Границы комфорта
Споры о том, к какому классу можно отнести тот или иной объект недвижимости, не стихают никогда.
По мнению некоторых аналитиков, нет ничего более размытого и индивидуального, чем понятие «жилье определенного класса».
Какие признаки жилья комфорт-класса являются обязательными, а какие – факультативными, рассуждали эксперты заседания круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы выставки-семинара для населения «Жилищный проект».
Виды и подвиды
Несмотря на то, что классификации жилья ни одним российским законом не закреплено, попытки ее разработать энтузиасты рынка недвижимости не оставляют до сих пор. Договориться о единстве оценок всегда тяжело, однако в 2013 году Российская гильдия риэлторов разработала по заказу Федерального фонда содействия развитию строительства методику классификации новостроек по потребительским качествам, которой удалось более или менее точно обозначить границы классов по ключевым признакам. Все новостройки были разделены на два больших вида – «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности». Причем к первой группе отнесли эконом- и комфорт-класс, а ко второй – бизнес-класс и «элиту».
Однако в определении критериев классности жилья единства нет и поныне. Разделились и мнения участников круглого стола.
Так, по мнению Юлии Семакиной, маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент», жилье комфорт-класса можно найти только в границах города, и обязательно в локациях с отличной транспортной доступностью. Несмотря на то, что комфорт-класс представлен во всех районах Петербурга (более 340 проектов), лидером по количеству таких проектов является Приморский район (более 25 проектов), сообщила Юлия Семакина. По городу средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса составляет 107 тыс. рублей (для сравнения – в эконом-классе «квадрат» стоит 79 тыс. рублей). Отличаются и средние метражи однокомнатных квартир. В классе «эконом» – от 28 кв. м, в «комфорте» – от 32 кв. м.
«Отнесение объектов к классу «комфорт» нельзя назвать только рекламным ходом застройщика. Такие объекты обладают рядом характерных опций, позволяющим им отличаться от «эконома», – считает Юлия Семакина. – Например, наш проект «Огни залива» на проспекте Героев мы позиционируем как эконом-класс именно из-за расположения комплекса. Метро не в пешей доступности, и в час пик можно простоять в пробке. В то же время проект «Коломяги-плюс» в Приморском районе мы относим к комфорт-классу, поскольку он обладает рядом необходимых характеристик – отличной транспортной доступностью, относительно небольшим количеством квартир (всего 104), развитой социальной инфраструктурой. Строящихся аналогов в локации нет. И хотя квартиры сдаются без отделки, этот объект мы с полной ответственностью заявляем в комфорт-классе».
По мнению Юлии Семакиной, в комфорт-классе высота потолков квартир не может быть меньше 2,75 м, и покупателям такие квартиры, как правило, предлагаются с предчистовой или полной отделкой.
Эксперт по рынку долевого строительства корпорации «Адвекс-Недвижимость» Полина Глазкова согласна с коллегой в том, что одним из непременных признаков комфорт-класса сегодня является удачная локация. «Локация – впереди, при всех прочих равных, – уверена Полина Глазкова. – В таких домах часто проживают семьи с детьми, им важна транспортная доступность. В целом же признаки комфорт-класса достаточно размыты. Например, высота потолков. Конечно, в этом сегменте она должна быть не ниже 2,75 м, однако это не мешает некоторым застройщикам выводить квартиры бизнес-класса с террасами и видом на Смольный, но с потолками высотой 2,5 м».
Несмотря на размытость оценок и подходов к реализации проектов комфорт-класса, по мнению Полины Глазковой, такому жилью присущи качественные входные группы и лифты, четырехступенчатая очиcтка воды, а также огороженная и охраняемая территория. Разница в подходах к реализации проектов комфорт-класса рождает и разность подходов к ценообразованию. «Студию в Девяткино, заявляемую застройщиком как комфорт-класс, можно сегодня купить за 1,7 млн рублей, в городе квартиру такого же метража меньше чем за 2,7 млн рублей не найдем. Все сильно зависит от локации и сроков сдачи. Кроме того, некоторые застройщики, реализующие проекты класса «комфорт», сознательно отказываются от квартир-студий в своих проектах. Однако и этот критерий к безоговорочным отнести ни в коем случае нельзя».
С тем, что объект комфорт-класса должен непременно обладать удачной локацией, согласна и Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1». «По-моему глубокому убеждению, никакого комфорт-класса в Мурино или Шушарах быть не может. Хотя строгой и общепринятой классификации не существует, и очень многие застройщики начинают позиционировать свои объекты именно как «комфорт», стремясь просто обойти те негативные ассоциации, которые может вызвать приставка "эконом"», – считает Надежда Калашникова.
Все объекты «Л1» возводятся по кирпично-монолитной технологии. Технология возведения домов в определении их класса играет не последнюю роль, говорит Надежда Калашникова: «Меня никто не убедит, что дом, возведенный по панельной технологии, несмотря на мощный технологический прорыв последних лет, лучше, чем кирпич или кирпич-монолит. Это самая качественная технология, которая сегодня существует на рынке. Мы можем себе позволить разнообразные планировки, боґльшую высоту потолков, качественную организацию и декорирование входных групп».
Комфорт за городом
Руководитель маркетинга и аналитики Центра «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева считает, что комфорт-класс возможен и за пределами городской черты: «Никто не говорит о Мурино, как о локации комфорт-класса, однако на некоторых загородных территориях, в том числе Всеволожского района, такие объекты существуют и имеют обладают всеми опциями, характерными для этого вида жилья. Компания Navis Development Group развивает формат малоэтажного комфортного жилья под общим брендом «Европейские пригороды». Сейчас в данном формат строятся жилой район «Шотландия» и «Итальянский квартал». Это дома из кирпича, в 3-4 этажа, в них предлагаются квартиры европейского формата: двухуровневые, с эркером, с окном в ванной комнате, с каминами, с садами и террасами. Кто-то посчитает недостатком удаленность от города, но выезжать из поселка, расположенного в 10 км от КАД, гораздо проще, чем в часы пик из Мурино или Кудрово».
С тем, что идеологию комфорт-класса ярче всего можно представить именно в малоэтажных проектах, согласна и Татьяна Иванова, эксперт по рекламе и PR ООО «Терминал-Ресурс». Она рассказала о жилых комплексах «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2», которые реализуются неподалеку от КВЦ «Экспофорум». «Комфорт, конечно, складывается из деталей, – считает Татьяна Иванова. – Мы строим для тех, кто любит город Пушкин и его окрестности, кто предпочитает мало- и среднеэтажную застройку, выбирает кирпично-монолитный тип домостроения, высокое качество инженерного оснащения домов, благоустроенные дворы. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую», в которую входит много дополнительных опций – идеальная стяжка пола, разводка электрики, металлические двери с двумя замками, остекление лоджий.
Мнение
Галина Парфенова, эксперт по работе с партнерами филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге:
– Обычно для банка не существует особого отличия в том, какой из классов выбирает покупатель – «эконом» или «комфорт». Разница в запрашиваемых в кредит сумм в этих случаях несущественна, да и требования к заемщикам не сильно различаются. Особняком стоит элитная недвижимость, где суммы на порядок выше и действуют особенные требования к заемщикам. Также банк обращает внимание на то, в Петербурге или области приобретается жилье.
Власти Петербурга признают увеличение количества жалоб граждан на неприятный запах в Приморском районе, но отмечают, что качество атмосферного воздуха на северо-западе города соответствует действующим нормам.
В последние недели возросло количество обращений жителей Приморского района в различные ведомства с жалобами на неприятный запах. По словам граждан, уже привыкших к нему на улицах, с началом осени смрад значительно усилился и почти перестал исчезать даже в ветреную погоду.
Комитет по природопользованию Петербурга признал увеличение количества жалоб людей на зловоние, но в целом отметил соответствие качества воздуха на севере города гигиеническим стандартам. В официальном сообщении чиновники подчеркнули, что по результатам наблюдений за 2016 год концентрации оксида углерода, диоксида азота, диоксида серы и взвешенных частиц не превысили уровень максимальных разовых предельно допустимых концентраций.
На сегодняшний день, подчеркнули в ведомстве, основными источниками неприятных запахов в Приморском районе являются два объекта: это полигон складирования осадков сточных вод «Северный» Северной станции аэрации ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и полигон твердых бытовых отходов «Новоселки» унитарного предприятия «Завод по механизированной переработке бытовых отходов». Также неприятные запахи могут исходить от предприятий, работающих с нефтепродуктами в Коломягах.
Чиновники Смольного полагают, что неприятный запах воспринимается гражданами сугубо субъективно. «Кому-то не нравится запах лилий, кому-то запах бензина. И восприятие организмом запахов для каждого индивидуально», – отмечают они в своем ответе на многочисленные запросы граждан. Тем не менее, в ближайшее время Комитет по природопользованию готов оснастить стационарный пост атмосферных наблюдений на Новосельковской улице, д. 23, оборудованием для измерения концентраций фенола, бензола, толуола, этилбензола, изомеров ксилола и других углеводородов. Оборудование будет запускаться в работу дистанционно в момент, когда жители района начнут сообщать о появлении резкого запаха.
Напомним, еще в 2012 году губернатор Петербурга Георгий Полтавченко потребовал от подчиненных, «Водоканала» и представителей ТБО «Новоселки» провести работы, направленные на уменьшение неприятного запаха. Год назад вице-губернатор Игорь Албин пообещал вывести площадки асфальтобетонных производств компаний «АБЗ-1» и «АБЗ-ВАД» с территории Коломяг.
В настоящее время дорожники продолжают свою работу в поселке Приморского района. «Водоканал СПб» сообщил, что приступил к предпроектным работам реконструкции полигона «Северный». Предполагается, что его модернизация должна завершиться к 2020 году. По информации Смольного, также в настоящее время разработан проект рекультивации полигона «Новоселки». Сроки этих работ будут понятны тогда, когда появятся средства на их проведение.
По словам депутата Законодательного собрания Бориса Вишневского, в последнюю неделю октября должна состояться встреча парламентариев с представителями Комитета по благоустройству, другими ведомствами и общественниками. «В ее рамках обсудим текущую ситуацию. А также общими усилиями попытаемся найти способ решения известной и давно застаревшей проблемы с воздухом в Приморском районе», – отметил он.
Кстати
Возбуждено административное дело в отношении ЗАО «Экопром». В середине октября из-за сброса с этого предприятия река Мурзинка в Невском районе города окрасилась в белый цвет. После получения результата анализа проб будет определен экологический ущерб. По предварительным данным, загрязнение Мурзинки не повлияло на качество водопроводной воды.
В начале года аналитики инвестиционного гиганта Goldman Sachs опубликовали отчет о перспективах развития технологий виртуальной (VR) и дополненной реальности (AR) в мире.
Согласно исследованию, недвижимость входит в девятку отраслей, на которые AR/VR в скором времени окажут ощутимое влияние, а общая стоимость сделок, совершенных с помощью виртуальных туров по недвижимости, составит $52 млрд в год. Российские застройщики инновациям симпатизируют, но столь глобальных перемен пока не ожидают.
Здесь и сейчас
Российские разработчики программного обеспечения для производства виртуального контента считают, что потенциал отечественного рынка недооценен, объясняя это тем, что большинство сделок по продаже жилья у нас совершается на этапе строительства объекта. «Российские застройщики продают воздух, в то время как в западных странах большую часть сделок составляют продажи уже готового жилья. В этом смысле мне кажется, что на нашем рынке у VR-решений гораздо больше перспектив и в плане востребованности продукта, и в плане потенциала развития технологий по части производства контента, — объясняет основатель платформы для создания виртуальных планировок Олег Кельник. —Уже сейчас мы представляем свою платформу в Европе и Азии и видим, что наши решения гораздо более прогрессивны».
«VR-технологии особенно удобны на самых начальных этапах реализации проекта, когда строительство шоу-румов еще невозможно, — считает руководитель департамента по реализации инвестиционных проектов компании «Трест-36» Станислав Александров. — В декабре 2015 года вместе с сервисом Planoplan мы запустили виртуальные туры по квартирам ЖК «Миллениум». Многочисленные тесты показали: такой формат превосходит по информативности все доступные ранее способы презентации жилья. Покупатель может рассмотреть детали планировки изнутри, увидеть, сколько места займет диван или шкаф, понять, как удобнее расположить мебель. Собственный опыт, хоть и виртуальный, гораздо информативнее, чем чей-то рассказ, красивый текст или яркая картинка».
С точки зрения покупателя виртуальная реальность — это то место, где он может воплотить свои идеи уже на этапе выбора квартиры, больше узнать о продукте, за который платит и не бояться разочароваться в покупке. В виртуальном мире легко построить межкомнатную перегородку, подобрать цвет стен и напольное покрытие, оценить эргономику пространства здесь и сейчас.
Ориентируясь на клиента
Разработчики отмечают, что на текущий момент заметный интерес к инновационной разработке проявляют относительно небольшие компании, которые в условиях высокой конкуренции делают ставку на клиентоориентированные стратегии. Это подтверждают и эксперты. «В первую очередь VR-технологии будут развиваться в тех сегментах недвижимости, где девелопер сражается за каждого клиента. В первую очередь, это объекты высокого ценового диапазона, где важна эмоциональная составляющая продажи, максимальное вовлечение клиента в общение с брендом, работа на качество контакта. Кроме того, это актуально для новых девелоперов, которым важно компенсировать отсутствие репутации и сделать объект психологически более реальным для покупателя», — считает заместитель директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Касатикова. Ключевым же условием для повсеместного внедрения VR-технологий Екатерина считает наличие бизнес-задачи, которая имеющимися методами не решается.
Одним из таких драйверов можно назвать попытки компаний удовлетворить растущий спрос на индивидуальную отделку (доля таких сделок по состоянию на III квартал 2016 года достигла 50–60%). Так, в конце 2015 года компания «Ленстройтрест» разработала и запустила «Конфигуратор отделки». С его помощью пользователи могут выбрать материалы, рассчитать общую стоимость ремонта, создать трехмерную визуализацию квартиры с выбранными материалами и прогуляться по ней, используя функцию «виртуальный тур». «Приступая к разработке «Конфигуратора отделки», мы опирались на результаты исследований целевой аудитории по вопросу отношения к типовой отделке, — объясняет директор по продвижению ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин. — Причина большого числа отказов в том, что очень многим покупателям кажется, что в этом случае в квартире «не будет души». Поэтому мы разработали сервис, позволяющий придать квартире индивидуальность с минимумом проблем для владельца».
С другой стороны, VR-туры хороши и для презентаций нестандартных форматов жилья. Так, компания Navis Developnemt Group использует виртуальные туры с эффектом погружения для демонстрации квартир, строящихся под брендом «европейские форматы». «В нашем ЖК «Шотландия» представлены двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и зимними садами, архитектуру и внутреннюю отделку которых большинству клиентов достаточно сложно представить. В этом смысле VR-планировки оказались очень полезными, — рассказывает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» (эксклюзивный брокер проекта) Елизавета Яковлева. — VR-технологии могут оказать существенное влияние на маркетинговое продвижение объектов недвижимости. Однако, несмотря на прогрессивность VR-технологии, с точки зрения маркетинга и продаж решающим фактором в принятии решения о покупке квартиры является качество проработки концепции проекта и комфорт проживания».
Дешевле и понятнее
Первые опросы застройщиков Петербурга и Москвы, проведенные командой сервиса Planoplan, показали: пять из тринадцати строительных компаний опробовали VR-туры по квартирам и придомовой территории, голографические макеты жилых комплексов для презентаций объектов на выставках, сайтах и в отделах продаж. Более половины собираются использовать VR-технологии в ближайшие 1–3 года, четверть считает, что через несколько лет VR станет обязательной составляющей продвижения жилья, и столько же полагает, что значимость новых технологий преувеличена.
Застройщики отмечают, что хотели бы видеть понятное решение с прозрачной эффективностью, которое можно быстро внедрить в работу. «Применение данной технологии будет успешным, если она будет обладать адаптивным коробочным решением «под ключ», — говорит заместитель управляющего по развитию ГК «КВС» Евгений Бычков. С ним согласен и Дмитрий Карпушин: «Некоторое влияние на маркетинг недвижимости VR-технологии, безусловно, окажут, особенно если станут дешевле и подтвердят свою эффективность, накопится статистика, которая позволит прогнозировать результат их внедрения. Чтобы эти инструменты стали общепринятыми, застройщики и их маркетологи должны четко понимать, как они повлияют на стоимость первичного обращения потенциального покупателя, при том что цена эксперимента должна быть достаточно небольшой».