В ожидании перемен
Рынку реставрации не хватает частных инвесторов и более четких профессиональных и образовательных стандартов. Как чувствует себя отрасль сегодня и в каких изменениях нуждается, «Строительный Еженедельник» выяснял у представителей петербургского сообщества реставраторов.
Как и в других сферах, законодательство в сфере реставрации не всегда успевает оперативно реагировать на актуальные задачи и потребности отрасли. Несмотря на то, что в целом ситуация с нормативно-правовым регулированием изменилась в позитивную сторону, пробелы еще остаются, отмечает и. о. председателя Российской ассоциации реставраторов Татьяна Черняева.
Так, Российская ассоциация реставраторов неоднократно обращала внимание на необходимость заменить аукционы на выполнение реставрационных работ конкурсами. «При проведении работ по сохранению объектов культурного наследия огромное значение имеют опыт, квалификация специалистов, а также качество выполняемых работ. К сожалению, все это невозможно определить на стадии проведения аукциона», – говорит Татьяна Черняева.
Устранить лазейки
Действующие законы требуют ужесточения, уверен президент ООО «Лапин энтерпрайз» Алексей Лапин: «Например, законодательно запретить участие в тендерах компаниям без опыта работы в реставрации или предусмотреть меры, которые не позволят выдавать ремонт за реставрацию».
Председатель Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина более актуальной проблемой, чем демпинг, считает неизученность технологических операций, используемых в реставрации. Из-за чего сметные нормы неверно отражают затраты времени, материалов и иных ресурсов, что приводит к большим потерям и отражается на качестве работ.
«Второй источник потерь – процесс проведения строительной экспертизы в случае приспособления памятников к современному использованию. Эксперт не имеет права отклониться от Градостроительного кодекса и иных строительных норм, осуществить приспособление без значительных потерь просто невозможно. Теоретически существует возможность отстоять то или иное техническое решение, но это сопряжено с большой потерей времени и даже с угрозой неисполнения договоров на проектирование. Таким образом, проще бывает пойти на значительную переделку, а силы проектировщиков уходят на обоснование необходимости изменений, связанных с утратой предметов охраны», – приводит пример председатель Союза реставраторов Петербурга.
По мнению главного инженера проекта ОАО «СПб Институт «Ленпроектреставрация» Татьяны Маковской, необходимо законодательно закрепить механизм персональной ответственности за необеспечение своевременных мер по сохранности и надлежащей эксплуатации объектов культурного наследия.
Кадровый вопрос
Председатель Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина считает, что существующая классификация профессий и должностей в отрасли не отвечает современным требованиям реставрационного производства. «Это серьезно усложняет работу. Реставрационные компании вынуждены содержать в штате двух специалистов: один из них имеет требуемое образование, но не может справляться с современными технологическими задачами, а другой – профессионал без диплома, но хорошо знающий применяемые технологии, – рассказывает госпожа Шангина. – Необходимо изменить ситуацию таким образом, чтобы знания, которые сегодня даются в ВУЗах, четко соответствовали требованиям работодателей отрасли».
В Российской ассоциации реставраторов среди проблем в сфере подготовки кадров перечисляют недостаточный объем учебной литературы, отсутствие защиты научных работ в области реставрации и неопределенность с профессиональными стандартами в сфере сохранения объектов культурного наследия, соответствующими требованиям Минтруда.
Как напоминает Татьяна Черняева, Минтруда России уже четыре раза инициировало разработку профессиональных стандартов в сфере реставрации, однако они все еще не утверждены. «Разработанный РАНХиГС проект профстандарта «Реставратор объектов культурного наследия» был отклонен ввиду большого количества замечаний со стороны профессионального сообщества. Судьба трех проектов профстандартов, «Реставратор памятников деревянного зодчества», «Реставратор архивных и библиотечных материалов», «Реставратор художественных изделий и декоративных предметов», разработанных ООО «Правовед», на сегодняшний день, к сожалению, не известна», – приводит примеры госпожа Черняева.
Профстандарты позволят вносить изменения и в образовательные стандарты, разрабатывать новые, а также более точно определить перечень должностей и профессий, по которым проводится аттестация специалистов-реставраторов.
Нивелировать проблему несоответствия компетенций, которые дает ВУЗ, потребностям работодателей может более тонко настроенная система профессиональной переподготовки. При участии Российской ассоциации реставраторов создана база российских учебных заведений, осуществляющих подготовку, переподготовку и повышение квалификации в области реставрации. В нее включены более 60 средних и высших учебных заведений из 36 регионов страны. Продолжается совместная работа Ассоциации и Союза реставраторов России по созданию отделения Координационного центра профессиональной подготовки по СЗФО в Санкт-Петербурге. Координационный центр будет рекомендовать программы обучения для реставраторов, в зависимости от их профессионального уровня и уровня образования, для прохождения аттестации в Минкультуры России. Пока единственный такой центр существует только в Москве.
Дефицит не кадров, но заказов
В целом, представители реставрационной отрасли не наблюдают общего дефицита специалистов. «Кадровый голод» касается лишь отдельных специальностей. Так, президент ООО «Лапин энтерпрайз» Алексей Лапин отмечает дефицит проектировщиков-реставраторов. А главный инженер проекта ОАО «СПб Институт «Ленпроектреставрация» Татьяна Маковская – недостаток высококвалифицированных специалистов инженерных разделов, таких, как инженер-конструктор, инженер по отоплению и вентиляции, инженер по наружным сетям, инженер-технолог. «Не разработан курс повышения квалификации главных инженеров проектов, нацеленных на разработку проектов приспособления памятников под современное использование», – добавляет госпожа Маковская.
Но не это является основной проблемой отрасли сегодня. «Конъюнктура современного рынка реставрационных услуг изменчива. Под давлением экономических обстоятельств он нуждается в молодых специалистах, легко и быстро ориентирующихся в потребностях рынка и обладающих достаточной базой знаний», – говорит Татьяна Черняева.
«Предприятия могут позволить себе заниматься кадровыми вопросами только в том случае, если имеют отчетливое представление о перспективах загрузки, а это, к сожалению, в сфере реставрации не всегда представляется возможным», – обозначает проблему Нина Шангина. «С обучением нет проблем, есть проблемы с объемами работ», – вторит ей Алексей Лапин.
Дисбаланс государственного и частного
Рынок реставрации сильнее других зависим от государственного заказа. По данным Правительства Петербурга, в 2016 году из общей суммы финансирования мероприятий по сохранению, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия Петербурга на внебюджетные источники пришлось 16,8%, включая инвестиционные проекты. В 2015 году этот показатель достигал уровня 5,6%.
Частные инвесторы – единственная альтернатива Госзаказу. В настоящее время Правительство Петербурга изучает опыт Москвы, где инвесторы, вкладывающие средства в здания-памятники, получают их в аренду по ставке 1 рубль за квадратный метр.
«В целом, проект «Метр за рубль», безусловно, очень интересен и перспективен. В ближайшее время его должны вынести на рассмотрение Совета по сохранению культурного наследия города. Там и станут известны его подробности», – полна надежд Нина Шангина.
Среди других способов привлечения внебюджетных средств в сохранение объектов культурного наследия Татьяна Черняева перечисляет такие программы, как проект «Мы родом из России», программу «Зеленый коридор» для поддержки инвесторов, выкупающих объекты культурного наследия на основе беспроцентной рассрочки, сдача в аренду на льготных условиях неиспользуемых объектов культурного наследия.
«Идеальная альтернатива – это передача под частные инвестпроекты неэксплуатируемых зданий-памятников, – комментирует Алексей Лапин. – При этом инвестор должен быть обязан условиями контракта проводить в них комплексную реставрацию под надзором КГИОП силами компаний, получивших лицензию в Минкульте».
Цифра
60 учебных заведений осуществляют в России подготовку специалистов в области реставрации
Вторая попытка Российского аукционного дома (РАД) продать участок киностудии «Ленфильм» на ул. Тамбасова в Петербурге не увенчалась успехом.
На прошлой неделе «Ленфильм» второй раз попытался продать участок через РАД. На сей раз участок площадью 9,8 га на ул. Тамбасова, 5а, попытались продать по голландской схеме.
Торг должен был начаться со стартовой цены в 2,1 млрд рублей и идти на снижение до точки отсечения в 1,485 млрд рублей. Но несмотря на широкую рекламную кампанию участка в столице и регионах, на торги опять не поступило ни одной заявки от потенциальных покупателей. Аукцион не состоялся. В РАД сообщили, что даже московские девелоперы, с которыми шли переговоры, отказались войти в проект из-за большого количества его обременений. У участка есть проблемы с граддокументацией. Кроме того, после изменения градостроительного законодательства высотность застройки на этой территории (а значит, и рентабельность проекта) снизилась. Но главная проблема актива – судебный спор с пока не понятными перспективами за часть выставленной на продажу территории.
В апреле текущего года компания «Ника», связанная с партнером совладельца Бинбанка Михаила Гуцериева Феликсом Длином, подала исковое заявление в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с требованием признать свои права на 6% в общей с «Ленфильмом» собственности. И 19 мая суд наложил на участок обеспечительные меры и выдал исполнительный лист.
Оказалось, что еще в 2006 году «Ника» приобрела 1,7 тыс. кв. м помещений на территории «Ленфильма». Очередное заседание суда по этому делу состоялось как раз в день повторных торгов РАД. Но было перенесено на 21 июля, поскольку судье потребовалось больше времени для изучения материалов дела. В «Ленфильме» уверены, что притязания «Ники» на участок не обоснованы. «В первые три года руководство компании не воспользовалось правом на оформление прав на землю под помещениями. А теперь спохватилось и решило закрепить за собой побольше имущества. Мы оспариваем эти притязания», — говорит генеральный директор «Ленфильма» Эдуард Пичугин. Но юристы говорят, что ограничений для оформления прав на землю нет – оно бессрочное. 1 марта 2015 года вступила в силу норма закона, согласно которой помещения должны менять собственника только вместе с долей в праве собственности на земельный участок. Но она не распространяется на сделки, заключенные до изменения в законодательстве. Так что исход данного судебного дела неочевиден.
Эксперты считают, что если суд встанет на сторону оппонентов «Ленфильма», то стартовую стоимость продаваемого участка придется снижать. Долю структур Феликса Длина они оценивают в 300-400 млн рублей. Эдуард Пичугин заявил, что «Ленфильм» выкупать помещения «Ники» для очистки актива не собирается. «У нас на это нет средств», – сказал он и напомнил, что благодаря продаже участка ул. Тамбасова «Ленфильм» рассчитывает досрочно закрыть кредитную линию банка ВТБ в размере 1,5 млрд рублей, открытую в 2013 году, из которой уже выбрано около 1,2 млрд рублей. А остальные вырученные от продажи деньги «Ленфильм» планирует пустить на развитие.
Кстати:
По мнению Эдуарда Пичугина, выкупить помещения у «Ники» должен инвестор, который потом будет развивать территорию. Там, по предварительным данным, можно построить около 150 тыс. кв. м недвижимости. Реализовать эти планы, не снеся старые корпуса, невозможно.
В Государственную Думу РФ будет внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности». Инициатором рассмотрения законопроекта в предстоящую осеннюю сессию стал депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков.
Парламентарий уверяет, что законопроект отличается от всех ранее предпринимавшийся попыток регулировать риэлторскую деятельность. «Я видел несколько законопроектов, разработанных участниками рынка. Все они были написаны в пользу конкретных риэлторских компаний», – рассказывает один из разработчиков документа, депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков. По его словам, разработанная версия законопроекта защищает потребителей риэлторских услуг. «Любой человек может быть уверен, что, обратившись к риэлтору, его интересы будут полностью защищены тремя способами. Во-первых, за счет компенсационного фонда СРО. Во-вторых, страхованием ответственности риэлтора. Наконец, банковской гарантией», – перечисляет Дмитрий Ушаков.
Представители риэлторского сообщества считают, что перед внесением законопроекта в парламент он должен еще раз пройти обсуждение среди профессионалов. «В разработке этого законопроекта приняли участие профессионалы рынка недвижимости – документ рассматривался в том числе в Национальной палате недвижимости. Сейчас идет дискуссия вокруг основных новелл законопроекта. Считаю необходимым привлечь максимальное количество профессионалов нашего рынка к всестороннему обсуждению этого документа», – комментирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По его словам, при разработке законопроекта авторами были проанализированы выявлены основные проблемы рынка. В том числе постоянно увеличивающееся количество «теневых посредников» – это люди, которые никак не контролируются, но пытаются предоставлять услуги риэлтора.
В свою очередь, генеральный директор Фонда содействия развитию системы общественного контроля Павел Созинов считает, что законопроект необходимо дополнить разделом информационной открытости участников рынка для потребителей. «К нам в фонд «Общественный контроль» обращаются потребители и профессионалы рынка. Для нас стало очевидно, что на сегодняшний момент не существует единого сводного реестра агентов, работающих на рынке недвижимости. Хотелось бы дать гражданам возможность понимать, с кем они общаются, приходя к тому или иному специалисту», – говорит Павел Созинов.
По его мнению, необходимо разработать внятные критерии для всех риэлторов, создать единый реестр участников рынка. «Основой общественного контроля в этой сфере могло бы стать выстраивание прозрачных и внятных отношений между всеми участниками рынка недвижимости», – уверен эксперт. Первым шагом могло бы стать создание типовых программ обучения специалистов с последующей аттестацией и создание единого сводного реестра специалистов и параллельно, возможно, юридических лиц, предоставляющих услуги в риэлторской сфере. «При реализации законопроекта необходимо четко разграничить ответственность СРО, а также надзорных и контрольных органов исполнительной власти. Только взвешенное участие государства в этой системе сбалансировать всех участников рынка», – заключает Павел Созинов.