Коммунальное настоящее Петербурга
Жилищный комитет Санкт-Петербурга не строит «мифических» планов по расселению в одночасье всех коммуналок.
Однако есть планы решить эту проблему в отношении каждого жильца коммунальных квартир, состоящего на очереди по улучшению жилищных условий. Об этом, подводя итоги работы по расселению коммунальных квартир в Санкт-Петербурге в 2016 году, заявила Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета. Всего за прошлый год жилищные условия улучшили более 3 тыс. семей, проживающих в коммуналках.
Программа расселения коммунальных квартир – одна из четырех целевых жилищных программ, реализация которых финансируется из бюджета Санкт-Петербурга. В целом на решение «квартирного вопроса» город ежегодно выделяет порядка 7 млрд рублей, в том числе 3,1 млрд – на расселение коммуналок. С начала действия соответствующей целевой программы (с 2008 года) число коммунальных квартир в Северной столице сократилось на 38 тыс. и сегодня составляет чуть более 78,5 тыс. коммуналок, в которых зарегистрированы около 200 тыс. семей. Однако, подчеркнула Марина Орлова, несмотря на неофициальный статус Петербурга как «коммунальной столицы России», в улучшении жилищных условий нуждаются далеко не все петербуржцы, имеющие комнату в коммуналке. На учете состоят только 80 тыс. семей, живущих в 50 тыс. коммунальных квартир. «В остальных случаях комнаты граждан в коммунальных квартирах – не единственное их жилье в Петербурге», - подчеркнула госпожа Орлова. Более того, обязательства городских властей по расселению распространяются не на все коммунальные квартиры: лишь в тысяче коммуналок все помещения заселены по договору социального найма, тогда как более 30 тыс. коммунальных квартир находятся полностью в частной собственности. Остальные коммуналки – «смешанного типа», т. е. и с помещениями, принадлежащими Санкт-Петербургу, и с частными комнатами. И если квартира многокомнатная, да еще в центре города, до 2015 года расселить ее было практически невозможно из-за сложностей с получением согласия на расселение от всех жильцов.
Приоритет за очередниками
«До недавнего времени самым сложным было договориться с соседями. Сегодня проблема снята: очередники могут получить содействие города в расселении независимо от позиции по этому вопросу своих соседей», - прокомментировал Сергей Филимонов, директор Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен», выступающего оператором в реализации городских жилищных программ. Со своей стороны, Марина Орлова напомнила, что в 2016 году размер социальной выплаты для их участников был увеличен и сегодня составляет 792 тыс. рублей для одиноко проживающего гражданина и 430 тыс. рублей на члена семьи (если в ее составе более двух человек). «Сегодня мы подводим итоги не в части расселения целой коммунальной квартиры, а в части возможности для тех, кто состоит в городской очередь на получение жилья, проживает в этой коммунальной квартире и не имеет ни льгот, ни каких-либо иных возможностей улучшить свои жилищные условия, выехав из коммунальной квартиры», - подчеркнула представитель Жилищного комитета.
Комплекс механизмов
Коммунальные квартиры в Северной столице многообразны, если можно так сказать, по своему происхождению. Одни – в центральных районах города – возникли исторически (после революции). Другие превратились из отдельных в коммунальные в результате семейных коллизий – при разделе имущества. Часть коммуналок обязана своим появлением необходимости переселять граждан из аварийного жилого фонда (напомним, по действующему законодательству в этом случае переселенцам предоставляется идентичная площадь, которая зачастую невелика).
Как сообщила Ирина Кулик, начальник отдела по расселению коммунальных квартир Жилищного комитета, для расселения разных коммунальных квартир используются разные механизмы. Так, уже 615 квартир, наиболее сложных (многокомнатных, в центре города, признанных не пригодными для проживания, с семьями, и состоящими, и не состоящими на очереди для улучшения жилищных условий) расселены при участии инвестором (им может стать как юридическое, так и физическое лицо, но не жилец расселяемой коммунальной квартиры). В ближайшее время в отдельные квартиры переедут еще 418 семей из 117 квартир, выставленных недавно на конкурсы по расселению с привлечением инвесторов.
Еще один достаточно часто используемый механизм расселения – с участием льготного выкупа, т. е. с возможностью для жильцов коммунальной квартиры улучшить свои жилищные условия, не выезжая из нее, а приобретая по цене ниже рыночной дополнительное помещение. В 2016 году доходы городского бюджета от продажи свободных жилых помещениях гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, составили 521 млн рублей.
Неисчерпаемый ресурс
Возможно ли когда-нибудь полностью освободить Северную столицу от коммунальных квартир – остается вопросом риторическим. И не только потому, что в силу объективных и субъективных причин появляются, пусть в небольшом количестве, новые коммуналки. Но прежде всего потому, что, как свидетельствует статистика, нередко получатели социальной выплаты улучшают свои жилищные условия и переезжают в отдельную квартиру, но… оставляют при этом комнату в коммуналке за собой. Кроме того, такая недвижимость продолжает оставаться источником получения нелегальных доходов. Сдачу комнат, находящихся в собственности города, в аренду (разумеется, без уплаты налогов на полученный доход) Сергей Филимонов назвал одной из наиболее актуальных сегодня проблем. «Решению этого вопроса будет способствовать реализация соглашения, подписанного губернатором Санкт-Петербурга, УФМС и ГУВД в октябре 2016 года», - сообщил директор ГБУ «Горжилобмен».
Компания «Мегалит» осенью начнет строительство нового жилого квартала около станции метро «Пионерская». Там будет 650 тыс. кв. м недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются в 40 млрд рублей.
Как рассказал собственник холдинга «Мегалит» Александр Брега, речь идет о застройке территории бывшей Приморской овощебазы площадью 30 га. Проект планировки территории на этот участок Смольный утвердил в начале 2014 года. В квартале будет 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м. В проекте также предусмотрено создание торгово-офисного комплекса площадью 144,7 тыс. кв. м, трех детских садов, школы, многоэтажных гаражей и церкви. Большая часть зданий будет высотой 25-30 этажей (до 86 м). «Мы проектируем жилой квартал. Осенью надеемся получить разрешение на строительство. У нас 1,5 га на этой территории. Но есть партнерское соглашение с собственником овощебазы, которое дает «Мегалиту» право первоочередного выкупа всех 30 га. Что мы и планируем сделать», – рассказал Александр Брега. Инвестиции в строительство нового жилого квартала он не раскрыл. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Белоусова, они составят до 40 млрд рублей.
Участники рынка отмечают, что Приморский район, где заявлен новый проект, занимает первое место в Петербурге по интенсивности строительства. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», общий объем строящегося здесь жилья – 828,4 тыс. кв. м, а в продаже находятся 352 тыс. кв. м (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. По итогам первого полугодия 2016 года здесь заключено 4,5 тыс. сделок по покупке квартир в строящихся домах. Это 16,5% от общего объема сделок в городе», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Но подавляющее большинство проектов в непосредственной близости от метро достроены. Строящиеся дома расположены в районе Комендантского пр., пр. Королева, Шуваловского пр. А это около 20 минут транспортом от «Пионерской». Так что единственным конкурентом нового проекта можно считать недавно вышедший на рынок проект Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Он тоже рядом с метро. Но это небольшой проект бизнес-класса, и цены там начинаются от 3,3 млн рублей. Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – уточняет руководитель центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова.
Участок бывшей Приморской овощебазы – один из самых крупных земельных наделов под жилую застройку в Петербурге на данный момент. «В городе есть более крупные предложения только за пределами КАД – на окраинах Петербурга. Схожие по объему предложения есть на севере и востоке города. Но такие территории трудно продавать, поскольку нелегко согласовать строительство там жилья», – поясняет управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Предложения земли есть. Но они не так привлекательны, как пятно около «Пионерской». Например, сейчас продаются 58 га на Пулковском шоссе для размещения малоэтажного жилого комплекса. Порядок цены – 2 млрд рублей. А участок около «Пионерской» стоит в два раза больше, несмотря на то что он в два раза меньше», – заключает Яна Долотова.
Кстати:
Наиболее частые сделки с землей в Петербурге с территориями до 10 га, отмечает Ольга Трошева. Из недавних крупных сделок – приобретение ГК «Мортон» 53 га на территории бывшего завода «Самсон», а также покупка компанией Glorax 15 га на намывных территориях Васильевского острова. А в соседней Каменке скоро выведут в продажу 50 га ГК «Город». Но торги еще не объявлены.
С 1 января 2017 года ТСЖ и ЖСК, не предоставивших информацию о своей деятельности в ГИС ЖКХ, начнут штрафовать на сумму до 50 тыс.рублей. Фальсификация документов обернется для руководителей товариществ и кооперативов уголовной ответственностью.
Вносить информацию о своей деятельности в государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ) ТСЖ и ЖСК обязаны с 1 июля 2016 года. Накануне Госжилинспекция Петербурга направила в адрес ТСЖ и ЖСК свыше 4 тыс. писем с напоминанием о регистрации в системе.
«Если раньше за нарушение стандартов раскрытии информации были «драконовские» меры в отношении управляющих компаний, но не было предусмотрено абсолютно никакой административной ответственности в отношении ТСЖ, то с введением ГИС ЖКХ все кардинально изменилось. Появилась статья 13.19.2 и штраф для юридического лица до 50 тыс рублей», - комментирует заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Петербурга Алексей Тихашин.
Но законодатели дали объединениям собственников поблажку – административная ответственность за непредставление сведений наступает только с 1 января 2017 года. По мнению Алексея Тихашина, это расслабило некоторые ТСЖ. Но отсрочка не значит, что скрытность до нового года останется безнаказанной. Госжилинспекция может устраивать проверки по жалобам граждан. Если информация об отсутствии сведений в ГИС ЖКХ подтвердится, в ТСЖ направят предписание об устранении нарушения. Его неисполнение повлечет за собой штраф, впрочем, незначительный – до 10 тыс рублей.
«У ТСЖ и ЖСК слабая подготовка в знаниях нормативных актов по управлению домами, – констатирует господин Тихашин. – Всегда находятся те, кто принципиально не предоставляет информацию. С такими руководителями ТСЖ без штрафов, с одними предписаниями, работать невозможно». По его мнению, практика штрафов поможет повысить дисциплину управляющих объединений.
Помимо основных сведений о деятельности ТСЖ или ЖСК (перечень обслуживаемых домов, перечень и стоимость предоставляемых услуг, перечень поставщиков коммунальных услуг, договоров управления на каждый дом, мероприятий, принятых по устранению жалоб собственников), в системе ГИС ЖКХ будут размещаться протоколы общих собраний.
При этом для домов с численностью квартир более 50, будет доступна новая форма собраний собственников – очно-заочная. В очной части может быть задействовано небольшое число собственников, остальные в течение 10 дней смогут предоставить свои решения в письменном виде.
Новые директивы появились и в отношении самого протокола собрания собственников. Теперь на его оформление отводится 10 дней, после чего он
также должен быть размещен в информационной системе ЖКХ вместе с договором управления.
Еще одно нововведение – протокол и решения собственников в течении пяти дней должны предоставляется в Госжилинспекцию, где будут храниться в течение трех лет (ранее срок хранения не был определен). Если в течение трех месяцев в инспекцию поступит два или более протокола с аутентичными вопросами, но разными решениями – это станет поводом для проверки.
Изменения в 46 статье Жилищного кодекса приравняли протоколы общих собраний и решения собственников к документам юридического значения. Их фальсификация теперь попадает под признаки состава уголовного деяния.
Новое законодательство накладывает определенные обязательства и на собственников. «Система ГИС ЖКХ позволит контролировать не только УК и ЖСК, но и органы государственной власти, их работу с обращениями гражданами, проверки УК, ТСЖ и ЖСК», - поясняет начальник Отдела Госжилинспекции по работе с ТСЖ и УК Владислав Мильков.
Владельцу жилья придется завести личный кабинет в системе ГИС ЖКХ и получить цифровую подпись. Основная коммуникация между ТСЖ или ЖСК и собственником будет происходить именно здесь. Так, счет за коммунальные и общедомовые услуги пользователи системы смогут получать в электронном виде. Если управляющий домом орган не предоставил электронную версию счета – собственник в праве не оплачивать услуги.