Кредит на торги
Петербургские банки заявили о готовности кредитовать участников торгов АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на покупку объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов.
Представители малого бизнеса такую возможность получили впервые и весьма своевременно – в условиях кризиса они смогут сохранять оборотные средства, отмечают эксперты.
«Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк России» и банк «Санкт-Петербург» одобрили кредитование городских объектов, выставляемых на аукционы АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», сообщила пресс-служба Фонда. Победители торгов смогут получать кредитные ресурсы под залог приобретаемых объектов недвижимости. В Фонде уже работает консультационный офис «Сбербанка», где предприниматели могут получить бесплатные консультации о проводимых торгах и получении кредитов. Банк «Санкт-Петербург» такой офис откроет в ближайшее время.
Новый продукт, в первую очередь, направлен на повышение доступности госсобственности Петербурга для малого бизнеса. Подобные кредиты выдавались и ранее, однако теперь, после подписания соглашения о сотрудничестве с Фондом имущества, документооборот для клиентов значительно упростится, поскольку часть документов будет направляться напрямую в банк, отмечает заместитель председателя «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Владимир Слипенькин.
Прежде всего, банки будут ориентироваться на предпринимателей, которые имеют действующий бизнес и заинтересованы в выкупе арендуемых помещений в собственность. Это торговые, складские и офисные помещения, реже – производственные. Для всех выставляемых на продажу помещений подготовлен пакет необходимой документации. Они находятся в официальном статусе нежилых, что исключает риски конфликтов с собственниками других помещений, отмечает г-н Слипенькин. Как правило, для такой недвижимости характерен малый метраж, она обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и расположена в хорошей локации.
«Сбербанк» рассматривает возможность кредитования юрлиц и ИП на срок до 10 лет, с отсрочкой погашения основного долга до 12 месяцев. За счет кредита может быть профинансировано до 75% от стоимости приобретаемого объекта, остальные 25% клиент оплачивает за счет собственных средств. Однако, при наличии иного имущественного обеспечения банк может согласиться выдать кредит, соответствующий полной стоимости приобретаемого объекта. Лимит кредитования рассчитывается исходя из финансово-хозяйственных показателей бизнеса, в учет принимается деловая репутация клиента, а положительная кредитная история будет плюсом при рассмотрении заявки.
Процентные ставки, в среднем, при наличии ликвидного залога и хорошего финансового положения клиента, составляют от 12,5% годовых, отмечает Владимир Слипенькин. Но в каждом отдельном случае они будут определяться индивидуально. Главное условие – приобретаемый объект выступает в качестве залога по кредиту. «Если практика будет успешной, то в перспективе банк готов финансировать сделки стоимостью до 500 млн рублей», – утверждает банкир.
Речь может также идти о рефинансировании задолженностей, которые возникают у арендаторов, выкупающих недвижимость у города в рассрочку на 3-5 лет, добавляет г-н Слипенькин. Если малому бизнесу трудно справиться с выплатами в такие сроки, он сможет передать объект в залог банку, получив кредит на срок до 10 лет.
Инициатива более чем своевременная, отмечают эксперты, спрос на кредитование под участие в торгах сложился уже давно и продолжает расти. По словам генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, во-первых, покупателю может в принципе не хватать необходимых средств для покупки. Во-вторых, один из недостатков продажи на торгах как раз заключается в том, что после победы на аукционе покупатель должен в крайне сжатые сроки (до месяца) внести полную сумму стоимости объекта. И у предпринимателя нет возможности внести задаток и отсрочить стопроцентную оплату, спокойно и планомерно согласовать сроки оплаты объекта, как это делается на открытом рынке.
«В настоящий момент свободных денег на рынке практически нет, немногие компании могут единовременно перечислить большую сумму за покупку того или иного объекта. Возможность привлечь заемные средства для многих станет определяющим фактором при принятии решения об участии в торгах. Таким образом, может повыситься спрос на объекты, реализуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, и увеличиться количество сделок», – подчеркивает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. Для банков преимуществом инициативы станет увеличение количества заемщиков и, как следствие, своей прибыли, полагает она.
У предпринимателей появится возможность сохранять оборотные средства в бизнесе, добавляет Аркадий Бочарников, руководитель розничного бизнеса филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (группа «Внешэкономбанка»). По его мнению, участие в таких программах может быть интересно и другим игрокам банковского рынка. «Кредитование успешного бизнеса за счет развития новых направлений интересно каждому банку, в том числе и нашему», – подчеркивает банкир.
Впрочем, банки и заемщики все-таки могут столкнуться с ограничениями, предостерегает Максим Ельцов. Восемь лет назад банки уже пытались внедрить подобную услугу, но из-за существующих обременений далеко не все объекты смогли подойти под условия кредитования.
Тем не менее, первые кредиты уже в работе. Как рассказал Владимир Слипенькин, на текущий момент рассматриваются заявки на выкуп объектов на условиях рассрочки. Как правило, Фонд имущества реализует часть объектов в рамках 159-ФЗ в рассрочку до 5 лет. Для многих предпринимателей целесообразней увеличить срок до 10 лет, чтобы снизить ежемесячный размер затрат на выкуп объекта. Таким образом, банк финансирует досрочный выкуп у Фонда, а клиент оптимизирует ежемесячный платеж.
Цифра
75%
готов профинансировать «Сбербанк» от стоимости объекта, приобретаемого на торгах у Фонда имущества.
В начале года аналитики инвестиционного гиганта Goldman Sachs опубликовали отчет о перспективах развития технологий виртуальной (VR) и дополненной реальности (AR) в мире.
Согласно исследованию, недвижимость входит в девятку отраслей, на которые AR/VR в скором времени окажут ощутимое влияние, а общая стоимость сделок, совершенных с помощью виртуальных туров по недвижимости, составит $52 млрд в год. Российские застройщики инновациям симпатизируют, но столь глобальных перемен пока не ожидают.
Здесь и сейчас
Российские разработчики программного обеспечения для производства виртуального контента считают, что потенциал отечественного рынка недооценен, объясняя это тем, что большинство сделок по продаже жилья у нас совершается на этапе строительства объекта. «Российские застройщики продают воздух, в то время как в западных странах большую часть сделок составляют продажи уже готового жилья. В этом смысле мне кажется, что на нашем рынке у VR-решений гораздо больше перспектив и в плане востребованности продукта, и в плане потенциала развития технологий по части производства контента, — объясняет основатель платформы для создания виртуальных планировок Олег Кельник. —Уже сейчас мы представляем свою платформу в Европе и Азии и видим, что наши решения гораздо более прогрессивны».
«VR-технологии особенно удобны на самых начальных этапах реализации проекта, когда строительство шоу-румов еще невозможно, — считает руководитель департамента по реализации инвестиционных проектов компании «Трест-36» Станислав Александров. — В декабре 2015 года вместе с сервисом Planoplan мы запустили виртуальные туры по квартирам ЖК «Миллениум». Многочисленные тесты показали: такой формат превосходит по информативности все доступные ранее способы презентации жилья. Покупатель может рассмотреть детали планировки изнутри, увидеть, сколько места займет диван или шкаф, понять, как удобнее расположить мебель. Собственный опыт, хоть и виртуальный, гораздо информативнее, чем чей-то рассказ, красивый текст или яркая картинка».
С точки зрения покупателя виртуальная реальность — это то место, где он может воплотить свои идеи уже на этапе выбора квартиры, больше узнать о продукте, за который платит и не бояться разочароваться в покупке. В виртуальном мире легко построить межкомнатную перегородку, подобрать цвет стен и напольное покрытие, оценить эргономику пространства здесь и сейчас.
Ориентируясь на клиента
Разработчики отмечают, что на текущий момент заметный интерес к инновационной разработке проявляют относительно небольшие компании, которые в условиях высокой конкуренции делают ставку на клиентоориентированные стратегии. Это подтверждают и эксперты. «В первую очередь VR-технологии будут развиваться в тех сегментах недвижимости, где девелопер сражается за каждого клиента. В первую очередь, это объекты высокого ценового диапазона, где важна эмоциональная составляющая продажи, максимальное вовлечение клиента в общение с брендом, работа на качество контакта. Кроме того, это актуально для новых девелоперов, которым важно компенсировать отсутствие репутации и сделать объект психологически более реальным для покупателя», — считает заместитель директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Касатикова. Ключевым же условием для повсеместного внедрения VR-технологий Екатерина считает наличие бизнес-задачи, которая имеющимися методами не решается.
Одним из таких драйверов можно назвать попытки компаний удовлетворить растущий спрос на индивидуальную отделку (доля таких сделок по состоянию на III квартал 2016 года достигла 50–60%). Так, в конце 2015 года компания «Ленстройтрест» разработала и запустила «Конфигуратор отделки». С его помощью пользователи могут выбрать материалы, рассчитать общую стоимость ремонта, создать трехмерную визуализацию квартиры с выбранными материалами и прогуляться по ней, используя функцию «виртуальный тур». «Приступая к разработке «Конфигуратора отделки», мы опирались на результаты исследований целевой аудитории по вопросу отношения к типовой отделке, — объясняет директор по продвижению ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин. — Причина большого числа отказов в том, что очень многим покупателям кажется, что в этом случае в квартире «не будет души». Поэтому мы разработали сервис, позволяющий придать квартире индивидуальность с минимумом проблем для владельца».
С другой стороны, VR-туры хороши и для презентаций нестандартных форматов жилья. Так, компания Navis Developnemt Group использует виртуальные туры с эффектом погружения для демонстрации квартир, строящихся под брендом «европейские форматы». «В нашем ЖК «Шотландия» представлены двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и зимними садами, архитектуру и внутреннюю отделку которых большинству клиентов достаточно сложно представить. В этом смысле VR-планировки оказались очень полезными, — рассказывает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» (эксклюзивный брокер проекта) Елизавета Яковлева. — VR-технологии могут оказать существенное влияние на маркетинговое продвижение объектов недвижимости. Однако, несмотря на прогрессивность VR-технологии, с точки зрения маркетинга и продаж решающим фактором в принятии решения о покупке квартиры является качество проработки концепции проекта и комфорт проживания».
Дешевле и понятнее
Первые опросы застройщиков Петербурга и Москвы, проведенные командой сервиса Planoplan, показали: пять из тринадцати строительных компаний опробовали VR-туры по квартирам и придомовой территории, голографические макеты жилых комплексов для презентаций объектов на выставках, сайтах и в отделах продаж. Более половины собираются использовать VR-технологии в ближайшие 1–3 года, четверть считает, что через несколько лет VR станет обязательной составляющей продвижения жилья, и столько же полагает, что значимость новых технологий преувеличена.
Застройщики отмечают, что хотели бы видеть понятное решение с прозрачной эффективностью, которое можно быстро внедрить в работу. «Применение данной технологии будет успешным, если она будет обладать адаптивным коробочным решением «под ключ», — говорит заместитель управляющего по развитию ГК «КВС» Евгений Бычков. С ним согласен и Дмитрий Карпушин: «Некоторое влияние на маркетинг недвижимости VR-технологии, безусловно, окажут, особенно если станут дешевле и подтвердят свою эффективность, накопится статистика, которая позволит прогнозировать результат их внедрения. Чтобы эти инструменты стали общепринятыми, застройщики и их маркетологи должны четко понимать, как они повлияют на стоимость первичного обращения потенциального покупателя, при том что цена эксперимента должна быть достаточно небольшой».
В Ленинградской области открыт первый из четырех путепроводов над железнодорожными путями. Объект сдали в срок, но реализацию проекта тормозили проблемы с проектной документацией.
На минувшей неделе открыто движение по путепроводу на железнодорожной станции Возрождение участка Выборг-Каменногорск. Строительство объекта началось в декабре 2014 года. Спроектировал виадук «СевЗапИнжПроект», подрядчиком выступил «АБЗ-Дорстрой». Это восьмипролётный путепровод длиной 191,75 м, шириной 12,6 м. Он должен обеспечить беспрепятственный переезд через железнодорожные пути на двух уровнях в районе станции Возрождение, а также подъезды к поселкам Глубокое, Возрождение, остановочному пункту «21-й километр». Расходы на проект составили 727 млн рублей. Новая развязка стала первой из четырех строящихся в регионе – и должна решить транспортные проблемы на пересечении автомобильных трасс и железной дороги.
По словам генерального директора «АБЗ-Дорстрой» Леонида Гиндина, во время реализации проекта строители столкнулись с проблемой – неверными данными в проектной документации. «Геология отличалась от проектной. В итоге, мы задержали строительство одного из подходов путепровода почти на полгода», – говорит Леонид Гиндин. Из-за нарушения графика работ в начале строительства на «АБЗ-Дорстрой» были наложены штрафные санкции. Однако контракт с компанией в Комитете по дорожному хозяйству решили не разрывать, посчитав, что потеряют много времени на поиск нового подрядчика.
Позднее «АБЗ-Дорстрой» активизировал работы и у властей появилась уверенность, что компания сдаст объект досрочно – на три месяца раньше указанного в госконтракте срока. Но в итоге виадук сдали согласно графику. «Благодаря слаженной работе инженеров и заказчика были приняты оптимальные решения, чтобы, не срывая сроков, завершить строительство», – прокомментировал Леонид Гиндин.
Еще одно препятствие во время реализации проекта – владельцы земельных участков. Они, узнав о том, что их земли попадают в границы стройки, «заломили на них ценник». По словам губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, на данном путепроводе осталось закрыть этот вопрос с одним собственником. «Сегодня принято решение по расселению последнего жилого дома, что позволит запустить не только рабочее движение, но и обычное», – говорит Александр Дрозденко. – Нам было важно закончить основные строительные работы и открыть здесь рабочее движение, чтобы подтвердить состоятельность региона в возведении подобных объектов. Мы получили бесценный опыт, который позволит нам не только завершить оставшиеся виадуки в Выборгском и Гатчинском районах, но и начать проектирование и строительство новых региональных путепроводов».
Проект реализован в рамках Соглашения об организации разработки проектной и сметной документации и совместном финансировании проекта между ОАО «РЖД» и Ленинградской областью в лице Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области. Рабочее движение по путепроводу открылось 14 октября.
Справка
Железная дорога ст. Выборг – ст. Каменногорск построена в 1891-1892 годах. Участок Выборг – Каменногорск является составной частью однопутной железнодорожной линии Выборг – Каменногорск – Хийтола. Автодорога Комсомольское – Приозерск относится к III категории дорог с приведенной среднегодовой суточной интенсивностью движения 5901 авт./сутки и пересекает железную дорогу на станции Возрождение.