Диснейлэнд по-коммунарски
Градостроительный совет Ленинградской области одобрил эскиз застройки 20 га земли в Коммунарском городском поселении. Здесь могут появиться парк развлечений, торговый центр, гостиница, крытая ледовая арена и спортивные площадки.
Заказчиком является ООО «Аквамарин». Эта компания планирует построить в городе Коммунар Гатчинского района Ленобласти жилой квартал, парк активного отдыха, спортивный и торговый кластеры. Интересно, что застройщик предложил поменять назначение земельного участка. Из 20 га, предназначенных для строительства среднеэтажного жилья, компания хочет перевести 17 га в общественно-деловую зону.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин признался, что он столкнулся с такой ситуацией впервые. Чаще всего девелоперы просят поменять назначение участка именно под строительство жилья. Хотя Градсовет рассматривал только эскиз проекта, инвестор уже придумал названия для большинства объектов парка. Так, сам парк будет назваться «Город Детства». В нем будут находиться аттракционы, батуты, полосы препятствий, веревочные городки «Дремучий лес», тюбинг «Русские горки», игровые площадки «Лунный город», замок «Кощеево царство».
«Парк оформят по темам истории и культуры России, сказочного мира отечественных писателей и народных сказок. Основная концепция парка – двухуровневая система организации, позволяющая разместить подвесные дорожки, обзорные мосты и площадки», – объяснил главный архитектор проекта Юрий Лихачёв.
Общественно-деловая застройка будет расположена на территории площадью 4,7 га. Здесь планируется построить торгово-развлекательный центр (9,2 тыс. кв. м), гостиницу на 287 номеров, ледовую арену площадью 3 тыс. кв. м. Также в планах инвестора возвести здесь объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционала парка отдыха, спортплощадку для мини-футбола и волейбола с баскетболом.
Оставили место в проекте и для строительства 28 тыс. кв. м жилья эконом-класса, рассчитанного на 1 тыс. человек.
В зоне жилой застройки инвестор думает возвести пять многоквартирных домов переменной этажности – от четырех до восьми этажей. Рядом с домами появятся детские игровые площадки и открытые автостоянки. На первых этажах оставят площади для коммерческих помещений. Из социальных объектов проектом предусмотрено строительство детского сада на 60 мест. Дети будут посещать уже существующие общеобразовательное учреждение и детский сад.
Что касается транспортной инфраструктуры, то инвестор пообещал построить регулируемые перекрестки, съезды и остановки общественного транспорта.
Большинству членов Градсовета проект понравился. Особенно были рады представители местной администрации. «Мне бы очень хотелось, чтобы этот парк построили у нас. Это новые спортивные и культурные объекты. Кроме того, маятниковая миграция у нас составляет 7 тыс. человек в год. Такой проект обеспечит рабочие места для местных жителей», – сказала глава администрации города Коммунар Вера Пыжова.
Однако не все участники Градсовета были так позитивно настроены. Как объяснил президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв, о строительстве центра детского досуга он знает не понаслышке и видит в проекте коммунарского парка явные промахи: «Во-первых, здесь слишком большое количество открытых сооружений, которыми можно будет пользоваться три месяца в году. Второе – месторасположение. Не факт, что многие захотят сюда возвращаться, а местные быстро «наиграются». Еще вызывает сомнение размер парка – 10 га. Он маленький, и его хватит на пару часов прогулки. Во всем мире такие центры развлечений делают масштабнее, чтобы можно было приехать с ночевкой, полноценно отдохнуть. Я с симпатией отношусь к проекту, но все эти моменты надо учесть».
В итоге эскиз проекта было решено принять с учетом высказанных замечаний.
«Этот проект хорош уже тем, что здесь точно не будет обманутых дольщиков. Да, есть опасение, что люди туда не поедут и проект не окупится. Но это зависит от работы маркетологов. Все это риски инвестора, которые не скажутся на жителях, экономических показателях самого поселения и Правительства области», – резюмировал Михаил Москвин.
Кстати
Участники Градсовета обсудили еще один проект – ППТ земельного участка в деревне Новосаратовка Всеволожского района. Заказчиком выступило ООО «Финансовое Партнерство «Вега», разработчиком – ООО «К-7». Инвестор планировал построить многоэтажки и общественно-деловые объекты, но ППТ решили отправить на доработку.
Причин для отказа две. Первая – на территории есть земли сельхозназначения, на которых строить жилье запрещено. Вторая – участки находятся в полосе отвода КАД, то есть слишком близко от магистрали. Проектом предполагалось построить несколько кварталов с многоэтажными домами (12-15 этажей), а также создать зоны производственных предприятий со включением объектов общественно-деловой застройки. Территория проектирования кварталов – 29,72 га, территория жилой застройки – 10 га, численность населения – 4,2 тыс. человек, площадь жилого фонда – 146 тыс. кв. м.
Цифра
10 га – площадь будущего парка развлечений в Коммунаре
В среде экспертов до сих пор нет единодушного мнения, является ли оригинальная архитектура бизнес‑центра или торгового комплекса фактором, способным повысить прибыль объекта. Некоторые аналитики говорят, что красивый фасад дает лишь имиджевый выигрыш, другие уверяют, что вполне материальный.
"По нашим оценкам, архитектура проекта не влияет на ставки капитализации. Например, бизнес-центр "Регент-Холл" предыдущим губернатором был официально признан градостроительной ошибкой и тем не менее был успешно продан в 2010 году компании "Ренессанс-Девелопмент", – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что архитектура все же способна влиять на капитализацию. Полина Белова, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine, полагает, что оригинальный внешний вид может повысить стоимость строительства объекта на 15-20%, однако при этом арендные ставки от этого значительных изменений не претерпят. "Надо понимать, что для арендаторов первоочередными факторами при выборе объекта является его локация, качество предлагаемой инфраструктуры. При этом объекты с оригинальной архитектурой всегда на слуху и имеют положительный имидж, поэтому спрос на них может быть выше. Встречаются и неудачные примеры, например торговый центр "Штрих-код", – напоминает госпожа Белова.
Несколько более определенная ситуация со связью архитектуры с потоком посетителей в торговом сегменте. Денис Радзимовский поясняет: "Время вносит определенные коррективы в вопросы о требованиях к проектированию торговых центров. Петербург уже давно по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей опережает не только Москву, но и некоторые европейские столицы. В борьбе за внимание посетителей девелоперы начинают задумываться об эстетической привлекательности и архитектуре будущего проекта. Торговые комплексы наряду с другими зданиями формируют городское пространство, поэтому важно понимать, впишется ли проект в архитектурный ансамбль в той локации, где он строится".
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", считает, что фасад всегда "продает" объект. Это правило действует как для офисных, так и для торговых центров. Если человек проезжает мимо ТЦ и его привлекает оригинальная архитектура, то, скорее всего, он посетит его. Среди торговых центров можно отметить ТРК "Варшавский экспресс" и обновленный ДЛТ.
Эксперты признают, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в особых местах. "Кроме того, если объект находится в центре города, необходимо вписать его в ткань исторической застройки, и инвестор просто вынужден "потратиться" на проектирование фасадов. Например, МФК "Преображенский" выстроен в классическом стиле и с фасада неотличим от других исторических зданий, расположенных здесь же. Если же речь идет о реконструкции, например, бывшего промышленного здания, не представляющего исторической ценности, в удаленном от центра районе – здесь никто не будет задумываться об архитектурном облике, достаточно сделать современную отделку, чтобы объект выглядел аккуратно. Например, бизнес-центр "Луч" на Охте - его облик просто осовременили с помощью отделочных материалов. Эксклюзивная архитектура в этих случаях не имеет никакого смысла", - рассуждает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По оценкам Дмитрия Золина, удорожание затрат при сложном проекте может достигнуть и 2000 USD за 1 кв. м, если применять дорогостоящие строительные и отделочные материалы или создавать очень сложные архитектурные формы.
Учредители строительной компании "Строймонтаж" сформулировали условия мирового соглашения с кредиторами, которое может быть утверждено 20 декабря. Выход из банкротства обойдется застройщику всего в 1% от общей суммы задолженности.
Компания "Строймонтаж" Артура Кириленко банкротится с 2008 года. Общая сумма ее долгов на данный момент - почти 4,9 млрд рублей. У компании 52 кредитора. В их числе три российских банка, на долю которых приходится 40% требований (более 1,8 млрд рублей). На днях учредители "Строймонтажа" предложили кредиторам условия мирового соглашения. Они готовы заплатить 49 млн рублей - 1% от общей суммы долга банкрота. Собрание кредиторов, которое должно утвердить эти условия, состоится 20 декабря.
Конкурсный управляющий "Строймонтажа" Андрей Шутилов сообщил, что на сегодняшний день все активы банкрота реализованы. Дебиторская задолженность месяц назад продана на электронных торгах, и процент погашения требований составил 20%. По его мнению, предложенные условия - исходя из того что имущества у банкрота не осталось - "все-таки лучше, чем ничего".
Связаться с Артуром Кириленко не удалось. "Насколько я знаю, он давно вне страны и вне бизнеса", - говорит Денис Химиляйне, управляющий партнер бюро Prime Advice (в начале разбирательства вел правовую защиту интересов Артура Кириленко). Он тоже считает, что условия мирового соглашения приемлемы. "В апреле, если не будет достигнуто мировое соглашение, компанию исключат из реестра юрлиц, и кредиторы вообще ничего не получат", - напоминает он.
Представители банков официально комментировать условия мирового соглашения со "Строймонтажем" отказались. Но в неофициальном общении они назвали предложенные банкротом условия "кабальными". Банки вынуждены будут их принять, поскольку остались в меньшинстве. Сейчас дружественные Артуру Кириленко структуры аккумулировали 60% требований к банкроту и диктуют условия всем остальным. "Этого можно было бы избежать, если бы банки были залоговыми кредиторами. Мировое возможно только при 100%-ном их согласии", - пояснил партнер "Дювернуа лигал" Игорь Гущев.
"Они точно не вернутся в элитное строительство, где нужно привлекать серьезные банковские средства. А вот эконом-класс не исключен. Для того чтобы купить землю на окраине и сделать проект, много "длинных" средств не требуется. А репутация среди покупателей у компании несмотря ни на что нормальная. Она ни одного обиженного дольщика после себя не оставила. И сможет использовать этот факт при возвращении", - заявил генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.
История банкротства
Проблемы у "Строймонтажа" начались в конце 2008 года, когда сумма долгов компании превысила 6,1 млрд рублей. Крупнейшим кредитором оказался Балтийский банк, которому компания задолжала около 1 млрд рублей. Договориться о реструктуризации этого долга стороны не смогли. Менее крупные кредиторы - Кредит Европа Банк, Альфа-Банк и Росбанк, которым "Строймонтаж" задолжал более 1 млрд рублей, - оказались сговорчивее. Рассчитавшись с ними, застройщик обанкротился. При этом компании удалось достроить свои дома и раздать квартиры на 20 млрд рублей нескольким тысячам дольщиков. После краха "Строймонтажа" Балтийский банк инициировал уголовное преследование Артура Кириленко, обвинив его в преднамеренном банкротстве. Но в начале 2011 года дело было закрыто за отсутствием состава преступления.