Диснейлэнд по-коммунарски
Градостроительный совет Ленинградской области одобрил эскиз застройки 20 га земли в Коммунарском городском поселении. Здесь могут появиться парк развлечений, торговый центр, гостиница, крытая ледовая арена и спортивные площадки.
Заказчиком является ООО «Аквамарин». Эта компания планирует построить в городе Коммунар Гатчинского района Ленобласти жилой квартал, парк активного отдыха, спортивный и торговый кластеры. Интересно, что застройщик предложил поменять назначение земельного участка. Из 20 га, предназначенных для строительства среднеэтажного жилья, компания хочет перевести 17 га в общественно-деловую зону.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин признался, что он столкнулся с такой ситуацией впервые. Чаще всего девелоперы просят поменять назначение участка именно под строительство жилья. Хотя Градсовет рассматривал только эскиз проекта, инвестор уже придумал названия для большинства объектов парка. Так, сам парк будет назваться «Город Детства». В нем будут находиться аттракционы, батуты, полосы препятствий, веревочные городки «Дремучий лес», тюбинг «Русские горки», игровые площадки «Лунный город», замок «Кощеево царство».
«Парк оформят по темам истории и культуры России, сказочного мира отечественных писателей и народных сказок. Основная концепция парка – двухуровневая система организации, позволяющая разместить подвесные дорожки, обзорные мосты и площадки», – объяснил главный архитектор проекта Юрий Лихачёв.
Общественно-деловая застройка будет расположена на территории площадью 4,7 га. Здесь планируется построить торгово-развлекательный центр (9,2 тыс. кв. м), гостиницу на 287 номеров, ледовую арену площадью 3 тыс. кв. м. Также в планах инвестора возвести здесь объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционала парка отдыха, спортплощадку для мини-футбола и волейбола с баскетболом.
Оставили место в проекте и для строительства 28 тыс. кв. м жилья эконом-класса, рассчитанного на 1 тыс. человек.
В зоне жилой застройки инвестор думает возвести пять многоквартирных домов переменной этажности – от четырех до восьми этажей. Рядом с домами появятся детские игровые площадки и открытые автостоянки. На первых этажах оставят площади для коммерческих помещений. Из социальных объектов проектом предусмотрено строительство детского сада на 60 мест. Дети будут посещать уже существующие общеобразовательное учреждение и детский сад.
Что касается транспортной инфраструктуры, то инвестор пообещал построить регулируемые перекрестки, съезды и остановки общественного транспорта.
Большинству членов Градсовета проект понравился. Особенно были рады представители местной администрации. «Мне бы очень хотелось, чтобы этот парк построили у нас. Это новые спортивные и культурные объекты. Кроме того, маятниковая миграция у нас составляет 7 тыс. человек в год. Такой проект обеспечит рабочие места для местных жителей», – сказала глава администрации города Коммунар Вера Пыжова.
Однако не все участники Градсовета были так позитивно настроены. Как объяснил президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв, о строительстве центра детского досуга он знает не понаслышке и видит в проекте коммунарского парка явные промахи: «Во-первых, здесь слишком большое количество открытых сооружений, которыми можно будет пользоваться три месяца в году. Второе – месторасположение. Не факт, что многие захотят сюда возвращаться, а местные быстро «наиграются». Еще вызывает сомнение размер парка – 10 га. Он маленький, и его хватит на пару часов прогулки. Во всем мире такие центры развлечений делают масштабнее, чтобы можно было приехать с ночевкой, полноценно отдохнуть. Я с симпатией отношусь к проекту, но все эти моменты надо учесть».
В итоге эскиз проекта было решено принять с учетом высказанных замечаний.
«Этот проект хорош уже тем, что здесь точно не будет обманутых дольщиков. Да, есть опасение, что люди туда не поедут и проект не окупится. Но это зависит от работы маркетологов. Все это риски инвестора, которые не скажутся на жителях, экономических показателях самого поселения и Правительства области», – резюмировал Михаил Москвин.
Кстати
Участники Градсовета обсудили еще один проект – ППТ земельного участка в деревне Новосаратовка Всеволожского района. Заказчиком выступило ООО «Финансовое Партнерство «Вега», разработчиком – ООО «К-7». Инвестор планировал построить многоэтажки и общественно-деловые объекты, но ППТ решили отправить на доработку.
Причин для отказа две. Первая – на территории есть земли сельхозназначения, на которых строить жилье запрещено. Вторая – участки находятся в полосе отвода КАД, то есть слишком близко от магистрали. Проектом предполагалось построить несколько кварталов с многоэтажными домами (12-15 этажей), а также создать зоны производственных предприятий со включением объектов общественно-деловой застройки. Территория проектирования кварталов – 29,72 га, территория жилой застройки – 10 га, численность населения – 4,2 тыс. человек, площадь жилого фонда – 146 тыс. кв. м.
Цифра
10 га – площадь будущего парка развлечений в Коммунаре
К тяжбе ГК «Интарсия» и девелоперской группы «Тристар Инвестмент холдингс», касающейся реставрации «Дома со львами», подключилось Управление делами Президента РФ. Федеральная структура является собственником исторического здания и может отбросить судебный процесс сторон к своему началу.
Управление делами Президента РФ направило апелляцию на решение Арбитражного суда Москвы в деле о реставрации известного в Петербурге «Дома со львами» на Вознесенском пр., в котором сейчас размещается отель Four Seasons. В марте этого года ГК «Интарсия», проводившая в здании основные реставрационные работы, отсудила у оператора объекта недвижимости – компании «Тристар Инвестмент холдингс» – 367,5 млн рублей и 3,3 млн USD. Собственник «Дома со львами» – Управление делами Президента РФ – заявил о желании вступить в дело в качестве третьего лица.
В своем ходатайстве федеральная структура отмечает, что ранее принятое судебное решение является незаконным, так как было вынесено без ее участия как собственника здания.
Напомним, что реставрация «Дома со львами» с последующим приспособлением под гостиницу началась еще в 2004 году. Проектом стал заниматься на основании договора аренды до 2058 года с Управлением делами Президента РФ инвестиционный холдинг «Тристар Инвестмент холдингс», аффилированый с бизнесом Андрея Якунина, сына главы РЖД. Общая сумма инвестиций в то время обозначалась в сумму 200 млн USD. Гостиничным оператором должна была стать канадская компания Four Seasons.
Изначально генподрядчиком на объекте была австрийская компания «Штрабаг». Однако в 2009 году «Тристар» перезаключил договор с ГК «Интарсия». До апреля 2011 года реставрационная компания должна была проложить инженерные коммуникации, провести отделку всех исторических интерьеров здания и номеров, однако в сроки работ по контракту не вписалась. В ноябре 2012 года «Тристар» решил расторгнуть договор с подрядчиком и вернуть аванс в 230 млн рублей, а также потребовал выплаты неустойки и штрафа в 5 млрд рублей за просрочку и некачественно сделанные работы. «Интарсия», в свою очередь, подала встречный иск на сумму 660 млн рублей, взыскивая задолженность по оплате фактически проведенных работ за счет своих средств. Судебная тяжба длилась более двух лет, в марте этого года иск «Интарсии» был удовлетворен.
На запрос «Строительного Еженедельника» о тяжбе по «Дому со львами» в Управлении делами Президента РФ не ответили. В пресс-службе ГК «Интарсия» заявили, что, несмотря на апелляцию федеральной структуры, их позиция в данном споре остается прежней. Компания по-прежнему готова отстаивать ее в суде. Стоит отметить, что «Интарсия» и «Тристар» до вмешательства в дело Управделами Президента договорились, что встретятся в суде 30 июля, где обсудят возможные варианты мирового соглашения.
По словам старшего юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Сергея Лебедева, Управление делами Президента является крупнейшим собственником федерального имущества, в том числе многих исторических объектов. «Из текста ходатайства можно сделать вывод, что ведомство заинтересовано в дальнейшей работе с действующим оператором. Существуют два варианта дальнейшего развития событий. Первый – федеральная структура встанет на сторону ответчика и будет судиться с «Интарсией». Второй вариант – заплатит из бюджета долг подрядчику. Лично мое предположение, что судебный процесс будет отброшен к своему началу», – полагает юрист.
Справка:
«Дом со львами», или же дом князя А.Я. Лобанова-Ростовского, был построен в 1817-1820 годах известным архитектором Огюстом Монферраном. С 1830-х и по 1917 год в нем располагалось военное министерство. В годы СССР в здании находились школа, общежитие, Аэромузей, проектный институт «Гидровоенпроект».
Госдума РФ приняла закон, корректирующий деятельность жилищно-строительных кооперативов. Согласно ему, застройщики работающие в формате ЖСК, не смогут возводить одновременно более одного жилого дома.
Депутаты Госдумы утвердили в третьем чтении законопроект, вносящий серьезные изменения в работу жилищно-строительных кооперативов. Принятые нововведения, по замыслу парламентариев, должны будут минимизировать злоупотребления застройщиков, работающих в формате ЖСК. Закон вступит в силу в ближайшее время. Однако на соответствие его нормам по многим положениям застройщикам дан срок один год.
Самое важное, что теперь согласно принятому документу ЖСК не смогут одновременно возводить несколько домов за исключением кооперативов, созданных в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». Количественное ограничение на застройку объясняется тем, что по своей сути строительный кооператив создается для удовлетворения интересов пайщиков на их же деньги, но без инвестиционной составляющей.
По новым правилам ЖСК будут обязаны стать информационно более открытыми. Организации должны будут размещать в интернете целый ряд документов, в том числе реестр членов кооператива с закрепленными за ними помещениями. Также вводится контроль за деятельностью ЖСК на муниципальном и региональном уровне органов власти. В случае неисполнения предписаний, ведомство имеет право приостанавливать привлечение кооперативом новых членов или требовать в судебном порядке его ликвидации. Штрафы за нарушение в деятельности ЖСК также возрастают. Для юридических лиц максимальный их размер составит 200 тысяч рублей, для руководителей организаций 15 тыс. рублей.
В комитете по строительству Петербурга не смогли назвать точное количество компаний, работающих по схеме ЖСК. В ведомстве отметили, что они принимают отчетность только у строительных организаций, работающих по 214-ФЗ.
Сами игроки рынка полагают, что по схеме создания ЖСК работают не более 15% застройщиков. Наиболее крупными организациями, создающими кооперативы, являются: ЦДС, Л1, «Лидер групп», «О2 Девелопмент». До января текущего года создавала ЖСК и ГК «Эталон». В Ленобласти, по оценке специалистов, застройщиков работающих по кооперативной схеме больше чем в Петербурге. Однако в соседнем регионе и развит формат малоэтажного строительства, для которого формат ЖСК является наиболее логичным способом возведения и реализации недвижимости.
Представители строительных организаций признаются, что в работе по схеме ЖСК есть свои плюсы и минусы. В частности, из положительных моментов - продажа квартир и управление поступившими денежными средствами происходит более оперативно, так как не надо регистрировать сделку в Росреестре, как при договоре долевого участия (ДДУ). Из минусов: банки все реже дают ипотеку на недвижимость, строящуюся по схеме ЖСК.
В условиях экономического кризиса и падения покупательского спроса работа по 214 –ФЗ с использованием ДДУ более эффективна.
По мнению независимых экспертов, приобретение квартир по схеме ЖСК более рискованно для граждан, так как пайщики напрямую не связаны ДДУ с застройщиком, все отношения регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Все гарантии, предусмотренные 214-ФЗ законом, на ЖСК в полной мере не распространяются.
По словам руководителя практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Евгении Петровой, принятый законопроект действительно направлен на защиту интересов граждан, пайщиков ЖСК. « По сравнению с участием в долевом строительстве на основании договора деятельность ЖСК, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, регламентирована гораздо меньше. Принятое законодательное нововведение о контроле за привлечением кооперативом денежных средств для строительства и соблюдением ЖСК положений Жилищного кодекса, приведет к уменьшению случаев нарушения прав в сфере жилищного строительства», - уверена эксперт.
Между тем, принятым законопроектом ужесточаются требования к страховщикам ответственности застройщиков. Согласно им, с 1 октября 2015 года собственный капитал таких страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд рублей, в настоящее время он должен быть не менее 400 млн рублей. Также появляется новое требование, которого ранее официально не было - отсутствие у страховой организации предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
В случае отзыва лицензии у страховщика или кредитной организации строительная организация будет обязана в течение 15 дней перезаключить договор поручительства (страхования). Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, не были определены законом.