Парадоксы реновации
Что мешает сохранению и приспособлению объектов культурного наследия, как удержать баланс между сохранением архитектурных памятников и развитием города? О наследии и вариантах его использования спорили архитекторы, девелоперы и профильные чиновники города на VI биеннале «Архитектура Петербурга».
В Петербурге 9,2 тыс. объектов культурного наследия, из них около 3,5 тыс. – памятники федерального значения, 2,8 тыс. – регионального, еще 2,9 тыс. – выявленные объекты культурного наследия (ОКН). За год историко-культурную экспертизу успевают провести менее чем для 1% потенциальных памятников. В 2016 году, по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, был поставлен рекорд – 143 экспертизы. На то, чтобы установить статус всех выявленных ОКН, понадобится минимум 20 лет, подсчитал председатель КГИОП.
Благими намерениями
Сумма, которая ежегодно выделяется городским бюджетом на содержание и сохранение объектов, статус которых уже определен, составляет 7-8 млрд рублей. Часть нагрузки по восстановлению исторических зданий ложится на инвесторов. При этом для последних признание здания памятником часто становится не фактором капитализации, а напротив – дополнительным обременением. Во-первых, охранный статус может затянуть сроки реализации проекта. По словам руководителя архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна, только согласования в общей сложности могут занять от 13 до 15 месяцев (при условии идеального проекта). Во-вторых, стоимость всех работ на историческом объекте вырастает на 30-40%.
Чтобы стимулировать инвесторов вкладываться в сохранение памятников архитектуры, КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений разрабатывает программу, аналогичную московской «Рубль за квадратный метр». «Мы решили взять за основу опыт Москвы, где инвесторы торгуются за годовую стоимость аренды и заинтересованы быстрее отреставрировать объект, чтобы ставка арендной платы снизилась до рубля за метр. На реставрацию им отводится максимум 5 лет», – прокомментировал Сергей Макаров.
Но не для всех инвесторов аренда представляет интерес. «Мы в первую очередь ориентированы на право собственности», – комментирует программу КГИОП президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но и выкуп у города объекта культурного наследия еще не означает, что девелоперу с ним будет легко. Помимо жестких ограничительных мер охранного законодательства девелоперу грозит риск погубить свою репутацию, не угодив своим проектом реконструкции памятника градозащитникам.
В Петербурге не принято хвалить инвесторов, берущих памятники на баланс, с сожалением отмечает архитектор Никита Явейн. «Как только девелопер начинает заниматься памятником, что бы он ни сделал – каждый может в него плюнуть», – посетовал господин Явейн. Его точку зрения развивает Эдуард Тиктинский: «Нужен карт-бланш от горожан, которых интересует качество среды, благоустроенность, нужны интернет-референдумы городского сообщества, это даст власти возможность легитимировать более активные действия в этой области», – предлагает он.
То, что ограничения, которые накладывает охранное законодательство на действия со зданиями-памятниками, чересчур жестки, признают даже чиновники. «Петербург должен иметь собственную систему градостроительного регулирования и не пытаться применить к себе правила, актуальные для всей страны, – за исключением Москвы», – уверен главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурного бюро «Герасимов и партнеры», более прямолинеен в формулировке причин, которые снижают интерес бизнеса к историческим зданиям. По его мнению, уверенному промышленному редевелопменту мешают отсутствие устойчивой градостроительной стратегии и чехарда в законодательстве. По мнению архитектора, правила игры для девелоперов, выкупающих исторические объекты, нужно обозначать заранее, а не вводить новые ограничения, когда объект находится в стадии реализации. В пример он приводит ситуацию с территорией фабрики «Красное знамя». «Если власть хочет сохранить объект, ей остается только выкупить его по объективной оценке у девелопера и делать в нем то, что считают нужным горожане: хоть музей, хоть дворец бракосочетаний – насколько хватит фантазии. В случае с «Красным знаменем» – это единственный путь, – развивает свою мысль архитектор. – Но нельзя заставлять людей, которые владеют объектом, тратить деньги на то, что никогда не окупится».
«Да, мы слишком часто меняем правила игры, и необоснованно, и обоснованно», – признает председатель КГИОП Сергей Макаров. По его мнению, для Петербурга необходимы поправки в охранное законодательство в части определения охранных зон памятников. «Охранные зоны в 150 м, запрещающие любую хозяйственную деятельность, должны быть не у всех памятников», – говорит Сергей Макаров. За поправки в законодательство ратует и главный архитектор Владимир Григорьев: «Мы должны иметь возможность строить подземные парковки, в том числе под историческими зелеными насаждениями», – считает он. А вот за снос исторических зданий господин Григорьев предлагает вводить уголовную ответственность.
С точки зрения девелоперов, повысить интерес бизнеса к объектам культурного наследия можно, ликвидировав временные риски – для это нужны готовые документы территориального планирования. «Программа максимум: должны быть сделаны ППТ, подготовлены градпланы, с точки зрения объемов и темпов стройки, четко должны быть понятны ограничения и охранные зоны, – перечисляет Эдуард Тиктинский. – При готовых ППТ и градплане остается только проектировать, привлекая лучших архитекторов».
Лепнина как особая примета
Промышленные объекты – выявленные или признанные памятниками – отдельная проблема. В Петербурге нет единой политики их сохранения и восстановления. «Определение памятника – размытое. Почему-то в Законе об охране памятников решили: все, что построено до 1917 года – хорошо и может считаться памятниками, а все, что позже – уже выборочно, – комментирует архитектор Евгений Герасимов. – Например, весь Московский проспект – это не памятник, значит, его теоретически можно снести».
Привычка ценить промышленные объекты как памятники еще не выработалась у местного сообщества. «В Финляндии промышленные объекты ценят больше, чем особняки. А у нас часто даже старый дом с типовой отделкой лепниной уже воспринимается как памятник», – приводит пример архитектор Никита Явейн. При этом подход к приспособлению исторических промышленных зданий должен быть более гибким, чем для «особняков с лепниной», уверены архитекторы. Сегодня подход к промышленным объектам неконструктивен как со стороны градозащитников, так и со стороны девелоперов. Историки видят в заводе музей и не дают его преобразовывать. «Завод не может быть музеем, он должен быть «живым», приспосабливаться и жить», – считает Никита Явейн. Девелоперы же чаще предпочитают снести все постройки в промзоне и возвести новое жилье. Кроме того, у петербуржцев – как застройщиков, так и потребителей – нет привычки жить в промышленных лофтах. «Должен произойти какой-то прецедент: кто-то должен стать первым», – размышляет Явейн.
На вопрос об удачных примерах реновации промышленных территорий эксперты биеннале «Архитектура Петербурга» не сразу нашлись что ответить. Евгений Герасимов привел в пример «Гранд Макет Россия» на Цветочной улице, Никита Явейн – завод «Самсон» на Лиговском проспекте. Также архитекторы упомянули в числе удачных редевелопмент территории бывшего грузового двора Московского вокзала компанией «ЛенСпецСМУ», построившей на этом участке квартал «Царская столица». Технический директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин выразил мнение, что Петербург, как и Москва, перенасыщен промзонами относительно европейских городов: промзоны занимают от 17 до 20% территории в обеих столицах, в то время как в городах Европы – только 5-7%. «Нужно очищать город от промышленных зон», – уверен господин Бородин.
Для благополучного существования ОКН необходимы не только законодательная, но и моральная поддержка девелоперов, градостроительные нормы, скорректированные с учетом особенностей среды Петербурга, гибкое сочетание частных и бюджетных инвестиций. Но ключевое условие, без которого все вышеперечисленные условия будут иметь мало смысла, – желание властей сохранять и адекватно использовать исторические здания. Логичным дополнением к нему станет и осознание не только культурной, но и экономической ценности этих объектов у городского сообщества. «Мы не очень ценим историческую городскую среду: любим по ней гулять, а не покупать, – говорит Владимир Григорьев. – Ценность недвижимости в центре, переведенная в стоимость, должна превысить затраты на ремонт этих зданий».
Кстати
Организаторами VI биеннале «Архитектура Петербурга» выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский Союз архитекторов России, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Цифра
20 лет уйдет на историко-культурную экспертизу выявленных ОКН в Петербурге
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) довольно редко используются для финансирования строительных проектов. Однако схема существует, хоть и стала в последние годы достаточно редкой.
Пару лет назад паевые фонды использовались для оптимизации налогообложения, однако после внесения поправок в Налоговый кодекс и возвращения налога на имущество схема стала менее интересна. Тем не менее закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) или закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы) полностью с рынка не ушли, и небольшая доля проектов финансируется подобным образом.
По данным Кирилла Иванова, коммерческого директора компании «Пеноплэкс СПб», общая сумма вложений ЗПИФов в недвижимость (по стране) на сегодняшний день составляет около 173 млрд рублей. Это относительно небольшая цифра.
Эффективен для внешнего финансирования
Как коллективная форма инвестирования, позволяющая консолидировать значительные средства, закрытые ПИФы, безусловно, являются достаточно эффективным инструментом внешнего финансирования нового строительства. В ряде случаев они вполне могут выступать актуальной альтернативой таким наиболее распространенным в строительной индустрии механизмам привлечения заемных средств, как банковское кредитование, облигационные займы и долевое софинансирование. «Как правило, инвестиционная стратегия таких фондов рассчитана на период от года до 2-3 лет и подразумевает инвестирование средств в приобретение прав по договорам долевого участия, преимущественно в наиболее ликвидных проектах эконом-класса. После завершения строительства и сдачи объекта права реализуются на рынке, и паи фонда погашаются, прибыль формируется за счет маржинальности проекта», – рассказал Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Вместе с тем на данном этапе ЗПИФы недвижимости именно как инструмент финансирования новых проектов распространены относительно нешироко. Более динамичному росту препятствует высокий барьер выхода – нижняя граница стоимости пая составляет в среднем около 1 млн рублей, что в условиях сравнительно невысокого уровня жизни затрудняет формирование большого количества фондов. «Кроме того, негативным фактором остаются другие системные ограничения, например закрытый характер фондов. Инвестиции фактически замораживаются в проекте на несколько лет, что в условиях быстро меняющейся внешней конъюнктуры, конечно, подразумевает определенные риски. На этом фоне большинство фондов ориентированы на наиболее маржинальные проекты, пользующиеся высоким спросом, поэтому их география ограничена преимущественно Москвой и Московской областью, а также буквально несколькими крупными проектами в других ключевых городах. Общий объем таких фондов, по примерным оценкам, составляет около 200 млрд. В среднесрочной перспективе, по мере роста спроса и повышения благосостояния, число таких проектов может возрасти», – говорит господин Клягин.
Универсальный инструмент
Господин Иванов говорит, что ЗПИФы в основном участвуют в финансировании строительства коммерческой недвижимости. Их доля в общем объеме финансирования, по мнению эксперта, не превышает 5%.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, имеет другую точку зрения: «Паевые инвестиционные фонды в основном вкладываются в жилищное строительство, так как в нем наиболее прозрачная схема окупаемости и минимум рисков. По коммерческой недвижимости их доля ничтожна».
Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что ЗПИФН является универсальным инструментом для инвестиций в недвижимость. «Такие фонды могут инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость как на стадии развития проекта, так и на операционной стадии. Самое большое распространение ЗПИФН получили в секторе жилого девелопмента – пайщики инвестируют в договоры долевого участия на нулевом цикле с целью последующей сдачи в аренду готовых квартир и/или перепродажи их на более позднем этапе строительства. Это объясняется тем, что жилая недвижимость является наиболее ликвидным активом в секторе недвижимости, не стоит забывать, что любой фонд, прежде всего, заботится о сохранении капитала пайщиков. По этой же причине ЗПИФН инвестируют в рентные активы на рынке коммерческой недвижимости, в которых арендный поток гарантируется долгосрочными договорами аренды с фиксированной ежегодной индексацией. Как правило, управляющие компании стремятся составлять диверсифицированный портфель активов, включающий более доходные инвестиции в строящееся жилье и более стабильные рентные активы», – поясняет господин Владимиров.
Он также отмечает, что частным случаем применения ЗПИФН является выход собственников из крупных проектов. В случае если объект настолько крупный, что его не может себе позволить инвестор в одиночку, то собственник может «упаковать» данный объект в ЗПИФН. Собственник с помощью управляющей компании «заводит» объект в фонд, становится собственником всех паев, затем частично либо полностью выходит из проекта посредством продажи паев на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
К плюсам финансирования проекта через ЗПИФы господин Иванов относит то, что такие деньги могут быть более «длинные» – срок предоставления до 15 лет, что редко встречается в банковском секторе. «Но и маржинальность на вложенный рубль паевые фонды хотят выше рынка», – поясняет он.
«Плюсом такого фонда является то, что инвестиции ЗПИФН «длинные»: фонд имеет фиксированный срок жизни, пайщики не могут отозвать свои инвестиции обратно. Поскольку большинство инвесторов/девелоперов заинтересованы в высокодоходных приобретениях, то ЗПИФН может закрывать возникающие пробелы в рыночной ликвидности, приобретая готовые объекты после ввода и позволяя девелоперам начинать новые проекты. Минусом является более высокая целевая доходность относительно ставки по кредиту», – соглашается с коллегой Сергей Владимиров.
«Подобное сегментирование и невысокая популярность среди девелоперов связаны со следующими причинами: идея паевых инвестиционных фондов сильно дискредитирована кризисом 2008 года, плюс еще нефиксированная доходность, комиссия управляющей компании – все вместе выглядит опасно и накладно. На рынке наблюдается недостаток активных индивидуальных частных инвесторов, желающих пользоваться такими инструментами; аморфная правовая база не добавляет привлекательности этому инструменту; частному инвестору со «свободными» деньгами проще и надежнее купить квартиру или коммерческую недвижимость сразу», – рассуждает госпожа Каур. Она при этом отмечает, что сказать, что рынок ПИФов в России неразвит, нельзя – просто есть более удобные инструменты.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, поясняет: «Схема ПИФов часто используется при проектах, где много независимых инвесторов. Коллективные инвестиции гораздо безопаснее осуществлять через схему ЗПИФ».
Не исключено, что в ближайшее время доля ЗПИФов в общей массе финансовых схем может и вырасти. Это произойдет, если ставки кредитования традиционными финансовыми институтами (банками) пойдут вверх, считает господин Иванов. А такое, судя по макроэкономической ситуации, может произойти достаточно скоро.
Мнение:
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Паевые инвестиционные фонды в большей степени распространены на Западе. Преимуществом финансирования строительных проектов через ПИФ является облегченная по сравнению с банками процедура получения денежных средств. В России же ПИФ как полноценный инвестор в строительных проектах не участвует. Это обусловлено тем, что при реализации строительных проектов в европейских странах риски минимальны и прозрачны. В РФ на сегодняшний день инвестирование в строительные проекты сопровождается высокими рисками. В России паевые инвестиционные фонды зачастую участвуют в строительных проектах в качестве дольщиков либо предпочитают вкладывать денежные средства в уже построенные объекты недвижимости. Таким образом, доля инвестиций ПИФ в российские строительные проекты несущественна.
Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме достаточно популярна на Западе, однако в России этот вид кредитования только начинает развиваться.
Кредитовать покупку коммерческих помещений под залог кредитуемого объекта начали только в 2009 году, когда был принят соответствующий закон. Но быстрого роста объемов кредитования нежилых площадей не последовало, поскольку весь рынок ипотеки в тот момент находился в упадке.
Как говорят аналитики, ставка по «коммерческой» ипотеке варьируется в пределах 12-20% годовых и более. Средние ставки – около 10% годовых в валюте и 14% в рублях. Средний срок кредитования – до 10 лет, хотя можно получить заем и на больший срок – до 20 лет (как правило, сроки больше для заемщиков-физлиц).
«Перечень банков, кредитующих покупку коммерческой недвижимости под залог, довольно короток, в частности, такие кредиты выдают Сбербанк, «Уралсиб», Росбанк», – перечисляет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Игорь Мастин, руководитель отдела продаж ЗАО «Группа Прайм», подсчитал, что 90% покупателей коммерческих помещений в домах «Группы Прайм» совершают сделки за счет собственного капитала, часто они используют рассрочку, но не обращаются к банковскому кредитованию.
Тем не менее коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов утверждает, что спрос на такую схему покупки есть. По его словам, в некоторых объектах столицы доля нежилых помещений, приобретенных в ипотеку, составляет около 20%.
В Петербурге, по оценкам специалистов банковского сектора, объем коммерческого ипотечного кредитования составляет менее 10% от общего количества кредитных сделок для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Однако тенденции к развитию у этого вида кредитования есть.
«Банкам, не входящим в первую пятерку, в условиях низкой ликвидности с каждым днем становится все труднее конкурировать с крупными игроками по ипотечным предложениям на рынке жилой недвижимости. В данных условиях выходом могут стать нишевые продукты, такие как «коммерческая» ипотека», – считает Наталья Никифорова, финансовый контролер EKE Group.
По словам господина Алтухова, разница в ставках по кредиту на коммерческие площади и ставках по стандартному ипотечному кредиту на жилье начинается, как правило, от 1%. «Например, в Сбербанке ставки по ипотеке на «нежилье» начинаются от 13,5% годовых (на квартиры – от 12,5%)», – говорит он.
«Во многих банках процент по ипотеке на нежилые помещения не имеет четкой ставки и рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного случая, а отдельные банки, например такой крупный игрок, как ВТБ24, и вовсе не выдают ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости», – отмечает господин Алтухов.
Мнение:
Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»:
– В нашей стране ипотека на коммерческие помещения пока не столь популярна, несмотря на то что рентабельность таких объектов зачастую значительно выше жилых. Одна из основных причин – российские банки традиционно предъявляют более высокие требования к организациям, чем к физическим лицам. При этом коммерческая ипотека для физических лиц еще менее популярна. Стараясь минимизировать собственные риски, банк чрезвычайно тщательно изучает финансовое состояние заемщика.
Доля ипотечных сделок на рынке коммерческой недвижимости невысока. Более популярны рассрочки, которые в ряде случаев предлагают собственники помещений.
Практически все крупные банки предлагают ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость – Альфа-Банк, Сбербанк России, Росбанк, ВТБ24, Промсвязьбанк, Газпромбанк и т. д.