Парадоксы реновации
Что мешает сохранению и приспособлению объектов культурного наследия, как удержать баланс между сохранением архитектурных памятников и развитием города? О наследии и вариантах его использования спорили архитекторы, девелоперы и профильные чиновники города на VI биеннале «Архитектура Петербурга».
В Петербурге 9,2 тыс. объектов культурного наследия, из них около 3,5 тыс. – памятники федерального значения, 2,8 тыс. – регионального, еще 2,9 тыс. – выявленные объекты культурного наследия (ОКН). За год историко-культурную экспертизу успевают провести менее чем для 1% потенциальных памятников. В 2016 году, по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, был поставлен рекорд – 143 экспертизы. На то, чтобы установить статус всех выявленных ОКН, понадобится минимум 20 лет, подсчитал председатель КГИОП.
Благими намерениями
Сумма, которая ежегодно выделяется городским бюджетом на содержание и сохранение объектов, статус которых уже определен, составляет 7-8 млрд рублей. Часть нагрузки по восстановлению исторических зданий ложится на инвесторов. При этом для последних признание здания памятником часто становится не фактором капитализации, а напротив – дополнительным обременением. Во-первых, охранный статус может затянуть сроки реализации проекта. По словам руководителя архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна, только согласования в общей сложности могут занять от 13 до 15 месяцев (при условии идеального проекта). Во-вторых, стоимость всех работ на историческом объекте вырастает на 30-40%.
Чтобы стимулировать инвесторов вкладываться в сохранение памятников архитектуры, КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений разрабатывает программу, аналогичную московской «Рубль за квадратный метр». «Мы решили взять за основу опыт Москвы, где инвесторы торгуются за годовую стоимость аренды и заинтересованы быстрее отреставрировать объект, чтобы ставка арендной платы снизилась до рубля за метр. На реставрацию им отводится максимум 5 лет», – прокомментировал Сергей Макаров.
Но не для всех инвесторов аренда представляет интерес. «Мы в первую очередь ориентированы на право собственности», – комментирует программу КГИОП президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но и выкуп у города объекта культурного наследия еще не означает, что девелоперу с ним будет легко. Помимо жестких ограничительных мер охранного законодательства девелоперу грозит риск погубить свою репутацию, не угодив своим проектом реконструкции памятника градозащитникам.
В Петербурге не принято хвалить инвесторов, берущих памятники на баланс, с сожалением отмечает архитектор Никита Явейн. «Как только девелопер начинает заниматься памятником, что бы он ни сделал – каждый может в него плюнуть», – посетовал господин Явейн. Его точку зрения развивает Эдуард Тиктинский: «Нужен карт-бланш от горожан, которых интересует качество среды, благоустроенность, нужны интернет-референдумы городского сообщества, это даст власти возможность легитимировать более активные действия в этой области», – предлагает он.
То, что ограничения, которые накладывает охранное законодательство на действия со зданиями-памятниками, чересчур жестки, признают даже чиновники. «Петербург должен иметь собственную систему градостроительного регулирования и не пытаться применить к себе правила, актуальные для всей страны, – за исключением Москвы», – уверен главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурного бюро «Герасимов и партнеры», более прямолинеен в формулировке причин, которые снижают интерес бизнеса к историческим зданиям. По его мнению, уверенному промышленному редевелопменту мешают отсутствие устойчивой градостроительной стратегии и чехарда в законодательстве. По мнению архитектора, правила игры для девелоперов, выкупающих исторические объекты, нужно обозначать заранее, а не вводить новые ограничения, когда объект находится в стадии реализации. В пример он приводит ситуацию с территорией фабрики «Красное знамя». «Если власть хочет сохранить объект, ей остается только выкупить его по объективной оценке у девелопера и делать в нем то, что считают нужным горожане: хоть музей, хоть дворец бракосочетаний – насколько хватит фантазии. В случае с «Красным знаменем» – это единственный путь, – развивает свою мысль архитектор. – Но нельзя заставлять людей, которые владеют объектом, тратить деньги на то, что никогда не окупится».
«Да, мы слишком часто меняем правила игры, и необоснованно, и обоснованно», – признает председатель КГИОП Сергей Макаров. По его мнению, для Петербурга необходимы поправки в охранное законодательство в части определения охранных зон памятников. «Охранные зоны в 150 м, запрещающие любую хозяйственную деятельность, должны быть не у всех памятников», – говорит Сергей Макаров. За поправки в законодательство ратует и главный архитектор Владимир Григорьев: «Мы должны иметь возможность строить подземные парковки, в том числе под историческими зелеными насаждениями», – считает он. А вот за снос исторических зданий господин Григорьев предлагает вводить уголовную ответственность.
С точки зрения девелоперов, повысить интерес бизнеса к объектам культурного наследия можно, ликвидировав временные риски – для это нужны готовые документы территориального планирования. «Программа максимум: должны быть сделаны ППТ, подготовлены градпланы, с точки зрения объемов и темпов стройки, четко должны быть понятны ограничения и охранные зоны, – перечисляет Эдуард Тиктинский. – При готовых ППТ и градплане остается только проектировать, привлекая лучших архитекторов».
Лепнина как особая примета
Промышленные объекты – выявленные или признанные памятниками – отдельная проблема. В Петербурге нет единой политики их сохранения и восстановления. «Определение памятника – размытое. Почему-то в Законе об охране памятников решили: все, что построено до 1917 года – хорошо и может считаться памятниками, а все, что позже – уже выборочно, – комментирует архитектор Евгений Герасимов. – Например, весь Московский проспект – это не памятник, значит, его теоретически можно снести».
Привычка ценить промышленные объекты как памятники еще не выработалась у местного сообщества. «В Финляндии промышленные объекты ценят больше, чем особняки. А у нас часто даже старый дом с типовой отделкой лепниной уже воспринимается как памятник», – приводит пример архитектор Никита Явейн. При этом подход к приспособлению исторических промышленных зданий должен быть более гибким, чем для «особняков с лепниной», уверены архитекторы. Сегодня подход к промышленным объектам неконструктивен как со стороны градозащитников, так и со стороны девелоперов. Историки видят в заводе музей и не дают его преобразовывать. «Завод не может быть музеем, он должен быть «живым», приспосабливаться и жить», – считает Никита Явейн. Девелоперы же чаще предпочитают снести все постройки в промзоне и возвести новое жилье. Кроме того, у петербуржцев – как застройщиков, так и потребителей – нет привычки жить в промышленных лофтах. «Должен произойти какой-то прецедент: кто-то должен стать первым», – размышляет Явейн.
На вопрос об удачных примерах реновации промышленных территорий эксперты биеннале «Архитектура Петербурга» не сразу нашлись что ответить. Евгений Герасимов привел в пример «Гранд Макет Россия» на Цветочной улице, Никита Явейн – завод «Самсон» на Лиговском проспекте. Также архитекторы упомянули в числе удачных редевелопмент территории бывшего грузового двора Московского вокзала компанией «ЛенСпецСМУ», построившей на этом участке квартал «Царская столица». Технический директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин выразил мнение, что Петербург, как и Москва, перенасыщен промзонами относительно европейских городов: промзоны занимают от 17 до 20% территории в обеих столицах, в то время как в городах Европы – только 5-7%. «Нужно очищать город от промышленных зон», – уверен господин Бородин.
Для благополучного существования ОКН необходимы не только законодательная, но и моральная поддержка девелоперов, градостроительные нормы, скорректированные с учетом особенностей среды Петербурга, гибкое сочетание частных и бюджетных инвестиций. Но ключевое условие, без которого все вышеперечисленные условия будут иметь мало смысла, – желание властей сохранять и адекватно использовать исторические здания. Логичным дополнением к нему станет и осознание не только культурной, но и экономической ценности этих объектов у городского сообщества. «Мы не очень ценим историческую городскую среду: любим по ней гулять, а не покупать, – говорит Владимир Григорьев. – Ценность недвижимости в центре, переведенная в стоимость, должна превысить затраты на ремонт этих зданий».
Кстати
Организаторами VI биеннале «Архитектура Петербурга» выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский Союз архитекторов России, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Цифра
20 лет уйдет на историко-культурную экспертизу выявленных ОКН в Петербурге
По мнению участников профессионального сообщества, запуск Единого реестра членов СРО с 1 октября 2015 года является огромным прорывом в системе саморегулирования.
По данным НОСТРОЙ, на сегодня в Едином реестре содержится информация о членах 271 действующих саморегулируемых организациях. Реестр размещен на сайте Национального объединения и уже готов выдавать актуальную информацию об истории каждой строительной компании, когда-либо получавшей свидетельства о допуске различных видов работ. Всего в нем содержится информация на 125 тыс. действующих компаний.
Все дело в подписи
В НОСТРОЙ подчеркивают, что создание реестра – это коллективный труд. В процессе участвовала каждая саморегулируемая организация, которая подавала сведения. И от того, как правильно и своевременно она предоставляла информацию, и зависело качество реестра.
Руководитель Аппарата НОСТРОЙ Николай Капинус, отметил, что первый рубеж в создании реестра успешно пройден. Сейчас наступил период работы с представленной информацией. «В ближайшее время завершится получение всеми СРО электронно-цифровой подписи (ЭЦП), и реестр заработает в полном объеме. Я знаю, что некоторые критиковали НОСТРОЙ за то, что мы требуем от СРО получения электронно-цифровой подписи. Но мы считаем, что сведения, которые подаются в реестр, должны быть актуальными и подписаны должностным лицом СРО, которое за это несет ответственность. Электронная подпись – один из элементов персонализации», – прокомментировал Николай Капинус. По его словам, по состоянию на 30 ноября 2015 года выдано 230 ЭЦП, готовы к выдаче ЭЦП для еще 18 СРО. В обработке находятся заявления на получение ЭЦП от 3 СРО, а 20 СРО пока не обратились в Национальное объединение строителей.
Электронный допуск
Запуск реестра влечет за собой переход на единый электронный бланк свидетельства о допуске. Он намного практичнее и эффективнее, чем бумажный носитель, и позволяет экономить средства СРО. Это достигается за счет того, что отпадает нужда изготавливать бланки с водяными знаками и голограммой, тратить деньги на полиграфию – свидетельство о допуске можно распечатать на любом листе, а его достоверность подтверждается наличием образа в реестре, где его может увидеть каждый. Это значительный шаг к тому, чтобы пресечь продажу допусков, уверен Николай Капинус.
Единый реестр членов СРО уже сегодня является важным и востребованным информационным ресурсом среди заказчиков, о чем говорит статистика посещаемости официального сайта НОСТРОЙ, на котором размещена система. Количество просмотров открытой части реестра за последний месяц достигло полумиллиона.
Доработку системы Единого реестра планируется завершить до конца этого года. С 1 января 2016 года с помощью данного ресурса можно будет проверить полноту заполнения сведений о членах СРО, о свидетельствах о допуске, о договорах страхования, о решениях органов управления и размере взноса в компенсационный фонд.
«Восьмого октября 2015 года Советом НОСТРОЙ утвержден порядок выдачи выписок из Единого реестра. Все госорганы – правоохранительные, надзорные и т.д. будут получать эти выписки бесплатно. А вот если кто-то со стороны захочет потренироваться и запросить 1000 выписок – просто для интереса, то за такой интерес придется заплатить», – прокомментировал Николай Капинус. От отметил, что в Национальное объединение строителей уже поступает достаточно много обращений от правоохранительных органов, от Департамента градостроительной политики города Москвы, от налоговых органов и тендерного комитета с просьбой предоставить выписки именно по утвержденной Советом форме.
Таким образом, с 2016 года Единый реестр членов саморегулируемых организаций может стать единым информационным ресурсом всей страны, элементом государственного портала госуслуг, в котором будут содержаться сведения о строительных компаниях и их допусках.
Развитие в Академии
Однако в 2015 году Национальное объединение строителей работало над реализацией не только проекта по созданию Единого реестра членов СРО. Важным направлением стала организации системы профессионального образования, в частности, запуск Академии НОСТРОЙ, которая будет заниматься подготовкой и переподготовкой кадров для строительного комплекса России.
Национальное объединение строителей провело большую подготовительную работу, чтобы Академия НОСТРОЙ в полном объеме заработала в начале 2016 года.
Впервые предложение о создании Академии было поддержано на окружной конференции СРО Дальневосточного федерального округа, а затем IX Съезд НОСТРОЙ в марте 2015 года принял решение об образовании такого института. Ее ректором избран Николай Капинус.
В НОСТРОЙ отмечают, что в настоящее время подготовка специалистов в рамках дополнительного профессионального образования достаточно формальна, а часто вообще продается необходимая «корочка» без всякого обучения. «Эту ситуацию нужно в корне менять, нужно учить людей, повышать безопасность производства работ, ведь у нас огромное количество несчастных случаев на стройках. Статистика устрашает – за первое полугодие 2015 года на строительных объектах России зарегистрировано около 930 смертельных и тяжелых несчастных случаев. Сейчас специалисты академии совместно с Аппаратом НОСТРОЙ проводят проверки по всем этим случаям, чтобы понять структуру происшествий», – пояснил Николай Капинус.
В настоящее время Академия НОСТРОЙ находится в стадии получения лицензии на образовательную деятельность. А после приступит к дополнительному профессиональному обучению специалистов строительной отрасли. Стоит сказать, что Академия получила право на использование всех продуктов и программного обеспечения Единой системы аттестации Национального объединения строителей (ЕСА НОСТРОЙ).
Планируется, что Академия в отличие от самого НОСТРОЙ, будет вести, в том числе, и коммерческие проекты. Например, это может быть формирование реестра страховых компаний или электронный каталог технических решений и практических рекомендаций по энергосбережению и повышению энергетической эффективности зданий и сооружений и так далее. Еще планируется создать библиотеку образовательных программ. В НОСТРОЙ говорят, что доступ пользователей к этим реестрам будет бесплатным, но за включение в реестры придется заплатить.
Мнение
Николай Капинус, руководитель Аппарата НОСТРОЙ:
- Ежегодно НОСТРОЙ тратил около пяти миллионов рублей на обновление ЕСА. Фактически Национальное объединение за деньги строителей разрабатывало и перерабатывало тесты, которые затем бесплатно получали коммерческие структуры и за деньги проводили аттестацию строителей. Поэтому принято решение передать работу над ЕСА Академии НОСТРОЙ, чтобы она ее финансировала из тех денег, которые сможет заработать. Не думаю, что при этом цена за прохождение аттестации сильно увеличится – она и сейчас колеблется от 500 до 2 тыс. рублей, при этом учебных центров, которые готовы предоставлять такие услуги, на рынке довольно много.
Ввод санкций против Турции, считают эксперты, может негативно отразиться на инвестиционных проектах в Петербурге.
Кроме того, от запретных мер могут пострадать граждане, купившие недвижимость в южной стране.
Последние политические события, связанные с резкой конфронтацией отношений между Россией и Турцией, поставили под угрозу дальнейшее сотрудничество между двумя странами. В том числе по бизнес-проектам, многие из которых пока активно реализуются.
Непатриотичный подряд
С 1 января 2016 года вступает в силу постановление российского правительства о спецмерах против Турции. В числе прочего документом запрещается прием граждан этой страны на работу без трудового договора, если он не был заключен ранее. Также с Нового года турецкие строительные компании должны получать специальные разрешения на работу у российских властей. Это касается как частных турецких организаций, так и российских с турецкими бенефициарами. Критерии, по которым правительство будет одобрять или отклонять те или иные проекты, пока находятся в стадии проработки. Их обещают определить до конца декабря или более оперативно, если будет новая политическая установка. Чиновники подчеркивают, что по значимым текущим совместным проектам двух стран санкции пока вводиться не будут. Петербург в строительном секторе достаточно активно работает с Турцией. В частности, итало-турецкая компания ICA ведет генподрядные работы на строительстве Западного скоростного диаметра.
Ранее эта же компания занималась реконструкцией аэропорта Пулково. Турецкая Renaissance Construction является генподрядчиком строительства «Лахта-центра». Она же возвела несколько лет назад ТРК «Галерея». Турецкая компания Elite World Hotels в этом году начала реализовывать проект строительства двух отелей в Петербурге на Пироговской наб. и площади Конституции. Обе гостиницы должны открыться к чемпионату мира по футболу в 2018 году. На резкое охлаждение отношений между странами уже откликнулся депутат Госдумы Дмитрий Ушаков.
На прошлой неделе он направил открытое письмо в Правительство РФ с предложением приостановить строительство ЗСД турецким подрядчиком. В нем он отметил, что доходы ICA могут пополнять военный бюджет Турции. Также господин Ушаков попросил проверить качество проведенных генподрядчиком работ и его бухгалтерскую отчетность. В пресс-службе компании «Магистраль Северной столицы», входящей в консорциум строительства ЗСД, уже отметили, что их итало-турецкий партнер останется на объекте.
Работы по строительству центрального участка скоростной магистрали идут в обычном режиме. Между тем некоторые петербургские девелоперы отказываются от сотрудничества с турецкими компаниями. В частности, компания «С.Э.Р.» решила исключить из числа претендентов на конкурс строительства небоскреба Ingria Tower подрядчиков из этой страны. По мнению экспертов, в целом уход турок из Петербурга может негативно отразиться на строительном комплексе города. Особенно это будет заметно, если они покинут действующие проекты. По словам депутата ЗакСа Сергея Шатуновского, процедура передачи объекта другому подрядчику может занять срок до полугода. Все это время стройка может пустовать. Но для реализации значимых объектов для города такие простои крайне нежелательны.
Схожие выводы делает и директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан. «Турецкие строители – ответственные. Качественно работают на своих объектах. И от их ухода строительный рынок многое потеряет. Однако важно в этой истории и другое – что с отказом от сотрудничества с Турцией пострадает и инвестиционная привлекательность Петербурга. Иностранные партнеры – не только турецкие – вряд ли захотят работать с непостоянным партнером», – считает эксперт.
Не нужен нам берег турецкий
Между тем заложниками конфликта с Турцией становятся купившие недвижимость в данной стране россияне. Выезд в Турцию с Нового года будет для них осложнен отменой всех чартеров, вероятным вводом виз. Месяцем ранее такой же запретной страной стал Египет, с которым Россия прекратила все авиасообщение. По данным экспертов, еще в 2014 году россияне были самыми активными покупателями недвижимости в Турции. На втором месте с большим отрывом шли британцы, на третьем – немцы. В Египте россияне входили в пятерку самых активных зарубежных покупателей. Как и в Турции, основная недвижимость приобреталась в курортных зонах.
По словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, приблизительно 1% петербуржцев имеет недвижимость за рубежом. В целом цифра невелика. Если недвижимость приобреталась для собственного проживания, дальнейшие действия собственников будут зависеть от развития политической ситуации, считает эксперт. «При отмене перелетов в Египет или Турцию людям выгоднее будет перепродать активы. В случае если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, собственники не будут торопиться продавать объекты, поскольку активы номинированы в иностранной валюте и их стоимость в рублях постоянно растет», – полагает Илья Андреев В текущем году, добавляет эксперт, стоимость зарубежной недвижимости не зависит от российского спроса. Рынок инвестиций не признает политику и ищет максимально комфортную комбинацию риска и доходности активов. Тем не менее если до собственности невозможно будет доехать, часть инвесторов будет избавляться от недвижимости.