Новые нормы
С 1 января 2017 года застройщиков ждут существенные изменения в законодательстве. Об основных новеллах и их влиянии на работу девелоперов – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Юристы и девелоперы выделили наиболее глобальные изменения, касающиеся правил комплексного развития территорий, статуса машино-места, обновленного механизма регистрации прав на недвижимость и долевого строительства.
Естественный отбор
Новая редакция 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, – одно из важнейших и ощутимых изменений в законодательстве этого года. Благодаря нововведениям перечень требований к застройщику стал объемнее. Так, теперь, чтобы привлекать средства граждан, застройщик не имеет права находиться в процессе ликвидации или банкротства, числиться в реестре недобросовестных поставщиков. Более тщательно законодатель стал относиться и к финансовому положению компании – важно отсутствие недоимок по налогам, а руководитель или главный бухгалтер не должны быть судимы за преступления в сфере строительства.
Наиболее же значимая новелла, которая по задумке законодателя должна вытеснить финансово неустойчивых застройщиков, – требование к минимальному размеру уставного капитала. С 1 июля 2017 года он должен составить примерно 4% от стоимости вводимого объекта. «Если размер капитала оказывается меньше определенного в Законе барьера, застройщик будет не вправе привлекать средства граждан для строительства. Новые правила также предусматривают особый механизм восполнения его недостаточности – заключение в нотариальной форме договора поручительства с организацией-учредителем (участником) застройщика. Уставный капитал поручителя будет как бы «приплюсовываться» к капиталу застройщика», – пояснил руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кроме того, согласно законодательным новеллам, строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, с 1 января 2017 года приравнено с точки зрения юридического статуса к строительству многоквартирных жилых домов. «По всей видимости, данная норма будет использоваться судами не только в разрезе гарантий 214-ФЗ, предоставляемых дольщикам, но и для обоснования недопустимости блокированной застройки на землях, предназначенных для ИЖС», – предполагает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева.
Усиливается и информационная открытость застройщика – теперь ему надо размещать на интернет-сайте разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, заключение уполномоченного органа о праве привлекать средства граждан, проектную декларацию, проект договора долевого участия, фотографии строящихся объектов и др. Плюс к тому, появится и единый реестр застройщиков, соответствующих новым требованиям закона.
Также новая редакция предусматривает возможность расчета с дольщиком через эскроу-счет. «Однако с учетом того, что депонированные в оплату строящегося жилья денежные средства будут перечислены с эскроу-счета застройщику только после передачи объекта долевого строительства, а до этого ему предоставляется кредит, вряд ли такой способ будет интересен участникам рынка. Традиционное привлечение денежных средств напрямую от дольщиков обходится дешевле», – считает Елена Крестьянцева.
И, пожалуй, самый долгожданный для застройщиков пункт – возмещение затрат на строительство или реконструкцию объекта социальной инфраструктуры. Это будет возможно при условии, если объекты инфраструктуры после ввода в эксплуатацию перейдут в собственность дольщиков или в муниципальную либо государственную собственность. Раньше строительство объектов инфраструктуры осуществлялось за счет доходов застройщиков, поскольку платежи дольщиков являются целевыми, и закон не предусматривал возможность их расходования на строительство инфраструктуры. «Правда, закон не указывает в какой момент происходит «возмещение затрат». Не ясно, означает ли такая терминология возможность расходования средств, полученных от дольщиков, на инфраструктуру напрямую. Также встает вопрос о действии закона во времени и возможности возместить затраты на уже построенные объекты. При этом закон по-прежнему не предусматривает механизмов передачи объектов инфраструктуры государству или муниципальному образованию», – перечислила законодательные «пробелы» Елена Крестьянцева.
Обновленный реестр
По мнению Дмитрия Некрестьянова, одной из наиболее значимых новелл нового года является Закон №218-ФЗ, который придет на смену действующему с июля 1997 года Закону №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, с начала этого года реестр прав (ЕГРП) и кадастр недвижимости (ГКН) объединили в единый реестр – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он будет вестись преимущественно в электронном формате и отражать практически всю информацию о недвижимости. В нем планируется размещать даже 3D-моделирование объектов.
Благодаря изменениям, теперь для регистрации права и кадастрового учета достаточно обратиться только в ЕГРН. Обе процедуры будут выполнены одновременно. Кроме того, новый Закон сокращает сроки регистрационных действий. Например, срок регистрации прав уменьшился с десяти до семи рабочих дней.
Коснулся новый Закон и полномочий Росреестра. В ведомстве получили право делать выводы о ничтожности сделки и проверять достаточность прав на земельный участок для создания объектов капитального строительства. Еще одно нововведение Закона – с 2020 года гражданам при утрате жилья будет однократно выплачиваться компенсация в размере 1 млн рублей за счет казны.
Кроме того, законодательная новелла избавила собственников от бумажных свидетельств о регистрации права собственности – их больше не будут выдавать. По мнению генерального директора агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, это позитивная перемена, так как бумажное свидетельство подтверждало факт регистрации права собственности только на дату его выдачи. Выписка из реестра же предоставляет эти сведения на момент запроса. С помощью этого документа также можно получить информацию об обременениях объекта недвижимости: наличия ипотеки, ареста и пр. Кроме того, упразднение бумажных документов снижает риск подделки, уверен президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. Также он добавил, что на работе юристов, риелторов, а также на действиях граждан изменение формы документа, удостоверяющего право собственности, не отразится. Ранее они и так всегда обращались в ЕГРП, теперь будут в ЕГРН.
«В целом, принятие нового регистрационного Закона можно приветствовать. Во-первых, он содержит более полное регулирование ряда спорных вопросов, которые прежде решались преимущественно через разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Во-вторых, новый Закон обладает хорошей юридической техникой, а потому более удобен в применении», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Изъятие для развития
С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Земельный кодексы. Наиболее значимые изменения касаются комплексного развития территории (КРТ).
Так, теперь у города появилась возможность масштабно изымать земельные участки и объекты недвижимости у собственников для их передачи застройщикам для редевелопмента – посредством КРТ. Такая мера принята для эффективного использования городских земель. Елена Крестьянцева объясняет, что в состав территорий, подлежащих комплексному развитию, могут быть включены земельные участки и объекты недвижимости, разрешенное использование и параметры которых не соответствуют Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом такие земельные участки должны занимать не менее 50% площади, которая подлежит комплексному развитию. Также для КРТ могут быть переданы земельные участки с аварийными объектами и самовольные постройки. Остальные 50% земельных участков могут использоваться владельцами в полном соответствии с ПЗЗ, но не исключается возможность того, что они статут предметом КРТ из-за «плохого» соседства.
«К примеру, если город примет решение, что земельные участки, занятые в основном складами и производством, следует использовать под жилищную и общественно-деловую застройку, то достаточно внести изменения в ПЗЗ, изменив разрешенное использование и предусмотрев для такой территории возможность комплексного развития», – говорит Елена Крестьянцева. Далее уполномоченным органом может быть принято решение о КРТ. После этого у собственников есть шесть месяцев, чтобы объединиться, подготовить проект межевания территории, проект планировки территории и обратиться в уполномоченный орган для заключения соглашения о КРТ с ними.
Если собственники этого не сделают, то город вправе принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости. Вопрос компенсации правообладателям должен быть решен всего за месяц, в противном случае земельные участки и объекты недвижимости изымаются в судебном порядке с установлением размера компенсации судом. Решение подлежит немедленному исполнению. «Оно может быть обжаловано только в части размера компенсации, но не в части изъятия. Если правообладатели не сообщают номер банковского счета для перечисления компенсации, выплата производится на счет нотариуса. Данный порядок направлен на то, чтобы осуществить изъятие оперативно и с наименьшими рисками для будущего застройщика. Застройщик выбирается путем проведения открытого аукциона на право заключить договор о КРТ. Земельный участок для КРТ предоставляется победителю аукциона в аренду без торгов», – сказала Елена Крестьянцева.
Машино-место в ипотеку
С 1 января 2017 года вступают в силу положения Закона №315-ФЗ, уточняющие правовой режим машино-места. Теперь оно станет полноценным объектом недвижимости, который можно поставить на кадастровый учет, передавать по наследству, продать или купить в ипотеку.
Старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова объясняет, что раньше регистрация права собственности на машино-место как объект недвижимости была возможна только в случае его соответствия всем требованиям к нежилому помещению, в том числе изолирования от других помещений строительными конструкциями (обычно сетчатыми ограждениями). В других случаях право пользования местом для парковки юридически оформлялось в виде доли в праве общей долевой собственности. «В петербургских паркингах машино-места, как правило, не закреплялись в собственность каждого из автовладельцев – они лишь договаривались о порядке пользования общим паркингом. Но, например, в других регионах за каждым из автовладельцев место в паркинге выделялось в индивидуальную собственность», – добавил Дмитрий Некрестьянов.
Из-за того, что паркинг был долевой собственностью, для совершения сделок с машино-местом нужно было получить согласие остальных жильцов. «Например, если вы хотите продать свое парковочное место, вам требовалось получить письменный отказ от преимущественного права покупки у всех остальных владельцев, которых в обычной многоэтажке может быть около сотни», – пояснил руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк.
Теперь же, поясняет Вера Рябова, для того, чтобы машино-место стало объектом недвижимости, оно может быть вообще не ограничено строительными конструкциями – достаточно разметки на поверхности пола и постановки на кадастровый учет на основании технического плана, составленного кадастровым инженером в соответствии с проектной документацией на здание.
«Законом также предусмотрены переходные положения, согласно которым все ранее зарегистрированные в ЕГРП права на машино-места признаются без переоформления документов и внесения изменений в записи реестра независимо от соответствия объекта предельным размерам», – сказала госпожа Рябова. В случае, когда места в паркингах не были распределены в индивидуальную собственность каждого из автовладельцев, но между ними был определен порядок пользования общим паркингом, то каждый из них вправе потребовать выдела в натуре (в индивидуальную собственность) соответствующего места. «Однако, если порядок пользования определен не был, то потребуется или получать согласия каждого из сособственников на выдел, или выделять машино-место в собственность через суд», – дополнил Дмитрий Некрестьянов.
Принятый Закон, по мнению руководителя юридического департамента НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки» Никиты Власова, решит проблему отсутствия возможности у граждан распоряжаться своими правами в отношении машино-мест и является «существенным прорывом в вопросах реализации конституционного права на частную собственность». Однако законодательное введение нового вида недвижимости приведет к появлению очередного налога, который придется платить собственникам машино-мест. «Здесь важно понимать, что владение собственностью, в том числе и машино-местом, неразрывно связано с необходимостью платить соответствующие налоговые отчисления в бюджет. С земельных участков и квартир налог рассчитывается на основе их кадастровой стоимости. После оформления машино-мест в налоговых квитанциях появятся дополнительные суммы. И если в первый год налоговая ставка будет низкой, то каждый следующий год она будет индексироваться на 20% и к 2020 году достигнет своего максимума. Для собственников важно не упустить момент в 2017 году, когда до утверждения результатов кадастровой оценки этих машино-мест еще будет возможность ее скорректировать путем представления замечаний к промежуточным отчетным документам. Иначе единственный способ снизить сумму налога на машино-место, оформленное в собственность, – оспорить кадастровую стоимость. В Санкт-Петербурге, например, подобная практика уже началась», – сообщил Никита Власов.
Застройщики Петербурга новый статус машино-мест оценили положительно, но существенной коммерческой выгоды в этом изменении для себя не видят.
«Даже если мы и будем наблюдать рост сделок с машино-местами, то он будет, на наш взгляд, незначительным. «Причина – ограниченность бюджета и возможностей у покупателей», – считает руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. – И, даже несмотря на то, что на место в паркинге можно будет брать ипотечный кредит, покупатели до последнего будут искать возможность не делать этого (парковаться в соседних дворах, арендовать машино-места), поскольку паркинг – это все же не продукт первой необходимости, как само жилье. О повышении инвестиционной привлекательности машино-мест при наличии ипотеки говорить также не стоит – из-за того, что ежемесячные ипотечные платежи будут выше суммы, получаемой от сдачи паркинга в аренду».
Мнения
Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге: – Новые нормы о КРТ окажут колоссальное влияние на рынок недвижимости с точки зрения вовлечения в оборот огромных городских территорий уже в начале 2017 года. В Петербурге с помощью указанных норм планируется полностью изменить облик «серого пояса» Петербурга – промышленных и складских территорий, отделяющих центр от спальных районов и занимающих несколько сотен гектаров. Для инвесторов и застройщиков данные изменения предоставляют новые возможности. Вместе с тем, действующие собственники могут быть лишены своего права по мотивам целесообразности и в пользу других частных лиц. Подобные правила не имеют аналогий в законодательстве. Вполне вероятно, что данные нормы станут в ближайшее время предметом рассмотрения Конституционного Суда. Начало применения норм о КРТ будет сопряжено с массовым закрытием предприятий и их переездом за пределы городской черты. Действующим владельцам производств в районах, благоприятных для редевелопмента, стоит заранее поискать другое место дислокации.\
Борис Голиков, основатель каршеринга YouDrive: – В связи с увеличением общего количества машин вопрос свободных мест в паркинге, конечно, встает остро. Идея присваивать машино-место по новым нормам имеет свои плюсы в регулировании взаимоотношений объектов в стационарном состоянии, но в статусе «недвижимого имущества» немного противоречит самой функции автомобиля. Схема каршеринга (краткосрочная аренда автомобиля с поминутной или почасовой оплатой) предлагает другой, абсолютно полярный взгляд на вопрос паркинга. С компаниями каршеринга сотрудничает Департамент транспорта, предоставляя льготы на парковочные места во всем городе. Таким образом, и автомобиль сервиса, и любая муниципальная парковка находятся в общем доступе для пользователя. Это дает возможность использовать все городское пространство. Все-таки мобильность играет важную роль во всех вопросах передвижения, в том числе и паркинге.
Павел Балюк, руководитель практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio: – Изменения, касающиеся правового режима машино-места, существенно упростят процедуру реализации парковочных мест, так как отпадет необходимость в применении к данным правоотношениям нормы о преимущественном праве покупке доли. Позитивно это скажется и на процедуре оспаривания кадастровой стоимости. В настоящее время мы ведем несколько проектов по оспариванию кадастровой стоимости паркинга, и согласование интересов всех участников долевой собственности отнимает достаточное время. С 1 января 2017 года, после постановки парковочного места на государственный кадастровый учет, все действия с ним будут индивидуальными, и оспаривать можно будет стоимость именно данного конкретного места, а не паркинга в целом. Вопрос остается в том, как будет выстроена процедура оценки, будут ли все места оцениваться одинаково или место ближе ко въезду будет стоить дороже, чем такое же, но в глубине паркинга, да еще и с неудобным заездом. По новым правилам, у каждого участника долевой собственности появится возможность выделить свою долю и зарегистрировать право собственности на конкретное парковочное место, для чего ему понадобится осуществить государственный кадастровый учет.
Евгений Дружинин, руководитель юридического направления компании RE Legal: – Одной из целей ужесточения требований к застройщикам в рамках изменений в 214-ФЗ является желание избавиться от фирм-однодневок. Закон предполагает, что к строительству жилья должны допускаться только крупные фирмы. Действительно, согласно статистике, большинство обманутых дольщиков наблюдается у небольших компаний, которые пришли на рынок ради одного проекта и из-за своего непрофессионализма не смогли его завершить. Но, с другой стороны, правильно ли это делать сейчас? Урезать количество компаний, которые пытаются исправить экономическую ситуацию в кризис, – решение специфическое. Тут важно в связи с новыми требованиями не только сократить число проблемных застройщиков, но и оставить средние компании, иначе останутся одни мастодонты. В целом же, такое повышение требований, так называемое «перекручивание гаек», в конечном итоге скажется на стоимости квартир. Чем сложнее застройщику строить жилье, тем дороже оно будет стоить.
В условиях сокращения пятен под застройку в обжитых районах Петербурга девелоперы вынуждены осваивать приграничные территории. Объемы строительства в этой локации растут с каждым годом.
Как решаются вопросы с инфраструктурой в новых проектах, какова ситуация со спросом и как избежать рисков при покупке такого жилья, обсудили участники заседания круглого стола «Новостройки на границе Петербурга и Ленобласти: предложение, спрос, риски», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и прошедшего в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
В круглом столе приняли участие: Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор; Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»; Елена Гуцол, руководитель офиса департамента продаж строящегося жилья ООО ЦРП «Петербургская недвижимость»; Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»; Алексей Охтинский, член СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор ООО «Хорошие квартиры»; Екатерина Романенко, председатель правления СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», президент ГК «Экотон»; Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development; Марина Баталова, начальник отдела продаж УК «Новоселье»; Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации ГК «ЦДС».
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с предложением жилья на границе с Ленинградской областью?
Елена Гуцол:
– Если говорить о предложении в этой локации, то основную массу занимают проекты комплексного освоения территорий. Их доля сегодня превышает 80%. Основная доля этих проектов располагается в городе на границе Петербурга, и порядка 20% – в Ленобласти. В Приморском районе – «Юнтолово», в Выборгском районе – «Северная долина», в Красногвардейском районе – «Новая Охта», в Московском районе – «Триумф-парк», рядом с Пушкином и Павловском – «Южный», юго-запад – «Балтийская жемчужина», «Море», «Огни залива». Приграничные проекты в Ленинградской области сосредоточены в основном во Всеволожском районе, в Девяткино и Кудрово.
Дмитрий Сидоренко:
– Высокий спрос на дома, строящиеся на границе города и области, вызвал рост предложений на рынке. В некоторых районах объем строительства увеличился в разы. Такие показатели обусловлены несколькими причинами: градостроительная политика Ленинградской области и меньшая стоимость квадратного метра, чем в среднем по городу. Так, наша компания активно работает во Всеволожском районе (Мурино, Лаврики, Кудрово и пос. Бугры).
Алена Шереметьева:
– Принято считать, что стоимость жилья на приграничных территориях значительно ниже, чем внутри города. Так ли это на самом деле? Какова разница в ценах?
Екатерина Бармашова:
– Да, разница в ценах есть. Например, в Кудрово минимальное ценовое предложение – 1,4 млн рублей, а на Парнасе – 1,6 млн рублей. Что касается динамики цен, то здесь ситуация схожа с общерыночной. Так, за прошлый год стоимость квадратного метра выросла на 5-7%.
Дмитрий Сидоренко:
– Если мы говорим о массовом сегменте, то разница в ценах на жилье в Петербурге и приграничных территориях составляет 25-30%.
Алексей Охтинский:
– По моим оценкам, разница в цене между городскими и областными проектами составляет порядка 40%. А между объектами по обе стороны от границы – около 20%.
Алена Шереметьева:
– Влияет ли на цену степень готовности жилья?
Елена Гуцол:
– Я считаю, что степень готовности оказывает довольно серьезное влияние на спрос и цену. Одно дело, когда покупатель видит поле и только силами своего воображения может представить, что здесь будет построено, а другое – когда он видит построенные дома. Цена на начальном этапе всегда ниже, и по мере реализации проекта она постепенно растет.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация со спросом на квартиры, расположенные в приграничных районах?
Екатерина Бармашова:
– Спрос на объекты в приграничной территории выше, чем на новостройки внутри города. Прежде всего это обусловлено более низкой ценой. У нас доля сделок в пригороде уже перешагнула за 50%. Людям интересна эта локация, и даже начальный этап строительства их не отпугивает. К тому же есть и объекты в высокой стадии готовности, где люди могут увидеть, что территория будет развиваться.
Дмитрий Сидоренко:
– Могу сказать о ситуации со спросом на севере города. Среди клиентов большинство тех, кто привык жить в Выборгском и Калининском районах. Люди хотят улучшить свои жилищные условия, пользуются возможностью купить квартиру большего метража в новом доме. Многие ценят близость загородных курортов, лесопарков и водоемов. Большой процент наших региональных клиентов выбирают квартиры в этих жилых комплексах не только из-за ценообразования, но и благодаря возможности получить работу в формирующейся инфраструктуре новых районов. Молодые семьи с детьми также предпочитают покупать квартиры в тех жилых комплексах, которые обеспечены социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты).
Алексей Охтинский:
– Если говорить о портрете покупателя, то, как правило, клиентов, интересующихся жильем на приграничных территориях, можно условно разделить на две категории. На тех, кто собирается работать в городе, и тех, кто находится на отдыхе. Первым больше интересно время, потраченное на дорогу до работы, вторым – наличие мест для отдыха, прогулок и т. д. Кроме того, есть на рынке и иногородние покупатели, которым важна сама возможность покупки жилья в Петербурге или рядом с ним. Таковых, по нашим оценкам, порядка 30%.
Алена Шереметьева:
– Есть мнение, что покупка квартиры в новостройке на окраине несет определенные риски для покупателей. Что это за риски, и каким образом их можно избежать?
Дмитрий Сидоренко:
– Риски такие же, как при покупке любого строящегося жилья в городе. Покупателям в первую очередь необходимо обратить внимание на надежность и авторитет компании-застройщика, а также на наличие у нее всей необходимой разрешительной документации.
Екатерина Романенко:
– Покупатель должен понимать, для чего он покупает квартиру. Если для постоянного проживания, то необходимо знать, как обстоят дела с транспортной доступностью, есть ли рядом детские сады и школы. Если квартира приобретается в качестве инвестиций, то есть экономические риски. К примеру, надо выяснить, получится ли эту квартиру сдать в аренду, будет ли она востребована у арендаторов.
Алексей Охтинский:
– К рискам, которые необходимо учитывать, я отношу транспортную доступность. Если квартира находится рядом с КАД, то надо понимать, что иногда пробки на этой дороге могут свести к нулю все преимущества такого расположения. Также надо учитывать близость к медицинским учреждениям. Кроме того, необходимо принимать во внимание инфраструктурные риски. Так, если жилой комплекс строится на необжитой территории, надо убедиться в том, что он имеет возможность подключения к инженерным сетям (электричество, газ, вода, канализация). К сожалению, сейчас и в городе есть объекты, которые не имеют нормального подключения к электрическим сетям. Еще одной проблемой может стать вывоз мусора.
Елена Гуцол:
– Для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо обратиться к профессионалам, которые смогут дать объективную оценку тому или иному объекту. Своим покупателям я всегда советую посмотреть дома, которые построил застройщик. Качество видно в мелочах, и даже непрофессиональным взглядом можно увидеть недоделки или, наоборот, понять, что застройщик ответственно подошел к делу. Эта собранная информация позволит сделать максимально правильный выбор.
Екатерина Романенко:
– Я бы еще посоветовала покупателям не гнаться за низкой ценой. Так как зачастую низкая стоимость – это плата за отказ от необходимых потребностей. Иногда имеет смысл купить квартиру в доме, который находится на высокой стадии готовности, чем сидеть и ждать, когда же наконец застройщик достроит объект. Не помешает и почитать форумы, посоветоваться с профессионалами. Полезно посещать отраслевые выставки и форумы.
Алена Шереметьева:
– Пришло время обратиться за комментариями к представителям застройщиков жилья. Так, одной из активно развивающихся локаций является Кудрово. Расскажите, пожалуйста, как развивается эта территория.
Николай Гражданкин:
– Наш проект в Кудрово строится на границе Петербурга и Ленобласти, в 800 м от станции метрополитена «Улица Дыбенко». Наш объект является проектом комплексного освоения территории, поэтому всю необходимую для проживания инфраструктуру мы создали внутри жилого квартала. Конкуренция на рынке достаточно серьезная, поэтому мало просто построить дома. Необходимо продумывать вопросы транспортной доступности – у нас есть два выезда на КАД. Параллельно с введенными очередями строятся и объекты социальной инфраструктуры. Мы уже построили детский сад на 190 мест с бассейном и строим школу на 1600 мест, планируем строительство еще одного детского сада. На территории комплекса работает фитнес-центр с бассейном. Запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса. Также мы передали встроенное помещение под поликлинику и договорились с Всеволожской областной больницей о том, что там будет открыта поликлиника, обслуживающая по полису ОМС. Кроме того, мы стараемся не продавать встроенные помещения, а сдавать их в аренду, чтобы контролировать набор услуг, предоставляемый жителям нашего жилого комплекса. Катализатором развития этой локации является и «МЕГА Дыбенко». Сейчас ведутся переговоры о строительстве в Кудрово метро, которое появится как раз возле «МЕГИ». Соглашение между правительством Петербурга и Ленобластью о необходимости строительства этой станции уже подписано.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с освоением территорий под жилищное строительство в Мурино и на Парнасе? С какими трудностями сталкиваются застройщики при строительстве жилья в этих локациях?
Константин Анисимов:
– У нас есть два объекта в этих районах. Первый – ЖК «Моя стихия» – находится в пяти минутах от станции метрополитена «Парнас». Но есть в этой локации и проблемные точки. К примеру, большая нагрузка на дорожные сети. Что касается инженерной инфраструктуры, то на Парнасе с этим проблемы нет, и условия на подключение получить несложно. В Мурино застройщики сталкиваются с рядом проблем, которые влекут за собой повышение цен на жилье. Однако цена все равно достаточно привлекательная. Так, в нашем проекте стоимость квадратного метра начинается от 41 тыс. рублей. Низкая цена привлекает покупателей, однако определенные риски есть. Например, социальные объекты будут строиться позже, чем будут сданы первые очереди жилья. На этой территории впоследствии будет жить порядка 40-50 тыс. жителей. Пока не решена проблема транспортной доступности: сейчас туда ведет дорога из двух полос. Мы ведем переговоры с администрацией о расширении этой дороги, строительстве развязок и путепроводов, чтобы разгрузить транспортные потоки. Были у застройщиков, работающих на этой территории, трудности с водопроводом и канализацией. Мы тоже столкнулись с этой проблемой и были вынуждены подключаться к городским сетям, объединившись для решения этого вопроса с нашими соседями. Дорого застройщикам обходится и создание газовых сетей. В общем, проблемы есть, но все они постепенно решаются. В любом случае относительно недорогие квартиры в приграничных зонах являются хорошей альтернативой покупки комнаты в коммунальной квартире.
Марина Баталова:
– Мы строим свой объект на юге города, в 500 м от КАД в районе Стрельны. 237 га отведено под строительство жилья. Также проектом предусмотрено созданием всей необходимой сопутствующей инфраструктуры. Первую очередь мы уже успешно сдали. Сейчас активно работаем над решением вопроса с инфраструктурой. Школа и садик в шаговой доступности появятся в течение 2-3 лет.
Алена Шереметьева:
– На каком расстоянии от границы с городом, на ваш взгляд, целесообразно строить многоквартирные дома и покупать квартиры для постоянного проживания?
Дмитрий Сидоренко:
– На сегодняшний день расстояние не является основным фактором при выборе загородного жилья, скорее важна хорошая транспортная доступность и полноценная инфраструктура. Важно, с какой целью приобретается недвижимость: круглогодичное или сезонное проживание.
Алексей Охтинский:
– Я предлагаю мерить расстояние не в метрах или километрах, а в минутах. Оптимальное время – это полчаса на общественном транспорте или 15 минут на машине до ближайшего метро. Это некие предельные цифры, и если они больше, то нужно задуматься, стоит ли приобретать жилье на таком расстоянии.
Екатерина Романенко:
– Я бы посоветовала обратить внимание на юг города, так как жилье там стоит дешевле и ситуация с транспортной доступностью лучше, чем на севере Петербурга. В любом случае чтобы не прогадать, не надо гнаться за низкой ценой.
Алена Шереметьева:
– Интерес покупателей-инвесторов к дешевым квартирам всем известен. Насколько ими востребовано жилье в приграничных зонах?
Елена Гуцол:
– В связи с тем, что происходит на валютном рынке, покупатели заметно оживились. Если говорить о приобретении квартиры в приграничной зоне или в городе на стадии котлована, то к моменту сдачи они одинаково прирастают в цене. Рост составляет порядка 30-60% в зависимости от характеристик объекта. Инвестиции в недвижимость в Петербурге и на границе с ним привлекательны для клиентов, так как рынок уже пережил несколько кризисов, и недвижимость показала себя надежным активом. Даже если цены падали, спустя некоторое время они отыгрывали. Как минимум покупатель ничего не теряет, а как максимум может заработать.
Екатерина Романенко:
– Рост в 40-60% мне кажется нереальным. Сегодня заработать на рынке можно максимум 20%, и то если квартира приобреталась на начальной стадии и у надежного застройщика. Тезис о том, что недвижимость постоянно растет, неверный. На самом деле она растет и падает. И не факт, что когда вам надо будет ее продавать, цена будет находиться на пике. Также нужно помнить, что помимо стоимости есть понятие ликвидности. Квартира может стоить и дорого, но при этом быть никому не нужной.
Елена Гуцол:
– В подтверждение своих слов о показателях доходности приведу конкретные примеры. В ЖК «Токио» на старте продаж трехкомнатная квартира при 100% оплате стоила 3,8 млн рублей, а последнюю трехкомнатную квартиру в этом комплексе мы продали за 7,7 млн рублей. В ЖК «Море» на старте студия стоила 1,7 млн рублей, на данный момент в сданной очереди этого ЖК студия стоит 3,2 млн рублей.
Константин Анисимов:
– В одном из наших проектов мы начинали продажи с 1 млн рублей за квартиру, сейчас она уже стоит 1,3 млн рублей, а к моменту сдачи будет стоить 1,6 млн рублей. Так что ценник планомерно растет.
Алексей Охтинский:
– Вложения в недвижимость на фоне колебания курса валют являются актуальным способом сохранения средств. При этом если интерес к покупке носит инвестиционный характер, то необходимо тщательно подойти к выбору застройщика.
Екатерина Бармашова:
– Доля инвесторов в декабре была на уровне 25%, а в январе – 20%. То есть те, кто хотел вложить деньги, постарались сделать это до колебания курса валют.
Согласование графиков ввода в эксплуатацию с Кадастровой палатой и взвешенный подход к выбору кадастрового инженера – таковы основные механизмы ускорения постановки на кадастровый учет многоквартирных домов (МКД), по мнению Даниила Пильдеса, директора филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу.
Об этом он заявил на круглом столе «Изменения в порядке взаимодействия органов государственной власти с застройщиками по вопросам ввода и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Еще до вступления в силу в октябре прошлого года положений 250-ФЗ ("О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости") Кадастровая палата Санкт-Петербурга совместно с саморегулируемой организацией кадастровых инженеров проводила семинары для профессионального сообщества. Кадастровых инженеров призывали донести до застройщиков необходимость как можно более детально планировать получение разрешения на ввод, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество в МКД с учетом особой социальной значимости этого направления работы. «Считаем, что без помощи кадастровых инженеров нам до застройщиков не досчитаться: они недостаточно полно понимают новации законодателя. И количество постановок на кадастровый учет многоквартирных домов в Санкт-Петербурге катастрофически мало относительно вводимого объема», - заявил Даниил Пильдес.
Он также подчеркнул необходимость тщательного отбора кадастрового инженера для выполнения таких работ. «Вы должны понимать свои риски, прежде всего финансовые. При выявлении хотя бы одного основания для приостановки постановки на кадастровый учет на доработку возвращается весь пакет документов по МКД», - напомнил Даниил Пильдес. Оптимальным вариантом руководитель Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу видит диалог напрямую с застройщиком и выбранным им кадастровым инженером. «Ресурсы Кадастровой палаты безусловно ограничены, и мы должны вместе с застройщиком пройти по этому пути, чтобы понимать, когда и какие документы он будет предоставлять для постановки своего МКД на кадастровый учет. Мы никоим образом не давим на застройщиков, но должен быть элемент совместного планирования», - заявил Даниил Пильдес. Несколько таких случаев, по его словам, в практике Кадастровой палаты уже было.
Разумеется, ничто не мешает застройщикам подать документы для постановки объекта на кадастровый учет через многофункциональный центр (сейчас таких МФЦ, по словам Сергея Никитина, заместителя руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе действует более 30, а в ближайшее время добавится еще 19). Эти документы поступят в Кадастровую палату и будут обработаны в порядке очередности. С учетом продолжительности самой процедуры постановки на кадастровый учет это означает существенное увеличение сроков.
Даниил Пильдес схематично описал новый порядок работы с заявлениями о постановке на кадастровый учет. В случае МКД к одному заявлению прилагается примерно 1,5 тыс. технических планов на все помещения в МКД, и обработка документов на 75% - результат ручного труда. «Работа начинается с отдела ввода данных, причем особенности электронной системы таковы, что с одним заявлением может работать только один специалист. Ввод документов занимает несколько дней, и уже на этом этапе специалист Кадастровой палаты готовит проект решения о постановке на учет по каждому объекту либо о приостановлении, если будет выявлено хотя бы одно основание. Далее весь пакет документов переходит в отдел кадастрового учета, где работать с ним также может только один специалист», - прокомментировал Даниил Пильдес. Он выразил опасения, что в нынешнем году Кадастровую палату «накроет волна 2013 года», к которой добавятся МКД, введенные в эксплуатацию в течение 2014 года. «По нашим представлениям, за 2014 года в органы кадастрового учета должны быть поданы пакеты документов на 100-120 многоквартирных домов – объектов нового строительства, - это 80-90 тыс. объектов», - прокомментировал Даниил Пильдес.
Со своей стороны, Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, предложил помощь и застройщикам, и кадастровым инженерам в устранении трудностей, возникающих в связи с необходимостью постановки на учет многоквартирных домов. «Если возникают вопросы при подготовке документов, если необходимо оценить квалификацию кадастрового инженера, положения заключаемого с ним договора, вы всегда можете обратиться к нам в СРО», - сказал он. Алексей Лебедев обратил также внимание застройщиков на то, что зона ответственности кадастрового инженера завершается в момент не передачи пакета документов в Кадастровую палату, а получения кадастрового паспорта на объект.