Парадоксы реновации
Что мешает сохранению и приспособлению объектов культурного наследия, как удержать баланс между сохранением архитектурных памятников и развитием города? О наследии и вариантах его использования спорили архитекторы, девелоперы и профильные чиновники города на VI биеннале «Архитектура Петербурга».
В Петербурге 9,2 тыс. объектов культурного наследия, из них около 3,5 тыс. – памятники федерального значения, 2,8 тыс. – регионального, еще 2,9 тыс. – выявленные объекты культурного наследия (ОКН). За год историко-культурную экспертизу успевают провести менее чем для 1% потенциальных памятников. В 2016 году, по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, был поставлен рекорд – 143 экспертизы. На то, чтобы установить статус всех выявленных ОКН, понадобится минимум 20 лет, подсчитал председатель КГИОП.
Благими намерениями
Сумма, которая ежегодно выделяется городским бюджетом на содержание и сохранение объектов, статус которых уже определен, составляет 7-8 млрд рублей. Часть нагрузки по восстановлению исторических зданий ложится на инвесторов. При этом для последних признание здания памятником часто становится не фактором капитализации, а напротив – дополнительным обременением. Во-первых, охранный статус может затянуть сроки реализации проекта. По словам руководителя архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна, только согласования в общей сложности могут занять от 13 до 15 месяцев (при условии идеального проекта). Во-вторых, стоимость всех работ на историческом объекте вырастает на 30-40%.
Чтобы стимулировать инвесторов вкладываться в сохранение памятников архитектуры, КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений разрабатывает программу, аналогичную московской «Рубль за квадратный метр». «Мы решили взять за основу опыт Москвы, где инвесторы торгуются за годовую стоимость аренды и заинтересованы быстрее отреставрировать объект, чтобы ставка арендной платы снизилась до рубля за метр. На реставрацию им отводится максимум 5 лет», – прокомментировал Сергей Макаров.
Но не для всех инвесторов аренда представляет интерес. «Мы в первую очередь ориентированы на право собственности», – комментирует программу КГИОП президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но и выкуп у города объекта культурного наследия еще не означает, что девелоперу с ним будет легко. Помимо жестких ограничительных мер охранного законодательства девелоперу грозит риск погубить свою репутацию, не угодив своим проектом реконструкции памятника градозащитникам.
В Петербурге не принято хвалить инвесторов, берущих памятники на баланс, с сожалением отмечает архитектор Никита Явейн. «Как только девелопер начинает заниматься памятником, что бы он ни сделал – каждый может в него плюнуть», – посетовал господин Явейн. Его точку зрения развивает Эдуард Тиктинский: «Нужен карт-бланш от горожан, которых интересует качество среды, благоустроенность, нужны интернет-референдумы городского сообщества, это даст власти возможность легитимировать более активные действия в этой области», – предлагает он.
То, что ограничения, которые накладывает охранное законодательство на действия со зданиями-памятниками, чересчур жестки, признают даже чиновники. «Петербург должен иметь собственную систему градостроительного регулирования и не пытаться применить к себе правила, актуальные для всей страны, – за исключением Москвы», – уверен главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурного бюро «Герасимов и партнеры», более прямолинеен в формулировке причин, которые снижают интерес бизнеса к историческим зданиям. По его мнению, уверенному промышленному редевелопменту мешают отсутствие устойчивой градостроительной стратегии и чехарда в законодательстве. По мнению архитектора, правила игры для девелоперов, выкупающих исторические объекты, нужно обозначать заранее, а не вводить новые ограничения, когда объект находится в стадии реализации. В пример он приводит ситуацию с территорией фабрики «Красное знамя». «Если власть хочет сохранить объект, ей остается только выкупить его по объективной оценке у девелопера и делать в нем то, что считают нужным горожане: хоть музей, хоть дворец бракосочетаний – насколько хватит фантазии. В случае с «Красным знаменем» – это единственный путь, – развивает свою мысль архитектор. – Но нельзя заставлять людей, которые владеют объектом, тратить деньги на то, что никогда не окупится».
«Да, мы слишком часто меняем правила игры, и необоснованно, и обоснованно», – признает председатель КГИОП Сергей Макаров. По его мнению, для Петербурга необходимы поправки в охранное законодательство в части определения охранных зон памятников. «Охранные зоны в 150 м, запрещающие любую хозяйственную деятельность, должны быть не у всех памятников», – говорит Сергей Макаров. За поправки в законодательство ратует и главный архитектор Владимир Григорьев: «Мы должны иметь возможность строить подземные парковки, в том числе под историческими зелеными насаждениями», – считает он. А вот за снос исторических зданий господин Григорьев предлагает вводить уголовную ответственность.
С точки зрения девелоперов, повысить интерес бизнеса к объектам культурного наследия можно, ликвидировав временные риски – для это нужны готовые документы территориального планирования. «Программа максимум: должны быть сделаны ППТ, подготовлены градпланы, с точки зрения объемов и темпов стройки, четко должны быть понятны ограничения и охранные зоны, – перечисляет Эдуард Тиктинский. – При готовых ППТ и градплане остается только проектировать, привлекая лучших архитекторов».
Лепнина как особая примета
Промышленные объекты – выявленные или признанные памятниками – отдельная проблема. В Петербурге нет единой политики их сохранения и восстановления. «Определение памятника – размытое. Почему-то в Законе об охране памятников решили: все, что построено до 1917 года – хорошо и может считаться памятниками, а все, что позже – уже выборочно, – комментирует архитектор Евгений Герасимов. – Например, весь Московский проспект – это не памятник, значит, его теоретически можно снести».
Привычка ценить промышленные объекты как памятники еще не выработалась у местного сообщества. «В Финляндии промышленные объекты ценят больше, чем особняки. А у нас часто даже старый дом с типовой отделкой лепниной уже воспринимается как памятник», – приводит пример архитектор Никита Явейн. При этом подход к приспособлению исторических промышленных зданий должен быть более гибким, чем для «особняков с лепниной», уверены архитекторы. Сегодня подход к промышленным объектам неконструктивен как со стороны градозащитников, так и со стороны девелоперов. Историки видят в заводе музей и не дают его преобразовывать. «Завод не может быть музеем, он должен быть «живым», приспосабливаться и жить», – считает Никита Явейн. Девелоперы же чаще предпочитают снести все постройки в промзоне и возвести новое жилье. Кроме того, у петербуржцев – как застройщиков, так и потребителей – нет привычки жить в промышленных лофтах. «Должен произойти какой-то прецедент: кто-то должен стать первым», – размышляет Явейн.
На вопрос об удачных примерах реновации промышленных территорий эксперты биеннале «Архитектура Петербурга» не сразу нашлись что ответить. Евгений Герасимов привел в пример «Гранд Макет Россия» на Цветочной улице, Никита Явейн – завод «Самсон» на Лиговском проспекте. Также архитекторы упомянули в числе удачных редевелопмент территории бывшего грузового двора Московского вокзала компанией «ЛенСпецСМУ», построившей на этом участке квартал «Царская столица». Технический директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин выразил мнение, что Петербург, как и Москва, перенасыщен промзонами относительно европейских городов: промзоны занимают от 17 до 20% территории в обеих столицах, в то время как в городах Европы – только 5-7%. «Нужно очищать город от промышленных зон», – уверен господин Бородин.
Для благополучного существования ОКН необходимы не только законодательная, но и моральная поддержка девелоперов, градостроительные нормы, скорректированные с учетом особенностей среды Петербурга, гибкое сочетание частных и бюджетных инвестиций. Но ключевое условие, без которого все вышеперечисленные условия будут иметь мало смысла, – желание властей сохранять и адекватно использовать исторические здания. Логичным дополнением к нему станет и осознание не только культурной, но и экономической ценности этих объектов у городского сообщества. «Мы не очень ценим историческую городскую среду: любим по ней гулять, а не покупать, – говорит Владимир Григорьев. – Ценность недвижимости в центре, переведенная в стоимость, должна превысить затраты на ремонт этих зданий».
Кстати
Организаторами VI биеннале «Архитектура Петербурга» выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский Союз архитекторов России, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Цифра
20 лет уйдет на историко-культурную экспертизу выявленных ОКН в Петербурге
Строительство центральной части Западного скоростного диаметра идет с опережением графика. Об этом во время осмотра стройки журналистам заявил вице-губернатор Оганесян. Подрядчик строительства – компания ICA – в зимний период не собирается снижать темпы ведения работ.
На прошлой неделе чиновникам вместе с журналистами устроили экскурсию на строящуюся центральную часть ЗСД – самый сложный с технической точки зрения участок скоростного диаметра. Его протяженность от наб. реки Екатерингофки до развязки с Приморским пр. составляет 11,7 км, из которых 6 км дороги пройдет по воде. Богат данный участок ЗСД и на искусственные сооружения. Здесь будут построены 7 мостов, 3 эстакады, 1 тоннель под рекой Смоленкой и 3 транспортные развязки.
Генеральным подрядчиком строительства является итальянская компания ICA («Асталди Ичташ»), которая сдает объект под ключ. ООО «Магистраль северной столицы» занимается управлением и финансированием проекта.
Возведение центральной части ЗСД началось весной 2013 года, планируется окончание – II квартал 2016 года. Строительство условно поделено на две очереди – IV и V.
Сейчас на объекте построено 1959 м временных технологических эстакад из 3419 м, то есть 57,3%. Эти сооружения создаются для того, чтобы подвозить строительные материалы и оборудование к «водным» частям ЗСД. По нормативу они выдерживают до 100 тонн груза.
На юге Васильевского острова возведено 506 из 1080 м запланированных платформ. На Канонерском острове – 736 из 1620 м. На севере Васильевского острова временные технологические эстакады длиной 365 м сооружены полностью. Все работы завершены и на ул. Савушкина, где длина платформ составляет 362 м.
«У меня сегодня нет сомнений, что мы уложимся в сроки строительства. По графику, который нами составлен, ввод центрального участка намечен на II квартал 2016 года. Но мы уже идем с опережением», – заявил вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян, осмотрев строительные площадки.
По свидетельству Алексея Суровцева, технического директора ЗАО «Институт «Стройпроект», рабочая документация по проекту центральной части ЗСД разработана на 70%. «Мы ее дорабатываем на основании проектной документации, которая существовала и вся прошла Главгосэкспертизу. В рабочей документации учитывается текущее состояние вопросов, например, все, что связано с коммуникациями, и т. д.», – добавил специалист.
Марат Оганесян прокомментировал информацию по поводу того, что под главным искусственным сооружением ЗСД – вантовым мостом через Неву высотой 52 м – не смогут проходить парусники размером 57 м («Седов», «Крузенштерн»). «На этапе обоснования инвестиций была проделана колоссальная работа и отобрано три варианта. Принятый вариант, в котором высота моста достигает 52 м, считается наиболее эффективным во всем вопросах. К сожалению, парусник «Седов» не сможет пройти в районе Морского канала. Но для этого мы делали Морской порт, и еще есть ряд пристаней, где он может спокойно пристать. Я не думаю, что это колоссальная проблема. Соорудив 46 км ЗСД, мы решаем более глобальную городскую проблему транспортной доступности и увода автомобилей из центра», – заключил вице-губернатор.
Олег Панкратов, глава Департамента финансирование инфраструктуры и проектного финансирования банка ВТБ, также доволен ходом строительства. «Мы убедились, что строительные работы развернуты по всему ходу центрального участка ЗСД. Мы довольны теми темпами, которые сейчас набраны. С точки зрения стоимости изменений не предвидится, так как мы работаем по контракту с фиксированной ценой», – заявил он.
Стоимость строительства центрального участка ЗСД составит более 100 млрд рублей. Часть средств будет идти из кармана инвестора. Еще 9 млрд рублей будут выделены банком ВТБ и Газпромбанком, 60 млрд – консорциумом различных банков, а 50,7 млрд рублей направят из федерального бюджета.
Алексей Бнатов, генеральный директор ООО «Магистраль Северной столицы», не стал называть сумму, которая уже освоена при возведении центрального участка ЗСД.
По его словам, стройка на этой части диаметра будет вестись с учетом зимней погоды, но специфических сокращений в этот период не предусмотрено. «Работы идут с опережающим графиком, в том числе из-за того, что мы хотим к зиме соорудить все временные эстакады, чтобы иметь возможность безопасного гарантированного места работы в период особых холодов и ветров», – добавил Алексей Бнатов.
Сейчас над созданием центральной части ЗСД работают 1379 человек, в том числе 236 инженеров. Всего в строительстве задействовано 22 субподрядные организации.
В июле текущего года была одобрена новая дорожная карта - план действий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Насколько она реально облегчит жизнь застройщиков и передвинется ли сразу Россия в рейтинге инвестиционной привлекательности с 180 места на 34-ое? На эту тему состоялась дискуссия в рамках международного инвестиционного форума ProEstate-2013.
Перспективы законотворчества
Кроме Дорожной карты, правительство планирует принять в ближайшее время ряд законов, способствующих облегчению участи застройщиков.
Так, предполагается узаконить обязанность властей проводить аукцион по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям юрлиц (в противном случае чиновникам будет грозить административная ответственность).
До конца года все городcкие поселения должны иметь правила землепользования и застройки. Правда, исключение сделано для Москвы – она считается настолько уникальным городом в силу своей столичности, а также разросшейся с присоединением Новой Москвы площади, что сейчас работы по ПЗЗ здесь практически блокированы.
Предполагается реформирование градостроительного законодательства в части планировки территорий. В частности, планируется проводить публичные слушания по проектам планировки.
Предложен законопроект, по которому градостроительное зонирование будет заменено на территориальное зонирование. Что изменится с переменой термина – пока не известно.
Известна идея властей о постепенной отмене категорий земель, призванная упростить процедуру застройки участков. Законопроект с прошлого года находится в обсуждении. Госдума планирует принять его в текущую осеннюю сессию.
Из менее глобальных планов правительства в части улучшения правового поля девелопмента - установление перечня случаев подготовительных работ, которые могут вестись без получения разрешения на строительство, а также сокращение перечня объектов капитального строительства (из особо опасных и технически сложных) требующих обязательного прохождения экспертизы.
Сокращать, но вдумчиво
Большинство девелоперов позитивно оценивает комплекс мер, запланированных в Дорожной карте, однако многих смущает желание властей в сжатые сроки реформировать строительный процесс.
«Я не испытываю восторга от существующей реальности, но и скептически оцениваю результативность тех мероприятий, которые запланированы в Дорожной карте, - говорит Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development. – На уровне правительства пока не существует достаточной управленческой компетенции для того, чтобы эффективно организовать реформирование технически сложных процедур. Упразднение обязательной экспертизы вызывает опасения, поскольку в последнее время резко упало качество рабочей документации. Профессионально выполненных проектов в Петербурге - не более 15-20% от общего объема. Невозможно одним скачком перескочить из царства необходимости в царство свободы. Можно сколько угодно облизываться на зарубежный опыт, но ведь он вырабатывался десятилетиями. Я против того, чтобы в краткие сроки ставилась задача добежать до счастья».
По словам эксперта, за те 15-лет, которые Россия живет в состоянии строительного бума, инциденты в строительной отрасли были единичными – «Трансвааль» и падение крыши колхозного рынка в Москве, обрушение крыши гипермаркета Окей в Петербурге, «танцующий» мост в Волгограде. Для сравнения – в 90-е годы, когда период строительного бума переживали Южная Корея и Турция, было очень много сообщений о разрушающихся зданиях.
«Мешает жить не суть процедур, а то, как они проводятся, - уверен Олег Барков. - Наибольшую тревогу вызывает убивание экспертизы, потому что она является последним сколько-нибудь сдерживающим фактором. По моему опыту, это наименее коррумпированная и наиболее предсказуемая по срокам процедура. И в регионах ситуация еще лучше, чем в столичных городах, люди работают предсказуемо и прозрачно».
По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «УНИСТО Петросталь», разрешительная система должна эволюционировать в сторону тех целей, которые планируется достичь. «Если мы хотим максимально ограничить развитие, мы считаем у нас уже очень много дешевого жилья, у нас достаточно объектов инфраструктуры, –нужно вводить максимальные ограничения. Но если мы считаем, что у нас еще есть нерешенные проблемы, а экономика нам подсказывает что это именно так, то нужно снижать бремя согласований и сокращать время получения разрешений. Ведь большой запас эффективности заложен именно в сроках. Срок подготовки исходно-разрешительной документации зачастую в два раза превышает срок строительства объекта. За счет сокращения сроков мы можем получить серьезный экономический эффект и получить необходимый результат – дешевое жилье. Дорожная карта как некий рамочный документ безусловно полезна, но должна быть политика конкретных шагов».
По мнению Арсения Васильева, необходимо существенно пересмотреть объем документооборота, который сложился на данный момент. «Девелопер превратился в секретариат при десятках согласовательных инстанций. Не понятно, почему нет баз данных с той же государственной документацией, не внедряются системы электронного документооборота – хотя бы на некоторых этапах».
Под видом уникальности
Жизнь столичных девелоперов, по их же словам, усложняет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). «В период отсутствия ПЗЗ именно ГЗК определяет градостроительную политику столицы. Формально ГЗК никаких полномочий не имеет, но фактически - достаточно много, - говорит Максим Попов, руководитель направления практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
«В России есть уникальные регионы, к которым нельзя подойти используя какие-то общие принципы. Один из них – Москва, - считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. - В Москве отсутствует в принципе соответствующее другим регионам регулирование. Есть искушение раскритиковать ГЗК как сложный орган, с которым тяжело спорить. Действительно, правовой статус этого органа – сложный. Есть судебные решения, в которых прямо признается, что решения принимаемые комиссией невозможно оспорить, поскольку они носят совещательно-рекомендательный характер. С другой стороны, не получив этих актов, девелоперу невозможно двигаться вперед. Тем не менее существование ГЗК необходимо - в Москве настолько затянулся переходный период, что такое «ручное» управление оправданно».
Однако у девелоперов и юристов к работе ГЗК есть вопросы. И, прежде всего, - закрытость. «Мы не имеем возможности получить протоколы обсуждений, - рассказывает Максим Кузнеченков. - Неясен характер деятельности этого органа – не понятно, кто именно определяет градостроительную политику, на основании чего принимается то или иное решение».
По мнению Максима Кузнеченкова, в ГЗК девелоперов особенно пугает одна функция – расторжение договоров аренды и прекращение инвестиционных договоров. «То есть под вопросом оказывается стабильность оборота и вещно-правовая защита инвестора. Инвестор не может предугадать, отберут у него участок или нет. Юристы предлагают ввести изменения в вещное право, чтобы право на застройку могло продаваться, включаться в оборот, - считает Максим Кузнеченков. По его мнению, стоит провести амнистию по самостроям. В истории уже были примеры - в свое время срок исковой давности по недействительным сделкам был 10 лет, но для того, чтобы не пересматривать итоги приватизации, сохранить стабильность оборота, этот срок сократили до 3–х лет.
Петербург выбирает
Петербургские девелоперы более высокого мнения о ситуации в своем регионе, однако, и у них в последнее время хватает вопросов.
«До недавнего времени в Петербурге существовала достаточно стройная система прохождения инвестпроектов, их оценки, - говорит Олег Барков. - Проекты делились на рядовые и стратегические, существовала система работы с ними. Петербург пользовался заслуженной репутацией территории с относительно прозрачными правилами работы. Сейчас идет процесс реформирования и нет ясности какова будет окончательная система оценки проектов, как будет осуществляться поддержка. Реальное положение дел достаточно тяжелое. Заторможен процесс утверждения проектов планировки, крайне сложен и забюрократизирован процесс получения градпланов».
В последние два года в Петербурге идет мучительная переоценка приоритетов развития города. Пока не сложилось четкого представления - какие приоритетные проекты нужны городу, на что он согласен тратить деньги. По мнению Олега Баркова, тому есть экономические причины: «после внесения изменений в бюджетное законодательство, когда во многих вертикально интегрированных структурах уплата налогов стала производиться по месту деятельности, а не по месту нахождения главного офиса, бюджет Петербурга потерял большие деньги, было заморожено большое количество проектов».
По мнению Майи Петровой, советника Borenius Russia, инвесторов, в том числе и иностранных, пугает правовая неопределённость. «Я думаю, инвесторы больше бы мирились с продолжительностью процедур, если бы понимали, что есть понятные правила игры на 2-3 года, что не поменяется власть, комитеты, порядок согласования. Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы существовал порядок компенсации вложений инвестора, если вдруг правительство региона принимает решение построить этот объект за бюджетные средства или изменить схему партнерства с бизнесом. Таких примеров хватает – это ЗСД с компанией Hochtief, «Набережная Европы» с «ВТБ-Девелопмент», Апраксин двор с «Главстрой-СПб». В каких-то случаях вопрос компенсации решается, но он не прозрачен. Судебных дел, по которым бы инвестор получил компенсацию при выходе из проекта не по его вине, я не встречала. Отношение государства в принципе должно поменяться, ведь любой инвестиционный проект имеет составляющую, которая идет на инфраструктуру, и несет в себе социальную направленность. Если у инвесторов падает интерес, то регион не сможет решать свои социальные проблемы», - считает Майя Петрова.
Священная и абсурдная
Яркий пример абсурдной процедуры, по мнению Арсения Васильева, - общественные слушания. «Агитация бабушек-пенсионерок, попытки отсечь оппонентов со всех сторон, толпа и крики – все это вряд ли можно отнести к цивилизованному обсуждению градостроительных проектов. Тем не менее, мы видим это на общественных слушаниях через раз. Это значит, что других процедур, учитывающих мнение населения, не существует. Мы признаем таким образом, что муниципальная власть не работает, она не способна выражать мнение населения. Девелоперу предлагается потратить на это 2,5-3 месяца и подождать чем все это закончится».
По мнению Олега Баркова, публичные слушания – вполне логичная процедура, однако все опять упирается в практику исполнения. С ценностью слушаний согласен и Максим Кузнеченков: «Публичные слушания относятся к разряду рекомендаций. Наше законодательство пока не решается вводить референдумы, которые имеют обязательный характер. Хотя во многих странах Европы многие вопросы местного значения решаются именно так. Это прямая форма проявления участия граждан в местном самоуправлении. Нельзя решать за людей, что им хорошо, а что – нет».