Пора снижаться
Власти Ленобласти решили отказаться от многоэтажного строительства и больше не собираются ежегодно наращивать объемы введенного жилья. Сдержанные темпы позволят территориям развиваться комплексно и снизят социальную нагрузку на бюджет.
Эти и другие нововведения, а также итоги работы отрасли в 2016 году обсудили участники юбилейного X Съезда строителей Ленинградской области. Открывая Съезд, президент Союза строительных организаций Ленинградской области Георгий Богачёв сразу обозначил: мероприятие не должно стать выставкой достижений, сопровождающихся благодарностями в сторону властей, оно должно иметь более конструктивный характер – с вопросами, проблемами и предложениями. В итоге, застройщики региона рассказали о самом наболевшем, удивив некоторыми новостями чиновников и коллег.
Больше не надо
По данным главного федерального инспектора по Ленинградской области Аппарата полномочного представителя Президента РФ Татьяны Лукаушкиной, в минувшем году на территории 47-го региона работали более 3 тыс. строительных компаний разной величины и семь СРО. «В большинстве своем в регионе работают компании с хорошей деловой репутацией, демонстрирующие высокую социальную активность», – сказала Татьяна Лукаушкина.
Финансовый объем строительных работ в прошлом году составил 92 млрд рублей. Сегодня по вводу жилья область находится на шестом месте в России и на втором (после Санкт-Петербурга) в СЗФО.
Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в минувшем году в регионе было введено 2,2 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году. Несмотря на это, план по вводу, утвержденный Министерством регионального развития страны, перевыполнен на 18%.
«Такие объемы являются оптимальными. Мы ставим задачу вводить жилье в районе этой планки, плюс-минус 10%. Это будет комфортно для выполнения социальных обязательств», – уверен Александр Дрозденко.
Однако пока нынешняя ситуация говорит об обратном: сейчас жилье строится на 652 площадках, общей площадью 9,3 млн кв. м, тогда как в 2015 году этот показатель составлял 8,6 млн кв. м. Для сбалансированного развития новых кварталов Правительство Ленобласти заключило 28 соглашений по программе «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым должно быть построено 83 детсада и 30 школ. Кроме того, на строительство и реконструкцию социальных объектов в прошлом году было выделено 7,5 млрд рублей для 170 зданий.
«Мы активно начали вкладывать средства в транспортную инфраструктуру в районе КАД. В этом году на строительство дорог и развязок в этой зоне выделено 1,7 млрд рублей», – продолжает губернатор.
Кстати, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, согласно документам территориального планирования, в регионе зарезервировано место под строительство 25 млн кв. м.
От небоскребов к коттеджам
Одна из важнейших новостей для застройщиков – отказ от многоэтажного строительства. «Сегодня стоит задача, чтобы новые градостроительные документы, особенно регламентирующие зоны интенсивного жилищного строительства, утверждались только под малоэтажные дома и коттеджи», – пояснил глава региона.
Михаил Москвин сообщил, что теперь вся документация будет утверждаться только с конкретной высотностью. О многоэтажках можно забыть в Мурино, Девяткино, Буграх и еще на нескольких территориях, попадающих под «красную зону» программы «Светофор». По задумке чиновников, это снизит социальную нагрузку, потому что содержание соцобъектов стало обходиться слишком дорого.
Плюс к тому, это позволит исключить ситуации, когда застройщики пытаются перевести назначение участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, для девелоперской деятельности. Теперь это можно будет сделать только для дальнейшего строительства малоэтажек.
«Все хорошо помнят суды с NСС, когда им отменяли проект планировки территории. Непростая ситуация сложилась и с «Дальпитерстроем». Этим запретом мы исправляем ошибки, которые в течение нескольких лет допустили муниципалы при согласовании градостроительной документации», – сказал Михаил Москвин.
Похожие ограничения коснутся и земель Минобороны и лесного фонда. На них будут разрешать строительство только в исключительных случаях – для социальных объектов, котельных и пр. В основном эти наделы планируется использовать в качестве рекреационных зон. Так, например, будет с землями Ржевского полигона между Токсово и Лехтуси, которые могли отдать под комплексное освоение территорий.
Запрет на высотки к Ленобласти, по словам господина Дрозденко, продлится примерно 10 лет.
Кстати:
На Съезде коллектив газеты «Строительный Еженедельник» награжден Почетным дипломом губернатора Ленинградской области «За вклад в создание открытого информационного пространства строительной отрасли Ленинградской области». Издание являлось генеральным информационным партнером Съезда. Оператором мероприятия выступил Союз строительных организаций Ленинградской области.
Из-за детсада в налоговую
Налоговая инспекция Всеволожского района заинтересовалась схемой реализации программы «Соцобъекты в обмен на налоги». В ведомстве считают, что есть признаки экономически необоснованных видов деятельности в том, что девелоперы передают школы и детсады на коммерчески невыгодных условиях.
«Недавно меня вызвали на допрос в налоговую инспекцию Всеволожского района, где мне нужно было дать показания по факту осуществления незаконной деятельности по строительству соцобъектов. По их мнению, она является заведомо убыточной с целью дальнейшего получения налоговых выгод», – рассказала на Съезде генеральный директор «Бонава СПб» Мария Чёрная.
Так, в налоговой заинтересовались мотивами застройщика, который вкладывает в строительство детсада 400 млн рублей, а отдает его всего за 230 млн рублей. «Пришлось им объяснять, что мы так действуем по договоренности с областным Правительством, а не потому, что мы – странная преступная группа, которая занимается строительством соцобъектов».
Мария Черная считает, что эту проблему надо решать на уровне федерального законодательства: «Налоговый кодекс остался во вчерашнем дне. Надо действовать фундаментальными методами. Если законодательство не будет двигаться параллельно правилам для застройщиков, то мы так и будем ходить на допросы. Скоро с этой проблемой столкнутся все мои коллеги», – уверена госпожа Чёрная.
В связи со сложившейся ситуацией губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал поручение заместителю председателя Правительства Михаилу Москвину и первому зампреду Роману Маркову урегулировать этот вопрос.
В ожидании выкупа
На Съезде строителей застройщики пожаловались на то, что областное Правительство не выкупило несколько школ и детских садов, построенных в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги».
По словам генерального директора «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, год назад компания построила в ЖК «Тридевяткино царство» детский сад на 240 мест. В прошлом году его ввели в эксплуатацию, объект получил лицензию, был передан Всеволожскому району в безвозмездное пользование – и ближе к Новому году его начали посещать первые воспитанники. Однако детсад так и не был выкуплен.
В похожей ситуации оказались и другие застройщики. Так, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров сказал, что в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье детсад уже тоже работает, но его так и не выкупили. Генеральный директор Setl City Илья Ерменко сообщил представителям власти, что с его компанией надо рассчитаться сразу за несколько детсадов и школу.
Михаил Москвин объяснился – выкуп «стопорит» Комитет по финансам, так как эти объекты не были включены в бюджет. «Так снимите адресность внутри программы и выкупите в первую очередь уже эксплуатируемые объекты. Все функционирующие детсады и школы будут выкуплены. Даю вам для этого с Комитетом финансов 10 дней», – указал губернатор Михаилу Москвину.
Успеть к осени
До 1 сентября 2017 года в Ленинградской области осталось расселить из ветхого и аварийного жилья 2,7 тыс. человек – в 60 тыс. кв. м нового жилья.
По данным Татьяны Лукаушкиной, программа переселения из ветхого и аварийного жилья в регионе выполнена на 69%, что является одним из лучших показателей по Северо-Западному федеральному округу.
«Однако построенные дома не всегда отвечают современным требованиям жилищного законодательства – есть вопросы к качеству и долговечности», – сказала госпожа Лукаушкина.
Так, в реестр Фонда содействия реформированию ЖКХ поступили претензии по семи многоквартирным домам в четырех районах Ленобласти. Всего в регионе насчитывается 190,8 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года.
Первый пошел
Госстройнадзор Ленобласти начал обрабатывать первые заявления строителей о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
Однако президент СРО Ассоциации «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров сомневается в оперативности получения документов. «Регламентная процедура в Петербурге не работает. Надеюсь, в Ленобласти этот механизм не забуксует?» – выразил свое опасение господин Вахмистров.
На это председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслав Шибаев сообщил, что по закону на это отводится 30 дней. «Единственное, что может повлиять на сроки – длительное межведомственное взаимодействие органов власти. Но проблемы пока нет. Сейчас мы подготавливаем первое заключение о соответствии, скоро выдадим. Все согласно регламенту», – сказал глава Комитета.
Инвесторам в помощь
Генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова предложила пересмотреть принцип развития отдаленных территорий. Это, по ее мнению, повысит инвестиционную привлекательность региона.
«Он должен базироваться на объектах историко-культурного наследия области. Например, можно поставить на баланс парки, восстановить усадьбы. Правительству надо подвести инженерную инфраструктуру, тем самым подготовив условия для инвесторов», – рекомендовала она.
Однако глава региона сказал, что Правительство Ленобласти не будет вкладывать деньги в новые территории без уверенности в том, что на участок придут именно девелоперы. Чиновники готовы рассмотреть эту инициативу только со сформированным пулом инвесторов.
Мнение:
Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:
– С января 2017 года в рамках 214 Федерального закона застройщики получили возможность использовать средства участников долевого строительства не только на строительство жилых помещений, но и на строительство объектов социальной инфраструктуры. В этом случае выкуп объектов по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» осуществляться не будет.
Александр Вахмистров, президент СРО Ассоциации «Объединение строителей Петербурга»:
– Для снижения административных барьеров в Ленобласти сделано уже многое. Есть результаты по выдаче разрешений на строительство, подключению к электросетям. Но надо больше услуг переводить в электронный вид или предоставлять их на базе МФЦ. В Петербурге, например, уже утверждают градостроительный план земельного участка в электронном формате. Все это значительно минимизирует затраты бизнеса и улучшает ситуацию с административными барьерами в целом.
Новая Голландия доступна для горожан, здесь будут проходить фестивали, лекции, спектакли, кинопоказы и выставки. В течение года в исторических зданиях откроются ресторан, магазины и детский образовательный клуб.
Исторический комплекс реконструировала компания «Новая Голландия Девелопмент», входящая в группу Millhouse LLC, аффилированную с Романом Абрамовичем. Стоимость реконструкции всего комплекса пять лет назад оценивалась в 12,1 млрд рублей. Инвесторы не скрывают, что за последние годы сумма увеличилась, не уточняя, насколько именно. Вложения в первый этап реконструкции составили 6 млрд рублей. По словам начальника управления информационной политики компании-инвестора Millhouse Джона Манна, остальные работы будут стоить «немного дороже».
К разработке концепции общественного пространства привлекли голландское архитектурное бюро West 8. Было решено территорию внутри комплекса превратить в городской парк с современной инфраструктурой.
Остров и его обитатели
Новую Голландию планируют открывать поэтапно, работы по реставрации исторических зданий продлятся до 2025 года. Сейчас на площади в 2,2 га разместилась липовая аллея со скамейками, газон, сад из разных трав, детская площадка, инфоцентр, выставочный павильон, киоски с едой и напитками. Были благоустроены набережные Адмиралтейского канала и внутренней акватории острова и оборудована подсветка парка и зданий. В зимний период на месте газона зальют каток, оснащенный музыкальным и световым оформлением. Развитие общественного пространства продолжится летом следующего года: в сотрудничестве с московским музеем современного искусства «Гараж» в парке планируют размещать арт-объекты и скульптуры российских и зарубежных художников.
В ближайший год откроются еще три объекта: «Кузня», здание бывшей тюрьмы («Бутылка») и «Дом коменданта». В последнем разместится офис креативной команды проекта «Новая Голландия: культурная урбанизация», девелоперов, инженеров и реставраторов, продолжающих работу над остальными объектами острова.
Круглое здание «Кузни», открытие которого запланировано на ноябрь, отдадут под «клубный дом» с рестораном. Здесь будут проходить лекции и кинопоказы. Оператор ресторана уже найден, его наименование держат в секрете.
Одним из вариантов использования здания «Бутылки» было создание отеля, рассказывает Джон Манн, позже от идеи гостиницы в тюрьме отказались. Все помещения будут отданы в коммерческую аренду.
Здание разделят на функциональные зоны по этажам: первый – гастрономический (его займут кафе и продуктовые лавки ресторанных проектов. Второй отведут под магазины, посвященные дизайну и моде, на третьем будут соседствовать танцевальные классы, студии йоги и фитнеса, салон красоты и спа. Четвертый этаж будет посвящен детям: здесь откроется образовательный клуб «Чердак», учить юных гостей острова будут 3D-моделированию, дизайну, фотографии и другим дисциплинам.
В настоящее время активно ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. По словам господина Манна, желающих очень много, но предпочтение будет отдано самым неординарным проектам.
Уже известно, что арендаторами первого этажа станут популярные городские рестораны «КингПонг», Fjord, Hamlet + Jacks, Bekitzer. Они же кормили посетителей острова во временном шатре в дни открытия.
«Мы как кураторы не видим здесь массовые проекты, например «Макдоналдс». Мы выберем самые интересные проекты: те, на которые уже есть спрос в городе, либо те, которые, как мы считаем, смогут привлекать людей», – аргументирует Джонн Манн. Как подчеркнули в пресс-службе проекта, каждый из арендаторов придумал для Новой Голландии «что-то специальное». «Это не просто сторонние участники, а часть будущей команды, которая продолжит работать над развитием проекта», – отмечают в пресс-службе.
Открытие «Бутылки» запланировано на лето 2017 года, двор здания также будет благоустроен и задействован под мероприятия: еще до конца года его откроют для большого новогоднего базара. Событие планируется сделать ежегодным.
Дизайнером интерьера бывшей морской тюрьмы выступила молодой петербургский архитектор Любовь Леонтьева (архитектурное бюро Ludi Architects). По ее словам, главная задача, которая была поставлена, – создание необычного уникального общественного пространства. Ее команда разработала также решения для временных объектов – павильонов и туалетов, выполненных из дерева, стекла и металла в традициях северного модерна. Одним из таких решений стали подземные туалеты, вход в которые осуществляется через небольшой павильон. Это позволило выиграть пространство и сохранить площадь наружного озеленения.
Своя ниша
В настоящее время на острове продолжается реставрация исторических корпусов, капитальная реконструкция береговых укреплений. Полностью завершить работы планируется к 2025 году.
Основной доход инвесторы планируют получать с арендаторов помещений. Вход в парк останется свободным, за исключением особых случаев, когда это будет заранее обговорено.
По мнению экспертов, управляющим предстоит найти свою нишу, выбрав между платежеспособной семейной аудиторией и более активной молодежью. Есть шанс, что в конечном итоге «победят» вторые. При этом аналитики не исключают расширения аудитории проекта за счет туристов.
Мнения:
Ирина Бабюк, председатель Комитета по инвестициям
Санкт-Петербурга:
– Открытие острова Новая Голландия – это важный шаг в развитии современных и комфортных общественных пространств, которых не хватает в центре Санкт-Петербурга. Помимо работ по реставрации объектов культурного наследия инвестор проекта – ООО «Новая Голландия Девелопмент» – привлек к организации на острове культурных мероприятий высокопрофессиональную креативную команду. Теперь остров будет открыт круглый год и станет новым местом социального притяжения.
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:
– Новая Голландия – пространство уникальное, такое своего рода единство противоположностей. Во-первых, оно старое. Во-вторых – новое. Да, ему 300 лет. И при этом это самое современное пространство такого рода в городе. Здесь, как, например, в Петергофе, можно провести целый день, ощущая себя одновременно и за городом, и в историческом месте, и в центре культурной жизни. Возможно, в культуре Коломны Новая Голландия займет место, похожее на то, которое занимал в Петербурге Летний сад уже 200 лет назад.
В поселке Мурино открылась новая, современная, школа. Событие для района долгожданное: темпы жилищного строительства в Мурино намного опережают развитие социальной инфраструктуры.
Строительство образовательного учреждение вела компания «Арсенал-Недвижимость». Новое здание школы состоит из многоуровневых строений, высотой от двух до четырех этажей. Хотя само здание имеет симметричную композицию с внутренним двором.
В первый учебный день года, больше 1200 детей вошли в новые классы. Особо нужно отметить, что школа может принять 480 учеников начальной школы. Образовательное учреждение состоит из более пяти десятков классных комнат. Кроме этого в здании разместился медицинский и административные блоки, актовый зал, столовая и три спортивных зала.
«Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В Мурино и Новом Девяткино уже работают детские сады, построенные нашей компанией, теперь открыта еще и школа. Социальная составляющая крайне важна и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость» от конкурентов. Мы не собираемся останавливаться на достигнутом – в ближайшие годы сохраним тенденцию по возведению социально значимых объектов», - рассказал генеральный директор группы компаний «Арсенал-Недвижимость» Станислав Данелян.
На территории поселения Мурино ГК «Арсенал-Недвижимость» построила другие объекты социального значения. В рамках строительства Муринской общеобразовательной школы №1 силами застройщика был также построен стадион, баскетбольная и футбольная площадки, турники. Во дворах сданных домов производится обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино построен опорный пункт полиции.
Подробности с открытия школы смотрите в нашем фоторепортаже.