Новые нормы
С 1 января 2017 года застройщиков ждут существенные изменения в законодательстве. Об основных новеллах и их влиянии на работу девелоперов – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Юристы и девелоперы выделили наиболее глобальные изменения, касающиеся правил комплексного развития территорий, статуса машино-места, обновленного механизма регистрации прав на недвижимость и долевого строительства.
Естественный отбор
Новая редакция 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, – одно из важнейших и ощутимых изменений в законодательстве этого года. Благодаря нововведениям перечень требований к застройщику стал объемнее. Так, теперь, чтобы привлекать средства граждан, застройщик не имеет права находиться в процессе ликвидации или банкротства, числиться в реестре недобросовестных поставщиков. Более тщательно законодатель стал относиться и к финансовому положению компании – важно отсутствие недоимок по налогам, а руководитель или главный бухгалтер не должны быть судимы за преступления в сфере строительства.
Наиболее же значимая новелла, которая по задумке законодателя должна вытеснить финансово неустойчивых застройщиков, – требование к минимальному размеру уставного капитала. С 1 июля 2017 года он должен составить примерно 4% от стоимости вводимого объекта. «Если размер капитала оказывается меньше определенного в Законе барьера, застройщик будет не вправе привлекать средства граждан для строительства. Новые правила также предусматривают особый механизм восполнения его недостаточности – заключение в нотариальной форме договора поручительства с организацией-учредителем (участником) застройщика. Уставный капитал поручителя будет как бы «приплюсовываться» к капиталу застройщика», – пояснил руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кроме того, согласно законодательным новеллам, строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, с 1 января 2017 года приравнено с точки зрения юридического статуса к строительству многоквартирных жилых домов. «По всей видимости, данная норма будет использоваться судами не только в разрезе гарантий 214-ФЗ, предоставляемых дольщикам, но и для обоснования недопустимости блокированной застройки на землях, предназначенных для ИЖС», – предполагает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева.
Усиливается и информационная открытость застройщика – теперь ему надо размещать на интернет-сайте разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, заключение уполномоченного органа о праве привлекать средства граждан, проектную декларацию, проект договора долевого участия, фотографии строящихся объектов и др. Плюс к тому, появится и единый реестр застройщиков, соответствующих новым требованиям закона.
Также новая редакция предусматривает возможность расчета с дольщиком через эскроу-счет. «Однако с учетом того, что депонированные в оплату строящегося жилья денежные средства будут перечислены с эскроу-счета застройщику только после передачи объекта долевого строительства, а до этого ему предоставляется кредит, вряд ли такой способ будет интересен участникам рынка. Традиционное привлечение денежных средств напрямую от дольщиков обходится дешевле», – считает Елена Крестьянцева.
И, пожалуй, самый долгожданный для застройщиков пункт – возмещение затрат на строительство или реконструкцию объекта социальной инфраструктуры. Это будет возможно при условии, если объекты инфраструктуры после ввода в эксплуатацию перейдут в собственность дольщиков или в муниципальную либо государственную собственность. Раньше строительство объектов инфраструктуры осуществлялось за счет доходов застройщиков, поскольку платежи дольщиков являются целевыми, и закон не предусматривал возможность их расходования на строительство инфраструктуры. «Правда, закон не указывает в какой момент происходит «возмещение затрат». Не ясно, означает ли такая терминология возможность расходования средств, полученных от дольщиков, на инфраструктуру напрямую. Также встает вопрос о действии закона во времени и возможности возместить затраты на уже построенные объекты. При этом закон по-прежнему не предусматривает механизмов передачи объектов инфраструктуры государству или муниципальному образованию», – перечислила законодательные «пробелы» Елена Крестьянцева.
Обновленный реестр
По мнению Дмитрия Некрестьянова, одной из наиболее значимых новелл нового года является Закон №218-ФЗ, который придет на смену действующему с июля 1997 года Закону №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, с начала этого года реестр прав (ЕГРП) и кадастр недвижимости (ГКН) объединили в единый реестр – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он будет вестись преимущественно в электронном формате и отражать практически всю информацию о недвижимости. В нем планируется размещать даже 3D-моделирование объектов.
Благодаря изменениям, теперь для регистрации права и кадастрового учета достаточно обратиться только в ЕГРН. Обе процедуры будут выполнены одновременно. Кроме того, новый Закон сокращает сроки регистрационных действий. Например, срок регистрации прав уменьшился с десяти до семи рабочих дней.
Коснулся новый Закон и полномочий Росреестра. В ведомстве получили право делать выводы о ничтожности сделки и проверять достаточность прав на земельный участок для создания объектов капитального строительства. Еще одно нововведение Закона – с 2020 года гражданам при утрате жилья будет однократно выплачиваться компенсация в размере 1 млн рублей за счет казны.
Кроме того, законодательная новелла избавила собственников от бумажных свидетельств о регистрации права собственности – их больше не будут выдавать. По мнению генерального директора агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, это позитивная перемена, так как бумажное свидетельство подтверждало факт регистрации права собственности только на дату его выдачи. Выписка из реестра же предоставляет эти сведения на момент запроса. С помощью этого документа также можно получить информацию об обременениях объекта недвижимости: наличия ипотеки, ареста и пр. Кроме того, упразднение бумажных документов снижает риск подделки, уверен президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. Также он добавил, что на работе юристов, риелторов, а также на действиях граждан изменение формы документа, удостоверяющего право собственности, не отразится. Ранее они и так всегда обращались в ЕГРП, теперь будут в ЕГРН.
«В целом, принятие нового регистрационного Закона можно приветствовать. Во-первых, он содержит более полное регулирование ряда спорных вопросов, которые прежде решались преимущественно через разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Во-вторых, новый Закон обладает хорошей юридической техникой, а потому более удобен в применении», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Изъятие для развития
С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Земельный кодексы. Наиболее значимые изменения касаются комплексного развития территории (КРТ).
Так, теперь у города появилась возможность масштабно изымать земельные участки и объекты недвижимости у собственников для их передачи застройщикам для редевелопмента – посредством КРТ. Такая мера принята для эффективного использования городских земель. Елена Крестьянцева объясняет, что в состав территорий, подлежащих комплексному развитию, могут быть включены земельные участки и объекты недвижимости, разрешенное использование и параметры которых не соответствуют Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом такие земельные участки должны занимать не менее 50% площади, которая подлежит комплексному развитию. Также для КРТ могут быть переданы земельные участки с аварийными объектами и самовольные постройки. Остальные 50% земельных участков могут использоваться владельцами в полном соответствии с ПЗЗ, но не исключается возможность того, что они статут предметом КРТ из-за «плохого» соседства.
«К примеру, если город примет решение, что земельные участки, занятые в основном складами и производством, следует использовать под жилищную и общественно-деловую застройку, то достаточно внести изменения в ПЗЗ, изменив разрешенное использование и предусмотрев для такой территории возможность комплексного развития», – говорит Елена Крестьянцева. Далее уполномоченным органом может быть принято решение о КРТ. После этого у собственников есть шесть месяцев, чтобы объединиться, подготовить проект межевания территории, проект планировки территории и обратиться в уполномоченный орган для заключения соглашения о КРТ с ними.
Если собственники этого не сделают, то город вправе принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости. Вопрос компенсации правообладателям должен быть решен всего за месяц, в противном случае земельные участки и объекты недвижимости изымаются в судебном порядке с установлением размера компенсации судом. Решение подлежит немедленному исполнению. «Оно может быть обжаловано только в части размера компенсации, но не в части изъятия. Если правообладатели не сообщают номер банковского счета для перечисления компенсации, выплата производится на счет нотариуса. Данный порядок направлен на то, чтобы осуществить изъятие оперативно и с наименьшими рисками для будущего застройщика. Застройщик выбирается путем проведения открытого аукциона на право заключить договор о КРТ. Земельный участок для КРТ предоставляется победителю аукциона в аренду без торгов», – сказала Елена Крестьянцева.
Машино-место в ипотеку
С 1 января 2017 года вступают в силу положения Закона №315-ФЗ, уточняющие правовой режим машино-места. Теперь оно станет полноценным объектом недвижимости, который можно поставить на кадастровый учет, передавать по наследству, продать или купить в ипотеку.
Старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова объясняет, что раньше регистрация права собственности на машино-место как объект недвижимости была возможна только в случае его соответствия всем требованиям к нежилому помещению, в том числе изолирования от других помещений строительными конструкциями (обычно сетчатыми ограждениями). В других случаях право пользования местом для парковки юридически оформлялось в виде доли в праве общей долевой собственности. «В петербургских паркингах машино-места, как правило, не закреплялись в собственность каждого из автовладельцев – они лишь договаривались о порядке пользования общим паркингом. Но, например, в других регионах за каждым из автовладельцев место в паркинге выделялось в индивидуальную собственность», – добавил Дмитрий Некрестьянов.
Из-за того, что паркинг был долевой собственностью, для совершения сделок с машино-местом нужно было получить согласие остальных жильцов. «Например, если вы хотите продать свое парковочное место, вам требовалось получить письменный отказ от преимущественного права покупки у всех остальных владельцев, которых в обычной многоэтажке может быть около сотни», – пояснил руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк.
Теперь же, поясняет Вера Рябова, для того, чтобы машино-место стало объектом недвижимости, оно может быть вообще не ограничено строительными конструкциями – достаточно разметки на поверхности пола и постановки на кадастровый учет на основании технического плана, составленного кадастровым инженером в соответствии с проектной документацией на здание.
«Законом также предусмотрены переходные положения, согласно которым все ранее зарегистрированные в ЕГРП права на машино-места признаются без переоформления документов и внесения изменений в записи реестра независимо от соответствия объекта предельным размерам», – сказала госпожа Рябова. В случае, когда места в паркингах не были распределены в индивидуальную собственность каждого из автовладельцев, но между ними был определен порядок пользования общим паркингом, то каждый из них вправе потребовать выдела в натуре (в индивидуальную собственность) соответствующего места. «Однако, если порядок пользования определен не был, то потребуется или получать согласия каждого из сособственников на выдел, или выделять машино-место в собственность через суд», – дополнил Дмитрий Некрестьянов.
Принятый Закон, по мнению руководителя юридического департамента НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки» Никиты Власова, решит проблему отсутствия возможности у граждан распоряжаться своими правами в отношении машино-мест и является «существенным прорывом в вопросах реализации конституционного права на частную собственность». Однако законодательное введение нового вида недвижимости приведет к появлению очередного налога, который придется платить собственникам машино-мест. «Здесь важно понимать, что владение собственностью, в том числе и машино-местом, неразрывно связано с необходимостью платить соответствующие налоговые отчисления в бюджет. С земельных участков и квартир налог рассчитывается на основе их кадастровой стоимости. После оформления машино-мест в налоговых квитанциях появятся дополнительные суммы. И если в первый год налоговая ставка будет низкой, то каждый следующий год она будет индексироваться на 20% и к 2020 году достигнет своего максимума. Для собственников важно не упустить момент в 2017 году, когда до утверждения результатов кадастровой оценки этих машино-мест еще будет возможность ее скорректировать путем представления замечаний к промежуточным отчетным документам. Иначе единственный способ снизить сумму налога на машино-место, оформленное в собственность, – оспорить кадастровую стоимость. В Санкт-Петербурге, например, подобная практика уже началась», – сообщил Никита Власов.
Застройщики Петербурга новый статус машино-мест оценили положительно, но существенной коммерческой выгоды в этом изменении для себя не видят.
«Даже если мы и будем наблюдать рост сделок с машино-местами, то он будет, на наш взгляд, незначительным. «Причина – ограниченность бюджета и возможностей у покупателей», – считает руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. – И, даже несмотря на то, что на место в паркинге можно будет брать ипотечный кредит, покупатели до последнего будут искать возможность не делать этого (парковаться в соседних дворах, арендовать машино-места), поскольку паркинг – это все же не продукт первой необходимости, как само жилье. О повышении инвестиционной привлекательности машино-мест при наличии ипотеки говорить также не стоит – из-за того, что ежемесячные ипотечные платежи будут выше суммы, получаемой от сдачи паркинга в аренду».
Мнения
Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге: – Новые нормы о КРТ окажут колоссальное влияние на рынок недвижимости с точки зрения вовлечения в оборот огромных городских территорий уже в начале 2017 года. В Петербурге с помощью указанных норм планируется полностью изменить облик «серого пояса» Петербурга – промышленных и складских территорий, отделяющих центр от спальных районов и занимающих несколько сотен гектаров. Для инвесторов и застройщиков данные изменения предоставляют новые возможности. Вместе с тем, действующие собственники могут быть лишены своего права по мотивам целесообразности и в пользу других частных лиц. Подобные правила не имеют аналогий в законодательстве. Вполне вероятно, что данные нормы станут в ближайшее время предметом рассмотрения Конституционного Суда. Начало применения норм о КРТ будет сопряжено с массовым закрытием предприятий и их переездом за пределы городской черты. Действующим владельцам производств в районах, благоприятных для редевелопмента, стоит заранее поискать другое место дислокации.\
Борис Голиков, основатель каршеринга YouDrive: – В связи с увеличением общего количества машин вопрос свободных мест в паркинге, конечно, встает остро. Идея присваивать машино-место по новым нормам имеет свои плюсы в регулировании взаимоотношений объектов в стационарном состоянии, но в статусе «недвижимого имущества» немного противоречит самой функции автомобиля. Схема каршеринга (краткосрочная аренда автомобиля с поминутной или почасовой оплатой) предлагает другой, абсолютно полярный взгляд на вопрос паркинга. С компаниями каршеринга сотрудничает Департамент транспорта, предоставляя льготы на парковочные места во всем городе. Таким образом, и автомобиль сервиса, и любая муниципальная парковка находятся в общем доступе для пользователя. Это дает возможность использовать все городское пространство. Все-таки мобильность играет важную роль во всех вопросах передвижения, в том числе и паркинге.
Павел Балюк, руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio: – Изменения, касающиеся правового режима машино-места, существенно упростят процедуру реализации парковочных мест, так как отпадет необходимость в применении к данным правоотношениям нормы о преимущественном праве покупке доли. Позитивно это скажется и на процедуре оспаривания кадастровой стоимости. В настоящее время мы ведем несколько проектов по оспариванию кадастровой стоимости паркинга, и согласование интересов всех участников долевой собственности отнимает достаточное время. С 1 января 2017 года, после постановки парковочного места на государственный кадастровый учет, все действия с ним будут индивидуальными, и оспаривать можно будет стоимость именно данного конкретного места, а не паркинга в целом. Вопрос остается в том, как будет выстроена процедура оценки, будут ли все места оцениваться одинаково или место ближе ко въезду будет стоить дороже, чем такое же, но в глубине паркинга, да еще и с неудобным заездом. По новым правилам, у каждого участника долевой собственности появится возможность выделить свою долю и зарегистрировать право собственности на конкретное парковочное место, для чего ему понадобится осуществить государственный кадастровый учет.
Евгений Дружинин, руководитель юридического направления компании RE Legal: – Одной из целей ужесточения требований к застройщикам в рамках изменений в 214-ФЗ является желание избавиться от фирм-однодневок. Закон предполагает, что к строительству жилья должны допускаться только крупные фирмы. Действительно, согласно статистике, большинство обманутых дольщиков наблюдается у небольших компаний, которые пришли на рынок ради одного проекта и из-за своего непрофессионализма не смогли его завершить. Но, с другой стороны, правильно ли это делать сейчас? Урезать количество компаний, которые пытаются исправить экономическую ситуацию в кризис, – решение специфическое. Тут важно в связи с новыми требованиями не только сократить число проблемных застройщиков, но и оставить средние компании, иначе останутся одни мастодонты. В целом же, такое повышение требований, так называемое «перекручивание гаек», в конечном итоге скажется на стоимости квартир. Чем сложнее застройщику строить жилье, тем дороже оно будет стоить.
Депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли в окончательной редакции законопроект о региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Эксперты, говорят, что новые нормы неизбежно вызовут рост цен на строящуюся недвижимость. Сомнений, что закон будет подписан губернатором нет, а сами нормы начнут применять в января будущего года.
Согласно документу, на тысячу жителей города должно приходиться 55 мест в детских дошкольных учреждениях и 120 в средних школах. При этом в действующих Правилах землепользования и застройки соответствующие показатели составляют 35 и 115. В законе также прописывается, что количество машиномест на паковках в границах одного квартала должно составлять 70% от расчетного парка автомобилей жителей. Причем на внутриквартальных территориях общего пользования смогут парковаться не более 15% машин. В законопроекте установлен норматив жилищной обеспеченности в размере 28 кв. м на человека на период до 2025 года. Он является ключевым для расчета при проектировании необходимого количества объектов обслуживания населения. Принятый депутатами показатель оказался более жестким, чем предлагалось в варианте законопроекта, который был изначально подготовлен правительством города. Смольный предлагал с 2015 по 2020 год применять показатель жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека, после 2020-го – 35 кв. м.
По мнению вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна это абсолютно работающий документ. «Он вступит в полную силу с января 2015 года. В нем учтены позиции всех комитетов правительства Петербурга. В нем учтены показатели по количеству мест в детских садах и школах на 1 тыс. человек», рассказал он. Как говорят эксперты в итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов. «Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее, с принятием этих нормативов и законодательным закреплением за застройщиком затрат на строительство социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%», считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. «Безусловно правильно, что эти нормы появились. Но надо понимать, что все эти расходы, так или иначе лягут на застройщиков, а затем и на покупателей жилья», говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС».
Поэтому застройщики считают, что данные нормативы нуждаются в доработке. «Они не дифференцированы по типам застройки, как, например, в Европе (малоэтажная, квартальная, микрорайонная и тд). Отсюда вытекают их основные недочёты. Они не учитывают транспортную обеспеченность (наличие или отсутствие станций метро поблизости), будущая нехватка мест в школах и дду в густонаселенных районах и их избыток в малонаселенных районах, заниженные нормы потребления коммунальных услуг, завышенные нормативы жилищной обеспеченности от 28 кв.м. на человека при низкой платежеспособности населения, что делает жильё менее доступным. Данные нормы приведут к определенному удорожанию проектов, которое будет не всегда обосновано с позиции логики», говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Не может быть одинаковых нормативов для застройки на Крестовском острове, где априори на одного человека приходится в среднем заметно больше 30 кв.м, и к проектам, которые сейчас развивают в «заКАДье», где на одного человека приходится в лучшем случае 15-20 кв.м. На мой взгляд, такой подход носит формальный характер и очень оторван от действительности. На бумаге улучшения есть, но насколько это улучшит реальную ситуацию в конкретных кварталах для меня это очень большой вопрос. Поскольку данные нормативы не привязаны ни к классу жилья, ни к квартирографии, ни к тому реальному, подчерку – реальному количеству людей, которые будут проживать в этих кварталах», уверен он.
По словам экспертов новые нормативы неизбежно уменьшат выход продаваемой площади с участков. «С одной стороны, это может сыграть на понижение стоимости земли, с другой стороны – на повышение стоимости недвижимости; здесь всё будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если спрос будет расти, то это сыграет на повышение цены, а если спрос насытится, то такая ситуация будет естественным образом «давить» вниз на цену земли, поскольку при прочих равных с одного и того же участка будет меньший выход продаваемой площади», полагает Николай Пашков.
Какие строительные технологии пользуются спросом на загородном рынке, в чем их плюсы и минусы, обсудили участники заседания круглого стола «Технологии малоэтажного домостроения: выбор покупателей», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Контактного центра строителей.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга «СТАРТ Девелопмент»
Дмитрий Сперанский, руководитель, аналитик Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Бюро аналитики по рынку недвижимости
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000»
Дмитрий Майоров, генеральный директор ООО «Русь: Новые территории»
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития ООО «Н+Н»
Екатерина Фурман, генеральный директор ООО «Большепролет»
Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест»
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»
Валерий Грибанов:
– Какие технологии малоэтажного домостроения сегодня наиболее востребованы на рынке?
Елена Шишулина:
– У строителей востребовано то, что пользуется спросом у покупателей. Покупатели сегодня консервативны в отношении выбора стройматериалов. Если бы все могли себе это позволить, то покупали бы загородные дома из кирпича. Следующий по популярности материал – это газобетон. Если речь идет о дачном варианте дома, то покупатели готовы рассматривать бревно и брус.
Валерий Грибанов:
– Как распределяются доли рынка между применяемыми технологиями малоэтажного домостроения? Как они изменились за последние несколько лет?
Дмитрий Сперанский:
– Необходимо понимать, что на загородном рынке есть большая разница между тем, что строится, и тем, что продается. Есть общее движение к постепенному сокращению доли панельно-каркасной технологии и увеличению доли вспененных бетонов. Деревянных домов на рынке строится и продается традиционно немного. Если вернуться к панельно-каркасной технологии, то, к примеру, дома в проекте «Новая Ижора» раньше строились по этой технологии, а сейчас строятся из газобетона.
Сергей Щерба:
– Можно говорить о том, что каркасные технологии не прижились на рынке. Был период всплеска интереса к этой технологии на волне поступления информации о ней из-за океана. Как известно, строительство таких домов распространено в США, Канаде, так как там люди часто переезжают из города в город и ориентируются на скорость строительства дома, а не на его монументальность. У нас же такая практика распространена меньше. Несмотря на то что каркасный дом возводить быстрее, люди предпочитают газобетон, из которого строить чуть дольше.
Елена Шишулина:
– По нашим подсчетам, среди коттеджных поселков рядом с городом панельно-каркасная технология занимает 32-33%, доля газобетона – 50-60%, а остальное приходится на клееный брус и технологию несъемной опалубки. Всплеск интереса к панельно-каркасной технологии был 2-3 года назад. Эта технология удобнее на потоке, потому что это заводское производство, быстрая сборка, меньшая зависимость от погодных условий и т. д. В то время загородные девелоперы даже подумывали о покупке таких заводов. Но в силу того, что покупатель остался верен газобетону, доля каркаса постепенно сократилась.
Дмитрий Майоров:
– Панельно-каркасное домостроение имеет как минимум одно огромное преимущество перед прочими технологиями – это скорость сборки домостроений.
От фундамента до момента накрытия кровельными панелями проходит один день. На второй день укладывается черепица, и можно приступать к внутренним отделочным работам, которые, как правило, длятся месяц. Таким образом, от момента подписания договора с клиентом до передачи ему дома проходит примерно два месяца. Для нас в свое время эта технология являлась единственно возможным решением при темпах продаж 10-15 объектов в месяц. Ни одна другая технология не позволяет строить таких объемов с такой высокой скоростью. Популярность этой технологии росла вплоть до кризиса. В тот момент доля панельно-каркасной технологии в продажах достигала 40%. Сейчас на рынке нет высоких темпов продаж, поэтому скоростное преимущество панельно-каркасной технологии не востребовано.
Валерий Грибанов:
– Можно ли говорить о том, что если ситуация на загородном рынке изменится и темпы продаж начнут расти, то доля панельно-каркасной технологии вырастет?
Дмитрий Майоров:
– На сегодняшний день панельно-каркасное производство на ряде крупных заводов остановлено или законсервировано. А более мелкие производители между тем перегружены заказами на полгода вперед. Это означает, что степень востребованности промежуточная: большие линии не загружены, а мелкие производства находятся в выигрышной ситуации.
Валерий Грибанов:
– Что происходит со спросом на газобетон?
Таисия Селедкова:
– Газобетон за последние три года прочно вошел на рынок загородного домостроения. Спрос на газобетон в 2012 году даже превышал предложение. Согласно данным нашей статистики, рост рынка газобетона за последние 5 лет составил 30%. В 2013 году мы тоже ожидали всплеска активности, но этого не произошло в срезе крупных проектов строительных компаний. Но частный сегмент свои позиции сохранил и даже произошел небольшой прирост. Что касается сроков строительства дома из газобетона, то скорость возведения строения площадью 250 кв. м под кровлю составляет порядка трех недель. Таким образом, за строительный сезон можно возвести дом и заняться инженерией и отделкой. Мы считаем, что популярность газобетона в малоэтажном сегменте будет расти.
Валерий Грибанов:
– Основными производителями газобетона являются местные игроки или есть и внешние поставщики?
Таисия Селедкова:
– Поскольку в 2012 году спрос превышал предложение, на рынке появился газобетон из Республики Беларусь и Эстонии. Пять газобетонных заводов, находящихся на территории Ленинградской области, сегодня готовы полностью покрыть потребности нашего рынка. Мощности всех пяти заводов в Ленобласти составляют 1,1 млн куб. м газобетона в год.
Валерий Грибанов:
– Получается, что продукция из Беларуси и Эстонии даже с учетом транспортировки дешевле, чем у местных производителей?
Таисия Селедкова:
– Газобетон – это прочный материал, но все же с ним надо довольно бережно обращаться при транспортировке. Он может и не пережить длительную дорогу. Но, как известно, клиенты всегда найдутся как на товар хорошего, так и более низкого качества. В любом случае местные производители имеют более близкий доступ к целевой аудитории, что позволяет лучше понять ее запросы и предоставить более качественный сервис.
Валерий Грибанов:
– Не заявлялось ли новых производств в связи с тем, что спрос в 2012 году превышал предложение местных игроков?
Таисия Селедкова:
– Нет, новых производств газобетона на местном рынке не планировалось и не появилось как в 2013 году, так и не предвидится в 2014 году. В 2014 году мы планируем провести модернизацию производства, которая позволит нам производить порядка 450 тыс. куб. м газобетона в год и стать абсолютным лидером рынка.
Валерий Грибанов:
– Каков размер инвестиций в открытие завода по производству газобетона?
Таисия Селедкова:
– Инвестиции в создание нашего завода в свое время составили 40 млн EUR.
Валерий Грибанов:
– Что происходит с рынком деревянного домостроения?
Екатерина Фурман:
– Доля деревянного домостроения зависит от региона. Я часто слышу от потребителей, что они хотят именно деревянный дом. В целом она не так мала, как кажется на первый взгляд. Ведь к деревянному домостроению относится в том числе и панельно-каркасная технология. В ее защиту хочу добавить тот факт, что такой дом имеет почти 80% заводскую готовность. Это обстоятельство очень важно для потребителей.
Дмитрий Майоров:
– Есть, однако, и альтернативное суждение о том, что продукт, приходящий с завода, для потребителя является «черным ящиком». Непонятно, есть ли там утеплитель, сколько его, какой он марки. А когда каркас собирается на площадке, видно, с чем ты имеешь дело.
Екатерина Фурманова:
– Панельно-каркасное домостроение пришло к нам из-за рубежа, и там заводское производство – это гарантия качества.
Олег Громков:
– Когда мы говорим о панельно-каркасной технологии как о деревянном домостроении, подразумевается, что такой дом обладает плюсами дома из дерева. Но, к примеру, так называемой регулировки микроклимата в таком доме не будет. Считается, что когда дом собран из бруса или бревен, происходит автоматическая регулировка влажности в помещении. А каркасный дом такими характеристиками не обладает.
Дмитрий Майоров:
– И дерево этими свойствами тоже не обладает.
Екатерина Фурман:
– Вентиляцию нужно делать в любом доме, в том числе и в деревянном.
Дмитрий Майоров:
– Я считаю, любая технология домостроения имеет три потребительские составляющие: стоимость, понятие о долговечности, понятие об экологичности.
Валерий Грибанов:
– На загородном рынке доминируют две технологии: панельно-каркасная и дома из газобетона. Какие минусы, на ваш взгляд, есть у этих технологий?
Дмитрий Борисенко:
– Цена сейчас является определяющим фактором на рынке. Если цена подходящая, то люди не обращают внимания на технологию, по которой построен дом. В этом году мы отказались от двух загородных проектов в Ленинградской области, так как рынок перенасыщен. Строят много, а продается мало. Может быть, эта ситуация изменится в какой-то перспективе.
Сергей Щерба:
– Пока не будет дешевых банковских денег, ничего не изменится.
Екатерина Фурман:
– У нас почему-то принято считать, что панельно-каркасное домостроение самое дешевое. На самом деле это не так: есть как дешевые материалы, так и весьма дорогие и качественные.
Сергей Щерба:
– Вообще, если просчитывать дом с одинаковыми характеристиками, построенный по различным технологиям, то разница в цене будет колебаться в пределах 10%. Покупатель всегда считает необходимые затраты и соотносит их с качеством. Как только газобетон выпадет из цены, конкурирующей с каркасом, производители сразу поменяют технологию, чтобы было подешевле.
Дмитрий Майоров:
– Есть разные сегменты. В одном цена является решающим фактором. В другом она не является элементом первого порядка. В каких ценовых сегментах технология домостроения является важным фактором?
Дмитрий Борисенко:
– Клиентам, приобретающим загородное домовладение за 20-30 млн рублей, важны и локация объекта, и технологии, и инженерная начинка. Но определяющим фактором для них является месторасположение объекта и инфраструктура. А технология домостроения все же отходит на второй план.
Дмитрий Майоров:
– Действительно, в большинстве случаев людям все равно, из чего построен дом. Их интересует конечный результат и потребительские свойства. Показательным примером является проект высокой ценовой категории «Горки СПб», где дома сделаны из газобетона и пользуются большим спросом.
Дмитрий Сперанский:
– Я часто задаю застройщикам, которые строят дома из кирпича, вопрос: «Почему вы строите из кирпича, а не из газобетона?» – и до сих пор ни одного внятного ответа не получил. Зачастую они говорят о том, что это солидно, дорого, что цену надо обосновать. Но ни одного технологического преимущества кирпича перед газобетоном мне никто назвать не может.
Таисия Селедкова:
– Я бы хотела возразить тезису о том, что людям все равно, из какого материала дом. Мы часто общаемся на выставках с конечным потребителем загородного жилья и видим, что уровень просвещенности людей в вопросах преимущества тех или иных стройматериалов существенно вырос за последние несколько лет. Людям не все равно, в каком доме жить, им важно, чтобы строение было долговечным и служило не одному поколению семьи. Также потребителям известно и понятие энергоэффективности. Стоимость строительства – это одна цена, но есть еще и стоимость эксплуатации. Люди хотят понимать, сколько денег потребуется на содержание дома, его обогрев.
Артур Кукуяшный:
– Мы выбрали технологию панельного домостроения, потому что она позволяет быстро и с хорошей экономикой построить необходимые нам объемы квадратных метров жилья. Сегодня не обсуждалась технология панельно-бетонного домостроения. Она тоже достаточно интересна, так как позволяет довольно быстро возводить дома, и они будут, по сути, каменный. Единственным минусом являются весьма жесткие планировки. При использовании же газобетона можно создавать свободные планировки.
Дмитрий Борисенко:
– Очень большое влияние на востребованность тех или иных проектов оказывает маркетинг. Есть прекрасные проекты и из дерева, и из камня, которые не продаются из-за недостаточной рекламы и продвижения. Потребитель может просто не знать, что такой проект существует. Будущее рынка именно за маркетингом и продвижением.
Валерий Грибанов:
– Какие тренды сейчас преобладают в отделке загородных домовладений? Какие отделочные материалы предпочитают использовать застройщики и клиенты?
Елена Шишулина:
– Если в вопросах выбора строительных материалов покупатель зачастую консервативен, то в выборе отделочных материалов он более склонен к экспериментам. Падает интерес клиентов к штукатурке. В наших климатических условиях она действительно не очень хорошо себя ведет. К тому же при использовании штукатурки результат очень зависит от качества исполнения. Поэтому потребители с радостью соглашаются на альтернативные ей варианты отделки.
Валерий Грибанов:
– Какова сегодня на загородном рынке доля организованного строительства и застройки, ведущейся частными лицами? Как это соотношение меняется?
Дмитрий Сперанский:
– Соотношение примерно 20 на 80%. Но точно посчитать их количество очень сложно, так как понятие организованной застройки в структуре предложения размыто. Когда мы говорим об организованной застройке, мы прежде всего имеем в виду продажу участков под индивидуальную застройку. То есть само строительство будет неорганизованным. Организованным в этом процессе является только межевание участка. Участки с подрядом и без него находятся в соотношении «1/9».
Дмитрий Борисенко:
– В Ленинградской области заявлено порядка 400 коттеджных поселков, из них в продаже находится около 250 проектов. Причем все больше количество участков продаются без подряда.
Валерий Грибанов:
– Получается, что в большинстве случаев строительством дома и созданием его облика занимаются частные лица. Где они приобретают строительные материалы для своих домов?
Дмитрий Сперанский:
– Судя по тому, как растет «Петрович», там в основном и покупают. Стены – это 10% стоимости дома, а 90% материалов приходится покупать в розничных сетях.
Елена Шишулина:
– Люди, как правило, сами не строят дома, а нанимают строительные бригады, которые занимаются закупкой материалов. Так что выбор места покупки делает подрядчик.
Артур Кукуяшный:
– У того же «Петровича» есть удобное предложение для строительных бригад. У них своевременная доставка, оплата возможна на объекте.
Таисия Селедкова:
– Мы как производитель не работаем напрямую с частными лицами. У нас организована дистрибуция через дилерскую сеть. Будущее за компаниями, которые предлагают качественный сервис.
Валерий Грибанов:
– Подводя итог заседания нашего круглого стола, можно сделать вывод, что качество всегда стоит дорого, а технологии продолжают развиваться. И даже если в каком-то сегменте произошло затишье, это вовсе не означает, что на нем можно ставить крест. Ведь за 2-3 года ситуация может измениться.