Баланс для агломерации
Комитетом по градостроительству и архитектуре Петербурга совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области ведется работа над созданием Концепции совместного градостроительного развития Петербурга и территорий Ленинградской области. Документ должен быть готов в мае текущего года. Портал asninfo.ru публикует основные положения Концепции, разработанные областным Комитетом по архитектуре.
Генплан Ленинграда и Ленинградской области, определивший развитие до 2005 года, предусматривал размещение перебазируемых из Ленинграда и вновь создаваемых филиалов ленинградских производств, научных учреждений, учебных заведений, опытно-экспериментальных баз, учреждений отдыха и спорта в прилегающих районах Ленинградской области. Расчетная численность населения города и области планировалась 7200 – 7350 тыс. человек, в том числе в области – 1800-1850 тыс. человек. Спустя 30 лет, в начале 2017 г., суммарная численность населения двух субъектов Российской Федерации составила 7074 тыс. чел., а перебазирование практически не осуществлено.
В постсоветский период взаимодействие в вопросах градостроительного развития Петербурга и Ленинградской области было, мягко говоря, недостаточным. Ввиду того, что в Ленинградской области полномочиями по утверждению генеральных планов поселений до 2015 года были наделены органы местного самоуправления, в документах территориального планирования зачастую решались сиюминутные задачи по созданию наиболее быстро окупаемых объектов. В результате на стыке города и области возникли социально-экономические, инженерно-транспортные и экологические проблемы. Последствиями крупномасштабного жилищного строительства стали несоответствие объемов и темпов жилищного строительства развитию транспортной инфраструктуры. Кроме того, возникли проблемы, связанные с отставанием развития социальной инфраструктуры, с потерей части рекреационных зон, резким сокращением неурбанизированных территорий, уплотнительной застройкой сложившихся жилых кварталов.
Решить эти проблемы призвана Концепция совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и территорий Ленинградской области. Главная особенность этого документа в том, что это совместный документ, увязывающий цели, задачи и интересы двух субъектов и создающий условия для сбалансированного развития каждого из них.
Учитывая горизонт планирования - более 30 лет, в Концепции могут быть обозначены лишь самые общие стратегические цели и направления градостроительных преобразований. Концепция - документ добровольного применения всеми участниками градостроительной деятельности, поскольку действующим законодательством такой вид градостроительной документации не предусмотрен. Структура и полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления Санкт-Петербурга и Ленинградской области существенно различаются, поэтому будут различаться и механизмы реализации Концепции.
Концепция разрабатывается для территории взаимовлияния Санкт-Петербурга и части территории Ленинградской области. Это взаимовлияние проявляется в природных процессах, а также в социально-экономических и инженерно-технических сферах жизнедеятельности.
Санкт-Петербург и крупные населенные пункты Ленинградской области расположены по восточной границе зоны урбанизированных, издавна освоенных территорий. Эта граница в форме дуги с условным названием «Зеленая дуга» включает территории России «от моря до моря». В пределах «Зеленой дуги» актуальна проблема сохранения межурбанизированных территорий с ограниченным хозяйственным использованием и застройкой.
Санкт-Петербург и Ленинградская область - это единый природный, военно-инженерно-транспортный комплекс, единый рынок труда. Ежедневный поток на работу из Ленинградской области в Санкт-Петербург составляет около 200 тыс. человек, из Санкт-Петербурга в область — около 50 тыс. человек.
Санкт-Петербург оказывает мощное градоформирующее и центрообразующее влияние на прилегающую часть Ленинградской области в сфере экономики, культуры, науки, просвещения, здравоохранения, спорта, торговли и банковской деятельности, высоких технологий и инноваций, мест приложения труда, инженерно-технических ресурсов. Вместе с тем, Санкт-Петербург - мощный источник антропогенного и техногенного воздействия на природный комплекс Ленинградской области. Санкт-Петербург потребляет природные ресурсы, воспроизводимые на территории, значительно превышающей по площади его собственную территорию. Так, по данным Петростата, в 2014 году Санкт-Петербургом забрано 983 млн. куб. метров воды из природных водных источников, что эквивалентно естественному стоку воды, который производит территория площадью около 3500 кв. км, что в 2,5 раза больше территории Санкт-Петербурга. Всего за 2015 год в атмосферу Санкт-Петербурга выброшено 379 тыс. т оксида углерода. Такое количество может быть ассимилировано растительностью на площади более чем в 5 раз превышающей площадь Санкт-Петербурга. В летнее время население области практически удваивается за счет населения Санкт-Петербурга.
В границы зоны взаимовлияния включены территории Санкт-Петербурга, территории Ленинградской области в границах Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского и Тосненского муниципальных районов, территории городского округа Сосновый Бор, а также часть территории Выборгского, Волосовского, Кировского, Приозерского муниципального района (83 поселения и 1 городской округ). Общая площадь территории взаимовлияния (в части территории Ленинградской области) – 15,3 тыс. кв. км. На ней проживает 1005 тыс. человек. В зоне взаимовлияния выделена зона (территория) интенсивной урбанизации. В Ленинградской области в нее входят 57 поселений, имеющие площадь 7,3 тыс. кв. км с населением 773 тыс. чел.
Концепция совместного градостроительного развития в части Ленинградской области базируется на Стратегии социально-экономического развития Ленинградской области до 2030 года, утвержденной областным законом № 76-оз от 08.08.2016. Приоритетами Стратегии являются создание комфортных для проживания поселений, развитие транспортно-логистического комплекса, промышленности, производства продуктов питания, здравоохранения и образования. Приоритеты реализуются через стратегические проектные инициативы - комплексы конкретных проектов развития.
Принятый Стратегией в качестве целевого реалистичный сценарий предполагает самостоятельное развитие региона на основе равноправного партнерства с Санкт-Петербургом. Основа реалистичного сценария - модернизация традиционных секторов промышленности, кластерное развитие.
При разработке Концепции в части Ленинградской области в качестве главных приоритетов градостроительного развития до 2050 года приняты:
- социально-экономическое и инфраструктурное развитие;
- экологическая, экономическая и инженерная безопасность;
- комфортная среда жизнедеятельности.
Приоритеты явились основой для подготовки вариантов пространственного развития территорий Ленинградской области, прилегающих к Санкт-Петербургу. Эти варианты были разработаны проектными организациями, осуществляющими деятельность как на территории Санкт-Петербурга, так и на территории Ленинградской области: ООО «Студия 38», ООО «К-7», ООО ИТП «УРБАНИКА», ООО НПИ «ЭНКО». Один из вариантов был подготовлен Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.
Несмотря на имеющиеся различия в вариантах, общими принципами пространственного развития территорий Ленинградской области, прилегающих к Санкт-Петербургу, определены следующие:
- перемещение основного вектора градостроительного развития с северного на южное направление («глобальность»);
- ограничение застройки территорий, обеспечивающих устойчивое функционирование водно-бассейновых систем и сохранение природной ландшафтной структуры территории («структурность»);
- развитие транспортно-планировочного каркаса на основе радиально-кольцевых и хордовых транспортных направлений («компактность»);
- сохранение и развитие дисперсной структуры производственных, транспортно-логистических, рекреационных, сельскохозяйственных зон, с определением приоритетного функционального использования по основным планировочным направлениям («функциональность»);
- организация нескольких планировочных центров экономического роста и развития («полицентризм»):
- близость новых жилых комплексов и мест работы и отдыха («автономность»).
Исторически основное градостроительное развитие было сконцентрировано южнее и юго-западнее Санкт-Петербурга, что связано, в первую очередь, с природными условиями, а также с необходимостью надежных транспортных связей с внутренними районами страны. В 60-е годы XX века вектор развития (в основном, массового жилищного строительства) переместился на северо-запад, север и восток. Этот процесс был объективно связан с формированием промышленных зон и объектов специального назначения на южных подходах к Ленинграду, препятствующих формированию новых крупных жилых массивов. При этом Карельский перешеек всегда рассматривался как ценнейший природный комплекс, имеющий важное средозащитное и рекреационное значение. Следует отметить, что Карельский перешеек узок, а Нева является не только крупнейшей градостроительной и композиционно-эстетической осью, но и существенным препятствием для транспортно-планировочной связности и Санкт-Петербурга, и Ленинградской области.
Тенденция интенсивного градостроительного развития северной части Санкт-Петербурга и прилегающих территорий Ленинградской области сохраняется и в последние десятилетия и предлагается в ближайшей перспективе согласно генеральным планам поселений. Именно территории во Всеволожском муниципальном районе Ленинградской области характеризуются наиболее высоким показателем плотности населения и прироста жилой площади в соответствии с генеральными планами. При этом основные места приложения труда сосредоточены в правобережной части Санкт-Петербурга, что порождает избыточные транспортные потоки и является одной из причин транспортных пробок у мостов через Неву.
Развитие территорий для жилищного строительства и размещения производственных объектов и общественно-деловых комплексов целесообразно последовательно и постепенно концентрировать южнее Санкт-Петербурга. Южное развитие города и области стимулируют также и новые центры урбанизации (например, Морской торговый порт в Усть-Луге), и новые транспортные направления континентального и федерального уровней (автодороги Москва - Санкт-Петербург, Европа – Западный Китай), а также крупные инвестиционные проекты, такие как создание аэропорта совместного базирования в пос. Сиверский, строительство кампуса Санкт-Петербургского государственного университета в пос. Верево под Гатчиной.
Реализация главных приоритетов градостроительного развития возможна только путем обеспечения экологического равновесия, создания полноценного природного каркаса, обеспечивающего устойчивое, эффективное, долговременное социально-экономическое развитие.
Природный каркас территории – это непрерывная в пространстве, крупноячеистая сеть территорий. Природный каркас сформирован на основе водно-бассейнового принципа и включает в себя области питания, разгрузки, стока поверхностных и подземных вод, являясь частью ландшафтно-гидрологической системы. На региональном уровне каркас сформирован из полос приводораздельных территорий. Ширина этих полос обеспечивает устойчивый сток малых водотоков (рек и ручьев) в период межени. На локальном уровне в каркас входят также долины рек и ручьев, являясь естественным фильтром и переводя поверхностный сток в подземный. Природный каркас, охватывая территории вдоль бортов речных долин, бровок склонов и уступов рельефа, цепочек гряд и холмов, других естественных границ ландшафтов, выполняет также функцию визуального барьера, предотвращая «сращивание» отдельных крупных массивов застроенных территорий.
Преимущественное назначение территорий, отнесенных к природному каркасу – природоохранное и рекреационное. Площадь природного каркаса в границах зоны взаимовлияния составляет 37 % от общей площади зоны.
Природный каркас включает не только природные элементы, но и хозяйственно используемые территории и не является зоной запрещения строительства. В пределах каркаса развитие производственной, жилой и иных функций должно осуществляться на основе природно-экологических приоритетов, упор должен быть сделан на реконструкцию и реновацию.
Внутри ячеек природного каркаса на межкаркасных территориях возможны и необходимы градостроительные преобразования различной степени интенсивности. Межкаркасные зоны в Концепции рассматриваются как территориально-планировочные образования на основе взаимосвязанного расселения и размещения производства - территориальные экономико-социально-природные комплексы. Сама идея формирования самодостаточных комплексов по принципу замкнутости баланса «труд-быт-отдых» далеко не нова. Новизна состоит в том, что границами этих комплексов в Концепции выступают оси природного каркаса. Планировочными центрами комплексов являются как существующие традиционные городские центры, такие как Гатчина, Сосновый Бор, Всеволожск, Тосно, Волосово, Кировск-Шлиссельбург, так и новые потенциальные центры: Никольское, Сиверский-Вырица, Ропша, Виллози.
Главным элементом транспортно-планировочного каркаса, пронизывающего природный каркас, является международный транспортный коридор (МТК «Север - Юг»). Этот коридор обеспечивает транзитную связь через Россию Северной Европы с государствами Персидского залива и Индией. Концепцией предлагается трассировка МТК «Север - Юг» в обход Санкт-Петербурга по планируемому «Глубокому западному обходу Санкт-Петербурга», который включает в себя западную часть автомобильной дороги «Магистральная» Кировск - Мга - Гатчина - Большая Ижора. Необходимость строительства «Глубокого западного обхода Санкт-Петербурга» возрастет с развитием морского многофункционального перегрузочного комплекса «Бронка» и морского торгового порта Приморск.
Одним из перспективных международных транспортных коридоров является «Европа - Западный Китай» в обход Москвы, через Ярославль, Вологду. Концепцией предусмотрена трасса «Европа - Западный Китай» в обход Санкт-Петербурга по планируемой автомобильной дороге «Тихвин – Кириши - Нарва» южнее автомобильной дороги «Магистральная» с продолжением до морского торгового порта Усть-Луга. На базе планируемого автодорожного маршрута «Усть-Луга – Кириши – Тихвин» предлагается формирование дуговой магистрали с выходом на автомобильную дорогу федерального значения «Кола».
Ключевую роль для устойчивого развития зоны имеет реализация проекта широтной южной скоростной автомобильной дороги КАД-2, которая создаст не только удобную широтную связь между нецентральными районами зоны, но и позволит формировать центры активности в зонах пересечений с главными вылетными магистралями.
Предлагается организация нового радиального направления в продолжение скоростной городской магистрали с мостом через Неву вдоль Финляндского железнодорожного моста в створе улиц Фаянсовая - Зольная к планируемой автомобильной дороге «Усть-Луга – Кириши – Тихвин».
В отдаленной перспективе, за пределами 2050 года возможно строительство мостового перехода через Финский залив западнее Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений, что позволит существенно улучшить транспортную ситуацию на подходах к Санкт-Петербургу с юга и снизить транспортную нагрузку на Карельский перешеек севернее и восточнее Санкт-Петербурга.
Основные элементы развития железнодорожного транспорта - строительство высокоскоростной пассажирской магистрали «Москва - Санкт-Петербург», северо-восточного железнодорожного обхода Санкт-Петербурга для пропуска грузового потока в направлении Республики Финляндия и морских портов на северном берегу Финского залива, вынос сортировочной станции из Санкт-Петербурга во Мгинское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области.
Важную роль играет реализация проектов в сфере общественного транспорта, как на базе реконструкции существующей железнодорожной сети, так и путем создания линий легкорельсового транспорта. В первую очередь проекты наземного легкорельсового транспорта свяжут станции Петербургского метрополитена с активно развивающимися центрами у границ Санкт-Петербурга (Сертолово, Бугры, Мурино, Янино, Всеволожск, Кудрово, Новоселье), что усилит ежедневные трудовые и культурно-бытовые связи Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Оптимизировать градостроительное развитие зоны взаимовлияния предлагается путем выделения преимущественной функциональной специализации территорий по основным планировочным направлениям:
ЮЖНОМУ, ЮГО-ЗАПАДНОМУ – развитие жилых зон (преимущественно на основе малоэтажной застройки с отдельными ядрами среднеэтажной застройки), общественно-деловых зон (с созданием крупных образовательных, культурных и туристических центров), зон сельскохозяйственного использования с созданием новых рабочих мест;
ЮГО-ВОСТОЧНОМУ - развитие производственных зон с размещением крупных объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры;
СЕВЕРНОМУ, СЕВЕРО-ЗАПАДНОМУ - развитие туристско-рекреационной функции с сохранением ценных природных ландшафтов Карельского перешейка и защитой от дальнейшей урбанизации.
В рамках подготовки к IV Съезду строителей СЗФО в офисе ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» (Марсово поле, д.3) при поддержке НЦ «Специальный ресурс» и электронного издания Оk-inform.ru открылась выставка фотографий «Тот старый дом», которая отражает проблему ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге.
Выставка стала итогом конкурса фотографий, который «Специальный ресурс» и «Оk-inform.ru» проводили этой зимой. Победителей конкурса определило жюри, в состав которого вошли представители строительной отрасли, журналисты, профессиональные фотографы и гражданские активисты. При выборе фотографий-победителей учитывалась как аварийность здания, так и художественная ценность фотографии. В результате были отобраны 10 лучших снимков, в полной мере отражающих условия, в которых до сих пор приходится жить людям в Северной столице.
«Петербург нередко называют «музеем под открытым небом», но именно в исторической части города проблема ветхого и аварийного жилья стоит особенно остро, - говорит гендиректор ООО «ННЭ» Александр Орт. - Кварталы «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» - две пилотные территории, на которых правительство Петербурга планирует отработать методику реновации исторического центра. Я надеюсь, что эта программа станет первым шагом на пути избавления нашего города от тех болячек, которые мы можем наблюдать на фотоснимках выставки «Тот старый дом».
«Хочу отметить, что оказалось совсем не просто найти место для проведения этой выставки. Несколько организаций оказали нам, ссылаясь на её «негативный контент». Но туристы и жители Петербурга видят реальность, отраженную на этих снимках каждый день и мы не можем делать вид, что проблема ветхого и аварийного жилья в нашем городе решена»,- отмечает главный редактор Ok-inform.ru Вадим Дегтерев.
По статистике объем ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге составляет всего 0.6% и эта цифра на фоне растущих новостроек постоянно снижается, но реальное количество ветхих зданий в городе, к сожалению, растет. Основной задачей конкурса было привлечение внимания широкой общественности, потенциальных инвесторов и городской власти к имеющимся проблемам в этой сфере. Вокруг ветхих, аварийных и заброшенных домов возникают депрессивные зоны, что негативно сказывается как на облике, так и на качестве проживания в Санкт-Петербурге.
«Содействие сокращению и полному исчезновению из исторического центра города аварийных зданий представляется нам важной социально-экономической задачей,- говорит генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс» Владимир Шахов,- Тем более, что неблагополучные условия проживания зачастую подталкивают граждан к участию в «серых» схемах долевого жилищного строительства».
Проблемы реализации программ переселения из ветхого и аварийного жилья в регионах Северо-западного федерального округа и вопросы комплексной реновации исторических центров городов в числе других важных тем будут обсуждаться на IV Съезде строителей Северо-Запада, который пройдет в Санкт-Петербурге 29 мая 2013 года.
Генеральный информационный партнер IV Съезда строителей СЗФО - газета "Строительный Еженедельник".
Генеральный интернет-партнер IV Съезда строителей СЗФО - портал "АСН-инфо".
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» в Петроградском районе Петербурга. Его для собственных нужд приобрела крупная инжиниринговая компания.
Сделка по продаже принадлежащего компании «ЮИТ Санкт-Петербург» бизнес-центра «Ориенталь» в Петроградском районе находится в финальной стадии. «Покупатель – инжиниринговая компания. Она приобрела актив для себя. Сделка будет закрыта в ближайшее время. Мы уже сняли объект с рекламы», – сообщил источник в «ЮИТ Санкт-Петербург». Но контрагента он не назвал.
Шестиэтажное офисное здание «Ориенталя», позиционируемое после реконструкции как объект класса А, имеет общую площадь 5 тыс. кв. м. Офисные блоки площадью от 70 до 150 кв. м на всех этажах здания имеют свободную планировку. В здании есть конференц-зал и паркинг на 68 машино-мест.
Эксперты компании Astera оценивают сделку в 500 млн рублей. «Подобный центр небольшой площади (арендопригодная – всего 3 тыс. кв. м) интересен именно для одной компании, которая намерена собрать свои подразделения в одном здании», – считает генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов. «Сейчас рынок интересуют бизнес-центры небольшой площади. Последние сделки подтверждают это правило. У нашей компании в продаже находятся несколько подобных объектов, в частности бизнес-центр на Васильевском острове и на Невском пр., по которым ведутся активные переговоры», – добавила директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина.
Бизнес-центр «Ориенталь» представляет собой реконструированное историческое здание – возведенный в начале ХХ века административный корпус трамвайного парка на Барочной ул. (этот трамвайный парк был закрыт в 2003 году). Его землю (2 га) «ЮИТ Санкт-Петербург» приобрел в 2005 году на открытых торгах Фонда имущества для строительства жилого комплекса. В соответствии с условиями продажи победитель торгов должен был расселить общежитие ГУП «Горэлектротранс» и выполнить работы по подготовке территории к застройке (в том числе демонтировать ветхие и аварийные строения). Но вскоре здание общежития было признано выявленным объектом культурного наследия, и его запретили сносить.
Жилой комплекс бизнес-класса «Ориенталь», занявший большую часть преобразуемой территории, был введен в эксплуатацию в ноябре 2010 года. А реконструкция исторического здания под офисные функции была выделена в отдельный проект. На его реализацию ушло 2 года. В компании всегда заявляли, что готовят здание к последующей продаже, поскольку сдача объекта в аренду не являются для «ЮИТ Санкт-Петербург» ключевым бизнесом.
За последние полгода на рынке Петербурга произошло несколько крупных сделок с офисной недвижимостью. А количество запросов от покупателей на приобретение офисных помещений с инвестиционными целями увеличилось на треть. Участники рынка связывают эту тенденцию с возросшими рисками инвестиций за рубежом. «Судя по всему, кризис на Кипре всколыхнул у людей с деньгами общее недоверие к оффшорам. Люди стали искать другие инструменты сохранения средств», – делится наблюдениями заместитель главы филиала компании «Бьер Люмьер Холдинг» Андрей Пушкарский.
«По ощущениям, на рынке появились деньги неизвестного происхождения. Покупатели действительно смотрят объекты, которые еще год назад не считались привлекательными из-за высокой цены. И даже что-то приобретают», – подтверждает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Если раньше покупатель и продавец ходили вокруг да около годами, то сейчас некоторые сделки закрываются за 3‑6 месяцев», – добавляет управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.