Кредит на торги
Петербургские банки заявили о готовности кредитовать участников торгов АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на покупку объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов.
Представители малого бизнеса такую возможность получили впервые и весьма своевременно – в условиях кризиса они смогут сохранять оборотные средства, отмечают эксперты.
«Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк России» и банк «Санкт-Петербург» одобрили кредитование городских объектов, выставляемых на аукционы АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», сообщила пресс-служба Фонда. Победители торгов смогут получать кредитные ресурсы под залог приобретаемых объектов недвижимости. В Фонде уже работает консультационный офис «Сбербанка», где предприниматели могут получить бесплатные консультации о проводимых торгах и получении кредитов. Банк «Санкт-Петербург» такой офис откроет в ближайшее время.
Новый продукт, в первую очередь, направлен на повышение доступности госсобственности Петербурга для малого бизнеса. Подобные кредиты выдавались и ранее, однако теперь, после подписания соглашения о сотрудничестве с Фондом имущества, документооборот для клиентов значительно упростится, поскольку часть документов будет направляться напрямую в банк, отмечает заместитель председателя «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Владимир Слипенькин.
Прежде всего, банки будут ориентироваться на предпринимателей, которые имеют действующий бизнес и заинтересованы в выкупе арендуемых помещений в собственность. Это торговые, складские и офисные помещения, реже – производственные. Для всех выставляемых на продажу помещений подготовлен пакет необходимой документации. Они находятся в официальном статусе нежилых, что исключает риски конфликтов с собственниками других помещений, отмечает г-н Слипенькин. Как правило, для такой недвижимости характерен малый метраж, она обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и расположена в хорошей локации.
«Сбербанк» рассматривает возможность кредитования юрлиц и ИП на срок до 10 лет, с отсрочкой погашения основного долга до 12 месяцев. За счет кредита может быть профинансировано до 75% от стоимости приобретаемого объекта, остальные 25% клиент оплачивает за счет собственных средств. Однако, при наличии иного имущественного обеспечения банк может согласиться выдать кредит, соответствующий полной стоимости приобретаемого объекта. Лимит кредитования рассчитывается исходя из финансово-хозяйственных показателей бизнеса, в учет принимается деловая репутация клиента, а положительная кредитная история будет плюсом при рассмотрении заявки.
Процентные ставки, в среднем, при наличии ликвидного залога и хорошего финансового положения клиента, составляют от 12,5% годовых, отмечает Владимир Слипенькин. Но в каждом отдельном случае они будут определяться индивидуально. Главное условие – приобретаемый объект выступает в качестве залога по кредиту. «Если практика будет успешной, то в перспективе банк готов финансировать сделки стоимостью до 500 млн рублей», – утверждает банкир.
Речь может также идти о рефинансировании задолженностей, которые возникают у арендаторов, выкупающих недвижимость у города в рассрочку на 3-5 лет, добавляет г-н Слипенькин. Если малому бизнесу трудно справиться с выплатами в такие сроки, он сможет передать объект в залог банку, получив кредит на срок до 10 лет.
Инициатива более чем своевременная, отмечают эксперты, спрос на кредитование под участие в торгах сложился уже давно и продолжает расти. По словам генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, во-первых, покупателю может в принципе не хватать необходимых средств для покупки. Во-вторых, один из недостатков продажи на торгах как раз заключается в том, что после победы на аукционе покупатель должен в крайне сжатые сроки (до месяца) внести полную сумму стоимости объекта. И у предпринимателя нет возможности внести задаток и отсрочить стопроцентную оплату, спокойно и планомерно согласовать сроки оплаты объекта, как это делается на открытом рынке.
«В настоящий момент свободных денег на рынке практически нет, немногие компании могут единовременно перечислить большую сумму за покупку того или иного объекта. Возможность привлечь заемные средства для многих станет определяющим фактором при принятии решения об участии в торгах. Таким образом, может повыситься спрос на объекты, реализуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, и увеличиться количество сделок», – подчеркивает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. Для банков преимуществом инициативы станет увеличение количества заемщиков и, как следствие, своей прибыли, полагает она.
У предпринимателей появится возможность сохранять оборотные средства в бизнесе, добавляет Аркадий Бочарников, руководитель розничного бизнеса филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (группа «Внешэкономбанка»). По его мнению, участие в таких программах может быть интересно и другим игрокам банковского рынка. «Кредитование успешного бизнеса за счет развития новых направлений интересно каждому банку, в том числе и нашему», – подчеркивает банкир.
Впрочем, банки и заемщики все-таки могут столкнуться с ограничениями, предостерегает Максим Ельцов. Восемь лет назад банки уже пытались внедрить подобную услугу, но из-за существующих обременений далеко не все объекты смогли подойти под условия кредитования.
Тем не менее, первые кредиты уже в работе. Как рассказал Владимир Слипенькин, на текущий момент рассматриваются заявки на выкуп объектов на условиях рассрочки. Как правило, Фонд имущества реализует часть объектов в рамках 159-ФЗ в рассрочку до 5 лет. Для многих предпринимателей целесообразней увеличить срок до 10 лет, чтобы снизить ежемесячный размер затрат на выкуп объекта. Таким образом, банк финансирует досрочный выкуп у Фонда, а клиент оптимизирует ежемесячный платеж.
Цифра
75%
готов профинансировать «Сбербанк» от стоимости объекта, приобретаемого на торгах у Фонда имущества.
Смольный пытается вовлечь в оборот два пятна в Петродворцовом районе общей площадью около 40 га. Отчаявшись продать участки на торгах, власти хотят нарезать землю и раздать многодетным семьям под индивидуальное строительство. Но благое дело тормозит полное отсутствие инженерной подготовки этих участков.
На состоявшемся во вторник заседании правительства были признаны утратившими силу несколько постановлений от 2008 года о проведении торгов под комплексное освоение территорий в Петродворцовом районе. Два постановления касались участка общей площадью в 18,4 га на северо-западе города в районе Петергофского ручья по адресу Санкт-Петербургский проспект, участок 1, рассказал глава Комитета по строительству Михаил Демиденко.
Из них около 9,4 га земли предназначались под жилищное строительство. Решение о проведении торгов было принято до кризиса 2008 года, сам аукцион проводился уже в разгар кризиса, и желающих приобрести землю не нашлось. Еще одним отягчающим фактором стало частичное вхождение пятна (3,4 га) в охранную зону мемориала «Зеленый пояс Славы». Стоимость лота составляла более 70 млн рублей. В итоге, как рассказал господин Демиденко, по предложению районной администрации, мемориальная часть будет отмежевана от участка, перезонируется в Р2. Возможность индивидуального жилищного строительства на 15 га сохраняется. Еще один нереализованный лот - 24,4 га на юге, в районе Луговой улицы, который Фонд имущества Санкт-Петербурга в 2008 году пытался продать сначала за 151 млн рублей, а потом за 82,9 млн рублей.
Согласно Генплану участки предназначены под малоэтажное строительство. Как рассказал Михаил Демиденко, при подготовке поправок в Генплан была попытка изменить их назначение на 3ЖД – зону средне и многоэтажного жилого строительства, однако комиссия не утвердила эту поправку.
Члены правительства во главе с градоначальником Георгием Полтавченко пытались на ходу выдумать как вовлечь простаивающие земли в оборот. Губернатор предложил выделить оба пятна, общей площадью около 40 га под ИЖС для многодетных семей. Такая программа действует во всех регионах, в Петербурге же она работает не особенно эффективно. Однако как рассказал господин Демиденко, участки представляют собой чистое поле – никаких коммуникаций там нет. Выгонять льготников на пахоту власти не решились и договорились рассмотреть возможность каких-либо форм государственно-частного партнерства. Например, инвестор получит часть земли, а в обмен на это подведет к участку канализацию и свет.
По словам экспертов, если участки действительно будут предложены бизнесу, они могут заинтересовать инвесторов. «Спрос на такую землю сохраняется. Но нужно отметить, что в данной локации возможно возведение коттеджей в сегменте не выше бизнес-класса, и только в том случае, если речь идет о территории, близкой к заливу. На территории в районе Луговой улицы возможно строительство коттеджного поселка в сегменте масс-маркет, максимум комфорт-класса. Для девелопмента элитной загородной недвижимости направление Петродворцового района и в целом южное направление не слишком популярно, спрос на коттеджи в сегменте элит сосредоточен сегодня преимущественно в северном направлении», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Отдадут эти земли многодетным семьям или нет – зависит от волевого решения правительства города. Интерес же коммерческих застройщиков к этим участкам будет сильно зависеть от локации и окружения, высказывает свою точку зрения Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». «Окружение Санкт-Петербургского шоссе сильно разнится на протяженности магистрали – по соседству может оказаться и коттеджный поселок, и поле для гольфа, и старый фонд ветхих и заброшенных домов», - заметила эксперт.
По ее словам, Санкт-Петербургское шоссе подразумевает застройку класса комфорт, бизнес и даже элит. А 40 га для этого формата – довольно большой объем. В общем потребуется не менее 200-250 млн рублей для создания и подключения полноценной базовой инженерии. «Я сомневаюсь, что сейчас для многодетных семей будут выделены такие деньги. На этой площади можно будет разместить примерно 250 участков. Получается, что на каждую семью, кроме выделения земли, городу нужно будет потратить еще почти по 1 миллиону», - подсчитала эксперт.
Кроме того, так как участки находятся в черте Петербурга, предполагается, что это будут места постоянного проживания, а, значит, в соответствие с действующим законодательством, необходимо обеспечить жильцов социальной инфраструктурой – причем не досуговой, а именно детским садом, школой, поликлиникой. «В сложившихся экономических условиях предположить, что город сможет выделить такое финансирование – как минимум, утопично», - заключила госпожа Агеева.
Городской Центр повышения эффективности использования госимущества с открытием нового сезона активизировал борьбу с незаконными ресторанными террасами в Петербурге. В 2014 году из-за отсутствия договора аренды с городом было освобождено 160 земельных участков, с начала 2015 года – уже 81.
СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с началом сезона активизировало рейды по демонтажу незаконных летних террас, примыкающих к ресторанам. В частности, по итогам последнего рейда от 25 мая на сайте учреждения появилось требование убрать террасу ресторана Tse Fung на ул. Рубинштейна, 13, пристройку к ресторану «Тимьян» на Московском пр., 207, а также террасу у кафе на Московском пр., 216.
Как говорят в центре, терраса является законной и не подлежит демонтажу, если на земельный участок, на котором она находится, заключен договор аренды с Комитетом имущественных отношений Петербурга. Если же веранда занимает территорию без правоустанавливающих документов, то она подлежит демонтажу в любом случае. В центре подчеркнули, что всегда уведомляют владельцев незаконных построек о нарушениях, потому у бизнеса есть возможность демонтировать террасу самостоятельно.
Но если этого не случится, то сотрудники центра приступят к ее ликвидации собственными силами. «Владельцам заведений, отказавшимся демонтировать террасы в добровольном порядке, придется платить не только штраф и выплаты за использование участка, но и компенсировать расходы бюджета на принудительный снос», – комментируют в учреждении. В 2014 году, например, было освобождено 160 таких участков, с начала 2015 года – 81.
Эксперты говорят, что проводимая городом политика по летним кафе – это палка о двух концах. С одной стороны, беспорядочное скопление временных конструкций создает неудобства жителям и гостям города, особенно в историческом центре Петербурга. Поэтому город выступает за их снос.
А с другой стороны, отсутствие открытой террасы в летний период существенно сказывается на выручке кафе и ресторанов. Поэтому владельцы заведений вынуждены предлагать горожанам альтернативный отдых на открытом воздухе.
В свою очередь, представитель ресторанного бизнеса на условиях анонимности рассказал «Строительному Еженедельнику», что из-за бюрократических проволочек получить разрешительную документацию на размещение летней террасы сложно и долго. «Многие рестораны вначале открывают террасу, а потом в течение двух-трех месяцев ходят по кабинетам Центра повышения эффективности использования госимущества за разрешительной документацией. Более того, сделать это можно лишь в специально отведенные часы дважды в неделю», – сетует собеседник.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», говорит, что собственники ресторанов чаще всего оказываются обороняющейся стороной в судебных процессах, когда с них пытаются взыскать плату за фактическое использование земельного участка. Либо пытаются оспорить постановления о привлечении к административной ответственности в виде штрафа.
«Если ресторатор самовольно использует прилежащий земельный участок, с него может быть взыскан штраф от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка или от 100 до 200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не была определена. Если была занята часть земельного участка, штраф будет исчисляться пропорционально этой части. Кроме штрафа ресторатор будет вынужден оплатить период самовольного пользования участком и расходы на демонтаж террасы, если он не разберет ее самостоятельно», – прокомментировал Андрей Кулаков.
Среди наиболее громких дел, которое дошло до Высшего арбитражного суда, – запрет на работу летнего кафе собственникам «Магазина купцов Елисеевых» на Малой Садовой ул. Среди причин – нарушение архитектурно-художественного регламента исторического центра.