Парадоксы реновации
Что мешает сохранению и приспособлению объектов культурного наследия, как удержать баланс между сохранением архитектурных памятников и развитием города? О наследии и вариантах его использования спорили архитекторы, девелоперы и профильные чиновники города на VI биеннале «Архитектура Петербурга».
В Петербурге 9,2 тыс. объектов культурного наследия, из них около 3,5 тыс. – памятники федерального значения, 2,8 тыс. – регионального, еще 2,9 тыс. – выявленные объекты культурного наследия (ОКН). За год историко-культурную экспертизу успевают провести менее чем для 1% потенциальных памятников. В 2016 году, по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, был поставлен рекорд – 143 экспертизы. На то, чтобы установить статус всех выявленных ОКН, понадобится минимум 20 лет, подсчитал председатель КГИОП.
Благими намерениями
Сумма, которая ежегодно выделяется городским бюджетом на содержание и сохранение объектов, статус которых уже определен, составляет 7-8 млрд рублей. Часть нагрузки по восстановлению исторических зданий ложится на инвесторов. При этом для последних признание здания памятником часто становится не фактором капитализации, а напротив – дополнительным обременением. Во-первых, охранный статус может затянуть сроки реализации проекта. По словам руководителя архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна, только согласования в общей сложности могут занять от 13 до 15 месяцев (при условии идеального проекта). Во-вторых, стоимость всех работ на историческом объекте вырастает на 30-40%.
Чтобы стимулировать инвесторов вкладываться в сохранение памятников архитектуры, КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений разрабатывает программу, аналогичную московской «Рубль за квадратный метр». «Мы решили взять за основу опыт Москвы, где инвесторы торгуются за годовую стоимость аренды и заинтересованы быстрее отреставрировать объект, чтобы ставка арендной платы снизилась до рубля за метр. На реставрацию им отводится максимум 5 лет», – прокомментировал Сергей Макаров.
Но не для всех инвесторов аренда представляет интерес. «Мы в первую очередь ориентированы на право собственности», – комментирует программу КГИОП президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но и выкуп у города объекта культурного наследия еще не означает, что девелоперу с ним будет легко. Помимо жестких ограничительных мер охранного законодательства девелоперу грозит риск погубить свою репутацию, не угодив своим проектом реконструкции памятника градозащитникам.
В Петербурге не принято хвалить инвесторов, берущих памятники на баланс, с сожалением отмечает архитектор Никита Явейн. «Как только девелопер начинает заниматься памятником, что бы он ни сделал – каждый может в него плюнуть», – посетовал господин Явейн. Его точку зрения развивает Эдуард Тиктинский: «Нужен карт-бланш от горожан, которых интересует качество среды, благоустроенность, нужны интернет-референдумы городского сообщества, это даст власти возможность легитимировать более активные действия в этой области», – предлагает он.
То, что ограничения, которые накладывает охранное законодательство на действия со зданиями-памятниками, чересчур жестки, признают даже чиновники. «Петербург должен иметь собственную систему градостроительного регулирования и не пытаться применить к себе правила, актуальные для всей страны, – за исключением Москвы», – уверен главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурного бюро «Герасимов и партнеры», более прямолинеен в формулировке причин, которые снижают интерес бизнеса к историческим зданиям. По его мнению, уверенному промышленному редевелопменту мешают отсутствие устойчивой градостроительной стратегии и чехарда в законодательстве. По мнению архитектора, правила игры для девелоперов, выкупающих исторические объекты, нужно обозначать заранее, а не вводить новые ограничения, когда объект находится в стадии реализации. В пример он приводит ситуацию с территорией фабрики «Красное знамя». «Если власть хочет сохранить объект, ей остается только выкупить его по объективной оценке у девелопера и делать в нем то, что считают нужным горожане: хоть музей, хоть дворец бракосочетаний – насколько хватит фантазии. В случае с «Красным знаменем» – это единственный путь, – развивает свою мысль архитектор. – Но нельзя заставлять людей, которые владеют объектом, тратить деньги на то, что никогда не окупится».
«Да, мы слишком часто меняем правила игры, и необоснованно, и обоснованно», – признает председатель КГИОП Сергей Макаров. По его мнению, для Петербурга необходимы поправки в охранное законодательство в части определения охранных зон памятников. «Охранные зоны в 150 м, запрещающие любую хозяйственную деятельность, должны быть не у всех памятников», – говорит Сергей Макаров. За поправки в законодательство ратует и главный архитектор Владимир Григорьев: «Мы должны иметь возможность строить подземные парковки, в том числе под историческими зелеными насаждениями», – считает он. А вот за снос исторических зданий господин Григорьев предлагает вводить уголовную ответственность.
С точки зрения девелоперов, повысить интерес бизнеса к объектам культурного наследия можно, ликвидировав временные риски – для это нужны готовые документы территориального планирования. «Программа максимум: должны быть сделаны ППТ, подготовлены градпланы, с точки зрения объемов и темпов стройки, четко должны быть понятны ограничения и охранные зоны, – перечисляет Эдуард Тиктинский. – При готовых ППТ и градплане остается только проектировать, привлекая лучших архитекторов».
Лепнина как особая примета
Промышленные объекты – выявленные или признанные памятниками – отдельная проблема. В Петербурге нет единой политики их сохранения и восстановления. «Определение памятника – размытое. Почему-то в Законе об охране памятников решили: все, что построено до 1917 года – хорошо и может считаться памятниками, а все, что позже – уже выборочно, – комментирует архитектор Евгений Герасимов. – Например, весь Московский проспект – это не памятник, значит, его теоретически можно снести».
Привычка ценить промышленные объекты как памятники еще не выработалась у местного сообщества. «В Финляндии промышленные объекты ценят больше, чем особняки. А у нас часто даже старый дом с типовой отделкой лепниной уже воспринимается как памятник», – приводит пример архитектор Никита Явейн. При этом подход к приспособлению исторических промышленных зданий должен быть более гибким, чем для «особняков с лепниной», уверены архитекторы. Сегодня подход к промышленным объектам неконструктивен как со стороны градозащитников, так и со стороны девелоперов. Историки видят в заводе музей и не дают его преобразовывать. «Завод не может быть музеем, он должен быть «живым», приспосабливаться и жить», – считает Никита Явейн. Девелоперы же чаще предпочитают снести все постройки в промзоне и возвести новое жилье. Кроме того, у петербуржцев – как застройщиков, так и потребителей – нет привычки жить в промышленных лофтах. «Должен произойти какой-то прецедент: кто-то должен стать первым», – размышляет Явейн.
На вопрос об удачных примерах реновации промышленных территорий эксперты биеннале «Архитектура Петербурга» не сразу нашлись что ответить. Евгений Герасимов привел в пример «Гранд Макет Россия» на Цветочной улице, Никита Явейн – завод «Самсон» на Лиговском проспекте. Также архитекторы упомянули в числе удачных редевелопмент территории бывшего грузового двора Московского вокзала компанией «ЛенСпецСМУ», построившей на этом участке квартал «Царская столица». Технический директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин выразил мнение, что Петербург, как и Москва, перенасыщен промзонами относительно европейских городов: промзоны занимают от 17 до 20% территории в обеих столицах, в то время как в городах Европы – только 5-7%. «Нужно очищать город от промышленных зон», – уверен господин Бородин.
Для благополучного существования ОКН необходимы не только законодательная, но и моральная поддержка девелоперов, градостроительные нормы, скорректированные с учетом особенностей среды Петербурга, гибкое сочетание частных и бюджетных инвестиций. Но ключевое условие, без которого все вышеперечисленные условия будут иметь мало смысла, – желание властей сохранять и адекватно использовать исторические здания. Логичным дополнением к нему станет и осознание не только культурной, но и экономической ценности этих объектов у городского сообщества. «Мы не очень ценим историческую городскую среду: любим по ней гулять, а не покупать, – говорит Владимир Григорьев. – Ценность недвижимости в центре, переведенная в стоимость, должна превысить затраты на ремонт этих зданий».
Кстати
Организаторами VI биеннале «Архитектура Петербурга» выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский Союз архитекторов России, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Цифра
20 лет уйдет на историко-культурную экспертизу выявленных ОКН в Петербурге
Задача сохранения исторического центра находится в серьезном конфликте с действующими нормами техрегулирования и санитарного благополучия.
В Доме архитектора состоялось совещание городского комитета по строительству в рамках Экспертного совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Петербурга. В совещании приняли участие представители рабочей группы по нормативно-методическому обеспечению строительства в Санкт-Петербурге, представители проектных институтов, профессионального строительного сообщества, а также эксперты постоянной Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Петербурга. Темой совещания стал вопрос разработки актуализированной редакции территориальных строительных норм (ТСН «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Петербурга»). Комитетом по строительству объявлен открытый конкурс на оказание услуг по разработке первого этапа актуализированной редакции регионального методического документа (РМД) территориальных строительных норм «Градостроительная деятельность в исторически сложившихся районах Петербурга». На совещании члены Экспертного совета обсуждали реализацию первого этапа, посвященного жилым объектам и территориям в границах исторического центра.
Рекомендации для разработчиков
Игорь Шикалов, начальник управления перспективного развития Комитета по строительству, попросил экспертов высказать рекомендации к работе потенциального исполнителя РМД, который будет определен в процессе конкурса: «Вопрос развития территорий исторического центра очень сложный. Мы как заказчики разработки РМД хотели бы обсудить с Экспертным советом города основные задачи проекта. Это должно помочь потенциальному исполнителю в конкретизации отдельных положений документа». Поэтому Комитет по строительству совместно с заинтересованными исполнительными органами госвласти предложили экспертам обсудить предстоящую разработку документации, в том числе чтобы работа была публичной и экспертное сообщество и горожане могли высказать свою позицию.
По словам главного архитектора «Ленжилниипроекта» Ксении Шарлыгиной, концепцией актуализации ТСН определена основная задача РМД – предложить щадящие методы повышения уровня безопасности и комфорта, которые могут быть реализованы сегодня без нарушения существующих нормативов. «Мы понимаем, что таких методов весьма ограниченное количество, поэтому необходимо искать направления для расширения перечня таких методов. Речь идет не только о более широком применении инновационных методов, но и корректировке действующего законодательства», – уточнила Ксения Шарлыгина.
Сохранять и развивать
На совещании эксперты говорили о том, что нельзя сохранить исторический центр, не развивая его. Однако этот вопрос требует изменения регионального и федерального законодательства. Непростой вопрос корректировки законов подробно осветил для участников совещания член Экспертного совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Петербурга Алексей Ананченко.
По его словам, перед участниками конкурса стоит тяжелая задача по разработке предложений по уточнению действующего законодательства. Так, в рамках разработки целевой программы «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» были проведены соответствующие исследования соответствия норм инсоляции и обеспечения пожарных подъездов в характерных кварталах.
«Результаты исследования показали, что нормативная обеспеченность пожарными подъездами на этих территориях может быть обеспечена от 5 до 8%, а нормы инсоляции – не более чем на 50%, – привел данные Алексей Ананченко. – Эти цифры демонстрируют, что задача сохранения исторического центра, поставленная на первый план, находится в серьезном конфликте с действующими нормами техрегулирования и санитарного благополучия. Становится очевидно, что эту задачу не решить с помощью нормативов, абстрагировано действующих для всех городских территорий».
По словам Алексея Ананченко, существует несколько подходов нормативного обеспечения градостроительной деятельности в историческом центре, однако все они требуют изменений в законодательстве, в том числе федеральном, что трудно для реализации: «Законодательством о техрегулировании регионам предоставлено право принять отклонения от нормативов с помощью разработки специальных техусловий. Эта модель действует во всех сферах нормативного регулирования, кроме санитарного-эпидемиологического благополучия. Здесь не может быть никаких отклонений. Поэтому одним из выходов из этого противоречия, может быть разрешение для Петербурга (и других исторических поселений), принятое на федеральном уровне, допущения о специальных условиях в сфере санэпидемиологии. Другой вариант – вернуться к изначальному принципу закона о техрегулировании, а именно к добровольности применения документов в области стандартизации. И отнести к этой области санитарные правила. Тогда у региона появляется право на разработку собственных нормативов. Суть еще одной модели состоит в наделении Санкт-Петербурга как города федерального значения правом на нормативную деятельность, хотя бы в границах исторического центра. С этой законодательной инициативой выступает ЗакС Петербурга».
Этот перечень подходов не окончательный. Как пояснил Алексей Ананченко, работа над этой задачей продолжается, и подчеркнул, что для сохранения исторического центра Петербурга принятие тех или иных изменений в федеральном законодательстве необходимо.
Подводя итоги совещания, Игорь Шикалов отметил, что все предложения, высказанные экспертами, будут обобщены и донесены до победителя конкурса по разработке РМД.
Следующее мероприятие по обсуждению предложено было провести в начале июня 2016 года.
Для ряда промышленных производств 2015 год стал решающим: одни уходят на экспорт, другие – в тень.
Как повлиял кризис на промышленность и что теперь делать дальше, в минувший четверг обсудили профильные эксперты вместе с юристами на круглом столе: «Инвестиционный потенциал Российской промышленной инфраструктуры».
За последний год на рынке индустриальной недвижимости Петербурга произошли существенные перемены. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, если в 2015 году клиенты чаще всего спрашивали площади до 5 тыс. кв метров на юге города и желательно ближе к КАДу, то в 2016 году запрашиваемая площадь была равна уже 10 тыс. кв. метров, а помимо вышеуказанных территорий к ним прибавился и север города.
«Наибольшие трудности испытали крупные компании, но есть и обратная тенденция – средние и малые производственные компании получили некий карт-бланш. В 2015 году основные запросы поступали со стороны сектора дорожного строительства, фармацевтического кластера, пищевой промышленности и ряда производственных компаний», - отметил господин Мошенский.
Сложность выбора
Что касается коммерческих условий, то клиенты предлагают за аренду индустриальных площадей до 350 руб. за кв. метр в месяц, а максимальный ценник на приобретение «квадрата» - 40 тыс. рублей.
Сейчас, по словам Бориса Мошенского, на рынке имеется порядка 1 тыс. предложений земельных участков промышленного значения и только на 10% из них есть необходимая инженерная инфраструктура. Сам же процесс подборки участков может затянуться на срок от 1,5 до трех лет, объясняет партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «Длительность продиктована тем, что, например, на участке нет необходимых мощностей, есть ограничения градостроительного характера, ну и конечно самые больные темы – инженерная подготовка и вопросы, связанные с наличием санитарно-защитных зон».
Согласен со сложностью процесса подбора участка и заместитель гендиректора ООО «ТОНАР» Арнольд Лейман. Компания занимается производством полиэтиленовой упаковочной продукции. «У нас достаточно энергоемкое производство – нужен участок с мощностью 1-2 МВт. Таких только 5% от представленных на рынке площадок. Из этих пяти мы выбираем ближе к КАДу. Здесь сразу астрономический ценник. Далее идут проблемы с жестким пропускным режимом». Сейчас в компании занимаются подбором необходимого участка, и, по словам Арнольда Леймана, идеальным для них вариантом стала бы сделка по схеме built-to-suit на условиях долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Направление на экспорт
Насчет эффективности работы политики импортозамещения в сфере промышленной инфраструктуры спикеры разошлись во мнении. Генеральный директор ООО «Степмотор» Вадим Петров считает, что в части изготовления средства производства подвижек в этом плане нет. «У крупных заказчиков вообще нет желания ставить новое оборудование. Например, у нас есть клиент – «дочка» «Росатома». Мы предлагали им разработать свое, но они хотят только продукцию немецкого производства».
Он также добавил, что в последнее время клиенты все же стали лояльнее относиться к российским товарам, однако производства и разработки станков, блоков управления, это не коснулось. «Те же блоки систем числового программного управления. Мы их сами разработали, сами собираем и монтируем. В общем объеме продаж они не добирают и 10%, остальные 90% - китайские. Хотя мы знаем, что наши качественнее. То есть здесь действует принцип – лучше плохой Китай, чем хорошая Россия».
Но не во всех отраслях ситуация с импортозамещением настолько плачевна. Одна из самых показательных в этом плане стала фармацевтическая отрасль. С 2013 года по России было открыто 19 новых производственных площадок, подчеркнул замдиректора НП «Медико-фармацевтические проекты» Константин Мовчан. Динамика производства лекарственных средств в России очевидна: в 2013 году их было произведено на сумму 181 млрд рублей, в 2014 – 183 млрд рублей, в 2015 – 231 млрд рублей.
Кроме того, в этом году в рамках исполнения закона «О промышленной политике в РФ» был одобрен порядок предоставления субсидий из федерального бюджета компаниям, входящим в состав промышленного кластера. «Субсидии будут представляться на возмещение процентов по кредитам, на поставку оборудования, лизинговые платежи. В конце года можно сказать об успешности новой практики. Главное понять насколько вообще реально будет получить субсидию», - подчеркнула Майя Петрова.
Еще один помощник для работы по импортозамещению и выходу на экспорт – недавно созданная государственная структура – Российский экспортный центр (РИЦ). Здесь российским компаниям оказывают консультации, помогают провести переговоры с иностранными компаниями, проводят профильные маркетинговые исследования, компенсируют участие в выставках и перевод материалов.
Одной из петербургских компаний, которая уже воспользовалась услугами данного центра стало ООО «Термотроник», занимающееся производством метрологического оборудования для учета и сбережения энергетических ресурсов. Сейчас при участии РИЦ для организации на безвозмездной основе идет перевод всей технической документации. «Мы на своем примере заметили, что с российским продуктом, который заместил иностранный, очень удобно выходить на экспорт. А с падением рубля наш продукт становится более востребованным», - сказал коммерческий директор ООО «Термотроник» Даниил Талюкин.