Баланс для агломерации
Комитетом по градостроительству и архитектуре Петербурга совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области ведется работа над созданием Концепции совместного градостроительного развития Петербурга и территорий Ленинградской области. Документ должен быть готов в мае текущего года. Портал asninfo.ru публикует основные положения Концепции, разработанные областным Комитетом по архитектуре.
Генплан Ленинграда и Ленинградской области, определивший развитие до 2005 года, предусматривал размещение перебазируемых из Ленинграда и вновь создаваемых филиалов ленинградских производств, научных учреждений, учебных заведений, опытно-экспериментальных баз, учреждений отдыха и спорта в прилегающих районах Ленинградской области. Расчетная численность населения города и области планировалась 7200 – 7350 тыс. человек, в том числе в области – 1800-1850 тыс. человек. Спустя 30 лет, в начале 2017 г., суммарная численность населения двух субъектов Российской Федерации составила 7074 тыс. чел., а перебазирование практически не осуществлено.
В постсоветский период взаимодействие в вопросах градостроительного развития Петербурга и Ленинградской области было, мягко говоря, недостаточным. Ввиду того, что в Ленинградской области полномочиями по утверждению генеральных планов поселений до 2015 года были наделены органы местного самоуправления, в документах территориального планирования зачастую решались сиюминутные задачи по созданию наиболее быстро окупаемых объектов. В результате на стыке города и области возникли социально-экономические, инженерно-транспортные и экологические проблемы. Последствиями крупномасштабного жилищного строительства стали несоответствие объемов и темпов жилищного строительства развитию транспортной инфраструктуры. Кроме того, возникли проблемы, связанные с отставанием развития социальной инфраструктуры, с потерей части рекреационных зон, резким сокращением неурбанизированных территорий, уплотнительной застройкой сложившихся жилых кварталов.
Решить эти проблемы призвана Концепция совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и территорий Ленинградской области. Главная особенность этого документа в том, что это совместный документ, увязывающий цели, задачи и интересы двух субъектов и создающий условия для сбалансированного развития каждого из них.
Учитывая горизонт планирования - более 30 лет, в Концепции могут быть обозначены лишь самые общие стратегические цели и направления градостроительных преобразований. Концепция - документ добровольного применения всеми участниками градостроительной деятельности, поскольку действующим законодательством такой вид градостроительной документации не предусмотрен. Структура и полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления Санкт-Петербурга и Ленинградской области существенно различаются, поэтому будут различаться и механизмы реализации Концепции.
Концепция разрабатывается для территории взаимовлияния Санкт-Петербурга и части территории Ленинградской области. Это взаимовлияние проявляется в природных процессах, а также в социально-экономических и инженерно-технических сферах жизнедеятельности.
Санкт-Петербург и крупные населенные пункты Ленинградской области расположены по восточной границе зоны урбанизированных, издавна освоенных территорий. Эта граница в форме дуги с условным названием «Зеленая дуга» включает территории России «от моря до моря». В пределах «Зеленой дуги» актуальна проблема сохранения межурбанизированных территорий с ограниченным хозяйственным использованием и застройкой.
Санкт-Петербург и Ленинградская область - это единый природный, военно-инженерно-транспортный комплекс, единый рынок труда. Ежедневный поток на работу из Ленинградской области в Санкт-Петербург составляет около 200 тыс. человек, из Санкт-Петербурга в область — около 50 тыс. человек.
Санкт-Петербург оказывает мощное градоформирующее и центрообразующее влияние на прилегающую часть Ленинградской области в сфере экономики, культуры, науки, просвещения, здравоохранения, спорта, торговли и банковской деятельности, высоких технологий и инноваций, мест приложения труда, инженерно-технических ресурсов. Вместе с тем, Санкт-Петербург - мощный источник антропогенного и техногенного воздействия на природный комплекс Ленинградской области. Санкт-Петербург потребляет природные ресурсы, воспроизводимые на территории, значительно превышающей по площади его собственную территорию. Так, по данным Петростата, в 2014 году Санкт-Петербургом забрано 983 млн. куб. метров воды из природных водных источников, что эквивалентно естественному стоку воды, который производит территория площадью около 3500 кв. км, что в 2,5 раза больше территории Санкт-Петербурга. Всего за 2015 год в атмосферу Санкт-Петербурга выброшено 379 тыс. т оксида углерода. Такое количество может быть ассимилировано растительностью на площади более чем в 5 раз превышающей площадь Санкт-Петербурга. В летнее время население области практически удваивается за счет населения Санкт-Петербурга.
В границы зоны взаимовлияния включены территории Санкт-Петербурга, территории Ленинградской области в границах Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского и Тосненского муниципальных районов, территории городского округа Сосновый Бор, а также часть территории Выборгского, Волосовского, Кировского, Приозерского муниципального района (83 поселения и 1 городской округ). Общая площадь территории взаимовлияния (в части территории Ленинградской области) – 15,3 тыс. кв. км. На ней проживает 1005 тыс. человек. В зоне взаимовлияния выделена зона (территория) интенсивной урбанизации. В Ленинградской области в нее входят 57 поселений, имеющие площадь 7,3 тыс. кв. км с населением 773 тыс. чел.
Концепция совместного градостроительного развития в части Ленинградской области базируется на Стратегии социально-экономического развития Ленинградской области до 2030 года, утвержденной областным законом № 76-оз от 08.08.2016. Приоритетами Стратегии являются создание комфортных для проживания поселений, развитие транспортно-логистического комплекса, промышленности, производства продуктов питания, здравоохранения и образования. Приоритеты реализуются через стратегические проектные инициативы - комплексы конкретных проектов развития.
Принятый Стратегией в качестве целевого реалистичный сценарий предполагает самостоятельное развитие региона на основе равноправного партнерства с Санкт-Петербургом. Основа реалистичного сценария - модернизация традиционных секторов промышленности, кластерное развитие.
При разработке Концепции в части Ленинградской области в качестве главных приоритетов градостроительного развития до 2050 года приняты:
- социально-экономическое и инфраструктурное развитие;
- экологическая, экономическая и инженерная безопасность;
- комфортная среда жизнедеятельности.
Приоритеты явились основой для подготовки вариантов пространственного развития территорий Ленинградской области, прилегающих к Санкт-Петербургу. Эти варианты были разработаны проектными организациями, осуществляющими деятельность как на территории Санкт-Петербурга, так и на территории Ленинградской области: ООО «Студия 38», ООО «К-7», ООО ИТП «УРБАНИКА», ООО НПИ «ЭНКО». Один из вариантов был подготовлен Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.
Несмотря на имеющиеся различия в вариантах, общими принципами пространственного развития территорий Ленинградской области, прилегающих к Санкт-Петербургу, определены следующие:
- перемещение основного вектора градостроительного развития с северного на южное направление («глобальность»);
- ограничение застройки территорий, обеспечивающих устойчивое функционирование водно-бассейновых систем и сохранение природной ландшафтной структуры территории («структурность»);
- развитие транспортно-планировочного каркаса на основе радиально-кольцевых и хордовых транспортных направлений («компактность»);
- сохранение и развитие дисперсной структуры производственных, транспортно-логистических, рекреационных, сельскохозяйственных зон, с определением приоритетного функционального использования по основным планировочным направлениям («функциональность»);
- организация нескольких планировочных центров экономического роста и развития («полицентризм»):
- близость новых жилых комплексов и мест работы и отдыха («автономность»).
Исторически основное градостроительное развитие было сконцентрировано южнее и юго-западнее Санкт-Петербурга, что связано, в первую очередь, с природными условиями, а также с необходимостью надежных транспортных связей с внутренними районами страны. В 60-е годы XX века вектор развития (в основном, массового жилищного строительства) переместился на северо-запад, север и восток. Этот процесс был объективно связан с формированием промышленных зон и объектов специального назначения на южных подходах к Ленинграду, препятствующих формированию новых крупных жилых массивов. При этом Карельский перешеек всегда рассматривался как ценнейший природный комплекс, имеющий важное средозащитное и рекреационное значение. Следует отметить, что Карельский перешеек узок, а Нева является не только крупнейшей градостроительной и композиционно-эстетической осью, но и существенным препятствием для транспортно-планировочной связности и Санкт-Петербурга, и Ленинградской области.
Тенденция интенсивного градостроительного развития северной части Санкт-Петербурга и прилегающих территорий Ленинградской области сохраняется и в последние десятилетия и предлагается в ближайшей перспективе согласно генеральным планам поселений. Именно территории во Всеволожском муниципальном районе Ленинградской области характеризуются наиболее высоким показателем плотности населения и прироста жилой площади в соответствии с генеральными планами. При этом основные места приложения труда сосредоточены в правобережной части Санкт-Петербурга, что порождает избыточные транспортные потоки и является одной из причин транспортных пробок у мостов через Неву.
Развитие территорий для жилищного строительства и размещения производственных объектов и общественно-деловых комплексов целесообразно последовательно и постепенно концентрировать южнее Санкт-Петербурга. Южное развитие города и области стимулируют также и новые центры урбанизации (например, Морской торговый порт в Усть-Луге), и новые транспортные направления континентального и федерального уровней (автодороги Москва - Санкт-Петербург, Европа – Западный Китай), а также крупные инвестиционные проекты, такие как создание аэропорта совместного базирования в пос. Сиверский, строительство кампуса Санкт-Петербургского государственного университета в пос. Верево под Гатчиной.
Реализация главных приоритетов градостроительного развития возможна только путем обеспечения экологического равновесия, создания полноценного природного каркаса, обеспечивающего устойчивое, эффективное, долговременное социально-экономическое развитие.
Природный каркас территории – это непрерывная в пространстве, крупноячеистая сеть территорий. Природный каркас сформирован на основе водно-бассейнового принципа и включает в себя области питания, разгрузки, стока поверхностных и подземных вод, являясь частью ландшафтно-гидрологической системы. На региональном уровне каркас сформирован из полос приводораздельных территорий. Ширина этих полос обеспечивает устойчивый сток малых водотоков (рек и ручьев) в период межени. На локальном уровне в каркас входят также долины рек и ручьев, являясь естественным фильтром и переводя поверхностный сток в подземный. Природный каркас, охватывая территории вдоль бортов речных долин, бровок склонов и уступов рельефа, цепочек гряд и холмов, других естественных границ ландшафтов, выполняет также функцию визуального барьера, предотвращая «сращивание» отдельных крупных массивов застроенных территорий.
Преимущественное назначение территорий, отнесенных к природному каркасу – природоохранное и рекреационное. Площадь природного каркаса в границах зоны взаимовлияния составляет 37 % от общей площади зоны.
Природный каркас включает не только природные элементы, но и хозяйственно используемые территории и не является зоной запрещения строительства. В пределах каркаса развитие производственной, жилой и иных функций должно осуществляться на основе природно-экологических приоритетов, упор должен быть сделан на реконструкцию и реновацию.
Внутри ячеек природного каркаса на межкаркасных территориях возможны и необходимы градостроительные преобразования различной степени интенсивности. Межкаркасные зоны в Концепции рассматриваются как территориально-планировочные образования на основе взаимосвязанного расселения и размещения производства - территориальные экономико-социально-природные комплексы. Сама идея формирования самодостаточных комплексов по принципу замкнутости баланса «труд-быт-отдых» далеко не нова. Новизна состоит в том, что границами этих комплексов в Концепции выступают оси природного каркаса. Планировочными центрами комплексов являются как существующие традиционные городские центры, такие как Гатчина, Сосновый Бор, Всеволожск, Тосно, Волосово, Кировск-Шлиссельбург, так и новые потенциальные центры: Никольское, Сиверский-Вырица, Ропша, Виллози.
Главным элементом транспортно-планировочного каркаса, пронизывающего природный каркас, является международный транспортный коридор (МТК «Север - Юг»). Этот коридор обеспечивает транзитную связь через Россию Северной Европы с государствами Персидского залива и Индией. Концепцией предлагается трассировка МТК «Север - Юг» в обход Санкт-Петербурга по планируемому «Глубокому западному обходу Санкт-Петербурга», который включает в себя западную часть автомобильной дороги «Магистральная» Кировск - Мга - Гатчина - Большая Ижора. Необходимость строительства «Глубокого западного обхода Санкт-Петербурга» возрастет с развитием морского многофункционального перегрузочного комплекса «Бронка» и морского торгового порта Приморск.
Одним из перспективных международных транспортных коридоров является «Европа - Западный Китай» в обход Москвы, через Ярославль, Вологду. Концепцией предусмотрена трасса «Европа - Западный Китай» в обход Санкт-Петербурга по планируемой автомобильной дороге «Тихвин – Кириши - Нарва» южнее автомобильной дороги «Магистральная» с продолжением до морского торгового порта Усть-Луга. На базе планируемого автодорожного маршрута «Усть-Луга – Кириши – Тихвин» предлагается формирование дуговой магистрали с выходом на автомобильную дорогу федерального значения «Кола».
Ключевую роль для устойчивого развития зоны имеет реализация проекта широтной южной скоростной автомобильной дороги КАД-2, которая создаст не только удобную широтную связь между нецентральными районами зоны, но и позволит формировать центры активности в зонах пересечений с главными вылетными магистралями.
Предлагается организация нового радиального направления в продолжение скоростной городской магистрали с мостом через Неву вдоль Финляндского железнодорожного моста в створе улиц Фаянсовая - Зольная к планируемой автомобильной дороге «Усть-Луга – Кириши – Тихвин».
В отдаленной перспективе, за пределами 2050 года возможно строительство мостового перехода через Финский залив западнее Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений, что позволит существенно улучшить транспортную ситуацию на подходах к Санкт-Петербургу с юга и снизить транспортную нагрузку на Карельский перешеек севернее и восточнее Санкт-Петербурга.
Основные элементы развития железнодорожного транспорта - строительство высокоскоростной пассажирской магистрали «Москва - Санкт-Петербург», северо-восточного железнодорожного обхода Санкт-Петербурга для пропуска грузового потока в направлении Республики Финляндия и морских портов на северном берегу Финского залива, вынос сортировочной станции из Санкт-Петербурга во Мгинское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области.
Важную роль играет реализация проектов в сфере общественного транспорта, как на базе реконструкции существующей железнодорожной сети, так и путем создания линий легкорельсового транспорта. В первую очередь проекты наземного легкорельсового транспорта свяжут станции Петербургского метрополитена с активно развивающимися центрами у границ Санкт-Петербурга (Сертолово, Бугры, Мурино, Янино, Всеволожск, Кудрово, Новоселье), что усилит ежедневные трудовые и культурно-бытовые связи Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Оптимизировать градостроительное развитие зоны взаимовлияния предлагается путем выделения преимущественной функциональной специализации территорий по основным планировочным направлениям:
ЮЖНОМУ, ЮГО-ЗАПАДНОМУ – развитие жилых зон (преимущественно на основе малоэтажной застройки с отдельными ядрами среднеэтажной застройки), общественно-деловых зон (с созданием крупных образовательных, культурных и туристических центров), зон сельскохозяйственного использования с созданием новых рабочих мест;
ЮГО-ВОСТОЧНОМУ - развитие производственных зон с размещением крупных объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры;
СЕВЕРНОМУ, СЕВЕРО-ЗАПАДНОМУ - развитие туристско-рекреационной функции с сохранением ценных природных ландшафтов Карельского перешейка и защитой от дальнейшей урбанизации.
Для оживления «серого пояса» Петербурга нужно сделать акцент на качественную жилую среду.
Так считают победители воркшопа для молодых архитекторов «Интеграция Север».
В нем приняли участие три команды, в каждой из которой по пять человек. Изначально желающих принять участие в мероприятии было больше: из 50 присланных портфолио «фильтр» прошли только 15. Это студенты и выпускники вузов Петербурга и Казани.
Конкурсантам дали задание – проработать идеи по переустройству одного из участков «серого пояса». Территория, которую выбрали для работы, ограничена Обводным каналом, Старо-Петергофским и Рижским проспектами, а также улицей Циолковского. Здесь расположен ряд памятников архитектуры, жилые и промышленные объекты различной архитектурной и исторической ценности.
Первый проект назывался «СУП» (собрание уникальных пространств). Здесь акцент был обращен на развитие транспортной инфраструктуры и общественных зон. Так, было предложено проложить трамвайный маршрут прямо вдоль Обводного канала, у которого были бы размещены остановки в виде несколько футуристичных стеклянных кубов. Этот вид решения транспортной проблемы, по мнению участников проекта, отличается своей экологичностью и может функционировать круглый год. Кроме того, было предложено внутри участка добавить несколько внутриквартальных проездов, построить надземные и подземные парковки. Жилую и общественные зоны было решено сгруппировать – сейчас они перемешаны.
Следующий творческий коллектив выступил с проектом «Новое Средневековье». Как и другие группы-участники они предложили снести гаражи и ветхие постройки, освободив тем самым места для более необходимых горожанам целей. Для снижения транспортной нагрузки было предложено сделать съезд ЗСД в районе Обводного канала. В целом проект направлен на развитие новых индустрий на территории.
В итоге, победителем воркшопа стал проект «30/30/40». Остальные две команды заняли вторые места. В «30/30/40» решили сделать упор на создание качественной жилой среды: построить новые рекреационные зоны, очистить территорию за счет реконструкции и сноса старых домов.
«Основная идея нашего проекта - сохранить застройку, основные ценные дома, а внутри квартала построить на контурах старых фундаментов новые дома. Внешне они будут походить на те, что были, - говорит разработчик проекта«30/30/40», выпускница Академии художеств Мария Ляшко. - Это жилье – нечто среднее между тем, что сейчас есть на окраине и в центре. На примере этого участка мы предложили направление, в котором бы и дальше мог развиваться «серый пояс».
На разработку проекта командам дали всего неделю. В течение этого времени для них проходили семинары и лекции на тему работ с жилыми массивами, индустриальными постройками, памятниками архитектуры. Лучших выбирало жюри. В которое вошли представители КГА, бюро Semrén & Månsson, журнала «Проект Балтия» и другие.
По словам владельца куратора воркшопа «Интеграция Север» Магнуса Монссона, с учетом сжатых сроков и сложности территории, все проекты получились достойные.
«Предложение команды победителя реализовать непросто - пожертвовать архитектурным наследием с целью улучшить жилищные условия. В то же время им удалось сохранить
характер и единение исторического духа Обводного канала с новыми зданиями», - отметил Магнус Монссон.
РАД продаст 1,3 тыс. кв. м земли на Петроградской стороне. Начальная цена участка составит 490 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже земельный участок площадью 1,3 тыс. кв. м в одной из самых престижных локаций Петербурга – на Петроградской стороне, по адресу Мичуринская ул., д. 1, литера Б, рядом с Домиком Петра I. Недалеко расположены и другие знаковые исторические места и объекты – Петропавловская крепость, Петровская набережная и Троицкая площадь. Начальная стоимость лота составляет 490 млн рублей.
Как отмечают в РАД, на участок получен градостроительный план, утвержден проект планировки и межевания территории. Здесь можно построить около 9,9 тыс. «квадратов» жилья (полезная площадь составит 6,9 тыс. кв. м) премиум-класса со встроенными помещениями и подземным паркингом на 55 автомобилей. На продаваемой территории расположено здание площадью 479,6 кв. м, которое не является памятником и может быть снесено. Разрешенная высота застройки в данной локации должна составлять до 28 метров.
В РАД рассчитывают, что несмотря на сравнительно небольшой размер участка инвесторы проявят к нему интерес, потому что участки в историческом центре города под элитное строительство сейчас большая редкость. В этой части Петроградской стороны, где уже реализовано несколько дорогих премиальных проектов, например жилой комплекс от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» и клубный дом на 50 квартир от транспортной компании «Евросиб». Неоспоримым преимуществом данной локации будет являться то, что из окон будущего дома будет открываться вид на Неву и Большую Невку. Среди плюсов локации можно отметить хорошую транспортную доступность – неподалеку находится станция метро «Горьковская» и крупные транспортные узлы, связывающие остров с Калининским, Центральным и Василеостровским районами города.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие», отметил, что учитывая характеристики участка, он будет интересен, в первую очередь, девелоперам, работающим в элитном сегменте жилья. Эксперт прогнозирует, что начальная цена лота вырастет, но увеличение будет незначительным, «поскольку в текущих экономических условиях лишь самые крупные игроки будут активно участвовать в торгах». «Конечно, в ходе согласования документации, разработки проекта и его реализации застройщик столкнется с определенными трудностями. Изначально нужно будет учесть высотный регламент, окружение участка, исходя из которых строить концепцию проекта, наполняя объектами социальной и коммерческой инфраструктуры. Также застройщик будет вынужден вести процесс регулярного контроля за состоянием соседних зданий, которые могут являться объектами культурного наследия. Это потребует дополнительных технических мероприятий, что повлечет за собой трудности как технического, так и административного характера», – прокомментировал Александр Матеша.
Со своей стороны, Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сомневается, что на продаваемом участке возможно построить 9,9 тыс. кв. м жилья. По его мнению, там можно возвести всего 3,5 тыс. «квадратов».
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg, среди недостатков данного земельного участка также называет небольшую площадь участка и планируемого жилого здания. «Сегодня не все девелоперы готовы заниматься проектами такого масштаба», – констатирует он. Среди перспективных территорий для развития элитного жилищного строительства в центральных локациях, он, в первую очередь, отмечает Петровский остров, где за последние 1,5-2 года заявлено много качественно новых проектов, например, в апреле выведен в продажу элитный комплекс Royal Park от федерального девелопера ГК «КОРТРОС». О подобных планах заявляли и другие застройщики.
Мнение
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
–Активность борьбы девелоперов за этот участок во многом будет зависеть от того сколько видовых квартир там можно будет построить. Если много, то это, конечно же, большой плюс. Если дом скроется во дворах, то он нивелируется и «заманивать» искушенного покупателя нужно будет чем-то другим. Плюсом является то, что у данной локации хорошая транспортная доступность. С другой стороны, застройщику потребуется множество согласований с городом, в том числе и специфических. Кроме того, неразвитость социальной инфраструктуры вынудит девелопера идти на договоренности с городом и брать на себя дополнительные нагрузки: участвовать в строительстве детского сада, школы и пр. Клубный дом здесь, конечно, получится, но сколько застройщик сможет на нем заработать при таких вложенных средствах, вопрос.