Границы комфорта
Споры о том, к какому классу можно отнести тот или иной объект недвижимости, не стихают никогда.
По мнению некоторых аналитиков, нет ничего более размытого и индивидуального, чем понятие «жилье определенного класса».
Какие признаки жилья комфорт-класса являются обязательными, а какие – факультативными, рассуждали эксперты заседания круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы выставки-семинара для населения «Жилищный проект».
Виды и подвиды
Несмотря на то, что классификации жилья ни одним российским законом не закреплено, попытки ее разработать энтузиасты рынка недвижимости не оставляют до сих пор. Договориться о единстве оценок всегда тяжело, однако в 2013 году Российская гильдия риэлторов разработала по заказу Федерального фонда содействия развитию строительства методику классификации новостроек по потребительским качествам, которой удалось более или менее точно обозначить границы классов по ключевым признакам. Все новостройки были разделены на два больших вида – «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности». Причем к первой группе отнесли эконом- и комфорт-класс, а ко второй – бизнес-класс и «элиту».
Однако в определении критериев классности жилья единства нет и поныне. Разделились и мнения участников круглого стола.
Так, по мнению Юлии Семакиной, маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент», жилье комфорт-класса можно найти только в границах города, и обязательно в локациях с отличной транспортной доступностью. Несмотря на то, что комфорт-класс представлен во всех районах Петербурга (более 340 проектов), лидером по количеству таких проектов является Приморский район (более 25 проектов), сообщила Юлия Семакина. По городу средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса составляет 107 тыс. рублей (для сравнения – в эконом-классе «квадрат» стоит 79 тыс. рублей). Отличаются и средние метражи однокомнатных квартир. В классе «эконом» – от 28 кв. м, в «комфорте» – от 32 кв. м.
«Отнесение объектов к классу «комфорт» нельзя назвать только рекламным ходом застройщика. Такие объекты обладают рядом характерных опций, позволяющим им отличаться от «эконома», – считает Юлия Семакина. – Например, наш проект «Огни залива» на проспекте Героев мы позиционируем как эконом-класс именно из-за расположения комплекса. Метро не в пешей доступности, и в час пик можно простоять в пробке. В то же время проект «Коломяги-плюс» в Приморском районе мы относим к комфорт-классу, поскольку он обладает рядом необходимых характеристик – отличной транспортной доступностью, относительно небольшим количеством квартир (всего 104), развитой социальной инфраструктурой. Строящихся аналогов в локации нет. И хотя квартиры сдаются без отделки, этот объект мы с полной ответственностью заявляем в комфорт-классе».
По мнению Юлии Семакиной, в комфорт-классе высота потолков квартир не может быть меньше 2,75 м, и покупателям такие квартиры, как правило, предлагаются с предчистовой или полной отделкой.
Эксперт по рынку долевого строительства корпорации «Адвекс-Недвижимость» Полина Глазкова согласна с коллегой в том, что одним из непременных признаков комфорт-класса сегодня является удачная локация. «Локация – впереди, при всех прочих равных, – уверена Полина Глазкова. – В таких домах часто проживают семьи с детьми, им важна транспортная доступность. В целом же признаки комфорт-класса достаточно размыты. Например, высота потолков. Конечно, в этом сегменте она должна быть не ниже 2,75 м, однако это не мешает некоторым застройщикам выводить квартиры бизнес-класса с террасами и видом на Смольный, но с потолками высотой 2,5 м».
Несмотря на размытость оценок и подходов к реализации проектов комфорт-класса, по мнению Полины Глазковой, такому жилью присущи качественные входные группы и лифты, четырехступенчатая очиcтка воды, а также огороженная и охраняемая территория. Разница в подходах к реализации проектов комфорт-класса рождает и разность подходов к ценообразованию. «Студию в Девяткино, заявляемую застройщиком как комфорт-класс, можно сегодня купить за 1,7 млн рублей, в городе квартиру такого же метража меньше чем за 2,7 млн рублей не найдем. Все сильно зависит от локации и сроков сдачи. Кроме того, некоторые застройщики, реализующие проекты класса «комфорт», сознательно отказываются от квартир-студий в своих проектах. Однако и этот критерий к безоговорочным отнести ни в коем случае нельзя».
С тем, что объект комфорт-класса должен непременно обладать удачной локацией, согласна и Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1». «По-моему глубокому убеждению, никакого комфорт-класса в Мурино или Шушарах быть не может. Хотя строгой и общепринятой классификации не существует, и очень многие застройщики начинают позиционировать свои объекты именно как «комфорт», стремясь просто обойти те негативные ассоциации, которые может вызвать приставка "эконом"», – считает Надежда Калашникова.
Все объекты «Л1» возводятся по кирпично-монолитной технологии. Технология возведения домов в определении их класса играет не последнюю роль, говорит Надежда Калашникова: «Меня никто не убедит, что дом, возведенный по панельной технологии, несмотря на мощный технологический прорыв последних лет, лучше, чем кирпич или кирпич-монолит. Это самая качественная технология, которая сегодня существует на рынке. Мы можем себе позволить разнообразные планировки, боґльшую высоту потолков, качественную организацию и декорирование входных групп».
Комфорт за городом
Руководитель маркетинга и аналитики Центра «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева считает, что комфорт-класс возможен и за пределами городской черты: «Никто не говорит о Мурино, как о локации комфорт-класса, однако на некоторых загородных территориях, в том числе Всеволожского района, такие объекты существуют и имеют обладают всеми опциями, характерными для этого вида жилья. Компания Navis Development Group развивает формат малоэтажного комфортного жилья под общим брендом «Европейские пригороды». Сейчас в данном формат строятся жилой район «Шотландия» и «Итальянский квартал». Это дома из кирпича, в 3-4 этажа, в них предлагаются квартиры европейского формата: двухуровневые, с эркером, с окном в ванной комнате, с каминами, с садами и террасами. Кто-то посчитает недостатком удаленность от города, но выезжать из поселка, расположенного в 10 км от КАД, гораздо проще, чем в часы пик из Мурино или Кудрово».
С тем, что идеологию комфорт-класса ярче всего можно представить именно в малоэтажных проектах, согласна и Татьяна Иванова, эксперт по рекламе и PR ООО «Терминал-Ресурс». Она рассказала о жилых комплексах «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2», которые реализуются неподалеку от КВЦ «Экспофорум». «Комфорт, конечно, складывается из деталей, – считает Татьяна Иванова. – Мы строим для тех, кто любит город Пушкин и его окрестности, кто предпочитает мало- и среднеэтажную застройку, выбирает кирпично-монолитный тип домостроения, высокое качество инженерного оснащения домов, благоустроенные дворы. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую», в которую входит много дополнительных опций – идеальная стяжка пола, разводка электрики, металлические двери с двумя замками, остекление лоджий.
Мнение
Галина Парфенова, эксперт по работе с партнерами филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге:
– Обычно для банка не существует особого отличия в том, какой из классов выбирает покупатель – «эконом» или «комфорт». Разница в запрашиваемых в кредит сумм в этих случаях несущественна, да и требования к заемщикам не сильно различаются. Особняком стоит элитная недвижимость, где суммы на порядок выше и действуют особенные требования к заемщикам. Также банк обращает внимание на то, в Петербурге или области приобретается жилье.
ЗакС Петербурга принял за основу законопроект, устанавливающий расчет налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Депутаты отмечают, что налог тягостным бременем ляжет в первую очередь на социально необеспеченные слои населения, в частности собственников коммуналок, кадастровая стоимость которых завышена.
Городские депутаты на прошлой неделе приняли в первом чтении довольно скандальный законопроект «О внесении изменений в закон Петербурга «О налоге на имущество физических лиц в Петербурге». Парламентарии не были единогласными: «за» проголосовали только 28 депутатов, 17 – «против», а «воздержался» один. Тем не менее документ был принят, и на внесение поправок было установлено время всего в два дня.
Как следует из законопроекта, внесенного губернатором Петербурга Георгием Полтавченко, с 1 января 2016 года налог на имущество физических лиц устанавливается исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время расчеты ведутся исходя из инвентаризационной стоимости.
Как отметил Михаил Бродский, представитель губернатора Петербурга в ЗакСе, переход на новую систему налогообложения продлится несколько лет. В 2016 году лишь 20% налога на объекты будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, размер налога увеличится в среднем в 1,4 раза. В 2017 году эта часть составит 40%, и так до 2020 года, когда петербуржцы будут оплачивать всю сумму налога исходя из кадастровой стоимости жилья. По подсчетам, объем налоговых отчислений вырастет в три раза по сравнению с сегодняшними сборами.
Михаил Бродский отметил, что налоговые ставки будут дифференцированными и будут полностью зависеть от кадастровой стоимости жилья. На практике получится, что чем больше будет кадастровая стоимость квартиры или загородного дома, тем выше будет налог. В частности, ставка налога для жилых домов (дач) с кадастровой стоимостью до 5 млн рублей включительно устанавливается в размере 0,1%, с 5 до 10 млн рублей – 0,15%. Больше всего будут платить владельцы элитного жилья. Так, при кадастровой стоимости объекта от 10 до 20 млн рублей налоговая ставка будет 0,2%, а свыше 20 млн рублей – 0,25%. Для жилых помещений (квартир) стоимостью от 7 млн рублей налоговая ставка получится 0,1%, а свыше 20 млн рублей – 0,2%. Для собственников гаражей налоговая ставка составит 0,3% от кадастровой стоимости. А собственники нежилых помещений, зданий, сооружений свыше 3 тыс. кв. м будут платить по ставке 1% от кадастровой стоимости объекта.
Михаил Бродский отметил, что закон устанавливает льготы по налогооблагаемой площади – 10 м с комнаты, 20 м с квартиры, и 50 м с отдельного дома. Кроме этого, чиновник подчеркнул, что от уплаты данного налога полностью освобождаются пенсионеры, инвалиды боевых действий и инвалиды первой и второй группы – всего около 2 млн человек.
В Смольном говорят, что переход на новую систему налогообложения нужен, так как вне «налоговой корзины» с 2013 года находятся новостройки. По словам Михаила Бродского, с этого времени в городе построено около 7,5 млн кв. м жилья, не имеющего инвентаризационной стоимости, а значит, город не может собирать с них налоги. Если перейти на кадастровую стоимость, то бюджет Петербурга пополнится новыми поступлениями, отметил господин Бродский.
В конце августа 2015 года ГУП «ГУИОН» пересчитал кадастровую стоимость жилых и нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв. м. В итоге, по оценке экспертов, кадастровая цена квартир в среднем увеличилась в 1,6 раза. Больше всего подорожало жилье в центре Петербурга. Так, в Центральном районе кадастровая стоимость стала в 2,4 раза больше, в Петроградском – в 2,5 раза, в Адмиралтейском – более чем в 2 раза.
В данном случае, как говорят депутаты, возрастет налог на жилье для собственников коммунальных квартир. Именно этот факт вызвал бурные протесты со стороны парламентариев. В частности, лидер фракции «Справедливая Россия» Алексей Ковалев назвал данный законопроект «диверсией против народовластия». По его словам, даже с учетом принятого переходного периода в итоге жить в комнате в коммунальной квартире будет слишком дорого для обычного петербуржца. «Скоропостижное принятие этого законопроекта ударит по нашим гражданам, увеличит их налоговые отчисления. Действительно, бюджет Петербурга от этого станет немного больше, но граждане станут более бедными, чем сегодня», – возмутился депутат. По его словам, кадастровая стоимость на многие объекты завышена. «Кроме того, эта кадастровая стоимость завышена и для тех квартир, которые находятся в «убитом» состоянии, особенно для комнат в коммунальных квартирах. Как правило, эти объекты недвижимости продаются по цене раза в два меньше, чем объекты недвижимости в соседних домах, находящихся в более или менее приличном состоянии», – пояснил свою точку зрения Алексей Ковалев.
Депутат Ирина Иванова отметила, что льгота при налогообложении коммунальных квартир не будет действовать в Петербурге из-за особенностей регионального законодательства. «Кадастровая стоимость коммуналок огромна, а налогового вычета не будет. И если нас будут уверять, что в этих коммунальных квартирах живут исключительно пенсионеры, то это не так. Более того, таких квартир в Петербурге 90 тыс. Чем больше кадастровая стоимость квартиры, тем больше и налоговый коэффициент. Таким образом, мы дважды загоняем коммуналки в самые дорогие, но в то же время платить эти налоги будут самые не обеспеченные слои населения», – подчеркнула Ирина Иванова.
Смольный одобрил концепцию реновации Сестрорецка. Чиновники планируют в течение трех лет превратить этот город в центр отдыха и места экологического туризма, а также бережно преобразовать образцы архитектуры северного модерна, добавив им социальных функций. Подобные проекты интересны инвесторам, уверены эксперты.
Как рассказал вице-губернатор Михаил Мокрецов, в настоящее время казне Петербурга находится более 100 аварийных зданий Сестрорецка. Есть риск того, что эти объекты могут быть утрачены, так как большая часть из них являются деревянными. Они ценны тем, что относятся к архитектуре северного модерна. Некоторые объекты сгруппированы, что позволяет говорить о плановом подходе к реновации.
Суть программы, реализация которой запланирована на трехлетний период, – предотвратить разрушение образцов деревянного зодчества, создать живую среду, в которой у зданий будут дополнительные социальные и культурные функции. Все это позволит вернуть ауру Сестрорецку как городу-курорту 1920-х годов, отметил Михаил Мокрецов. Проект предусматривает создание пешеходных и велосипедных маршрутов, локализацию парковочных зон, создание всесезонных туристических центров и современных общественных пространств как в зданиях, так и на открытых площадках, а также сохранение деревянных зданий – памятников архитектуры и улучшение экологической обстановки в районе.
В частности, городские чиновники собираются выделить три основных подцентра, в которых будут развернуты работы. Первая группа зданий расположена недалеко от железнодорожной станции, ядром зоны в данном месте станет информационно-туристический центр. Еще один элемент, который будет здесь создан, – пешеходная улица, ведущая к набережной. Этот подцентр получил название «Начало отдыха».
Вторая группа зданий расположена вблизи набережной реки Сестра, недалеко от городской больницы № 40. Этот кластер с названием «Набережная» будет ориентирован на объекты здравоохранения, также в рамках его реализации будет благоустроена набережная.
Третий очаг реновации будет называться «Детский отдых». На базе ранее существовавшего старейшего яхт-клуба в городе здесь будет создан центр по водным видам спорта. Кроме того, в программу реновации предполагается включить 15 аварийных домов в Сестрорецке, которые будут реконструированы с использованием современных идей и приспособлены под культурные и досуговые учреждения, творческие мастерские и интерактивные музеи.
Михаил Мокрецов отметил, что решение задачи по реновации Сестрорецка невозможно без мнения жителей, поэтому будет вестись активная работа с горожанами по сбору предложений и пожеланий. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко предложил привлечь к дальнейшей работе над программой Молодежную коллегию и молодежные творческие объединения.
Было принято решение, что на основе поступивших предложений от жителей и экспертов концепция будет дорабатываться и в марте 2016 года вновь будет представлена членам правительства Петербурга.
На заседании правительства не было сказано, будет ли Смольный привлекать инвесторов для реализации данного проекта. В Комитете по экономической политике и стратегическому планированию «Строительному Еженедельнику» ответили, что в это сложное время сжатого бюджетного финансирования привлечение инвесторов в проекты такого уровня, безусловно, необходимо. «Вице-губернатор Михаил Мокрецов обозначил проблему, наметил вектор ее решения. К марту 2016 года по распоряжению губернатора с привлечение специалистов и общественности будет разработан более детальный план реновации Сестрорецка. Только после этого можно говорить об источниках финансирования», – прокомментировали в комитете.
Со своей стороны, Михаил Голубев, генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации, уверен, территории для развития малоэтажного строительства крайне интересны для инвестиций. «Если есть возможность привлечения предпринимателей к развитию территории подобного плана, то это нужно обязательно делать. Нюансы государственно-частного сотрудничества нужно тщательно оговаривать. Точки соприкосновения обязательно найдутся, если правильно вести диалог с потенциальными инвесторами. Могут быть различные варианты совместной работы. Например, взамен помощи по реализации нашей программы застройки в Лисьем Носу со стороны правительства мы предложили за свой счет провести реновацию канализационных сетей для всего микрорайона. К сожалению, пока наши предложения так и не были услышаны властью», – прокомментировал Михаил Голубев. По его словам, малоэтажный девелопмент в Сестрорецке предполагает низкую плотность застройки, и поэтому подходы государственно-частного сотрудничества при реализации подобных проектов отличаются от проектов по многоэтажным жилым комплексам. В данном случае должна быть более тесная связь между правительством и инвесторами и более точно определены обязательства сторон. Эксперт добавил, что к малоэтажному строительству в первую очередь тяготеют компании малого и среднего бизнеса, их вовлечение в работу сейчас крайне актуально.
Мнение
Георгий Полтавченко, губернатор Петербурга:
Главная цель нового проекта – отказаться от практики продажи земельных участков под аварийными зданиями в курортных и исторических зонах, восстановить уникальную городскую среду, которая существовала в Сестрорецке в начале ХХ века. Параллельно с этим нужно решить целый ряд вопросов по сохранению образцов деревянного зодчества.