Время адаптации
Уходящий год для строительной отрасли оказался более созидательным по сравнению с прошлым. Рынок нащупал «очередное дно».
Об основных тенденциях в строительстве, на рынке труда, в целом в экономике Петербурга и Ленобласти поговорили участники конференции «Итоги года с «Ведомостями».
Еда на первое
В уходящем году, как и в 2015-м, из-за снижения покупательной способности населения инвесторы неохотно брались за строительство торговых центров – такие проекты на рынке Петербурга сегодня единичны. В то же время, по данным генерального директора Colliers International Андрея Косарева, набирает обороты концепция действующих центров торговли. «Правда, никто не готов вкладывать в реконструкцию большие деньги и поэтому в некоторых случаях этот процесс займет много времени», – сказал Андрей Косарев. Вакансия в торговых площадях, по сравнению с прошлым годом несколько снизилась, но пока еще остается высокой – 8%. Суммарный объем качественных торговых площадей увеличился и составил 3,76 млн кв. метров. На тысячу человек в Петербурге приходится 527 кв. м торговых площадей.
«Спрос населения распределяется неравномерно: fashion-индустрия находится под давлением и оптимизирует форматы. Продовольственный ритейл, напротив, развивается хорошо, особенно в формате гипер- и супермаркетов», – объяснил господин Косарев.
Версию о том, что основную часть своих доходов из-за кризиса люди стали тратить в основном на продукты питания, подтверждают и данные банковского сектора. По словам директора управления транзакционного бизнеса «Северо-Западного банка» «Сбербанка» Вячеслава Красюка, среднестатистическая семья тратит 38% своей зарплаты на продукты. Далее идут оплата ЖКХ (16%), одежда (10%), медицина (6%) и пр.
Кроме того, в 2016 году на 31% возросло число потребительских кредитов – и в основном за счет совершения ипотечных сделок. Доля ипотеки в кредитном портфеле составила 56% или 198 млрд рублей.
Что же касается выдачи кредитов бизнесменам, то общая сумма выданных средств составила 384 млрд рублей, что на 26% больше чем в 2015 году. Большую часть из них выдали предприятиям в сфере машиностроения – 18%, строительства – 15% и АПК – 15%.
Ускоряя бизнес
Что касается законодательных изменений в строительной сфере, то, по мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, они стимулируют бизнес быстрее развиваться. Правда, «не благодаря, а вопреки». Например, эксперт считает, что новые Правила землепользования и застройки Петербурга стимулировали девелоперов города срочно утверждать проекты планировки территорий, потому что по новым ПЗЗ строительство становится менее выгодным из-за изменения регламента высотности зданий.
Похожее воздействие на строителей оказали и изменения в 214-ФЗ, касающиеся отдельных вопросов долевого строительства и ужесточающие требования к застройщикам.
«Наблюдается массовый выход новых проектов на рынок в строительстве жилья, потому что застройщики знают – если они успеют зарегистрировать первый договор долевого участия до 1 января 2017 года, то они будут работать по старым правилам. А новые не всем понятны и менее экономически выгодны. Законодатель – молодец. Он помогает девелоперам объяснить, что нужно работать быстрее» – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Говоря об общих тенденциях на рынке недвижимости этого года, господин Некрестьянов сказал, что в первой половине года большую часть обращений составляли судебные разбирательства. «Вторая половина года характеризуется взрывным количеством сделок, например, по покупке новых земельных участков. Интересно, что чаще они заключаются за собственные деньги компаний – возможно, потому, что банковские средства не очень доступны», – предположил Дмитрий Некрестьянов.
Кризис во благо
На рынке труда, по словам генерального директора «АНКОР» Сергея Саликова, продолжаются тенденции 2015 года: работодатель диктует условия, а соискатель находится в зависимом положении. Исключением являются IT и фармацевтика.
«Последние три года экономика ухудшалась, и сейчас, будем надеяться, мы нащупали очередное дно и стагнируем. Если смотреть на эту ситуацию через призму рынка труда, то это позитивное влияние», – уверен Сергей Саликов.
Он объяснил, что начало трудоспособного возраста у граждан – 23 года, а как раз в период 1990-2000-х годов в России наблюдалась «демографическая яма» (смертность превышала рождаемость), последствия которой продлятся до 2023 года. «В 2012 году рынок был перегрет, не хватало соискателей. Но сегодня жесткой нехватки сотрудников не ощущается», – сказал он.
В строительной отрасли по данным Сергея Саликова, все относительно спокойно – размер зарплаты за год существенно не поменялся, не было и массовых сокращений на предприятиях. Однако зависимость стабильности компании от вывода на рынок новых объектов возросла, а для привлечения высококлассных специалистов организации готовы поднимать зарплату.
Для оживления «серого пояса» Петербурга нужно сделать акцент на качественную жилую среду.
Так считают победители воркшопа для молодых архитекторов «Интеграция Север».
В нем приняли участие три команды, в каждой из которой по пять человек. Изначально желающих принять участие в мероприятии было больше: из 50 присланных портфолио «фильтр» прошли только 15. Это студенты и выпускники вузов Петербурга и Казани.
Конкурсантам дали задание – проработать идеи по переустройству одного из участков «серого пояса». Территория, которую выбрали для работы, ограничена Обводным каналом, Старо-Петергофским и Рижским проспектами, а также улицей Циолковского. Здесь расположен ряд памятников архитектуры, жилые и промышленные объекты различной архитектурной и исторической ценности.
Первый проект назывался «СУП» (собрание уникальных пространств). Здесь акцент был обращен на развитие транспортной инфраструктуры и общественных зон. Так, было предложено проложить трамвайный маршрут прямо вдоль Обводного канала, у которого были бы размещены остановки в виде несколько футуристичных стеклянных кубов. Этот вид решения транспортной проблемы, по мнению участников проекта, отличается своей экологичностью и может функционировать круглый год. Кроме того, было предложено внутри участка добавить несколько внутриквартальных проездов, построить надземные и подземные парковки. Жилую и общественные зоны было решено сгруппировать – сейчас они перемешаны.
Следующий творческий коллектив выступил с проектом «Новое Средневековье». Как и другие группы-участники они предложили снести гаражи и ветхие постройки, освободив тем самым места для более необходимых горожанам целей. Для снижения транспортной нагрузки было предложено сделать съезд ЗСД в районе Обводного канала. В целом проект направлен на развитие новых индустрий на территории.
В итоге, победителем воркшопа стал проект «30/30/40». Остальные две команды заняли вторые места. В «30/30/40» решили сделать упор на создание качественной жилой среды: построить новые рекреационные зоны, очистить территорию за счет реконструкции и сноса старых домов.
«Основная идея нашего проекта - сохранить застройку, основные ценные дома, а внутри квартала построить на контурах старых фундаментов новые дома. Внешне они будут походить на те, что были, - говорит разработчик проекта«30/30/40», выпускница Академии художеств Мария Ляшко. - Это жилье – нечто среднее между тем, что сейчас есть на окраине и в центре. На примере этого участка мы предложили направление, в котором бы и дальше мог развиваться «серый пояс».
На разработку проекта командам дали всего неделю. В течение этого времени для них проходили семинары и лекции на тему работ с жилыми массивами, индустриальными постройками, памятниками архитектуры. Лучших выбирало жюри. В которое вошли представители КГА, бюро Semrén & Månsson, журнала «Проект Балтия» и другие.
По словам владельца куратора воркшопа «Интеграция Север» Магнуса Монссона, с учетом сжатых сроков и сложности территории, все проекты получились достойные.
«Предложение команды победителя реализовать непросто - пожертвовать архитектурным наследием с целью улучшить жилищные условия. В то же время им удалось сохранить
характер и единение исторического духа Обводного канала с новыми зданиями», - отметил Магнус Монссон.
РАД продаст 1,3 тыс. кв. м земли на Петроградской стороне. Начальная цена участка составит 490 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже земельный участок площадью 1,3 тыс. кв. м в одной из самых престижных локаций Петербурга – на Петроградской стороне, по адресу Мичуринская ул., д. 1, литера Б, рядом с Домиком Петра I. Недалеко расположены и другие знаковые исторические места и объекты – Петропавловская крепость, Петровская набережная и Троицкая площадь. Начальная стоимость лота составляет 490 млн рублей.
Как отмечают в РАД, на участок получен градостроительный план, утвержден проект планировки и межевания территории. Здесь можно построить около 9,9 тыс. «квадратов» жилья (полезная площадь составит 6,9 тыс. кв. м) премиум-класса со встроенными помещениями и подземным паркингом на 55 автомобилей. На продаваемой территории расположено здание площадью 479,6 кв. м, которое не является памятником и может быть снесено. Разрешенная высота застройки в данной локации должна составлять до 28 метров.
В РАД рассчитывают, что несмотря на сравнительно небольшой размер участка инвесторы проявят к нему интерес, потому что участки в историческом центре города под элитное строительство сейчас большая редкость. В этой части Петроградской стороны, где уже реализовано несколько дорогих премиальных проектов, например жилой комплекс от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» и клубный дом на 50 квартир от транспортной компании «Евросиб». Неоспоримым преимуществом данной локации будет являться то, что из окон будущего дома будет открываться вид на Неву и Большую Невку. Среди плюсов локации можно отметить хорошую транспортную доступность – неподалеку находится станция метро «Горьковская» и крупные транспортные узлы, связывающие остров с Калининским, Центральным и Василеостровским районами города.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие», отметил, что учитывая характеристики участка, он будет интересен, в первую очередь, девелоперам, работающим в элитном сегменте жилья. Эксперт прогнозирует, что начальная цена лота вырастет, но увеличение будет незначительным, «поскольку в текущих экономических условиях лишь самые крупные игроки будут активно участвовать в торгах». «Конечно, в ходе согласования документации, разработки проекта и его реализации застройщик столкнется с определенными трудностями. Изначально нужно будет учесть высотный регламент, окружение участка, исходя из которых строить концепцию проекта, наполняя объектами социальной и коммерческой инфраструктуры. Также застройщик будет вынужден вести процесс регулярного контроля за состоянием соседних зданий, которые могут являться объектами культурного наследия. Это потребует дополнительных технических мероприятий, что повлечет за собой трудности как технического, так и административного характера», – прокомментировал Александр Матеша.
Со своей стороны, Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сомневается, что на продаваемом участке возможно построить 9,9 тыс. кв. м жилья. По его мнению, там можно возвести всего 3,5 тыс. «квадратов».
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg, среди недостатков данного земельного участка также называет небольшую площадь участка и планируемого жилого здания. «Сегодня не все девелоперы готовы заниматься проектами такого масштаба», – констатирует он. Среди перспективных территорий для развития элитного жилищного строительства в центральных локациях, он, в первую очередь, отмечает Петровский остров, где за последние 1,5-2 года заявлено много качественно новых проектов, например, в апреле выведен в продажу элитный комплекс Royal Park от федерального девелопера ГК «КОРТРОС». О подобных планах заявляли и другие застройщики.
Мнение
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
–Активность борьбы девелоперов за этот участок во многом будет зависеть от того сколько видовых квартир там можно будет построить. Если много, то это, конечно же, большой плюс. Если дом скроется во дворах, то он нивелируется и «заманивать» искушенного покупателя нужно будет чем-то другим. Плюсом является то, что у данной локации хорошая транспортная доступность. С другой стороны, застройщику потребуется множество согласований с городом, в том числе и специфических. Кроме того, неразвитость социальной инфраструктуры вынудит девелопера идти на договоренности с городом и брать на себя дополнительные нагрузки: участвовать в строительстве детского сада, школы и пр. Клубный дом здесь, конечно, получится, но сколько застройщик сможет на нем заработать при таких вложенных средствах, вопрос.