Ипотечная ставка - ноль процентов
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.
В 2012 году, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе введено в эксплуатацию 143 новых жилых дома. При этом петербургский строительный рынок насчитывал 56 застройщиков, из которых несколько компаний ярко стартовали совсем недавно. И эти компании во многом помогают двигать рынок вперед.
«За последние годы на рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга вышли такие застройщики, как О2 Development, «МонАрх», Seven Suns Development», – отмечает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. К уже названным ярко стартовавшим игрокам руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин добавляет LEGENDA Intelligent Development, ГК «Город» и «СТАРТ Девелопмент». «На петербургском рынке жилищного строительства появляется не так много новых серьезных компаний, особенно после 2008 года», – констатирует эксперт.
Полина Яковлева добавляет, что на областной рынок недвижимости вышло за последние год-полтора гораздо больше компаний, чем в Санкт-Петербурге, поскольку в Ленобласти еще остаются свободные земельные ресурсы, а в городе с этим все сложнее.
Несмотря на то, что и у «старых», и у «новых» игроков нет существенных отличий в выборе площадок (нормативные требования общие для всех), эксперты констатируют, что многие новички делают акцент на реализацию объектов эконом-класса в силу его наибольшей востребованности. Новые проекты располагаются преимущественно за КАД, а также на намывных территориях в районе Васильевского острова. Хотя и проектов в развитых районах города у новых компаний сегодня немало.
По мнению специалистов компании «СПб Реновация», также сравнительно недавно действующей на локальном рынке, сейчас на рынке недвижимости увеличивается количество типовых проектов, которые не отличаются от массовой застройки. «Даже при улучшении визуальных характеристик новостроек технологическое насыщение большинства осталось на прежнем уровне», – заявляют в ООО «СПб Реновация».
В то же время, по мнению руководителя отдела продаж O2 Development Елены Бесединой, новые проекты на рынке сильно различаются по масштабу, локации, цене и качеству. «Сегодня рынок недвижимости Санкт-Петербурга бьет все рекорды по количеству новых объектов. С начала 2013 года на рынок выведено уже около 40 новых жилых комплексов, не говоря уже об очередях. О перенасыщенности рынка говорить рано», – уверена она. Зато стоит говорить о его богатстве, из-за чего потребителю бывает непросто сделать выбор. «Жилья строится, действительно, много, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии «свое» бывает и непросто, и небыстро», – отмечает Елена Беседина.
«Люди не готовы довольствоваться удобством и практичностью, жить в одинаковых «коробках», отличающихся только метражом. Потребности растут, требуется рост предложения, причем не количественный, а именно качественный рост», – говорят в компании «СПб Реновация». На первый план сегодня, по мнению специалистов компании, выходят эстетика, экономичность, благоустройство окружающей среды, но главное – качество строительства.
«Современного покупателя удивить сложно, но возможно», – утверждает Елена Беседина. Пожалуй, именно на факторе непривычного, удивительного и стремятся сыграть новые яркие застройщики.
По словам Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», сегодня практически все они позиционируют себя в глазах общественности с помощью того или иного бренда. «Этот подход представляется правильным, поскольку покупатели жилья, скорее, обратятся в компанию, которая ассоциируется у них с инновационными и экологичными технологиями, нежели к девелоперу, в названии которого содержится, к примеру, номер треста, совершенно не вызывающий эмоций», – утверждает Андрей Кулаков.
В качестве примеров он приводит подход таких компаний, как «СПб Реновация» или О2 Development: первая активно продвигает lifestyle-концепцию, вторая делает ставку на «зеленое» строительство. Эксперт отмечает также smart-стандарты компании LEGENDA Intelligent Development, суть которых – в повышении функциональности каждого квадратного метра (что позволяет избежать переплаты за ненужный метраж), планировке квартир под конкретные типы семей и продуманную инфраструктуру дома.
«Практически не вызывает сомнений, что тенденция к возникновению устойчивых брендов на региональном строительном рынке сохранится, и борьба за кошельки потенциальных новоселов приобретет еще более красочный вид», – резюмирует Андрей Кулаков.
Но даже занимаясь продвижением своего бренда, застройщики настаивают, прежде всего, на технологичности применяемых решений. LEGENDA Intelligent Development много внимания уделила конструктивным и инженерным решениям в своих домах, серьезно влияющим на комфорт проживания. «СПб Реновация» предлагает будущим новоселам комплекс мер, позволяющих снизить коммунальные платежи на 25%. Новый финский девелопер AEMA OY, имеющий планы по строительству клубных среднеэтажных домов во Всеволожске, делает ставку на скандинавский комфорт и применение в строительстве «живых» материалов (дерева).
Оценивая появление на рынке новых серьезных застройщиков, эксперты прогнозируют, что они повлияют на качество строительства. «Выход сильных игроков увеличивает конкуренцию за покупателя на рынке, что в конечном итоге должно оказывать положительное влияние на качество строящихся жилых объектов», – уточняет руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин. На цены, по его мнению, более существенно будет влиять то, что власти Санкт-Петербурга обязуют застройщиков самостоятельно возводить социальную инфраструктуру.
Гармония в архитектуре Петербурга была достигнута не только за счет мастерства каждого конкретного архитектора, творившего в городе, но и за счет пространственных особенностей, присущих только граду Петра. Соблюдение простых правил при создании новых общественно-деловых и жилых зданий поможет сохранить лицо города независимо от стиля и времени, считают эксперты.
Эти вопросы обсуждались на архитектурной дискуссии «Петербург в контексте мировой архитектуры: взгляд Запада и России», организованной Холдингом RBI. В мероприятии приняли участие зарубежные и отечественные зодчие.
Архитектурная самоидентификация
В архитектуре Петербурга очень сильна традиция соединения зарубежных и российских школ и направлений. Их гармоничное сочетание создает уникальность и неповторимость города. Вячеслав Ухов, вице-президент Санкт-Петербургского союза архитекторов, рассказал, что изначально Петербург создавали многие приглашенные западные архитекторы. Но их работа во многом определялась местным колоритом.
Юрий Земцов, руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», заслуженный архитектор России, подчеркнул, что основой архитектуры Петербурга явилась именно его пространственная структура: «Главное качество, которое сделало Петербург таким, какой он есть – это его пространственные характеристики, а также их сохранение в течение трех веков при планировании и строительстве новых объектов».
По словам Юрия Земцова, речь идет о таких правилах как не превышение высотности, соблюдение красной линии, наличие брандмауэра и так далее. По его мнению, эти правила важно соблюдать и сегодня при проектировании современных зданий и сооружений.
В свою очередь Олег Романов, президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, также уверен, что для архитектора важна география. «Петербург – это и есть контекст. Импульс развития, заданный еще Петром, до сих пор актуален. Нет никаких противопоставлений между западной и отечественной архитектурами в рамках этого контекста», - подчеркнул он.
Архитектор Святослав Гайкович полностью согласен со своими коллегами. Он добавил, что архитектор всегда находится в плену текстуальности, то есть творит по месту.
Рикардо Бофилл, испанский архитектор, глава Taller de Arquitectura, также не противопоставляет российскую и иностранную архитектуру в облике Петербурга, потому что, на его взгляд, «в какой-то момент все смешивается». «Архитектуру называют гением места. И именно местность во многом определяет архитектуру. Вся застройка Петербурга подчиняется логики места, на котором расположен город. Оттого он уникален и неповторим», - добавил Рикардо Бофилл.
Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI, констатировал, что ключевое значение для Петербурга является то, насколько талантливы будут архитекторы, которые продолжат создавать облик города. «У каждого архитектора свой вкус. Важно, чтобы профессионалы оценивали то, что является уместным и талантливым именно для Петербурга. Это не только внешняя красота, но актуальные технические решения. Если конкурсная комиссия состоит из одних чиновников, то многие вещи не учитываются. Оценивать проект должны только профессионалы. К ним должно быть уважение со стороны и чиновников, и градозащитников», - подчеркнул Эдуард Тиктинский.
Движение вперед
Если с прошлым строительством в городе все более или менее понятно, то как быть с новыми объектами, которые необходимо «вписать» в пространственную структуру Петербурга, принимая во внимание уже существующую застройку.
Вячеслав Ухов говорит о том, что в историческом плане архитектура зависима от обновления, так все здания приходят в негодность: «Город должен идти по пути реновации, но какие-то части города нужно преобразовывать, то есть иногда необходимо и хирургические вмешательства, для того, чтобы город был живым».
Юрий Земцов заострил внимание на том, что для Петербурга важны его пространственная и планировочная структуры. С этой точки зрения дискуссия о стилевых предпочтениях не имеет смысла, потому что город кроме пространственного измерения есть еще и временное. «Именно по времени мы определяем как развивался город, как менялась социально-экономическая ситуация в стране, в мире. Поэтому стремиться создавать здания, которые якобы повторяют старое, и таким образом, считать, что мы сохраняем город в принципе неправильно. Подделка уничтожает город, так как в этом случае мы теряем четвертое измерение – время. Если рядом с существующим домом мы построим точно такой же, то мы девальвируем шедевр. Петербург разнообразный город и он мог стать разнообразным, потому что соблюдал определенные правила», - высказал свою точку зрения Юрий Земцов.
Эдуард Тиктинский привел пример, когда холдинг RBI проектировал жилой дом на ул. Новгородская, 23, то большое внимание уделила именно архитектурному контексту. « этом районе расположено очень много сталинских зданий. Мы искали проект, который мог бы гармонично вписаться в этот контекст. В результате пригласили итальянского архитектора Рикардо Бофилла, который может работать в таком стиле», - рассказал Эдуард Тиктинский.
Святослав Гайкович, заслуженный архитектор России, руководитель архитектурного бюро «Студия 17» констатировал, что основной инструмент, который поможет отобрать лучшее в архитектуру современного Петербурга – это проведение конкурсов. «Если посмотреть, то за последние 10 лет в Петербурге число конкурсов по крупным проектам, таким как новая Голландия, Пулково-3 и так далее, можно перечислить по пальцам одной руки. А если б мы попытались посчитать конкурсы в Финляндии, то не хватило б и волос на голове», - прокомментировал он.
В свою очередь Эдуард Тиктинский уверен, что именно проекты общественных объектов должны реализоваться с привлечением международных конкурсов, во время которых будут отобраны, действительно, «жемчужины архитектуры». «Но это должны быть бескомпромиссные конкурсы с авторитетным жюри и с правильным техническим заданием», - подчеркнул Эдуард Тиктинский.
Олег Романов добавил, что Петербург не должен превращаться в город-музей. «Многие специалисты считают, что в каждом городе есть архитектурный мусор, который нужно удалять, чтобы на этом месте строить достойные здания. Петербург не исключение. Но, к сожалению, последнее время все идут на поводу у градозащитников, которые очень часто перегибают палку», - заключил он.