Защита обманутых застройщиков
В Тосненском районе Ленобласти создан прецедент: застройщик, достроивший два дома с обманутыми дольщиками, не может получить доступ к полагающимся ему земельным участкам.
Такая история впервые случилась в российской практике. Если ситуация не разрешится, это может стать дурным примером для других застройщиков и отвратить их от участия в завершении проблемных объектов.
Компания ООО «Пульсар» в 2008 году взялась достроить в городе Тосно два дома с 222 обманутыми дольщиками. Взамен застройщик получал от ЖСК «ТосноСтрой», объединившего дольщиков, шесть земельных участков. Так как на этих участках еще находились частные дома, то для консолидации земли «Пульсару» нужно было еще и расселить их за свой счет. При этом, по договору о совместной деятельности, использовать эти участки застройщик мог только после завершения строительства проблемных домов.
Взяв 350 млн кредитных средств, «Пульсар» к 2011 году сдал первый дом и к 2014-му – второй. Все 222 дольщика получили квартиры. Шесть участков в Пятом микрорайоне Тосно были расселены. Затраты составили около 80 млн рублей.
Возместить затраты предполагалось продажей квартир в домах, построенных на предоставленных участках. Часть квартир планировалось реализовать в рамках программ расселения ветхого и аварийного жилья и «Жилье для российской земли». Инвестором строительства должно было выступить областное Агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Агентство на 100% принадлежит Правительству 47-го региона и в 2017 году получило дополнительные 220 млн рублей на развитие.
«Мы высказали свою позицию документально, «подставив свое финансовое плечо» в виде ЛенОблАИЖК, – прокомментировал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин. – Чтобы довести ситуацию до логического конца и выполнить все обязательства перед всеми сторонами».
Но в октябре 2016 года стало известно, что «ТосноСтрой» ведет переговоры со сторонними инвесторами и не собирается передавать участки застройщику.
«У нас подготовлен договор на ведение хозяйственной деятельности на этих участках между ЖСК и АИЖК. Мы направили проект договора «ТосноСтрой». Но они рассматривать какие-либо варианты отказались. Мы попросили подготовить и озвучить ответ: готов ли ЖСК передать земельные участки для возведения дома?» – прокомментировал гендиректор ЛенОбл-АИЖК Евгений Рафалёнок.
Председатель правления ЖСК «ТосноСтрой» Игорь Сергеев внятного ответа на предложение не дал.
По данным юридической службы ЖСК, ООО «Пульсар» предъявило к «ТосноСтрой» два требования: возместить некие расходы, заплатить проценты за пользование чужими денежными средствами и возместить упущенную выгоду. Или уступить все участки третьему лицу – фирме, аффилированной с застройщиком. Последнее как раз и смутило правление кооператива. На что гендиректор ООО «Пульсар» Вячеслав Лисица заверил, что готов исключить третье лицо из сделки. Цель – получить участки.
Игорь Сергеев утверждает, что участки были переданы от застройщика кооперативу по договору купли-продажи, а на достройку домов «Пульсар» собирал дополнительные средства с дольщиков (около 52 млн рублей). Представители дольщиков отрицают, что с них взымались дополнительные средства на достройку, озвученная сумма, по их словам, предназначалась на отделку квартир.
По итогам совещания у зампреда Михаила Москвина, было предложено два пути разрешения конфликта: заключение трехстороннего договора между ЖСК «ТосноСтрой», ЛенОблАИЖК и ООО «Пульсар» для застройки участков или суд. Время подумать над ответом правлению кооператива оставили до понедельника, 27 марта.
«Мы получили ситуацию, повторения которой на других объектах хотели бы избежать. Сейчас мы достраиваем не один проблемный объект, предлагая застройщикам что-то взамен, некую «морковку» в будущем, – комментирует Михаил Москвин. – Но если мы будем лишать инвесторов «морковки», то не сможем достраивать подобные объекты».
Добавим, в настоящее время в Ленобласти ведутся поиски инвесторов для нескольких «долгостроев» с обманутыми дольщиками. Самый заметный из них – ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе. Найти застройщика для него не могут уже полгода. Компания «Навис», ранее выражавшая интерес к объекту, вышла из переговоров.
Кстати
«Потребительский экстремизм» в сфере жилищного строительства становится трендом. Поправки в 214-ФЗ фактически расширяют возможности дольщиков банкротить застройщиков за просрочку сроков ввода дома в эксплуатацию на несколько дней. Часто за дольщиками стоят юридические фирмы, специализирующиеся на подобных исках. Их цель – не получить квартиру, а добиться денежной компенсации от строительной компании.
Компания «Стремберг» Александра Кожина, которая владеет ТРК «Питерлэнд» в Парке 300-летия Петербурга, заключила мировое соглашение с кредиторами. По условиям соглашения она получила отсрочку для погашения долгов на сумму 2,7 млрд рублей.
Решение о реструктуризации долга ЗАО «Стремберг» собрание кредиторов компании приняло в конце мая. Согласно протоколу собрания, 80% кредиторов проголосовали за заключение мирового соглашения при условии реструктуризации догов, предложенной совладельцем «Стремберга» - офшором «Лиджорио Лтд». Согласно этой схеме, для погашения долга в размере 2,7 млрд рублей девелопер получит отсрочку в два года и рассрочку в семь лет. Таким образом, все требования кредиторов будут закрыты ЗАО «Стремберг» до 2024 года. По мнению представителя «Лиджорио Лтд», вариант с рассрочкой «отвечает интересам всех кредиторов и гарантирует в будущем удовлетворение всех их требований». На данный момент в реестр кредиторов «Стремберга» включено 10 фирм. Александр Кожин оказался недоступен для комментариев. Оспаривать мировое соглашение собирается компания «Стройсвязьурал 1» челябинского бизнесмена Артура Никитина. Согласно реестру кредиторов, этой компании «Стремберг» должен 513 млн рублей. Из протокола собрания кредиторов следует, что представитель «Стройсвязьурал 1» настаивал на индивидуальном графике реструктуризации долга: ежемесячно равными платежами с июля этого года по июнь 2018 года. Но оказалась в меньшинстве вместе с арбитражным управляющим, который рекомендовал ввести в «Стремберге» конкурсное производство. Это предложения также было отвергнуто присутствующими.
Долг у «Стремберга» возник в результате реализации проекта ТРК «Питерлэнд». Это ТРК площадью 180 тыс. м2, который расположен рядом с Парком 300-летия Петербурга. Проект стартовал в 2002 году, когда ЗАО «Стремберг» получило от города участок площадью 6 га в Пьяной гавани. Но в течение пяти лет объект находился на бумажной стадии из-за недостатка средств у инвестора. Активное строительство началось в 2007 году, когда в проект вошел «Стройсвязьурал 1». Партнеры разделили доли в «Питерленде» 50% на 50%. За год комплекс «Питерленд» построили на 85%. Вложения уральского бизнесмена, по его словам, составили 1,5 млрд рублей. Артур Никитин пояснял, что ТРК с аквапарком был для него «проектом для души». «Но партнер, обладающий административным ресурсом, обещал помочь с получением участков под жилищное строительство», - пояснял он. "Стремберг" взял на достройку комплекса кредит в банке "Санкт-Петербург" - около 1 млрд рублей, но в ноябре 2008 года, сославшись на финансовые трудности из-за экономического кризиса, перестал платить. Это стало причиной банкротства "Стремберга". Стройка ТРК была заморожена. Банкротство завершилось в 2011 году: долг у банка "Санкт–Петербург" выкупил генподрядчик строительства - холдинг "ТОР" За это он получил долю 30% в проекте. К началу 2013 года «Питерлэнд» был достроен и заселен арендаторами. Новый иск о банкротстве «Стремберга» в июле 2013 года подало ООО «Данила мастер» из-за долга в 6,5 млн рублей. Это дело и завершилось мировым соглашением в мае.
Справка:
Компания «Стремберг», по данным СПАРК, принадлежит ООО «Дуглас» (90% – у президента «Стремберга» Александра Кожина, 10% – у ЗАО «Империя» Сергея Матвиенко), а также «Лиджорио лтд» и Виталию Кожину.
Министерство обороны расторгло контракт на 4,8 млрд рублей с ГК «Интарсия» на обустройство на Московском пр. военного городка для Суворовского училища. Сделано это было после приостановки подрядчиком работ на объекте.
В конце мая ГК «Интарсия» решила остановить работы по реконструкции комплекса зданий бывшего Константиновского военного училища на Московском пр., 17. В августе этого года в него из центра города должны было переехать кадеты Суворовского училища. Работы на объекте проводились по заказу ОАО «Главное управление обустройства войск», дочерней структуры Министерства обороны. Стоимость контракта составляла 4,8 млрд рублей.
Отметим, что «Интарсия» выиграла конкурс на реставрацию зданий бывшего Константиновского военного училища на Московском пр. в марте 2014 года. По условиям контракта, подрядчик должен был провести работы по обустройству 19 зданий под современное использование. Перед началом работ на объекте подрядной организации был передан аванс в размере 2,7 млрд рублей.
Как сообщили в ГК «Интарсия», отказ от продолжения реставрации связан с невозможностью в обозначенный срок завершения полного комплекса работ. Причины обусловлены как объективными техническими обстоятельствами, так и, как говорят в «Интарсии», «непрофессионализмом генерального подрядчика (ГУОВ), впервые столкнувшегося со столь сложными работами по реконструкции исторических зданий».
Фактически, подчеркивают специалисты, сроки выполнения контракта оказались предельно сжатыми. По условиям договора, в сентябре 2015 года воспитанники Суворовского училища должны были уже сесть за парты в новых классах. Однако ГУОВ не смогло вовремя предоставить все необходимые для проектирования документы, что привело к срыву сроков получения положительного заключения государственной экспертизы. В результате разрешение на начало строительства было получено только в декабре 2014 года.
Представители «Интарсии» добавляют, что, пытаясь найти «крайних» в срыве сроков, ГУОВ фактически устранилось от исполнения своих прямых обязанностей и отказалось принимать уже выполненные работы. В частности, из актов о работе на сумму 2,5 млрд рублей военными были приняты работы только на 700 млн рублей. В сложившейся ситуации завершение реконструкции комплекса зданий на Московском пр. к сентябрю 2015 года, считает подрядчик, возможно только при
условии нарушения строительных технологий и реставрационных регламентов, что приведет к потере исторических интерьеров и снижению безопасности зданий.
Между тем из-за демарша «Интарсии» на объекте ГУОВ решило расторгнуть договор с подрядчиком. Официальное уведомление коммерческой организации военная структура уже отправила. По-своему интерпретирует ГУОВ и конфликт с «Интарсией». Структура Минобороны в официальном комментарии пояснила корреспонденту «Строительного Еженедельника», что подрядчик на объекте провел только 60% от заявленных работ. В ближайшее время ведомство намерено провести строительную экспертизу, чтобы точно определить фактическую стоимость прошедшей реконструкции. При этом к проведенным работам «Интарсии» у военных также есть претензии по качеству. ГУОВ планирует собственными силами с привлечением новых подрядчиков выполнить государственный контракт. Предполагается, что стоимость контракта за минусом аванса «Интарсии» не изменится.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, разногласия «Интарсии» и ГУОВ, скорее всего, перейдут в суд. «Проведение независимой экспертизы работ может занять длительное время, так как оцениваться будет такая нетиповая строительная деятельность, как реставрация. Возможное опротестование полученных результатов экспертизы также может затянуть судебный процесс», – считает эксперт.
Напомним, что ГК «Интарсия» длительное время судится с компанией «Тристар Инвестмент холдингс», заказчиком реконструкции «Дома со львами» на Вознесенском пр. в Петербурге под отель Four Seasons. В марте этого года «Интарсия» взыскала с «Тристар Инвестмент холдингс» 367,5 млн рублей и 3,3 млн USD как оплату за фактически проведенные работы. Ответчик не согласился с принятым судебным решением, дело перешло в апелляционное производство.
КСТАТИ:
Пока не ясно будущее действующего комплекса зданий Суворовского военного училища на Садовой ул. Предполагается, что после переезда кадетов объект недвижимости отойдет от Минобороны в земли общефедерального пользования. Затем, после проведенной реконструкции, в исторических зданиях разместятся структуры, связанные с Управлением делами Президента РФ.