Время адаптации
Уходящий год для строительной отрасли оказался более созидательным по сравнению с прошлым. Рынок нащупал «очередное дно».
Об основных тенденциях в строительстве, на рынке труда, в целом в экономике Петербурга и Ленобласти поговорили участники конференции «Итоги года с «Ведомостями».
Еда на первое
В уходящем году, как и в 2015-м, из-за снижения покупательной способности населения инвесторы неохотно брались за строительство торговых центров – такие проекты на рынке Петербурга сегодня единичны. В то же время, по данным генерального директора Colliers International Андрея Косарева, набирает обороты концепция действующих центров торговли. «Правда, никто не готов вкладывать в реконструкцию большие деньги и поэтому в некоторых случаях этот процесс займет много времени», – сказал Андрей Косарев. Вакансия в торговых площадях, по сравнению с прошлым годом несколько снизилась, но пока еще остается высокой – 8%. Суммарный объем качественных торговых площадей увеличился и составил 3,76 млн кв. метров. На тысячу человек в Петербурге приходится 527 кв. м торговых площадей.
«Спрос населения распределяется неравномерно: fashion-индустрия находится под давлением и оптимизирует форматы. Продовольственный ритейл, напротив, развивается хорошо, особенно в формате гипер- и супермаркетов», – объяснил господин Косарев.
Версию о том, что основную часть своих доходов из-за кризиса люди стали тратить в основном на продукты питания, подтверждают и данные банковского сектора. По словам директора управления транзакционного бизнеса «Северо-Западного банка» «Сбербанка» Вячеслава Красюка, среднестатистическая семья тратит 38% своей зарплаты на продукты. Далее идут оплата ЖКХ (16%), одежда (10%), медицина (6%) и пр.
Кроме того, в 2016 году на 31% возросло число потребительских кредитов – и в основном за счет совершения ипотечных сделок. Доля ипотеки в кредитном портфеле составила 56% или 198 млрд рублей.
Что же касается выдачи кредитов бизнесменам, то общая сумма выданных средств составила 384 млрд рублей, что на 26% больше чем в 2015 году. Большую часть из них выдали предприятиям в сфере машиностроения – 18%, строительства – 15% и АПК – 15%.
Ускоряя бизнес
Что касается законодательных изменений в строительной сфере, то, по мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, они стимулируют бизнес быстрее развиваться. Правда, «не благодаря, а вопреки». Например, эксперт считает, что новые Правила землепользования и застройки Петербурга стимулировали девелоперов города срочно утверждать проекты планировки территорий, потому что по новым ПЗЗ строительство становится менее выгодным из-за изменения регламента высотности зданий.
Похожее воздействие на строителей оказали и изменения в 214-ФЗ, касающиеся отдельных вопросов долевого строительства и ужесточающие требования к застройщикам.
«Наблюдается массовый выход новых проектов на рынок в строительстве жилья, потому что застройщики знают – если они успеют зарегистрировать первый договор долевого участия до 1 января 2017 года, то они будут работать по старым правилам. А новые не всем понятны и менее экономически выгодны. Законодатель – молодец. Он помогает девелоперам объяснить, что нужно работать быстрее» – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Говоря об общих тенденциях на рынке недвижимости этого года, господин Некрестьянов сказал, что в первой половине года большую часть обращений составляли судебные разбирательства. «Вторая половина года характеризуется взрывным количеством сделок, например, по покупке новых земельных участков. Интересно, что чаще они заключаются за собственные деньги компаний – возможно, потому, что банковские средства не очень доступны», – предположил Дмитрий Некрестьянов.
Кризис во благо
На рынке труда, по словам генерального директора «АНКОР» Сергея Саликова, продолжаются тенденции 2015 года: работодатель диктует условия, а соискатель находится в зависимом положении. Исключением являются IT и фармацевтика.
«Последние три года экономика ухудшалась, и сейчас, будем надеяться, мы нащупали очередное дно и стагнируем. Если смотреть на эту ситуацию через призму рынка труда, то это позитивное влияние», – уверен Сергей Саликов.
Он объяснил, что начало трудоспособного возраста у граждан – 23 года, а как раз в период 1990-2000-х годов в России наблюдалась «демографическая яма» (смертность превышала рождаемость), последствия которой продлятся до 2023 года. «В 2012 году рынок был перегрет, не хватало соискателей. Но сегодня жесткой нехватки сотрудников не ощущается», – сказал он.
В строительной отрасли по данным Сергея Саликова, все относительно спокойно – размер зарплаты за год существенно не поменялся, не было и массовых сокращений на предприятиях. Однако зависимость стабильности компании от вывода на рынок новых объектов возросла, а для привлечения высококлассных специалистов организации готовы поднимать зарплату.
Группа Becar построит в Петербурге второй апарт-отель сети Vertical на две тыс. номеров стоимостью 10 млрд рублей.
Рынок апартаментов в Петербурге набирает обороты, считают эксперты.
Комплекс класса «три звезды» будет построен на ул. Орджоникидзе, 44 в Московском районе Петербурга.
Приступить к возведению апарт-отеля планируется уже в конце этого года, реализация проекта будет проходить в три очереди. Номерной фонд первой очереди составит 500 номеров. Проект также включает в себя три ресторана, конференц-центр, фитнес-клуб и SPA-центр. По оценкам экспертов, эксплуатация объекта обеспечит городской казне поступления 100-200 млн рублей в год.
Первый апарт-отель сети Vertical на 126 номеров Группа Becar открыла еще в 2014 году на Московском пр., 73. «В 2015 году загрузка отеля составила 84%, средний срок размещения гостей 3-7 суток», – рассказали в компании.
На сегодняшний день, по оценкам АРИН, на долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка аренды недвижимости. Однако, по словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, в Петербурге этот формат развивается очень динамично. «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%», – объяснил Илья Андреев.
Согласны с этим мнением и аналитики Colliers International. Они отмечают непрерывно растущую долю данного сегмента недвижимости в общем объеме предложения на рынке первичной жилой недвижимости. По мнению генерального директора Сolliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, с учетом уже выданных разрешений на строительство до конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 10 новых проектов апартаментов (8 тыс. юнитов), что увеличит это рынок еще в три раза.
«Средняя доходность апартаментов при сдаче в аренду составляет около 10%. На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – сказала директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Самый популярный район Петербурга среди проектов апарт-отелей – Московский. На его территории расположены 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов. Около 18% приходится на Петроградский район, на третьем месте – Центральный район – 16% от общего городского предложения.
Как отмечает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов, существенная доля покупок в подобных объектах направлена на инвестиционные цели, то есть люди покупают апартаменты не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. В этом контексте сегмент апартаментов продемонстрировал рост. В 2015 году количество инвестиционных сделок с данным форматом недвижимости удвоилось.
«Как показывает практика, проживают в апарт - отелях в основном те, кто пока не имеет собственного жилья и нуждается в съемном. В основном, это молодые семьи без детей и люди, которые приехали в город для учебы или работы. Таким образом, потребителями в большинстве случаев, апартаменты рассматриваются все-таки в качестве варианта для временного проживания. И именно в таком направлении подобные объекты будут развиваться», – считает Руслан Сырцов.
РАД в рамках процедуры банкротства ООО «Мозель» выставил на продажу 1,2 га на Октябрьской набережной.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу посредством публичного предложения 1,2 га под строительство многоквартирного жилого комплекса в Невском районе Петербурга. Заявки на участие в аукционе принимаются с 21 марта. Торги проводятся в рамках процедуры банкротства бывшего крупнейшего импортера алкоголя – ООО «Мозель». Начальная минимальная цена за лот составляет 350 млн рублей.
Как рассказали в пресс-службе РАДа, участок расположен на первой линии Октябрьской набережной, вблизи крупных магистралей города – Дальневосточного проспекта и Народной улицы по адресу ул. Крыленко, д. 1а, лит. М. На данной территории будущий инвестор может построить около 23 тыс. кв. м жилья. При этом максимальная высота застройки должна составить не более 75 м (ориентировочно 25 этажей).
Как говорят в РАД, объект расположен в активно развивающемся квартале. Рядом есть вся необходимая социальная инфраструктура – детский сад, школа, поликлиника, магазины, кафе и т. д. Отметим, что Октябрьская набережная давно полюбилась девелоперами. В непосредственной близости от земельного участка строится ЖК «Светлый мир «О’Юность…» от компании «Севен Санс Девелопмент». Недавно о начале реализации ЖК «Цивилизация» в этой локации заявила «Группа ЛСР». Компания «БФА-Девелопмент» готовит к выходу на рынок ЖК «Идеальный город». Кроме этого, в Невском районе Петербурга будет строить «Дом на набережной» Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского стоимостью 4 млрд рублей.
«Главным преимуществом данного участка, является выход на набережную. Используя этот фактор, будущий инвестор может реализовать здесь проект жилья бизнес-класса с видовыми квартирами. Участки под жилищное строительство в черте КАДа, а тем более рядом с Невой, являются дефицитом. Поэтому мы рассчитываем, что инвесторы проявят интерес к данному объекту», – прокомментировала Ольга Желудкова, начальник департамент по работе с проблемными и непрофильными активами банков РАДа.
Эксперты рынка, опрошенные «АСН-инфо» также положительно оценивают данную локацию, отмечая, что на продаваемый участок будет спрос.
«Петербург – это город рек и каналов, и набережная – это вкусная локация. Невский район давно освоен, здесь хорошо развита инфраструктура. Уверен, что желающих побороться за этот участок будет множество, – прокомментировал Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. По его словам, активность девелоперов будет зависеть от того, есть ли готовый градплан участка и утвержденный ППТ. «В первую очередь, данный участок будет интересен тем девелоперам, которые уже реализуют свои проекты в этой локации. Они знакомы с территорией, знают ее подноготную, лучше других представляют реальную инженерную картину на территории. Возможно, что при согласовании каких-то иных своих проектов ими делались какие-то эскизные и прочие проработки. Кроме этого, увязка со своим проектом по-соседству дает синергетический эффект и т.д.», – заключил Андрей Тетыш.
Со своей стороны, Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отметила, что у Невского района большие перспективы с точки зрения редевелопмента промышленных зон. «Однако этот район слабо обеспечен станциями метро, нуждается в увеличении транспортной доступности, новых маршрутах для общественного транспорта, т.к. население за минувшее десятилетие заметно увеличилось», – прокомментировала она.
По ее словам, жилье в промзонах вдоль Октябрьской набережной должно быть диверсифицировано по классам ведь близость к воде – это только один из факторов, который будет влиять на классность жилья. «Большое значение имеет напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной: по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует, и говорить о том, что там будет построено только жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье», – рассказала Светлана Денисова.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
–Девелоперам почти всегда интересны проекты в промышленных зонах при адекватной инвестиционной нагрузке, потому что эти площадки обеспечены сетями, обладают большими инженерными ресурсами и высокой транспортной доступностью, по сравнению с территориями в заКАДье. Продается жилье в таких проектах живее и легче, чем новый девелопмент на удаленных территориях. Ограничение застройки пригорода Петербурга будет способствовать интересу девелоперов к промзонам в черте города. Это городские локации, обеспечивающие близость к спортивным учреждениям, музеям, театрально концертным залам, детским развивающим кружкам, что так необходимо людям.