Новые нормы
С 1 января 2017 года застройщиков ждут существенные изменения в законодательстве. Об основных новеллах и их влиянии на работу девелоперов – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Юристы и девелоперы выделили наиболее глобальные изменения, касающиеся правил комплексного развития территорий, статуса машино-места, обновленного механизма регистрации прав на недвижимость и долевого строительства.
Естественный отбор
Новая редакция 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, – одно из важнейших и ощутимых изменений в законодательстве этого года. Благодаря нововведениям перечень требований к застройщику стал объемнее. Так, теперь, чтобы привлекать средства граждан, застройщик не имеет права находиться в процессе ликвидации или банкротства, числиться в реестре недобросовестных поставщиков. Более тщательно законодатель стал относиться и к финансовому положению компании – важно отсутствие недоимок по налогам, а руководитель или главный бухгалтер не должны быть судимы за преступления в сфере строительства.
Наиболее же значимая новелла, которая по задумке законодателя должна вытеснить финансово неустойчивых застройщиков, – требование к минимальному размеру уставного капитала. С 1 июля 2017 года он должен составить примерно 4% от стоимости вводимого объекта. «Если размер капитала оказывается меньше определенного в Законе барьера, застройщик будет не вправе привлекать средства граждан для строительства. Новые правила также предусматривают особый механизм восполнения его недостаточности – заключение в нотариальной форме договора поручительства с организацией-учредителем (участником) застройщика. Уставный капитал поручителя будет как бы «приплюсовываться» к капиталу застройщика», – пояснил руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кроме того, согласно законодательным новеллам, строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, с 1 января 2017 года приравнено с точки зрения юридического статуса к строительству многоквартирных жилых домов. «По всей видимости, данная норма будет использоваться судами не только в разрезе гарантий 214-ФЗ, предоставляемых дольщикам, но и для обоснования недопустимости блокированной застройки на землях, предназначенных для ИЖС», – предполагает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева.
Усиливается и информационная открытость застройщика – теперь ему надо размещать на интернет-сайте разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, заключение уполномоченного органа о праве привлекать средства граждан, проектную декларацию, проект договора долевого участия, фотографии строящихся объектов и др. Плюс к тому, появится и единый реестр застройщиков, соответствующих новым требованиям закона.
Также новая редакция предусматривает возможность расчета с дольщиком через эскроу-счет. «Однако с учетом того, что депонированные в оплату строящегося жилья денежные средства будут перечислены с эскроу-счета застройщику только после передачи объекта долевого строительства, а до этого ему предоставляется кредит, вряд ли такой способ будет интересен участникам рынка. Традиционное привлечение денежных средств напрямую от дольщиков обходится дешевле», – считает Елена Крестьянцева.
И, пожалуй, самый долгожданный для застройщиков пункт – возмещение затрат на строительство или реконструкцию объекта социальной инфраструктуры. Это будет возможно при условии, если объекты инфраструктуры после ввода в эксплуатацию перейдут в собственность дольщиков или в муниципальную либо государственную собственность. Раньше строительство объектов инфраструктуры осуществлялось за счет доходов застройщиков, поскольку платежи дольщиков являются целевыми, и закон не предусматривал возможность их расходования на строительство инфраструктуры. «Правда, закон не указывает в какой момент происходит «возмещение затрат». Не ясно, означает ли такая терминология возможность расходования средств, полученных от дольщиков, на инфраструктуру напрямую. Также встает вопрос о действии закона во времени и возможности возместить затраты на уже построенные объекты. При этом закон по-прежнему не предусматривает механизмов передачи объектов инфраструктуры государству или муниципальному образованию», – перечислила законодательные «пробелы» Елена Крестьянцева.
Обновленный реестр
По мнению Дмитрия Некрестьянова, одной из наиболее значимых новелл нового года является Закон №218-ФЗ, который придет на смену действующему с июля 1997 года Закону №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, с начала этого года реестр прав (ЕГРП) и кадастр недвижимости (ГКН) объединили в единый реестр – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он будет вестись преимущественно в электронном формате и отражать практически всю информацию о недвижимости. В нем планируется размещать даже 3D-моделирование объектов.
Благодаря изменениям, теперь для регистрации права и кадастрового учета достаточно обратиться только в ЕГРН. Обе процедуры будут выполнены одновременно. Кроме того, новый Закон сокращает сроки регистрационных действий. Например, срок регистрации прав уменьшился с десяти до семи рабочих дней.
Коснулся новый Закон и полномочий Росреестра. В ведомстве получили право делать выводы о ничтожности сделки и проверять достаточность прав на земельный участок для создания объектов капитального строительства. Еще одно нововведение Закона – с 2020 года гражданам при утрате жилья будет однократно выплачиваться компенсация в размере 1 млн рублей за счет казны.
Кроме того, законодательная новелла избавила собственников от бумажных свидетельств о регистрации права собственности – их больше не будут выдавать. По мнению генерального директора агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, это позитивная перемена, так как бумажное свидетельство подтверждало факт регистрации права собственности только на дату его выдачи. Выписка из реестра же предоставляет эти сведения на момент запроса. С помощью этого документа также можно получить информацию об обременениях объекта недвижимости: наличия ипотеки, ареста и пр. Кроме того, упразднение бумажных документов снижает риск подделки, уверен президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. Также он добавил, что на работе юристов, риелторов, а также на действиях граждан изменение формы документа, удостоверяющего право собственности, не отразится. Ранее они и так всегда обращались в ЕГРП, теперь будут в ЕГРН.
«В целом, принятие нового регистрационного Закона можно приветствовать. Во-первых, он содержит более полное регулирование ряда спорных вопросов, которые прежде решались преимущественно через разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Во-вторых, новый Закон обладает хорошей юридической техникой, а потому более удобен в применении», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Изъятие для развития
С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Земельный кодексы. Наиболее значимые изменения касаются комплексного развития территории (КРТ).
Так, теперь у города появилась возможность масштабно изымать земельные участки и объекты недвижимости у собственников для их передачи застройщикам для редевелопмента – посредством КРТ. Такая мера принята для эффективного использования городских земель. Елена Крестьянцева объясняет, что в состав территорий, подлежащих комплексному развитию, могут быть включены земельные участки и объекты недвижимости, разрешенное использование и параметры которых не соответствуют Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом такие земельные участки должны занимать не менее 50% площади, которая подлежит комплексному развитию. Также для КРТ могут быть переданы земельные участки с аварийными объектами и самовольные постройки. Остальные 50% земельных участков могут использоваться владельцами в полном соответствии с ПЗЗ, но не исключается возможность того, что они статут предметом КРТ из-за «плохого» соседства.
«К примеру, если город примет решение, что земельные участки, занятые в основном складами и производством, следует использовать под жилищную и общественно-деловую застройку, то достаточно внести изменения в ПЗЗ, изменив разрешенное использование и предусмотрев для такой территории возможность комплексного развития», – говорит Елена Крестьянцева. Далее уполномоченным органом может быть принято решение о КРТ. После этого у собственников есть шесть месяцев, чтобы объединиться, подготовить проект межевания территории, проект планировки территории и обратиться в уполномоченный орган для заключения соглашения о КРТ с ними.
Если собственники этого не сделают, то город вправе принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости. Вопрос компенсации правообладателям должен быть решен всего за месяц, в противном случае земельные участки и объекты недвижимости изымаются в судебном порядке с установлением размера компенсации судом. Решение подлежит немедленному исполнению. «Оно может быть обжаловано только в части размера компенсации, но не в части изъятия. Если правообладатели не сообщают номер банковского счета для перечисления компенсации, выплата производится на счет нотариуса. Данный порядок направлен на то, чтобы осуществить изъятие оперативно и с наименьшими рисками для будущего застройщика. Застройщик выбирается путем проведения открытого аукциона на право заключить договор о КРТ. Земельный участок для КРТ предоставляется победителю аукциона в аренду без торгов», – сказала Елена Крестьянцева.
Машино-место в ипотеку
С 1 января 2017 года вступают в силу положения Закона №315-ФЗ, уточняющие правовой режим машино-места. Теперь оно станет полноценным объектом недвижимости, который можно поставить на кадастровый учет, передавать по наследству, продать или купить в ипотеку.
Старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова объясняет, что раньше регистрация права собственности на машино-место как объект недвижимости была возможна только в случае его соответствия всем требованиям к нежилому помещению, в том числе изолирования от других помещений строительными конструкциями (обычно сетчатыми ограждениями). В других случаях право пользования местом для парковки юридически оформлялось в виде доли в праве общей долевой собственности. «В петербургских паркингах машино-места, как правило, не закреплялись в собственность каждого из автовладельцев – они лишь договаривались о порядке пользования общим паркингом. Но, например, в других регионах за каждым из автовладельцев место в паркинге выделялось в индивидуальную собственность», – добавил Дмитрий Некрестьянов.
Из-за того, что паркинг был долевой собственностью, для совершения сделок с машино-местом нужно было получить согласие остальных жильцов. «Например, если вы хотите продать свое парковочное место, вам требовалось получить письменный отказ от преимущественного права покупки у всех остальных владельцев, которых в обычной многоэтажке может быть около сотни», – пояснил руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк.
Теперь же, поясняет Вера Рябова, для того, чтобы машино-место стало объектом недвижимости, оно может быть вообще не ограничено строительными конструкциями – достаточно разметки на поверхности пола и постановки на кадастровый учет на основании технического плана, составленного кадастровым инженером в соответствии с проектной документацией на здание.
«Законом также предусмотрены переходные положения, согласно которым все ранее зарегистрированные в ЕГРП права на машино-места признаются без переоформления документов и внесения изменений в записи реестра независимо от соответствия объекта предельным размерам», – сказала госпожа Рябова. В случае, когда места в паркингах не были распределены в индивидуальную собственность каждого из автовладельцев, но между ними был определен порядок пользования общим паркингом, то каждый из них вправе потребовать выдела в натуре (в индивидуальную собственность) соответствующего места. «Однако, если порядок пользования определен не был, то потребуется или получать согласия каждого из сособственников на выдел, или выделять машино-место в собственность через суд», – дополнил Дмитрий Некрестьянов.
Принятый Закон, по мнению руководителя юридического департамента НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки» Никиты Власова, решит проблему отсутствия возможности у граждан распоряжаться своими правами в отношении машино-мест и является «существенным прорывом в вопросах реализации конституционного права на частную собственность». Однако законодательное введение нового вида недвижимости приведет к появлению очередного налога, который придется платить собственникам машино-мест. «Здесь важно понимать, что владение собственностью, в том числе и машино-местом, неразрывно связано с необходимостью платить соответствующие налоговые отчисления в бюджет. С земельных участков и квартир налог рассчитывается на основе их кадастровой стоимости. После оформления машино-мест в налоговых квитанциях появятся дополнительные суммы. И если в первый год налоговая ставка будет низкой, то каждый следующий год она будет индексироваться на 20% и к 2020 году достигнет своего максимума. Для собственников важно не упустить момент в 2017 году, когда до утверждения результатов кадастровой оценки этих машино-мест еще будет возможность ее скорректировать путем представления замечаний к промежуточным отчетным документам. Иначе единственный способ снизить сумму налога на машино-место, оформленное в собственность, – оспорить кадастровую стоимость. В Санкт-Петербурге, например, подобная практика уже началась», – сообщил Никита Власов.
Застройщики Петербурга новый статус машино-мест оценили положительно, но существенной коммерческой выгоды в этом изменении для себя не видят.
«Даже если мы и будем наблюдать рост сделок с машино-местами, то он будет, на наш взгляд, незначительным. «Причина – ограниченность бюджета и возможностей у покупателей», – считает руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. – И, даже несмотря на то, что на место в паркинге можно будет брать ипотечный кредит, покупатели до последнего будут искать возможность не делать этого (парковаться в соседних дворах, арендовать машино-места), поскольку паркинг – это все же не продукт первой необходимости, как само жилье. О повышении инвестиционной привлекательности машино-мест при наличии ипотеки говорить также не стоит – из-за того, что ежемесячные ипотечные платежи будут выше суммы, получаемой от сдачи паркинга в аренду».
Мнения
Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге: – Новые нормы о КРТ окажут колоссальное влияние на рынок недвижимости с точки зрения вовлечения в оборот огромных городских территорий уже в начале 2017 года. В Петербурге с помощью указанных норм планируется полностью изменить облик «серого пояса» Петербурга – промышленных и складских территорий, отделяющих центр от спальных районов и занимающих несколько сотен гектаров. Для инвесторов и застройщиков данные изменения предоставляют новые возможности. Вместе с тем, действующие собственники могут быть лишены своего права по мотивам целесообразности и в пользу других частных лиц. Подобные правила не имеют аналогий в законодательстве. Вполне вероятно, что данные нормы станут в ближайшее время предметом рассмотрения Конституционного Суда. Начало применения норм о КРТ будет сопряжено с массовым закрытием предприятий и их переездом за пределы городской черты. Действующим владельцам производств в районах, благоприятных для редевелопмента, стоит заранее поискать другое место дислокации.\
Борис Голиков, основатель каршеринга YouDrive: – В связи с увеличением общего количества машин вопрос свободных мест в паркинге, конечно, встает остро. Идея присваивать машино-место по новым нормам имеет свои плюсы в регулировании взаимоотношений объектов в стационарном состоянии, но в статусе «недвижимого имущества» немного противоречит самой функции автомобиля. Схема каршеринга (краткосрочная аренда автомобиля с поминутной или почасовой оплатой) предлагает другой, абсолютно полярный взгляд на вопрос паркинга. С компаниями каршеринга сотрудничает Департамент транспорта, предоставляя льготы на парковочные места во всем городе. Таким образом, и автомобиль сервиса, и любая муниципальная парковка находятся в общем доступе для пользователя. Это дает возможность использовать все городское пространство. Все-таки мобильность играет важную роль во всех вопросах передвижения, в том числе и паркинге.
Павел Балюк, руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio: – Изменения, касающиеся правового режима машино-места, существенно упростят процедуру реализации парковочных мест, так как отпадет необходимость в применении к данным правоотношениям нормы о преимущественном праве покупке доли. Позитивно это скажется и на процедуре оспаривания кадастровой стоимости. В настоящее время мы ведем несколько проектов по оспариванию кадастровой стоимости паркинга, и согласование интересов всех участников долевой собственности отнимает достаточное время. С 1 января 2017 года, после постановки парковочного места на государственный кадастровый учет, все действия с ним будут индивидуальными, и оспаривать можно будет стоимость именно данного конкретного места, а не паркинга в целом. Вопрос остается в том, как будет выстроена процедура оценки, будут ли все места оцениваться одинаково или место ближе ко въезду будет стоить дороже, чем такое же, но в глубине паркинга, да еще и с неудобным заездом. По новым правилам, у каждого участника долевой собственности появится возможность выделить свою долю и зарегистрировать право собственности на конкретное парковочное место, для чего ему понадобится осуществить государственный кадастровый учет.
Евгений Дружинин, руководитель юридического направления компании RE Legal: – Одной из целей ужесточения требований к застройщикам в рамках изменений в 214-ФЗ является желание избавиться от фирм-однодневок. Закон предполагает, что к строительству жилья должны допускаться только крупные фирмы. Действительно, согласно статистике, большинство обманутых дольщиков наблюдается у небольших компаний, которые пришли на рынок ради одного проекта и из-за своего непрофессионализма не смогли его завершить. Но, с другой стороны, правильно ли это делать сейчас? Урезать количество компаний, которые пытаются исправить экономическую ситуацию в кризис, – решение специфическое. Тут важно в связи с новыми требованиями не только сократить число проблемных застройщиков, но и оставить средние компании, иначе останутся одни мастодонты. В целом же, такое повышение требований, так называемое «перекручивание гаек», в конечном итоге скажется на стоимости квартир. Чем сложнее застройщику строить жилье, тем дороже оно будет стоить.
Пенсионные фонды в качестве инвестиционного инструмента имеют потенциал для развития на строительном рынке Санкт-Петербурга. Но аналитики уверены, что в ближайшей перспективе вопрос с мертвой точки не сдвинется.
Как утверждают эксперты, для изменения ситуации в первую очередь надо обеспечить безрисковость проектов недвижимости на законодательном уровне, а также усовершенствовать систему налогообложения инвестиционных вложений из пенсионных фондов. Пока же подвижек в этой области нет, что, безусловно, затягивает общий процесс развития.
Между тем на Западе пенсионные фонды намного охотнее инвестируют в рынок недвижимости в общем и в строительство в частности, так как опыта в этой сфере у западных коллег больше. Так, некоторые иностранные фонды проявляют интерес и к российскому рынку недвижимости, не ограничиваясь низкорискованными вложениями в Европе или Америке. Российская же модель по-прежнему неповоротлива по сравнению с западной.
Как объяснил Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр», в настоящее время с учетом всех ограничений, установленных законодателем, на строительный рынок инвестиции из пенсионных фондов попасть практически не могут. Единственная возможность – это инвестирование в ипотечные бумаги. Потенциал же инвестирования в строительство велик, но в настоящее время необходимы изменения в законодательстве. «Законодатель позволяет инвестировать средства пенсионных фондов в различные финансовые инструменты. Однако государственный пенсионный фонд и негосударственные пенсионные фонды обладают разными по объему возможностями для инвестирования. Так, государственный пенсионный фонд может включить в свой инвестиционный портфель такие активы, как государственные ценные бумаги, облигации российских эмитентов, гарантированные государством, денежные средства в рублях и иностранной валюте на счетах в кредитных организациях. Негосударственные фонды имеют больший набор активов, которые они могут включать в свой инвестиционный портфель. К ним относятся, например, государственные ценные бумаги, муниципальные облигации, акции российских эмитентов и др. Важно понимать, что инвестиционная деятельность пенсионными фондами осуществляется с помощью управляющих компаний», – говорит господин Агабабаев.
Для строительного рынка, безусловно, привлекательны любые инвестиции. Особенность инвестиций, осуществляемых из средств пенсионных фондов, заключается в том, что данные денежные средства могут быть вложены только в низкорискованные активы. Строительство нельзя отнести к низкорикованным активам. К преимуществам можно отнести лишь то, что средства пенсионных фондов постоянно пополняются, и, следовательно, это может увеличивать объем инвестиций.
По словам Ольги Украдыженко, консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, только частные добровольные пенсионные взносы могут быть инвестированы в недвижимость. Более того, из них только 10% резервов могут быть инвестированы напрямую и 70% – через закрытые паевые инвестиционные фонды. На практике же из данных 80% реально инвестируются не более 15%. «Пенсионные фонды могут вкладывать свои средства в наименее рискованные активы, поэтому их больше интересуют готовые объекты. Однако у нас пока ограниченное количество качественных активов со стабильным арендным потоком, которые бы отвечали этим требованиям, а также ожидаемой доходности пенсионных фондов. По нашим оценкам, в развитых странах доля пенсионных денег также составляет не более 15% от общего объема инвестиций в недвижимость», – отмечает госпожа Украдыженко.
«Пенсионным фондам нужны долгосрочные активы и проекты для вложений. Для таких целей как раз подходят строительные объекты. Однако даже при расширении возможностей пенсионных фондов в части вложений в строительство важно создать все необходимые контролирующие инструменты, чтобы избежать злоупотреблений как со стороны самих фондов, так и со стороны заинтересованных в их инвестициях строительных компаний», – резюмирует Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ SOLUM.
Механизм для решения социальных вопросов
Инвестирование средств пенсионных фондов в строительные проекты может помочь решить проблему социального жилья. Например, Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству, за счет привлечения средств банков с государственным участием и пенсионных фондов предлагает строить доходные дома. «При возведении социального жилья для нужд бюджетников я предлагаю использовать систему жилищно-строительных кооперативов. Пока этот механизм в основном применяют застройщики. Тем не менее его стоит активно использовать и при возведении жилья для социальных нужд», – считает глава Комитета по строительству.
Между тем пенсионные фонды к строительству доходных домов неравнодушны уже давно. Правда, речь идет о западных инвесторах. Так, первопроходцем выступил финский инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Компания пришла в Россию еще в 2007 году, выкупив часть квартир в доме на Коломяжском проспекте, 15, тогда только возводимом «Строительным трестом». Поэтому до реальной сдачи квартир в аренду дело дошло лишь в конце 2009 года. В настоящий момент фонд является владельцем двух подъездов дома на Коломяжском пр., 15 (276 квартир). По мнению члена совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанена, которое он озвучивал еще при запуске проекта, российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными.
Следующим по проторенной дорожке пошел финский пенсионный фонд SATO, который вышел на петербургский рынок в 2008 году, инвестировав 45 млн EUR в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разных стадиях готовности, этим жильем после завершения строительства компания будет управлять). В марте позапрошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на ул. Графтио и 5 элитных квартир на Морском пр. (Каменный остров).
Средства пенсионного фонда России также могут поддержать и ипотеку. Эти деньги при посредничестве банковских структур уже использовались для стимулирования жилищных займов. В системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ. Еще в 2009 году Правительство России распорядилось выделить 250 млрд рублей из Пенсионного фонда РФ на поддержание ипотечного кредитования. На эту сумму коммерческие банки могут рефинансировать выданные ипотечные кредиты через Внешэкономбанк, который управляет пенсионными деньгами.
Мнение
Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр»:
– Для изменения ситуации и получения реальных инвестиций из пенсионных фондов в строительство нам необходимо помимо изменения законодательства улучшить и сам по себе инвестиционный климат. Строительный рынок в России настолько нестабилен и рискован, что рассчитывать на какие-либо гарантированные прибыли от вложений в него невозможно. Таким образом, необходим целый комплекс мер как со стороны законодателя, так и со стороны игроков строительного рынка. Однако, по моему мнению, дать полную свободу для вложений в строительство с точки зрения закона возможно лишь в случае стабилизации на рынке строительства и никак иначе. А пока имеющиеся ограничения спасают граждан от возможности потерять свои накопления, которые могли бы быть вложены в столь нестабильный сегмент рынка.
Справка
Крупные покупки недвижимости, осуществленные российскими пенсионными фондами в Москве: БЦ «Домников» стоимостью около 230 млн USD (НПФ «Благосостояние), БЦ Marr Plaza стоимостью 130 млн USD (НПФ «Норильский никель»).
Светлана Семенович
В Комитете по строительству Санкт-Петербурга прошло обсуждение регионального методического документа «Рекомендации по обеспечению энергетической эффективности жилых и общественных зданий». Этот инструмент, позволяющий обеспечить эффективное применение технологий энергосбережения и повышения энергетической эффективности, был разработан по заказу комитета КБ ВиПС и группой экспертов.
К обсуждению были приглашены как представители ведущих проектных организаций, так и строительных компаний и девелоперского сообщества. Это чрезвычайно важный этап в разработке РМД – важно не только продемонстрировать сам инструмент, но и на этапе его общественного обсуждения получить и учесть замечания от теоретиков и практиков энергетического и строительного комплексов.
«Сегодня ведётся множество дискуссий на тему энергоэффективности, однако, не могу сказать, что до сих пор была наработана практика. Документ, который мы разработали, это наша попытка перейти к конкретным действиям, дать проектировщикам и строителям реальный механизм и инструмент. Никаких сомнений, в том, что за энергоэффективными домами будущее» - комментирует председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Документ разработан в соответствии с действующими федеральными законами №261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Также разработчики руководствовались постановлением Правительства Санкт-Петербурга №930 «Региональная программа Санкт-Петербурга в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности».
Санкт-Петербург является одним из первых субъектов Российской Федерации, реализующих на практике собственную региональную программу в области энергосбережения и повышения энергоэффективности.
РМД «Энергоэффективность» - это первый в России документ, который обеспечил комплексный подход к проблеме энергосбережения, включающий в себя выбор оптимальных архитектурных, конструктивных и инженерных решений, позволяющих создать энергоэффективное здание.
РМД устанавливают нормативы потребления зданиями энергии на отопление и вентиляцию, а также требования к уровню тепловой защиты жилых и общественных зданий. Они направлены на экономию всех видов потребляемой энергии, создание максимально комфортного микроклимата в помещениях и обеспечение долговечности конструкций зданий и сооружений.
Кроме того, в документе даны рекомендации по порядку проведения энергетических обследований зданий. В соответствии с международными системами стандартизации и сертификации определены методические основы сертификации и маркировки энергетической эффективности проектируемых и эксплуатируемых сооружений.
Разработанный документ интересен тем, что не задает жестких требований к применяемым материалам и конструкциям, при этом жестко определяя требования к энергопотреблению здания. Разработанные нормативы позволяют единообразно и однозначно рассчитать показатели энергозатрат проектируемого или реконструируемого здания.
В рамках дискуссии представители Гильдии управляющих и девелоперов выразили готовность подготовить комплекс предложений по документу от девелоперского сообщества. Было решено направить документ в ГУД после внесения в него правок от экспертной группы.
После утверждения рекомендации станут обязательными для применения на территории Санкт-Петербурга при проектировании новых, реконструируемых, капитально ремонтируемых жилых домов (многоквартирных и одноквартирных) и зданий общественного назначения, работы по которым финансируются за счет средств бюджета. Это позволит достичь значительной экономии при повышении класса энергетической эффективности здания.
При реализации программы энергоэффективности открываются возможности для рыночного стимулирования отечественных высокотехнологичных производителей, экономятся значительные средства, которые можно направить на реализацию ключевых социальных и экономических программ, позволяющих обеспечить создание достойных и комфортных условий жизни в стране.