоров «Пантикапея» Дмитрий Яковенко сообщил, что ППТ для этой территории был разработан еще в 2010 году, а в августе текущего года в него были внесены изменения в соответствии с требованиями экспертизы.
«Все эти годы никаких претензий к проекту не было. Градостроительные документы проверяла прокуратура. Параметры проекта не противоречат региональным нормативам. И мне непонятно, почему накануне выхода на стройку поднялся шум. Думаю, кто-то из подчиненных Георгия Богачева ошибся», – считает Дмитрий Яковенко. «В нашем проекте запланировано больше жилья, чем говорят чиновники – 655 тыс. кв. м, а не 596 тыс. кв. м, и не на 52 га, а на большей территории. И будет еще около 2 млн кв. м коммерческой недвижимости», – пояснил он.
Проект «Евроград» был анонсирован около 10 лет назад. Город-спутник должен появиться к 2030 году и займет 730 га. Эта территория находится в собственности 10 крупных застройщиков, в числе которых ГК «Норманн», «Ханса СПб», «ИПС». Совокупные инвестиции в создание района превысят 120 млрд рублей. Первым застройщиком жилья в «Еврограде» должна стать компания «Норманн», которая недавно купила 7 га в этом районе под строительство 90 тыс. кв. м жилья. Представитель «Норманна» заявил, что с претензиями Администрации Ленобласти не знаком.
Эксперты Becar посчитали, что корректировка проектной документации и существенное сокращение объемов строительства жилых площадей может обернуться для девелопера потерей 30% дохода.
ООО «Санаторий «Дюны», основным владельцем которого является мажоритарий Группы ЛСР Андрей Молчанов, приобрело в Сестрорецке за 750 млн рублей здание санатория «Дюны», а также участок, на котором он расположен. Аналитики считают цену адекватной рыночным реалиям и говорят, что компания может потратить на реконструкцию и модернизацию объекта еще около 5-10 млн USD.
По словам генерального директора санатория «Дюны» Андрея Трапезникова, в 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и участков в Сестрорецке. «В рамках федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Санаторий «Дюны» получило право преимущественного выкупа зданий и земельных участков, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет. Сделка проводилась по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – сообщил он.
По данным ООО «Санаторий «Дюны», общая стоимость имущества оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – в 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей.
«При том что по законодательству КУГИ обязан был в течение трех месяцев принять решение о реализации ООО «Санаторий «Дюны» своего права, он затянул сроки, и, несмотря на то что заявка была подана компанией в апреле 2014 года, положительное решение КУГИ принял только в октябре 2014 года, с нарушением сроков. ООО «Санаторий «Дюны» стало правообладателем этой территории с целью создания рекреационной зоны. На днях между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» было заключено два договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. Первый договор предполагает выкуп здания общей площадью 14,4 тыс. кв. м и земельного участка площадью 376,8 тыс. кв. м. Во втором, идентичном договоре речь идет о выкупе здания общей площадью 1,3 тыс. кв. м и земельного участка площадью 5 тыс. кв. м. В планах руководства компании – сохранение функционального назначения этой территории. В перспективе не исключена модернизация санатория под современный медицинский оздоровительный комплекс. Рассматривается возможность размещения на участке дополнительной инфраструктуры для зимнего отдыха, но при этом рекреационная функция этой территории будет сохранена, так же как и природный ландшафт», – подчеркнул господин Трапезников.
По данным «Строительного Еженедельника», совладельцами ООО «Санаторий «Дюны» выступают Андрей Молчанов и ЗАО «НПО Реконструкция» в долях 75 и 25% соответственно. ЗАО «НПО Реконструкция», в свою очередь, владеют граждане России.
По словам генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, строительная компания не имеет никакого отношения к данному проекту. «Это отдельный проект Андрея Молчанова», – пояснил господин Вахмистров. При этом он заверил, что на территории санатория «Дюны» никакой жилой застройки не планируется, там останется именно санаторий, но, возможно, будут пристроены какие-то дополнительные корпуса к оздоровительному комплексу.
По данным КУГИ, здание и участок находятся в зоне Р-3, то есть в зоне объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg, утверждает, что санатории, дома отдыха и курортные отели – это довольно специфические объекты. «Для того чтобы они были прибыльными, требуется профессиональная управляющая компания в области гостиничного бизнеса, которая наладит эффективный операционный менеджмент. ЛСР как девелоперская компания никогда не была замечена в этом сегменте. Поэтому я на 99% уверен, что на этом месте будет вестись коттеджная или апартаментная застройка», – высказывается господин Пашков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», полагает, что с учетом вероятных обременений, прежде всего в части ограничения функционального использования участка, стоимость сделки представляется в целом вполне соответствующей текущим рыночным уровням. «По примерным оценкам, объем инвестиций в реконструкцию и модернизацию объекта может составить еще около 5-10 млн USD», – констатирует он.