Парадоксы реновации
Что мешает сохранению и приспособлению объектов культурного наследия, как удержать баланс между сохранением архитектурных памятников и развитием города? О наследии и вариантах его использования спорили архитекторы, девелоперы и профильные чиновники города на VI биеннале «Архитектура Петербурга».
В Петербурге 9,2 тыс. объектов культурного наследия, из них около 3,5 тыс. – памятники федерального значения, 2,8 тыс. – регионального, еще 2,9 тыс. – выявленные объекты культурного наследия (ОКН). За год историко-культурную экспертизу успевают провести менее чем для 1% потенциальных памятников. В 2016 году, по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, был поставлен рекорд – 143 экспертизы. На то, чтобы установить статус всех выявленных ОКН, понадобится минимум 20 лет, подсчитал председатель КГИОП.
Благими намерениями
Сумма, которая ежегодно выделяется городским бюджетом на содержание и сохранение объектов, статус которых уже определен, составляет 7-8 млрд рублей. Часть нагрузки по восстановлению исторических зданий ложится на инвесторов. При этом для последних признание здания памятником часто становится не фактором капитализации, а напротив – дополнительным обременением. Во-первых, охранный статус может затянуть сроки реализации проекта. По словам руководителя архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна, только согласования в общей сложности могут занять от 13 до 15 месяцев (при условии идеального проекта). Во-вторых, стоимость всех работ на историческом объекте вырастает на 30-40%.
Чтобы стимулировать инвесторов вкладываться в сохранение памятников архитектуры, КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений разрабатывает программу, аналогичную московской «Рубль за квадратный метр». «Мы решили взять за основу опыт Москвы, где инвесторы торгуются за годовую стоимость аренды и заинтересованы быстрее отреставрировать объект, чтобы ставка арендной платы снизилась до рубля за метр. На реставрацию им отводится максимум 5 лет», – прокомментировал Сергей Макаров.
Но не для всех инвесторов аренда представляет интерес. «Мы в первую очередь ориентированы на право собственности», – комментирует программу КГИОП президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но и выкуп у города объекта культурного наследия еще не означает, что девелоперу с ним будет легко. Помимо жестких ограничительных мер охранного законодательства девелоперу грозит риск погубить свою репутацию, не угодив своим проектом реконструкции памятника градозащитникам.
В Петербурге не принято хвалить инвесторов, берущих памятники на баланс, с сожалением отмечает архитектор Никита Явейн. «Как только девелопер начинает заниматься памятником, что бы он ни сделал – каждый может в него плюнуть», – посетовал господин Явейн. Его точку зрения развивает Эдуард Тиктинский: «Нужен карт-бланш от горожан, которых интересует качество среды, благоустроенность, нужны интернет-референдумы городского сообщества, это даст власти возможность легитимировать более активные действия в этой области», – предлагает он.
То, что ограничения, которые накладывает охранное законодательство на действия со зданиями-памятниками, чересчур жестки, признают даже чиновники. «Петербург должен иметь собственную систему градостроительного регулирования и не пытаться применить к себе правила, актуальные для всей страны, – за исключением Москвы», – уверен главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурного бюро «Герасимов и партнеры», более прямолинеен в формулировке причин, которые снижают интерес бизнеса к историческим зданиям. По его мнению, уверенному промышленному редевелопменту мешают отсутствие устойчивой градостроительной стратегии и чехарда в законодательстве. По мнению архитектора, правила игры для девелоперов, выкупающих исторические объекты, нужно обозначать заранее, а не вводить новые ограничения, когда объект находится в стадии реализации. В пример он приводит ситуацию с территорией фабрики «Красное знамя». «Если власть хочет сохранить объект, ей остается только выкупить его по объективной оценке у девелопера и делать в нем то, что считают нужным горожане: хоть музей, хоть дворец бракосочетаний – насколько хватит фантазии. В случае с «Красным знаменем» – это единственный путь, – развивает свою мысль архитектор. – Но нельзя заставлять людей, которые владеют объектом, тратить деньги на то, что никогда не окупится».
«Да, мы слишком часто меняем правила игры, и необоснованно, и обоснованно», – признает председатель КГИОП Сергей Макаров. По его мнению, для Петербурга необходимы поправки в охранное законодательство в части определения охранных зон памятников. «Охранные зоны в 150 м, запрещающие любую хозяйственную деятельность, должны быть не у всех памятников», – говорит Сергей Макаров. За поправки в законодательство ратует и главный архитектор Владимир Григорьев: «Мы должны иметь возможность строить подземные парковки, в том числе под историческими зелеными насаждениями», – считает он. А вот за снос исторических зданий господин Григорьев предлагает вводить уголовную ответственность.
С точки зрения девелоперов, повысить интерес бизнеса к объектам культурного наследия можно, ликвидировав временные риски – для это нужны готовые документы территориального планирования. «Программа максимум: должны быть сделаны ППТ, подготовлены градпланы, с точки зрения объемов и темпов стройки, четко должны быть понятны ограничения и охранные зоны, – перечисляет Эдуард Тиктинский. – При готовых ППТ и градплане остается только проектировать, привлекая лучших архитекторов».
Лепнина как особая примета
Промышленные объекты – выявленные или признанные памятниками – отдельная проблема. В Петербурге нет единой политики их сохранения и восстановления. «Определение памятника – размытое. Почему-то в Законе об охране памятников решили: все, что построено до 1917 года – хорошо и может считаться памятниками, а все, что позже – уже выборочно, – комментирует архитектор Евгений Герасимов. – Например, весь Московский проспект – это не памятник, значит, его теоретически можно снести».
Привычка ценить промышленные объекты как памятники еще не выработалась у местного сообщества. «В Финляндии промышленные объекты ценят больше, чем особняки. А у нас часто даже старый дом с типовой отделкой лепниной уже воспринимается как памятник», – приводит пример архитектор Никита Явейн. При этом подход к приспособлению исторических промышленных зданий должен быть более гибким, чем для «особняков с лепниной», уверены архитекторы. Сегодня подход к промышленным объектам неконструктивен как со стороны градозащитников, так и со стороны девелоперов. Историки видят в заводе музей и не дают его преобразовывать. «Завод не может быть музеем, он должен быть «живым», приспосабливаться и жить», – считает Никита Явейн. Девелоперы же чаще предпочитают снести все постройки в промзоне и возвести новое жилье. Кроме того, у петербуржцев – как застройщиков, так и потребителей – нет привычки жить в промышленных лофтах. «Должен произойти какой-то прецедент: кто-то должен стать первым», – размышляет Явейн.
На вопрос об удачных примерах реновации промышленных территорий эксперты биеннале «Архитектура Петербурга» не сразу нашлись что ответить. Евгений Герасимов привел в пример «Гранд Макет Россия» на Цветочной улице, Никита Явейн – завод «Самсон» на Лиговском проспекте. Также архитекторы упомянули в числе удачных редевелопмент территории бывшего грузового двора Московского вокзала компанией «ЛенСпецСМУ», построившей на этом участке квартал «Царская столица». Технический директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин выразил мнение, что Петербург, как и Москва, перенасыщен промзонами относительно европейских городов: промзоны занимают от 17 до 20% территории в обеих столицах, в то время как в городах Европы – только 5-7%. «Нужно очищать город от промышленных зон», – уверен господин Бородин.
Для благополучного существования ОКН необходимы не только законодательная, но и моральная поддержка девелоперов, градостроительные нормы, скорректированные с учетом особенностей среды Петербурга, гибкое сочетание частных и бюджетных инвестиций. Но ключевое условие, без которого все вышеперечисленные условия будут иметь мало смысла, – желание властей сохранять и адекватно использовать исторические здания. Логичным дополнением к нему станет и осознание не только культурной, но и экономической ценности этих объектов у городского сообщества. «Мы не очень ценим историческую городскую среду: любим по ней гулять, а не покупать, – говорит Владимир Григорьев. – Ценность недвижимости в центре, переведенная в стоимость, должна превысить затраты на ремонт этих зданий».
Кстати
Организаторами VI биеннале «Архитектура Петербурга» выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский Союз архитекторов России, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Цифра
20 лет уйдет на историко-культурную экспертизу выявленных ОКН в Петербурге
Приморской район Санкт-Петербурга ожидает серьезное развитие транспортной и социальной инфраструктуры, однако объем предложения жилья в новых жилых домах в наиболее обжитых кварталах будет сокращаться. Предложение все сильнее смещается в проекты массовой застройки ближе к КАД.
Такие прогнозы прозвучали в рамках Жилищного проекта на семинаре, посвященном развитию района. Приморский район петербуржцы называют в тройке наиболее оптимальных для проживания с точки зрения социальной, торговой и транспортной инфраструктуры. Такой опрос проводился на выставке «Жилищный проект» в прошлом году. За год, говорят эксперты, Приморский район совершил качественный скачок в развитии и решении ряда острых вопросов (среди самых обсуждаемых, конечно, открытие развязки Савушкина/Планерная).
Новые стройки
По словам Дмитрия Боголюбова, эксперта компании LEGENDA, в СПЧ сегодня практически не осталось свободных участков для нового жилищного строительства, за исключением нескольких городских участков, которые, по имеющимся данным, не планируется выставлять на торги – скорей всего город сохранит эту землю под бюджетное строительство. В ноябре 2012 года в продажи был выведен Smart-дом «LEGENDA на Оптиков, 34», ставший одним из самых заметных в районе. Анна Катриченко, эксперт корпорации «Адвекс. Недвижимость», отметила этот дом как один из самых интересных с точки зрения планировок квартир. В 2013 году начнется строительство второго Smart-дома – на Яхтенной улице. Застройщик убежден, что каждый объект становится действительно событием для района, поскольку в ближайшие годы активность строителей будет все сильнее смещаться в крупные проекты у КАД.
Дороги и метро
«Район становится все более комфортабельным с точки зрения транспортной инфраструктуры и доступности, – рассказал Дмитрий Боголюбов. – Уже сегодня здесь реализуется несколько проектов, которые позволят связать Приморский и Выборгский районы, а новые трассы и «пробивки» обеспечат связь района с основными транспортными артериями города, ЗСД и КАД». Здесь в первую очередь заслуживает внимания строительство виадука в створе Туристской улицы и объектов транспортной инфраструктуры в рамках проекта «Лахта-центр». До 2020 года заявлено появление трех новых станций метро в кварталах завершающейся ныне жилой застройки (Шуваловский пр., Яхтенная, Савушкина). После 2020 года линии метрополитена планируется продолжить. «О том, насколько серьезное влияние метро окажет на район, можно судить по ранее открытым станциям – Комендантский проспект, Старая Деревня», – заявил эксперт. Примечательно, что одну из новых станций планируется открыть по соседству с новыми домами компании LEGENDA.
Дети, торговля, спорт
В районе сложившейся застройки ситуация с объектами начального образования конечно не идеальна, но будет серьезно улучшаться по мере завершения строительства новых школ и детских садов. А вот в проектах ближе к КАД отсутствие достаточного количества школ и детсадов осложняется желанием города вовсе переложить проблемы с «социалкой» на плечи застройщиков. Что касается объектов торговли и досуга, то в самой «приморской» части района к настоящему времени представлены основные гипермаркеты, работают крупные торгово-развлекательные центры (в т.ч. в 2012 году открылся «Питерлэнд»)». Севернее железной дороги начинается строительство новых ТК и ТРЦ, но также ожидается активное развитие сферы торговли и услуг формата «у дома» в коммерческих помещениях новых жилых комплексов. Не остается без внимания и «спортивное» направление: спортивные клубы и бассейны есть практически на любой вкус, а открытие новых ФОК и фитнес-клубов обеспечит «шаговую доступность» спорта еще большему числу жителей района.
Администрация Петербурга приняла парадоксальное решение, объединив и представителей "обиженных" отменой крупных проектов компаний (ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта", дочерняя компания ОАО "Газпром нефть", "Банк ВТБ"), и градозащитников, и профессионалов-урбанистов в новом Совете по градостроительной деятельности при губернаторе Петербурга.
Сопредседателем совета должен стать вице-губернатор Сергей Вязалов, его коллеги - Ольга Казанская, Игорь Дивинский, Игорь Голиков и Сергей Козырев, а также главы профильных комитетов – тоже войдут совет. Но еще парадоксальнее власть повела себя, предложив участникам нового органа на первой, пока неофициальной встрече, определить приоритеты и цели своей работы самостоятельно.
Мнения разошлись
В первую очередь, Градсовету необходимо ликвидировать нестыковки в Генплане Петербурга и стабилизировать правовое поле для застройщиков города. Во-вторых, - на основе анализа существующих городских проектов планировки территорий разработать городской закон о составе и порядке подготовки ППТ, а также определить механизмы общественного обсуждения этих документов, первым высказался руководитель Центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.
В противоположность господину Карпову Александр Кононов, заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК, предложил сосредоточиться на «болевых точках» города - источниках конфликтных ситуаций и преградах для развития территорий, и искать решения этих проблем.
Генеральный директор Холдинга МКД Юрий Воропаев и вовсе посчитал возможным организовать консорциум компаний, чьи представители входят в новый совет, и участвовать в конкурсах на разработку стратегии развития города. А технический директор группы компаний ВиПС Кшиштоф Поморски считает возможным для Градсовета - стать общественным заказчиком, который должен озвучивать потребности общества и корректировать планы правительства с учетом долгосрочной перспективы, а не ближайших 2-5 лет.
Если город не хочет повторения скандала с Мариинкой-2, необходимо обсуждать еще не начатые большие проекты, которые планируется осуществлять за бюджетные деньги, и в первую очередь, программу реновации территорий "Конюшенная" и "Северная Коломна-Новая Голландия", в свою очередь заявил руководитель архитектурной мастерской "Евгений Герасимов и партнеры" Евгений Герасимов.
Совет может стать своеобразным "трамплином" для значимых девелоперских проектов, единственно возможную функцию нового института увидел директор ЦСР "Северо-Запад" Владимир Княгинин. "Если девелопер считает, что его проект имеет общегородское значение – совет даст ему возможность донести это до власть имущих, - пояснил господин Княгинин. - Сначала девелоперу придется убедить в этом коллег, а затем совет постарается убедить власть".
Идейный дефицит
Впрочем, довольно быстро обсуждение перешло на другие вопросы – оказалось, что ни у кого из будущих участников Совета по градостроительной деятельности нет понимания цели создания нового органа, а соответственно, и его задач, и полномочий.
"У меня нет понимания, что хочет от этого совета губернатор, для чего власти нужен такой орган, - заявил управляющий директор, вице-президент ОАО Банк ВТБ Александр Ольховский. - В моем понимании, инициатор процесса, губернатор, формулирует цели, задачи, а под них - понятные функции и полномочия нового органа, а уже под эти функции приглашает людей, потому что этот совет - инструмент достижения поставленной цели. А мы с вами говорим, что это будет очередное вече, которое будет непонятно, что решать".
Смысла в создании нового совета вообще нет, высказал мнение исполнительный директор ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" Александр Бобков. Стратегии и планы развития территорий должны вырастать "снизу вверх", никто не знает проблемы конкретных территорий лучше муниципальных властей, а общественным заказчиком должно выступать Законодательное собрание, заявил он. "Есть все органы, но если они не работают, советом не поможешь", - заявил господин Бобков.
"Нас собрали потому, что у власти, как мне кажется, нет идей, - предположил Евгений Герасимов. - А вторая проблема - что чиновники начали об этом догадываться. Если бы у них была абсолютная уверенность, что у них все хорошо, нас бы не позвали. Но раз импульс есть, пропустить такой шанс нельзя".
"Хотелось бы в присутствии губернатора и всех остальных членов правительства выслушать представление главного архитектора и главы Комитета по градостроительству и архитектуре об основных проблемах города, узнать, какую конкретную политическую, экономическую программу они намечают, - заявил режиссер Александр Сокуров. - И только после этого разговора можно будет намечать какую-то схему практических действий. Без связи с реально действующей силой в городе бессмысленно что-то делать".
Новый Градсовет должен заняться обсуждением стратегии развития города и определить, во что в будущем должен превратиться центр, как должны выглядеть окраины и каковы должны быть стандарты качества жизни их жителей, в итоге пришли к выводу все будущие участники новой структуры. Тем временем по заказу городского правительства СПбГУЭФ разработал техзадание для разработки Стратегии развития города до 2030 года. В настоящее время Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию формируется конкурсная документация на окончательную подготовку документа. Разработчик стратегии, который выиграет конкурс, должен будет подготовить проект Стратегии в течение 2013 года.