Борьба за генпланы
Муниципалитеты Ленобласти без утвержденных генпланов могут потерять самостоятельность. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил включать такие поселения в состав более активных территорий, так как пассивность муниципалов в работе с документами территориального планирования снижает рейтинг и инвестиционную привлекательность региона.
Из всех муниципалитетов Ленобласти генпланы утверждены у 143 муниципальных образований, 27 проектов генпланов – на рассмотрении, 18 – в разработке. Еще 7 муниципалитетов отказались от разработки документов терпланирования из-за «отсутствия необходимости». Помимо генпланов есть и еще одна проблема: только 7% населенных пунктов (210 из 2944) зарегистрировали свои границы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это не может не тревожить региональный филиал Кадастровой палаты и областных чиновников. Последствием такой недисциплинированности, по словам губернатора Александра Дрозденко, может стать остановка развития территорий. При отсутствии генпланов органы МСУ не могут ставить земельные участки на учет, резервировать и изымать земельные участки для муниципальных нужд, переводить из одной категории в другую. «С июля 2017 года при отсутствии генпланов невозможно провести планировку территории, в том числе для размещения линейных объектов. Это грозит срывом программы газификации, программ коммунальной инженерии, транспортной инфраструктуры», – перечислил причины беспокойства глава региона.
Привлечь к ответственности
Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев рассказал, что юристы Комитета нашли норму закона, которая позволяет привлекать к административной ответственности глав муниципалитетов, пренебрегающих работой с документами территориального планирования. «После утверждения генплана необходимо в течение 5 дней уведомить Росреестр и Кадастровую палату – выслать копию нормативного акта об утверждении генплана и в течение 6 месяцев поставить на кадастровый учет границы населенных пунктов, – напомнил Евгений Домрачев. – Сейчас эта работа не ведется. Мы будем мониторить ее ежеквартально и применять нормы административного воздействия к главам, пренебрегающих этой работой».
Он также предложил передать с 2018 года полномочия по подготовке и утверждению генпланов поселений на уровень региона, так как требовать исполнения этой работы от «крайне дотируемых» муниципальных образований, по его мнению, не имеет смысла.
Губернатор же предложил другое решение проблемы: включать поселения, отказавшиеся от разработки генпланов, в состав других поселений. «Зачем нам поселения, которые считают, что им не нужен генплан, а значит, и развитие? Если не поймут – включим механизм финансовой блокады или все госполномочия передадим соседним поселениям», – пригрозил губернатор.
Представители муниципалитетов объяснили, что не занимаются регистрацией границ из-за невозможности предусмотреть в местном бюджете необходимую сумму. Услуги кадастровых инженеров по факту обходятся в сумму от 32 до 200 тыс. рублей за один населенный пункт.
Руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти Олег Михеев напомнил, что отсутствие границ населенного пункта в ЕГРН – это еще и потери в налоговых поступлениях для поселения. «При переводе участков в земли населенных пунктов и включении их границ в ЕГРН почти в четыре раза увеличивается налогооблагаемая база, – привел пример директор областной Кадастровой палаты. – Пока количество земельных участков с уточненными границами составляет всего 53%, вопрос в том – все ли участки включены в оборот».
По мнению Олега Михеева, изготовление карты (плана) не так трудозатратно, как кажется муниципалам. Стоимость можно снизить, грамотно проведя котировки.
Он также предложил представителям администраций муниципалитетов организовать серию семинаров на базе Кадастровой палаты по работе над ошибками в планах.
Муниципальные барьеры
Неоперативная работа с документами территориального планирования затрудняет также получение разрешений на строительство. В Ленобласти в рамках внедрения целевой модели «Получение разрешение на строительство и территориальное планирование» планируется сделать максимально доступной информацию о потенциале территорий для инвесторов, правила должны стать прозрачнее, а срок процедур для получения разрешений – сократиться.
Но опросы малого и среднего бизнеса показывают, что главная проблема связана как раз с получением разрешений на подключение к инженерным сетям, техусловий и разрешений на оформление земельных участков. Причем трудности возникают как раз на уровне муниципалитетов. Барьеры вырастают на этапе сбора документов и получения первичного разрешения на оформление земельных участков. Информацию о территориях: наличии земельных участков, технических условиях и потенциальной социальной нагрузке для инвесторов необходимо систематизировать и переходить на работу по системе «одного окна».
По мнению Александра Дрозденко, еще одной проблемой является слаборазвитое межведомственное взаимодействие между муниципалитетами, застройщиками и Комитетом по архитектуре и градостроительству региона. В случае неисполнения «дорожной карты» в Правительстве Ленобласти готовы привлекать к решению проблемы прокуратуру. «Дорожная карта» исполнена на 24%, хотя мы рассчитывали выйти на 70% к 1 июля. Ленобласть динамично развивается, и я не позволю, чтобы эти гири висели у нас на ногах», – предупредил Александр Дрозденко.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин раскритиковал работу ряда дорожных организаций. Чиновник намерен расторгнуть контракты с теми подрядчиками, которые проводят в этом году некачественный ремонт дорог.
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга (КРТИ) 24 июля провел расширенное отчетное заседание. В его рамках чиновники Смольного и представители транспортных и дорожностроительных организаций обсудили текущую ситуацию в отрасли.
По словам председателя КРТИ Сергея Харлашкина, в этом году расходные полномочия комитета составляют 45,7 млрд рублей. На 1 июля исполнение составляет 28,7%, что выше показателя предыдущих лет. « На ремонт городских трасс в этом году выделено 3,3 млрд рублей. Вся эта сумма уже задействована городскими подрядчиками. К сожалению, из-за урезания бюджета в 2016 году на ремонт будет выделено только 2,9 млрд рублей, что явно недостаточно. В преддверии чемпионата мира для нормального функционирования городских дорог необходимо как минимум 8 млрд рублей. Будем надеяться, что денежные средства на важные для города мероприятия будут изысканы», - сообщил он.
Присутствующий на заседании вице-губернатор Петербурга Игорь Албин подверг острой критики работу ряда дорожных подрядных организаций, занимающихся в этом году ремонтом городских дорог. Разнос был устроен после отчета муниципального Центра комплексного благоустройства, согласно которому из 51-го проверенного дорожного объекта на 27-ми были выявлены нарушения. Отклонения от стандартов касались качества применяемых материалов, водостойкости асфальта, также были зафиксированы значительные перепады высот и строительный мусор на участке, обнаружен строительный мусор на участке.
Согласно отчету инспекторов нарушителями стали компании «СК Гермес», «Севзапдор», «НиК», «Буер», «Синтез», «АБЗ-Дорстрой», «Лендорстрой-2». Вице-губернатор руководителей данных организаций вызывал к трибуне прилюдно объясниться о причинах плохого качества проделанной работы. Правда, четких ответов от подрядчиков так и не услышал, так как дорожники пеняли то «на дождик в Петербурге», то на неверное время выбранное для проверки. «На ковер» не вышли только представители «Лендорстрой-2», которые не пришли на совещание. С ними, пообещал чиновник, разобраться более жестко.
«Нам в Петербурге бракоделы не нужны. Губернатор будет спрашивать с меня и с вас, а со всех нас обычные жители. Дорожным строителям даю десять дней на устранение всех выявленных нарушений. Если за этот срок ситуация не изменится, то скорее всего контракты будут расторгнуты. Также будет включена судебная машина для возращения аванса. Компании-нарушители будут внесены в реестр недобросовестных поставщиков», - подчеркнул Игорь Албин.
Вице-губернатор также рассказал журналистам, что власти Петербурга держат на контроле текущую ситуацию в «Мостострое№ 6». По его словам, пока каких-то серьезных причин для беспокойства о возможной самоликвидации организации нет.
«Мы сейчас мониторим как расходуются в компании авансы, оцениваем их остаточную стоимость. Наша задача не потерять денежные средства. Мы готовы к развитию любого сценария, но надеемся, что организация проживет долго, как и другие проблемные подрядчики», - отметил чиновник.
Напомним, что несколько дней назад прошла информация о возможной самоликвидации «Мостостроя№ 6». Предполагается, что решение о банкротстве может быть принято на ближайшем собрании акционеров. В настоящее время в портфеле компании заказы в Петербурге и Ленобласти почти на 11 млрд рублей. В ноябре «Мостострой № 6» должен сдать развязку на пересечении Пискаревского проспекта и проспекта Непокоренных стоимостью 2,9 млрд рублей.
Предупредить появление новых обманутых дольщиков, разрешая проблемы, как только опасность их возникновения становится очевидной для госстройнадзора, - так можно сформулировать нынешнюю стратегию правительства Ленинградской области в плане защиты участников долевого строительства.
Опасность седьмого параграфа
Долгострои с очень длительной историей – дома во Всеволожске, на ул. Сергиевской, 104, и Константиновской, 101 (застройщик – ООО «НордИнвестСтрой»), которые возводятся с 2007 года. Сегодня права застройщика переданы ЖСК «СерКон», однако фирма, выполнявшая проектирование дома на Сергиевской – ООО «МонолитСетьСтрой» - обратилась в суд с требованием о запрете на использование проектной документации компанией ООО «НордСтройИнвест» и, несмотря на готовность ЖСК оплатить проект, на мировое соглашение не идет. «Очевидно, что «МонолитСетьСтрой» пытается «увести» эти объекты в конкурсную массу через признание прав застройщика за ООО «НордИивестСтрой» и инициировать решение судебных органов о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который существенно ограничивает возможности дольщиков на признание права собственности на недостроенное помещение», - прокомментировала Виктория Пенькова, помощник депутата Государственной Думы ФС РФ, член рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков, на заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области.
Кроме опасности отказа в статусе застройщика жилищно-строительному кооперативу завершению строительства этих объектов мешает и отсутствие средств, а также проектной документации на дом на ул. Константиновской: он строился по аналогии с объектом на Сергиевской. Стоит отметить, однако, что и проект этого МКД, как сообщили в администрации Всеволожского района, «не предъявлялся, более того – не прошел экспертизу». Таким образом, для завершения строительства на одном объекте необходимо установить внутренние коммуникации, а также подключить его к магистральным инженерным сетям. Второй дом нуждается в полном обследовании, перепроектировании с последующей экспертизой проекта, а также получении технических условий. Это предстоит сделать новому профессиональному инвестору. Им может стать ЗАО ИСК «Аверс». По мнению Виктора Шишкина, генерального директора компании, эти дома возможно достроить, увеличив этажность и привлекая тем самым средства новых дольщиков. Со своей стороны, Владимир Драчев, глава администрации Всеволожского района, заявил, что будут найдены механизмы эффективного взаимодействия с этой компанией. «Думаю, что мы сможем убедить ЗАО ИСК «Аверс» принять такое важное, необходимое для жителей района решение», - сказал он. О своих окончательных намерениях застройщик должен сообщить до конца июля, а уже в августе должно быть заключено соответствующее соглашение.
Удобное банкротство
Еще один объект – многоквартирный дом в Новом Девяткино, на ул. Озерной, 8 (застройщик – ЖСК «НовоДевяткино») – попал в список проблемных, поскольку дольщики не могут оформить право собственности на свои квадратные метры. Дом на 182 квартиры построен, но до сих пор не введен в эксплуатацию: не подключен к сетям по постоянной схеме, и средства на это (в пределах 50 млн рублей), как и свободные площади в доме, отсутствуют. Между тем разрешение на строительство недействительно с декабря прошлого года, а генеральный подрядчик (РСУ «Фрунзенское», которое, по словам председателя ЖСК Сергея Нефедова, фактически обладало правами застройщика и распоряжалось средствами от продаж квартир) – в стадии банкротства. «Необходима прокурорская проверка, чтобы установить, как расходовались средства дольщиков. Чтобы избежать уголовной ответственности, один из лучших ходов - уйти в банкротство», - заявила Виктория Пенькова. Необходимо также, по ее мнению, «пересмотреть в сторону минимизации» технические условия – плату за подключение. Однако, полагает г-жа Пенькова, дополнительных инвестиций со стороны самих членов ЖСК на возмещение части затрат в данном случае избежать не удастся.
Стоит сказать, что попадание объекта на ул. Озерной, 8, в перечень проблемных эксперты связывают отчасти с тем, что ранее он не был подконтролен областному Комитету госстройнадзора: с гражданами заключались преимущественно договоры не долевого участия (таковых всего 16), а членства в ЖСК (хотя 214-ФЗ уже действовал).
Для завершения строительства этого объекта вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин предложил в течение месяца ЖСК совместно с госстройнадзором определить стоимость оставшихся строительных работ и подключения к инженерным сетям по постоянной схеме с тем, чтобы половину необходимых средств внесли сами члены ЖСК, пообещав помощь региональных властей в поиске недостающего финансирования.
Осторожно: возможны мошенники
73 дольщика (по состоянию на конец марта), вероятно, не получат новое жилье в срок в дер. Малое Верево. По договорам долевого участия застройщик - ООО НПФ «СВИТ» - обязался передать квартиры не позднее 30 декабря нынешнего года. Однако строительство сегодня – на начальной стадии. И с учетом того, что по проекту дом восьмиэтажный, как полагают в областном госстройнадзоре, «в предусмотренный договорами срок объекты долевого строительства участникам переданы не будут». Из привлеченных денежных средств граждан в сумме почти 110,51 млн рублей не использовано только 49,25 млн рублей. По обращению участников долевого строительства этого жилого дома областной госстройнадзор проверил соблюдение застройщиком требований законодательства. В ходе проверки выяснилось: средства дольщиков находятся в неликвидных активах – ценных бумагах ООО «Альфа», а также обязательствах по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в пос. Русско-Высоцкое Ломоносовского района, заключенным с ЗАО «Фирма «Петротрест» и переданным ООО «Матрикс-Строй» застройщику как отступные.
Между тем и ООО «Матрикс-Строй», и ЗАО «Фирма Петротрест», переименованное в АО «ОРИОН», прекратили деятельность. Первая компания в стадии ликвидации, а вторая – в банкротстве. Примечательно, что учредителем обеих фирм является, как следует из Единого государственного реестра юридических лиц, одно и то же физическое лицо – Верещагин Алексей Леонидович. Как отметили в Комитете госстройнадзора, это свидетельствует об аффилированности данных юридических лиц.
Со своей стороны, Алина Полтавская, генеральный директор ООО «НПФ «СВИТ», сообщила, что по условиям договора ООО «Матрикс-Строй» как генеральный подрядчик имел право продавать квартиры только после выполнения всех работ с подписанием соответствующего акта. «ООО» Матрикс-Строй» начало продажи, не поставив в известность руководство ООО» Матрикс-Строй». Видя нарушение графика работ, мы уведомили ООО «Матрикс-Строй» о расторжении договора генерального подряда и потребовали ответ об их деятельности. Только тогда выяснилось, что уже были привлечены средства достаточно большого числа физических лиц», - сообщила г-жа Полтавская.
Сегодня ООО «НПФ «СВИТ» прорабатывает вариант достройки объекта силами строительной компании «Дальпитерстрой». По мнению специалистов, для привлечения новых дольщиков «играть» с этажностью в Малом Верево вряд ли получится, поскольку по проекту жилой комплекс уже восьмиэтажный, и более высотную застройку ПЗЗ не допускают. Однако прилегающая к пятну застройки земля в муниципальной собственности, и ее можно было бы использовать для строительства дополнительной секции.