Новые нормы
С 1 января 2017 года застройщиков ждут существенные изменения в законодательстве. Об основных новеллах и их влиянии на работу девелоперов – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Юристы и девелоперы выделили наиболее глобальные изменения, касающиеся правил комплексного развития территорий, статуса машино-места, обновленного механизма регистрации прав на недвижимость и долевого строительства.
Естественный отбор
Новая редакция 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, – одно из важнейших и ощутимых изменений в законодательстве этого года. Благодаря нововведениям перечень требований к застройщику стал объемнее. Так, теперь, чтобы привлекать средства граждан, застройщик не имеет права находиться в процессе ликвидации или банкротства, числиться в реестре недобросовестных поставщиков. Более тщательно законодатель стал относиться и к финансовому положению компании – важно отсутствие недоимок по налогам, а руководитель или главный бухгалтер не должны быть судимы за преступления в сфере строительства.
Наиболее же значимая новелла, которая по задумке законодателя должна вытеснить финансово неустойчивых застройщиков, – требование к минимальному размеру уставного капитала. С 1 июля 2017 года он должен составить примерно 4% от стоимости вводимого объекта. «Если размер капитала оказывается меньше определенного в Законе барьера, застройщик будет не вправе привлекать средства граждан для строительства. Новые правила также предусматривают особый механизм восполнения его недостаточности – заключение в нотариальной форме договора поручительства с организацией-учредителем (участником) застройщика. Уставный капитал поручителя будет как бы «приплюсовываться» к капиталу застройщика», – пояснил руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кроме того, согласно законодательным новеллам, строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, с 1 января 2017 года приравнено с точки зрения юридического статуса к строительству многоквартирных жилых домов. «По всей видимости, данная норма будет использоваться судами не только в разрезе гарантий 214-ФЗ, предоставляемых дольщикам, но и для обоснования недопустимости блокированной застройки на землях, предназначенных для ИЖС», – предполагает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева.
Усиливается и информационная открытость застройщика – теперь ему надо размещать на интернет-сайте разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, заключение уполномоченного органа о праве привлекать средства граждан, проектную декларацию, проект договора долевого участия, фотографии строящихся объектов и др. Плюс к тому, появится и единый реестр застройщиков, соответствующих новым требованиям закона.
Также новая редакция предусматривает возможность расчета с дольщиком через эскроу-счет. «Однако с учетом того, что депонированные в оплату строящегося жилья денежные средства будут перечислены с эскроу-счета застройщику только после передачи объекта долевого строительства, а до этого ему предоставляется кредит, вряд ли такой способ будет интересен участникам рынка. Традиционное привлечение денежных средств напрямую от дольщиков обходится дешевле», – считает Елена Крестьянцева.
И, пожалуй, самый долгожданный для застройщиков пункт – возмещение затрат на строительство или реконструкцию объекта социальной инфраструктуры. Это будет возможно при условии, если объекты инфраструктуры после ввода в эксплуатацию перейдут в собственность дольщиков или в муниципальную либо государственную собственность. Раньше строительство объектов инфраструктуры осуществлялось за счет доходов застройщиков, поскольку платежи дольщиков являются целевыми, и закон не предусматривал возможность их расходования на строительство инфраструктуры. «Правда, закон не указывает в какой момент происходит «возмещение затрат». Не ясно, означает ли такая терминология возможность расходования средств, полученных от дольщиков, на инфраструктуру напрямую. Также встает вопрос о действии закона во времени и возможности возместить затраты на уже построенные объекты. При этом закон по-прежнему не предусматривает механизмов передачи объектов инфраструктуры государству или муниципальному образованию», – перечислила законодательные «пробелы» Елена Крестьянцева.
Обновленный реестр
По мнению Дмитрия Некрестьянова, одной из наиболее значимых новелл нового года является Закон №218-ФЗ, который придет на смену действующему с июля 1997 года Закону №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, с начала этого года реестр прав (ЕГРП) и кадастр недвижимости (ГКН) объединили в единый реестр – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он будет вестись преимущественно в электронном формате и отражать практически всю информацию о недвижимости. В нем планируется размещать даже 3D-моделирование объектов.
Благодаря изменениям, теперь для регистрации права и кадастрового учета достаточно обратиться только в ЕГРН. Обе процедуры будут выполнены одновременно. Кроме того, новый Закон сокращает сроки регистрационных действий. Например, срок регистрации прав уменьшился с десяти до семи рабочих дней.
Коснулся новый Закон и полномочий Росреестра. В ведомстве получили право делать выводы о ничтожности сделки и проверять достаточность прав на земельный участок для создания объектов капитального строительства. Еще одно нововведение Закона – с 2020 года гражданам при утрате жилья будет однократно выплачиваться компенсация в размере 1 млн рублей за счет казны.
Кроме того, законодательная новелла избавила собственников от бумажных свидетельств о регистрации права собственности – их больше не будут выдавать. По мнению генерального директора агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, это позитивная перемена, так как бумажное свидетельство подтверждало факт регистрации права собственности только на дату его выдачи. Выписка из реестра же предоставляет эти сведения на момент запроса. С помощью этого документа также можно получить информацию об обременениях объекта недвижимости: наличия ипотеки, ареста и пр. Кроме того, упразднение бумажных документов снижает риск подделки, уверен президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. Также он добавил, что на работе юристов, риелторов, а также на действиях граждан изменение формы документа, удостоверяющего право собственности, не отразится. Ранее они и так всегда обращались в ЕГРП, теперь будут в ЕГРН.
«В целом, принятие нового регистрационного Закона можно приветствовать. Во-первых, он содержит более полное регулирование ряда спорных вопросов, которые прежде решались преимущественно через разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Во-вторых, новый Закон обладает хорошей юридической техникой, а потому более удобен в применении», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Изъятие для развития
С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Земельный кодексы. Наиболее значимые изменения касаются комплексного развития территории (КРТ).
Так, теперь у города появилась возможность масштабно изымать земельные участки и объекты недвижимости у собственников для их передачи застройщикам для редевелопмента – посредством КРТ. Такая мера принята для эффективного использования городских земель. Елена Крестьянцева объясняет, что в состав территорий, подлежащих комплексному развитию, могут быть включены земельные участки и объекты недвижимости, разрешенное использование и параметры которых не соответствуют Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом такие земельные участки должны занимать не менее 50% площади, которая подлежит комплексному развитию. Также для КРТ могут быть переданы земельные участки с аварийными объектами и самовольные постройки. Остальные 50% земельных участков могут использоваться владельцами в полном соответствии с ПЗЗ, но не исключается возможность того, что они статут предметом КРТ из-за «плохого» соседства.
«К примеру, если город примет решение, что земельные участки, занятые в основном складами и производством, следует использовать под жилищную и общественно-деловую застройку, то достаточно внести изменения в ПЗЗ, изменив разрешенное использование и предусмотрев для такой территории возможность комплексного развития», – говорит Елена Крестьянцева. Далее уполномоченным органом может быть принято решение о КРТ. После этого у собственников есть шесть месяцев, чтобы объединиться, подготовить проект межевания территории, проект планировки территории и обратиться в уполномоченный орган для заключения соглашения о КРТ с ними.
Если собственники этого не сделают, то город вправе принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости. Вопрос компенсации правообладателям должен быть решен всего за месяц, в противном случае земельные участки и объекты недвижимости изымаются в судебном порядке с установлением размера компенсации судом. Решение подлежит немедленному исполнению. «Оно может быть обжаловано только в части размера компенсации, но не в части изъятия. Если правообладатели не сообщают номер банковского счета для перечисления компенсации, выплата производится на счет нотариуса. Данный порядок направлен на то, чтобы осуществить изъятие оперативно и с наименьшими рисками для будущего застройщика. Застройщик выбирается путем проведения открытого аукциона на право заключить договор о КРТ. Земельный участок для КРТ предоставляется победителю аукциона в аренду без торгов», – сказала Елена Крестьянцева.
Машино-место в ипотеку
С 1 января 2017 года вступают в силу положения Закона №315-ФЗ, уточняющие правовой режим машино-места. Теперь оно станет полноценным объектом недвижимости, который можно поставить на кадастровый учет, передавать по наследству, продать или купить в ипотеку.
Старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова объясняет, что раньше регистрация права собственности на машино-место как объект недвижимости была возможна только в случае его соответствия всем требованиям к нежилому помещению, в том числе изолирования от других помещений строительными конструкциями (обычно сетчатыми ограждениями). В других случаях право пользования местом для парковки юридически оформлялось в виде доли в праве общей долевой собственности. «В петербургских паркингах машино-места, как правило, не закреплялись в собственность каждого из автовладельцев – они лишь договаривались о порядке пользования общим паркингом. Но, например, в других регионах за каждым из автовладельцев место в паркинге выделялось в индивидуальную собственность», – добавил Дмитрий Некрестьянов.
Из-за того, что паркинг был долевой собственностью, для совершения сделок с машино-местом нужно было получить согласие остальных жильцов. «Например, если вы хотите продать свое парковочное место, вам требовалось получить письменный отказ от преимущественного права покупки у всех остальных владельцев, которых в обычной многоэтажке может быть около сотни», – пояснил руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк.
Теперь же, поясняет Вера Рябова, для того, чтобы машино-место стало объектом недвижимости, оно может быть вообще не ограничено строительными конструкциями – достаточно разметки на поверхности пола и постановки на кадастровый учет на основании технического плана, составленного кадастровым инженером в соответствии с проектной документацией на здание.
«Законом также предусмотрены переходные положения, согласно которым все ранее зарегистрированные в ЕГРП права на машино-места признаются без переоформления документов и внесения изменений в записи реестра независимо от соответствия объекта предельным размерам», – сказала госпожа Рябова. В случае, когда места в паркингах не были распределены в индивидуальную собственность каждого из автовладельцев, но между ними был определен порядок пользования общим паркингом, то каждый из них вправе потребовать выдела в натуре (в индивидуальную собственность) соответствующего места. «Однако, если порядок пользования определен не был, то потребуется или получать согласия каждого из сособственников на выдел, или выделять машино-место в собственность через суд», – дополнил Дмитрий Некрестьянов.
Принятый Закон, по мнению руководителя юридического департамента НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки» Никиты Власова, решит проблему отсутствия возможности у граждан распоряжаться своими правами в отношении машино-мест и является «существенным прорывом в вопросах реализации конституционного права на частную собственность». Однако законодательное введение нового вида недвижимости приведет к появлению очередного налога, который придется платить собственникам машино-мест. «Здесь важно понимать, что владение собственностью, в том числе и машино-местом, неразрывно связано с необходимостью платить соответствующие налоговые отчисления в бюджет. С земельных участков и квартир налог рассчитывается на основе их кадастровой стоимости. После оформления машино-мест в налоговых квитанциях появятся дополнительные суммы. И если в первый год налоговая ставка будет низкой, то каждый следующий год она будет индексироваться на 20% и к 2020 году достигнет своего максимума. Для собственников важно не упустить момент в 2017 году, когда до утверждения результатов кадастровой оценки этих машино-мест еще будет возможность ее скорректировать путем представления замечаний к промежуточным отчетным документам. Иначе единственный способ снизить сумму налога на машино-место, оформленное в собственность, – оспорить кадастровую стоимость. В Санкт-Петербурге, например, подобная практика уже началась», – сообщил Никита Власов.
Застройщики Петербурга новый статус машино-мест оценили положительно, но существенной коммерческой выгоды в этом изменении для себя не видят.
«Даже если мы и будем наблюдать рост сделок с машино-местами, то он будет, на наш взгляд, незначительным. «Причина – ограниченность бюджета и возможностей у покупателей», – считает руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. – И, даже несмотря на то, что на место в паркинге можно будет брать ипотечный кредит, покупатели до последнего будут искать возможность не делать этого (парковаться в соседних дворах, арендовать машино-места), поскольку паркинг – это все же не продукт первой необходимости, как само жилье. О повышении инвестиционной привлекательности машино-мест при наличии ипотеки говорить также не стоит – из-за того, что ежемесячные ипотечные платежи будут выше суммы, получаемой от сдачи паркинга в аренду».
Мнения
Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге: – Новые нормы о КРТ окажут колоссальное влияние на рынок недвижимости с точки зрения вовлечения в оборот огромных городских территорий уже в начале 2017 года. В Петербурге с помощью указанных норм планируется полностью изменить облик «серого пояса» Петербурга – промышленных и складских территорий, отделяющих центр от спальных районов и занимающих несколько сотен гектаров. Для инвесторов и застройщиков данные изменения предоставляют новые возможности. Вместе с тем, действующие собственники могут быть лишены своего права по мотивам целесообразности и в пользу других частных лиц. Подобные правила не имеют аналогий в законодательстве. Вполне вероятно, что данные нормы станут в ближайшее время предметом рассмотрения Конституционного Суда. Начало применения норм о КРТ будет сопряжено с массовым закрытием предприятий и их переездом за пределы городской черты. Действующим владельцам производств в районах, благоприятных для редевелопмента, стоит заранее поискать другое место дислокации.\
Борис Голиков, основатель каршеринга YouDrive: – В связи с увеличением общего количества машин вопрос свободных мест в паркинге, конечно, встает остро. Идея присваивать машино-место по новым нормам имеет свои плюсы в регулировании взаимоотношений объектов в стационарном состоянии, но в статусе «недвижимого имущества» немного противоречит самой функции автомобиля. Схема каршеринга (краткосрочная аренда автомобиля с поминутной или почасовой оплатой) предлагает другой, абсолютно полярный взгляд на вопрос паркинга. С компаниями каршеринга сотрудничает Департамент транспорта, предоставляя льготы на парковочные места во всем городе. Таким образом, и автомобиль сервиса, и любая муниципальная парковка находятся в общем доступе для пользователя. Это дает возможность использовать все городское пространство. Все-таки мобильность играет важную роль во всех вопросах передвижения, в том числе и паркинге.
Павел Балюк, руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio: – Изменения, касающиеся правового режима машино-места, существенно упростят процедуру реализации парковочных мест, так как отпадет необходимость в применении к данным правоотношениям нормы о преимущественном праве покупке доли. Позитивно это скажется и на процедуре оспаривания кадастровой стоимости. В настоящее время мы ведем несколько проектов по оспариванию кадастровой стоимости паркинга, и согласование интересов всех участников долевой собственности отнимает достаточное время. С 1 января 2017 года, после постановки парковочного места на государственный кадастровый учет, все действия с ним будут индивидуальными, и оспаривать можно будет стоимость именно данного конкретного места, а не паркинга в целом. Вопрос остается в том, как будет выстроена процедура оценки, будут ли все места оцениваться одинаково или место ближе ко въезду будет стоить дороже, чем такое же, но в глубине паркинга, да еще и с неудобным заездом. По новым правилам, у каждого участника долевой собственности появится возможность выделить свою долю и зарегистрировать право собственности на конкретное парковочное место, для чего ему понадобится осуществить государственный кадастровый учет.
Евгений Дружинин, руководитель юридического направления компании RE Legal: – Одной из целей ужесточения требований к застройщикам в рамках изменений в 214-ФЗ является желание избавиться от фирм-однодневок. Закон предполагает, что к строительству жилья должны допускаться только крупные фирмы. Действительно, согласно статистике, большинство обманутых дольщиков наблюдается у небольших компаний, которые пришли на рынок ради одного проекта и из-за своего непрофессионализма не смогли его завершить. Но, с другой стороны, правильно ли это делать сейчас? Урезать количество компаний, которые пытаются исправить экономическую ситуацию в кризис, – решение специфическое. Тут важно в связи с новыми требованиями не только сократить число проблемных застройщиков, но и оставить средние компании, иначе останутся одни мастодонты. В целом же, такое повышение требований, так называемое «перекручивание гаек», в конечном итоге скажется на стоимости квартир. Чем сложнее застройщику строить жилье, тем дороже оно будет стоить.
Принято считать, что территории, находящиеся вблизи водоемов и рек в Петербурге, автоматически могут претендовать на статус премиальных. Однако пока Канонерский остров остается одной из самых депрессивных территорий города. О том, как она станет развиваться, в среде аналитиков нет единого мнения.
В конце прошлого года на пятом форуме «Будущий Петербург» были рассмотрены несколько концепций развития Канонерского острова. Победителем стал проект «Канонерский морской парк», который разработала группа студентов под руководством архитектора Сергея Падалко. Концепция предполагает создание на Канонерском острове морского парка и благоустроенных пляжей со стоянками для плавучих домов-дебаркадеров, которые могут стать жильем для туристов, яхтсменов, маневренным жилым фондом для работников верфей и просто романтиков моря. Нет никаких гарантий, что концепция будет реализована, однако устроители конкурса затевали его, чтобы привлечь внимание властей к проблеме этой территории.
Территория Канонерского острова является депрессивной за счет большого числа промышленных объектов, плохой транспортной доступности и ветхого/аварийного жилого фонда. Несомненно, данная зона требует изменений, что повлечет за собой крупные финансовые вложения как города, так и частных лиц.
Елена Кравец, ведущий специалист отдела жилой недвижимости Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, говорит: «Плюсом Канонерского острова, на мой взгляд, является его расположение в акватории Финского залива. Это означает, что здесь есть видовые характеристики. На территории острова находится много промышленных предприятий, а удаленность от метро и плохая транспортная доступность на сегодняшний день не добавляют ему привлекательности. Учитывая эти минусы, стоимость жилья на вторичном рынке здесь несколько ниже, чем, например, в соседнем Нарвском округе (Нарвском муниципальном округе) и составляет 65-75 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она.
По мнению госпожи Кравец, со строительством центрального участка ЗСД, который пройдет на эстакаде над островом, у «Канонерки» появятся перспективы.
Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, добавляет: «Идея создания Морского парка может оказаться удачной лишь в случае ее комплексного исполнения, включающего в себя развитие транспортной инфраструктуры острова и прилегающих территорий Кировского района, улучшение жилищных условий или переселение людей в новое жилье за пределами острова. На реализацию подобного проекта может потребоваться от 6 до 12 лет, так как проект будет заключаться не только в создании парковой зоны и каких-либо коммерческих объектов, но и в строительстве нового жилья, а также рекультивации промышленных земель».
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк» Mirland Development Corporation, считает, что Канонерский остров – заманчивое пятно для девелопера. «При больших финансовых вложениях остров мог бы стать привлекательным районом Петербурга. К его плюсам, безусловно, стоит отнести близость к центру, протяженный пляж, уединенность, ощущение «города в городе». На таких waterfront-территориях, которые формируют вид города с Невы, можно строить районы и кварталы, при этом с нетривиальной архитектурой. Главный минус «Канонерки» – неудобная транспортная связь с городом и плохо развитая инфраструктура», – говорит госпожа Жалеева. По ее словам, как и на многих промышленных территориях, есть проблемы с собственниками земли и высокие административные барьеры.
Справка:
Долгое время попасть на Канонерский остров можно было только водным транспортом, однако в 1983 году его связал с Петербургом туннель, построенный открытым способом. Еще несколько лет остров оставался закрытым для посещения; сейчас проезд на него свободный. Население острова составляет около 5 тыс. человек.
Канонерский остров расположен к западу от Морского порта. Среди наиболее крупных предприятий острова можно выделить Канонерский судоремонтный завод, Балтийскую таможню, а также Центральную станцию аэрации Водоканала, расположенную на искусственно намытом острове Белый в непосредственной близости от Канонерского острова. Среди промышленно-портовых зон несколько участков застроены жильем. Стоит отметить, что до недавнего времени дома нумеровались просто: Канонерский остров, 1, 2 и т. д., только в 2009 году на острове появился еще один адрес – Путиловская набережная.
Современные петербургские тенденции дизайн-решений интерьеров, фасадов и пространства вызывают противоречивые оценки экспертов. В большой степени это обусловлено тем, что сейчас эти направления развиваются несогласованно. Однако рассматривать их нужно именно в совокупности, чтобы «чувство дома», наконец, перестало исчезать за порогом квартиры.
Эксперты называют, прежде всего, такие проблемные точки, как несоответствие фасадов и интерьеров требованиям времени, в том числе неготовность архитекторов пользоваться расширившимися возможностями производителей панелей и несовершенство планировок квартир и мест общего пользования в новостройках. На это накладывается недостаток заказчиков с хорошим архитектурным вкусом и высокой планкой требований. Однако при этом эксперты отмечают готовность застройщиков к эргономичным решениям, с одной стороны, и стремление вписать новые дома в окружающую застройку – с другой.
Концепции
Как отмечает Дмитрий Лагутин, директор архитектурной фабрики «32 DEZEMBER», сегодня в Санкт-Петербурге достаточно мало надуманного, излишне сложного «дизайна ради дизайна». «Появляются простые решения, но с глубиной. Заказчики часто готовы поддержать решения в классическом стиле, но с декоративными элементами, выполненными из современных легких и удобных в последующей эксплуатации материалов. Причем это характерно не только для общественных зданий, но и для жилищного строительства», - комментирует эксперт.
О соразмерности многих фасадных решений, их соответствии морфотипу застройки упоминает Сергей Цыцин, генеральный директор Архитектурной мастерской Цыцина. «Например, если в современной среде применяются достаточно большие плоскости остекления, даже элементы стеклянных фасадов, то в историческом центре это делают достаточно осторожно, так что решения приятны глазу и освежают среду», - комментирует он.
В то же время, по словам Дмитрия Лагутина, есть явная тенденция к несогласованию фасадов и интерьеров. «Это происходит из-за того, что фасадами занимаются одни компании, а интерьерами – другие. Между тем решение должно быть единым», - отмечает эксперт.
«Пока о решении пространства в Санкт-Петербурге, по-моему, не задумываются. Многоэтажные жилые дома на современном этапе в силу недоразвитости экономики – просто книжные стеллажи», - заявляет Светлана Бочкарева, главный архитектор СПбГАСУ. Однако, уточняет она, унифицированные дома востребованы, рынок еще ими не заполнен. «Когда рынок заполнится и появится какое-то еще предложение, уверена, что доля таких зданий сократится», - говорит эксперт. Причем дело не только в тиражировании одних и тех же решений и строительных материалов. «В Голландии, где строят много из красного кирпича, архитектура разнообразна. Может быть, потому, что больше внимания уделяют проектировщики поискам интересных решений в формообразовании как отдельных строений, так и развитых сложных комплексов. Архитектура и пространства, которые друг друга формируют, функционально неразрывны. Понятно, почему архитектура Нидерландов имеет свою ярко окрашенную индивидуальность», - уточняет Светлана Бочкарева.
О решающем значении для современной архитектуры Санкт-Петербурга не качества, а количества говорит и Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. «Качественная архитектура в Петербурге не столь востребована, поэтому убедить заказчика потратить несколько лишних десятков долларов на квадратный метр фасада очень сложно. В Москве, напротив, интерес к грамотному, интересному проектированию уверенно растет», - отмечает эксперт. «И дизайнеры, и архитекторы работают на клиентуру. Воспитание с точки зрения высокой архитектуры, высокого дизайна подчас зависит именно от заказчика, который должен быть человеком воспитанным, человеком высоких требований.
«Таких заказчиков пока немного», - разделяет эту позицию Рафаэль Даянов, директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91». Однако, по его мнению, сценарий дальнейшего развития событий скорее позитивный. «Думаю, что дальнейшие поправки и в Градостроительный кодекс, и в закон «Об архитектурной деятельности в РФ» выведут жилищное строительство на качественно новый архитектурный уровень», - говорит эксперт.
Со своей стороны, Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», заявляет о наличии достаточного количества полноценных комплексных дизайн-решений в объектах жилищного строительства, спроектированных два-три года назад. «Особенно эта тенденция доминирует в премиум и комфорт-классе», - отмечает она.
Одним из характерных примеров такого подхода застройщиков является проект «LEGENDA на Оптиков, 34». Благодаря разной этажности корпусов достигается не просто нормативная инсоляция внутренней территории комплекса, а максимально яркое естественное освещение, что особенно важно в Санкт-Петербурге. Насыщенные краски цветных навесных фасадов, в свою очередь, гарантируют богатство цветовых впечатлений, что является необходимым условием для психологического комфорта будущих жильцов. Кроме того, как в местах общего пользования, так и в квартирах увеличена площадь остекления.
Планировки
По мнению Светланы Бочкаревой, несовершенство планировочных решений является одной из наиболее актуальных архитектурных проблем жилищного строительства. «Планировочные проблемы остаются даже в эксклюзивных домах. Прежде всего потому, что квартиры одной и то же площади и планировки приобретаются семьи с разным составом и, как следствие, совершенно разными потребностями», - констатирует она. Наиболее распространенные пожелания потребителей при перепланировке, по ее словам, - более четкое деление квартиры на функциональные зоны: зона дневного пребывания и спальной зоны, объединение гостиной, столовой и кухни, стремление к созданию больших пространств, более интересно обустроенных, дизайнерски продуманных. Часто востребовано совмещение в большой квартире спальни с «хозяйским» санузлом, оборудование гардеробных комнат.
Со своей стороны, Елена Карасева отмечает глубокую проработку планировок совместно с маркетинговыми службами, характерную для застройщиков, которые идут в ногу со временем. «Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней. Клиентоориентированные застройщики стараются делать планировку более гибкой, чтобы была возможность «играть» с пространством», - констатирует она, отмечая такие тренды последних лет, как прачечные зоны и просторные кладовые помещения, особенно в квартирах бизнес-класса, увеличение общей площади остекления квартиры, в том числе за счет окон в санузлах и гардеробных, а также панорамного остекления.
Подтверждения находим в целом ряде проектов, в том числе в уже упоминавшемся жилом комплексе «LEGENDA на Оптиков, 34», который спроектирован таким образом, чтобы исключить несущие стены внутри квартир для удобства будущей перепланировки. «Мы лишь предлагаем жильцам свое видение функциональной организации жилого пространства, но не навязываем это решение», - подчеркивает застройщик.
Материалы
Ранжируя материалы, применяемые для оформления фасадов, Евгений Богданов отдает пальму первенства недорогим штукатурке и кирпичу. Реже, по его данным, используется керамогранит, еще реже – натуральные материалы. «Застройщики стали уделять большее внимание местам общего пользования (МОП). Это, безусловно, радует, ведь МОП – такое же лицо дома, как и фасад», - говори Евгений Богданов. На отделку мест общего пользования, уточняет эксперт, петербургские застройщики сегодня тратят больше, но по-прежнему недостаточно. В свою очередь, Сергей Цыцин отмечает четкую зависимость выбора отделочных материалов от класса объекта. «Поскольку почти 90% строящегося в Санкт-Петербурге жилья – это эконом-класс, самый распространенный вариант отделки МОП – окраска стен и плитка на полу. Другое дело, что можно получить выразительный интерьер, подбирая материалы по цвету», - говорит он. Для элитного жилья ограничений по материалам практически нет. «Это и каменные, отлично отшлифованные и подобранные по текстуре плиты, и деревянные панели, и дизайнерское освещение, которое подчеркивает достоинства архитектуры», - комментирует Сергей Цыцин.
Относительно новой тенденцией, по его словам, является использование качественных поверхностей железобетонных изделий без дальнейшей декоративной обработки. Кроме того, пусть пока слабо, но представлено и зеленое проектирование, которое предполагает использование экологичных отделочных материалов.
По мнению же Рафаэля Даянова, ничего принципиально нового в отделке жилых домов сегодня не предлагается. «Есть развитие в стекле, металлических профилях, но в целом архитектура не требует чего-то сверхъестественного. Аморфные формы, модные на Западе некоторое время назад, у нас так и не прижились, потому что здорово отстала сама технология строительного производства», - констатирует он.
И все же отдельные игроки на рынке жилищного строительства, резюмируют эксперты, предлагают действительно неординарные и продуманные дизайн-решения. Яркими называют некоторые актуальные проекты YIT, RBI, «Лемминкяйнен» и NCC, LEGENDA Intelligent Development, а также «Ойкумены» и ЦДС.