Границы комфорта
Споры о том, к какому классу можно отнести тот или иной объект недвижимости, не стихают никогда.
По мнению некоторых аналитиков, нет ничего более размытого и индивидуального, чем понятие «жилье определенного класса».
Какие признаки жилья комфорт-класса являются обязательными, а какие – факультативными, рассуждали эксперты заседания круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы выставки-семинара для населения «Жилищный проект».
Виды и подвиды
Несмотря на то, что классификации жилья ни одним российским законом не закреплено, попытки ее разработать энтузиасты рынка недвижимости не оставляют до сих пор. Договориться о единстве оценок всегда тяжело, однако в 2013 году Российская гильдия риэлторов разработала по заказу Федерального фонда содействия развитию строительства методику классификации новостроек по потребительским качествам, которой удалось более или менее точно обозначить границы классов по ключевым признакам. Все новостройки были разделены на два больших вида – «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности». Причем к первой группе отнесли эконом- и комфорт-класс, а ко второй – бизнес-класс и «элиту».
Однако в определении критериев классности жилья единства нет и поныне. Разделились и мнения участников круглого стола.
Так, по мнению Юлии Семакиной, маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент», жилье комфорт-класса можно найти только в границах города, и обязательно в локациях с отличной транспортной доступностью. Несмотря на то, что комфорт-класс представлен во всех районах Петербурга (более 340 проектов), лидером по количеству таких проектов является Приморский район (более 25 проектов), сообщила Юлия Семакина. По городу средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса составляет 107 тыс. рублей (для сравнения – в эконом-классе «квадрат» стоит 79 тыс. рублей). Отличаются и средние метражи однокомнатных квартир. В классе «эконом» – от 28 кв. м, в «комфорте» – от 32 кв. м.
«Отнесение объектов к классу «комфорт» нельзя назвать только рекламным ходом застройщика. Такие объекты обладают рядом характерных опций, позволяющим им отличаться от «эконома», – считает Юлия Семакина. – Например, наш проект «Огни залива» на проспекте Героев мы позиционируем как эконом-класс именно из-за расположения комплекса. Метро не в пешей доступности, и в час пик можно простоять в пробке. В то же время проект «Коломяги-плюс» в Приморском районе мы относим к комфорт-классу, поскольку он обладает рядом необходимых характеристик – отличной транспортной доступностью, относительно небольшим количеством квартир (всего 104), развитой социальной инфраструктурой. Строящихся аналогов в локации нет. И хотя квартиры сдаются без отделки, этот объект мы с полной ответственностью заявляем в комфорт-классе».
По мнению Юлии Семакиной, в комфорт-классе высота потолков квартир не может быть меньше 2,75 м, и покупателям такие квартиры, как правило, предлагаются с предчистовой или полной отделкой.
Эксперт по рынку долевого строительства корпорации «Адвекс-Недвижимость» Полина Глазкова согласна с коллегой в том, что одним из непременных признаков комфорт-класса сегодня является удачная локация. «Локация – впереди, при всех прочих равных, – уверена Полина Глазкова. – В таких домах часто проживают семьи с детьми, им важна транспортная доступность. В целом же признаки комфорт-класса достаточно размыты. Например, высота потолков. Конечно, в этом сегменте она должна быть не ниже 2,75 м, однако это не мешает некоторым застройщикам выводить квартиры бизнес-класса с террасами и видом на Смольный, но с потолками высотой 2,5 м».
Несмотря на размытость оценок и подходов к реализации проектов комфорт-класса, по мнению Полины Глазковой, такому жилью присущи качественные входные группы и лифты, четырехступенчатая очиcтка воды, а также огороженная и охраняемая территория. Разница в подходах к реализации проектов комфорт-класса рождает и разность подходов к ценообразованию. «Студию в Девяткино, заявляемую застройщиком как комфорт-класс, можно сегодня купить за 1,7 млн рублей, в городе квартиру такого же метража меньше чем за 2,7 млн рублей не найдем. Все сильно зависит от локации и сроков сдачи. Кроме того, некоторые застройщики, реализующие проекты класса «комфорт», сознательно отказываются от квартир-студий в своих проектах. Однако и этот критерий к безоговорочным отнести ни в коем случае нельзя».
С тем, что объект комфорт-класса должен непременно обладать удачной локацией, согласна и Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1». «По-моему глубокому убеждению, никакого комфорт-класса в Мурино или Шушарах быть не может. Хотя строгой и общепринятой классификации не существует, и очень многие застройщики начинают позиционировать свои объекты именно как «комфорт», стремясь просто обойти те негативные ассоциации, которые может вызвать приставка "эконом"», – считает Надежда Калашникова.
Все объекты «Л1» возводятся по кирпично-монолитной технологии. Технология возведения домов в определении их класса играет не последнюю роль, говорит Надежда Калашникова: «Меня никто не убедит, что дом, возведенный по панельной технологии, несмотря на мощный технологический прорыв последних лет, лучше, чем кирпич или кирпич-монолит. Это самая качественная технология, которая сегодня существует на рынке. Мы можем себе позволить разнообразные планировки, боґльшую высоту потолков, качественную организацию и декорирование входных групп».
Комфорт за городом
Руководитель маркетинга и аналитики Центра «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева считает, что комфорт-класс возможен и за пределами городской черты: «Никто не говорит о Мурино, как о локации комфорт-класса, однако на некоторых загородных территориях, в том числе Всеволожского района, такие объекты существуют и имеют обладают всеми опциями, характерными для этого вида жилья. Компания Navis Development Group развивает формат малоэтажного комфортного жилья под общим брендом «Европейские пригороды». Сейчас в данном формат строятся жилой район «Шотландия» и «Итальянский квартал». Это дома из кирпича, в 3-4 этажа, в них предлагаются квартиры европейского формата: двухуровневые, с эркером, с окном в ванной комнате, с каминами, с садами и террасами. Кто-то посчитает недостатком удаленность от города, но выезжать из поселка, расположенного в 10 км от КАД, гораздо проще, чем в часы пик из Мурино или Кудрово».
С тем, что идеологию комфорт-класса ярче всего можно представить именно в малоэтажных проектах, согласна и Татьяна Иванова, эксперт по рекламе и PR ООО «Терминал-Ресурс». Она рассказала о жилых комплексах «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2», которые реализуются неподалеку от КВЦ «Экспофорум». «Комфорт, конечно, складывается из деталей, – считает Татьяна Иванова. – Мы строим для тех, кто любит город Пушкин и его окрестности, кто предпочитает мало- и среднеэтажную застройку, выбирает кирпично-монолитный тип домостроения, высокое качество инженерного оснащения домов, благоустроенные дворы. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую», в которую входит много дополнительных опций – идеальная стяжка пола, разводка электрики, металлические двери с двумя замками, остекление лоджий.
Мнение
Галина Парфенова, эксперт по работе с партнерами филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге:
– Обычно для банка не существует особого отличия в том, какой из классов выбирает покупатель – «эконом» или «комфорт». Разница в запрашиваемых в кредит сумм в этих случаях несущественна, да и требования к заемщикам не сильно различаются. Особняком стоит элитная недвижимость, где суммы на порядок выше и действуют особенные требования к заемщикам. Также банк обращает внимание на то, в Петербурге или области приобретается жилье.
Субподрядные организации, работающие на строительстве стадиона «Зенит-Арена», взыскивают долги со своего генподрядчика – компании «Инжтрансстрой-СПб». Суммы задолженности сравнительно небольшие, но все же значимые для некрупных игроков строительного рынка.
В арбитражном суде Петербурга и Ленобласти растет количество исков, поданных к ООО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой-СПб». Данная организация является генподрядчиком строительства стадиона «Зенит-Арена». За первые три недели сентября в арбитраж поступило семь исков, большинство из которых – от субподрядных организаций и поставщиков материалов.
Стоит отметить, что суммы исковых требований, если рассматривать сентябрьские заявления по отдельности, сравнительно небольшие, но достаточно существенные для некрупных строительных организаций. В частности, «Лыкойл» намерена взыскать с генподрядчика «Зенит-Арены» 7,3 млн рублей, компания «Фрегат» – 2,8 млн рублей,
«КапиталСтройГарант» – 1,9 млн рублей. Остальные иски организаций – менее 1 млн рублей. Большинство судебных заявлений будут рассматриваться по существу в октябре и ноябре.
Наиболее крупным по сумме требований можно считать иск ЗАО «Климат Проф», поданный в июле. Организация требует с «Инжтрансстрой-СПб» 76,2 млн рублей за поставленную продукцию. Общий долг генподрядчика «Зенит-Арены» перед субподрядчиками превышает сумму 200 млн рублей.
Между тем, как отмечают игроки рынка, даже выигранный процесс против «Инжтрансстроя-СПб» не означает, что долг будет обязательно погашен. Так, по словам помощника генерального директора ЗАО «Трест № 68» Николая Соколова, «Инжтрансстрой-СПб» не выполнил обязательства по принятому в июне этого года сторонами мировому соглашению.
Предыстория такова. В октябре 2013 года «Трест № 68» и «Инжтрансстрой-СПб» заключили контракт, в рамках которого субподрядчик обязался выполнить комплекс строительно-монтажных работ, а генподрядчик – оплатить их. Весной 2014 года «Инжтрансстрой-СПб» перестал производить платежи, хотя все формы КС-2 и КС-3 были подписаны. За несколько месяцев долг вырос до 20 млн рублей. В январе этого года «Трест № 68» подал иск в арбитражный суд к генподрядчику о взыске задолженности. В июне стороны пришли к мировому соглашению. «Инжтрансстрой-СПб» обязался в течение двух месяцев поэтапно оплатить свой долг. Однако этого так и не сделал.
Как рассказывает Николай Соколов, в начале августа «Трест № 68» обратился в Петроградский отдел судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, а также о наложении ареста на расчетные счета «Инжтрансстрой-СПб» до взыскания причитающегося долга. Приставы возбудили только исполнительное производство без ареста счетов. Кроме того, в конце августа было вынесено новое постановление о передаче исполнительного производства в другой отдел, а именно делом решил заняться Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Петербургу. «Трест № 68» намерен судиться и дальше и отстаивать свою правоту.
Представители «Инжтрансстроя-СПб» не дали комментариев «Строительному Еженедельнику» о тяжбе с подрядными организациями и поставщиками. Также не прокомментировали ситуацию и в Комитете по строительству.
Стоит добавить, что в конце августа британская газета The Guardian опубликовала материал о жалобах строителей на задержку заработной платы на строительстве стадиона «Зенит-Арена». Через несколько дней Комитет по строительству поспешил опровергнуть информацию западного СМИ. Чиновники отметили, что своевременно и в полном объеме перечисляют денежные средства генеральному подрядчику и осуществляют контроль над перечислением денежных средств от генподрядчика на счета субподрядных организаций.
Справка:
Компания «Инжтрансстрой-СПб» входит в ГК «Трансстрой», крупнейший российский диверсифицированный холдинг в области инфраструктурного строительства. Объем инвестиций в строительство «Зенит-Арены» составляет 34,9 млрд рублей.
Федеральный закон о ГЧП, появление которого бизнес и власть ждет несколько лет, придется править сразу после вступления в силу, говорят эксперты. В Смольном уверены, что новый закон поставит под вопрос статус крупнейших городских проектов – терминалов Пулково, ЗСД, а строительство нового корпуса больницы №40 может быть отложено минимум на год.
С резкой критикой вступающего в силу 1 января 2016 года 224 ФЗ «О государственно-частном партнерстве…» на минувшей неделе выступил Комитет по инвестициям Смольного. По словам начальника сектора государственно-частного партнерства комитета Романа Голованова, закон уже сейчас требует тщательной доработки, и поэтому власти Петербурга будут настаивать на том, чтобы отодвинуть вступление закона в силу минимум на полгода – до 1 июля 2016 года. «Иначе мы получаем алогичную ситуацию – мы должны заключить договоры ГЧП на основе объявленных конкурсов. Но заключаемые соглашения уже будут противоречить федеральной норме, это тупик», - уверен чиновник.
Более того, необходимость согласования регионального законодательства с федеральным повлечет вполне реальные риски для крупнейших городских инфраструктурных объектов, реализованных на принципах государственно-частного партнерства. «У нас в разной стадии реализации есть очень крупные объекты ГЧП – это Пулково, Западный скоростной диаметр и другие. Если на эти объекты распространится практика федерального закона, они сразу попадут под законодательные риски, нам нужно обезопасить себя, чтобы с 2016 года, в случае изменений в проект, построенные объекты попросту не прекратили свою деятельность», - рассказал господин Голованов.
Опасения за судьбу аэрокомплекса и платной магистрали подтверждают и эксперты. «При прочтении п. 3 ст. 47 нового закона возникает ощущение, что любое изменение уже заключенных соглашений (а потребность в этом может возникнуть в любой момент в силу самых разных обстоятельств) возможно только по новому регулированию. Это весьма затруднительно с учетом того, что соглашения заключались ранее на основании иных норм», - говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Денис Качкин.
Дело в том, что с 1 января 2016 года, согласно 224-ФЗ, на стороне частного партнера может выступать исключительно российское юридическое лицо. Это новелла по сравнению с городским законом о ГЧП и 115-ФЗ о концессионных соглашениях, которые подразумевали возможность участия иностранных инвесторов. Кроме того, по новому закону невозможно и формирование консорциумов, иначе как путем создания специальной проектной компании, рассказал господин Качкин. Напомним, одной из сторон при реализации суперпроекта в Пулково стал международный консорциум ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы», 57,5% акций держит ВТБ Капитал, 35,5% у немецкой Fraport AG, 7% у греческой инвестгруппы Copelouzos. И если с Пулково ситуация кажется решаемой – новый терминал построен, а старый – реконструирован, то в отношении ЗСД, который реализует ВТБ Капитал вместе с итало-турецкой Astaldi - Ictas Insaat, опасений больше. Стройка в самом разгаре – центральный участок обещают сдать ко II кварталу 2016 года, и от внезапных изменений проект не застрахован.
Под угрозой оказались и только готовящиеся Смольным проекты государственно-частного партнерства. Так, неотвратимо вступающая в силу федеральная норма имеет все шансы сорвать строительство поликлиники в Славянке и нового корпуса городской больницы №40 в Сестрорецке стоимостью 7 млрд рублей. Причина та же – несоответствие кандидатов, метящих на место частного партнера, требованиям закона. Напомним, на строительство объекта были поданы две заявки. Первая – от турецкой компании «Ренейссанс Констракшн», вторая – от консорциума «Невская медицинская инфраструктура», в который входит Газпромбанка и итальянская Pizzarotti IE. По словам исполнительного директора Центра ГЧП Газпромбанка Елены Бардашевой, компания создаст российскую проектную компанию и будет стремиться подписать соглашение до вступления нового закона, если не удастся – «ну что же, будем думать».
Впрочем, в том, что проект вообще состоится, эксперты сомневаются. «Соглашение должно быть подписано до 31 декабря, по опыту заключения других соглашений в такие сроки достичь согласия по многочисленным вопросам, мягко говоря, не просто, - уверен Денис Качкин. - Если соглашение не будет заключено, реализация проекта отложится минимум на год, поскольку его придется адаптировать под новое регулирование. А может случиться и так, что и адаптировать его в принципе не удастся».
Туманные перспективы и у других перспективных проектов ГЧП в социальной сфере. Так, сейчас власти гордятся реализованным проектом строительства детсадов в «Славянке» и «Новой Ижоре» стоимостью более 3 млрд рублей. Но согласно городскому закону о ГЧП детсад в том случае мог возвратиться в госсобственность по итогам строительства, а по 224-ФЗ объекты ГЧП должны отходить исключительно в частные руки. Согласятся ли власти на работу госучреждений в частных объектах – вопрос.
В Смольном терять возможность ухватиться за ускользающие инвестиции не хотят и предлагают поступить просто – распространить городской закон о ГЧП от 2006 года на всю Россию. «Этого, конечно, не случится, имперские амбиции Петербургу придется попридержать, - иронизирует помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. – Но мы, экспертное сообщество, конечно опоздали. У нас был шанс направить наши замечания в правовой департамент президента, к которому прислушивается Госдума РФ, но мы его не использовали. Теперь надо думать, как этот закон исполнять». Впрочем, пакет поправок к закону полпредство уже направило в адрес Минэкономразвития РФ. Рассмотреть их могут уже в осеннюю сессию.